הבמה המרכזית של הנדל"ן 01.05.26

מגזין הנדל"ן הדיגיטלי הנפוץ בישראל רשומות 167,000 עורך ראשי עופר פטרסבורג ישראל פסטרנק מנכ"ל | בתאל סריקוב הפקה | שירי עצמון עיצוב | ליעד וכניש כתיבה ועריכה | מבית נדל"ן מדיה ענף הנדל"ן חוגג לישראל

מהדורת עצמאות חגיגית

האנשים, הפרויקטים והחזון שממשיכים לבנות את המדינה גם היום

תוכן פרסומי הוא על אחריות המפרסם ומטעמו | המערכת אינה אחראית לתוכן הפרסומי | המגזין כולל, בין השאר, מידע פרסומי, לרבות תכנים שנוסחו בשיתוף גורמים מסחריים ועל אף היותם גורמים מקצועיים אינו בגדר ייעוץ או המלצה

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

טור דעה של עופר פטרסבורג

מתקתקים שבוע

שנת הכרעה האם לדיור: הממשלה הבאה ?1949 תלמד מ-

freepik ai : צילום

freepik ai : צילום

/ 2 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

ישראל נכנסת לשנה דרמטית, עם בחירות באופק ושאלה שכבר אי אפשר לדחות: האם הממשלה הבאה תמשיך לנהל את משבר הדיור בשיטת טלאי על טלאי, או שתבחר סוף-סוף חוזר אחורה כדי לבנות קדימה עופר פטרסבורג במדיניות לאומית ברורה עבור הצעירים?

כדי להבין עד כמה הבעיה אינה טכנית אלא תפיסתית, מספיק לחזור . מדינה צעירה, ענייה, עם גלי 1949 ל עלייה עצומים, כמעט ללא הון, ובכל זאת עם יכולת ביצוע יוצאת דופן. בתוך זמן קצר הצליחה עמידר להקים או יחידות דיור. 10,000- לממן למעלה מ הכסף לא באמת היה שם, הוא גויס תוך כדי תנועה: מתרומות, מהתחייבויות, מלחצים פוליטיים ומהבנה שהדיור הוא לא עוד סעיף תקציבי אלא משימה לאומית. במקביל, הופעלו במהירות חברות ביצוע כמו סולל בונה ו"שיכון עובדים", והבנייה החלה כמעט מיד. כשלא היו פתרונות קבועים – הוקמו צריפים; כשלא היו קרקעות זמינות – נמצאו שטחים בשולי הערים; כשלא היה זמן – ויתרו על סטנדרט; זה לא היה מודל מושלם, אבל זה היה מודל שמבין סדרי עדיפויות. מזכות בסיסית לחלום רחוק היום, יותר משבעה עשורים אחרי, התמונה הפוכה כמעט לחלוטין. למדינת ישראל יש משאבים, ידע, טכנולוגיה, שוק מימון מפותח ויכולת תכנון מתקדמת, אך היא מתקשה לייצר היצע בקצב הנדרש. במקום תפיסה כוללת, מתקיימת מדיניות מקוטעת: "מחיר למשתכן", "מחיר מטרה", הגרלות, מבצעי הנחות. כל פעם שם חדש, אך אותה גישה חלקית. זוגות צעירים מוצאים את עצמם נעים בין תקווה לאכזבה, בין הרשמה להגרלה

לבין חוסר ודאות מוחלט. זו אינה רק בעיה של היצע, אלא של ניהול. לאורך שנים, שוק הדיור הפך לזירה של פתרונות זמניים במקום אסטרטגיה. כל ממשלה מביאה איתה תוכנית חדשה, אך כמעט אף תוכנית אינה נמשכת מספיק זמן כדי לייצר שינוי עומק. כך נוצר מצב שבו הביקוש גדל, ההיצע מגיב באיטיות, והפערים מתרחבים. המשמעות עבור הדור הצעיר ברורה: דירה הפכה מזכות בסיסית למוצר שכמעט ולא ניתן להשיג. אם בעבר נדרשו עשרות חודשי עבודה כדי לרכוש דירה, היום מדובר לעיתים במאות חודשים. השכירות, שאמורה הייתה להיות אלטרנטיבה יציבה, נותרה שוק פרוץ עם היצע מוגבל, רגולציה חלקית וחוסר ודאות מתמשך. דווקא כאן נמצא הלקח המרכזי : לא בהעתקת הפתרונות, אלא 1949 מ בהעתקת הגישה. מדינה שמגדירה דיור כיעד לאומי פועלת אחרת: מהר יותר, רחב יותר, ובשיתוף כל הגורמים: ממשלה, רשויות מקומיות, יזמים וגופי מימון. היא לא מחכה שהשוק יסתדר לבד, אלא מתערבת בצורה חכמה כדי להניע אותו. התפקיד של הממשלה הבאה הממשלה הבאה תידרש לקבל החלטות לא פשוטות. הגדלה מסיבית של היצע הקרקעות, קיצור דרמטי של הליכי תכנון, חיזוק ההתחדשות העירונית בפריפריה ולא רק במרכז,

עידוד אמיתי של בנייה להשכרה ארוכת טווח, והחזרת השיכון הציבורי במודל עדכני – לא כפתרון שולי, אלא ככלי מרכזי. לצד זה, יש צורך גם בשינוי תפיסתי ברשויות המקומיות, שמעדיפות לעיתים דירות גדולות ויקרות בשל שיקולי ארנונה, על פני פתרונות מגוונים שמתאימים לצעירים. גם המימון צריך להשתנות. יזמים רבים נתקלים כיום בקושי אמיתי להניע פרויקטים חדשים בשל דרישות הון גבוהות וסיכונים כלכליים. המדינה יכולה וצריכה לשחק תפקיד אקטיבי יותר, בין אם באמצעות ערבויות, מודלים של שותפות או יצירת ודאות רגולטורית שתאפשר תכנון לטווח ארוך. שנת הבחירות הקרובה אינה עוד מערכת פוליטית, היא נקודת מבחן. הציבור כבר מבין שהבעיה אינה רק במחירים, אלא במבנה כולו. השאלה היא האם ההנהגה שתיבחר תמשיך לנהל את המשבר, או תבחר לפתור אותו. ההיסטוריה כבר הוכיחה: גם בלי כסף אפשר לבנות, אם יש החלטה. היום יש כסף, יש ידע ויש כלים. מה שחסר הוא אומץ. מדינה שמגדירה דיור כיעד לאומי פועלת אחרת: מהר יותר, רחב יותר, ובשיתוף כל הגורמים"

/ 3 /

רשימת המשתתפים

דנה גולדיאן-ברק | 26 מנכ"לית "בונוס" צביקי לפידות | 27 שותף ומנהל במחלקת מימון הנדל"ן

רוני בריק | 05 נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ בני ביטון | 06 ראש עיריית דימונה נילי אהרון | 07 ראש מועצת ירוחם מתניה שי | 08 מנהל הפיתוח העסקי של דוניץ אלעד מיכאל רצון | 09 יו"ר אב-גד חזקי לנדאו | 10 מנהל צוות רכזי דיירים בטרא נדל"ן עו"ד אייל בלכר כהן | 11 מנכ"ל קבוצת יסודות שמחה גריינדיגר | 12 יו"ר ובעלים קבוצת נתיב אלון יוניאן | 13 מנכ"ל משהב ולשעבר יו"ר ועדת תכנון עדי גזית | 14 מנכ"ל ושותף מייסד בחברת ברקת ישראל יעקב | 15

בקבוצת סטרשנוב קלדרון רו"ח חגית קודמן | 28

מנכ"לית קובי אורון עו"ד אור קרן | 29 – כהן קצב, קרן, דהן ושות' KDC שותף מייסד, משרד

עו"ד אתי גרינברג-גל | 30 יועצת לניהול סיכונים וביטוח

עו"ד יריב בר-דיין | 31 עדן בוארון אילוז | 32 קונסטרוקטורית ומנהלת הנדסה ותכנון בחברת בוארון פרשקובסקי גרופ | 3 3 בקריית גת פרויקט חדש של משה פלדמר | 34 Idit Finance- סמנכ״ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי ב ד"ר גדעון פישר | 35 ראש משרד ד"ר גדעון פישר ושות' איתי תירוש | 36 מנכ"ל משותף קבוצת ארז-תירוש ליאור ברדוגו | 37 בעלים ויו״ר קבוצת ברדוגו קארין קורן | 38 בעלים ומנכ"לית משותפת בפסיפס התחדשות עירונית עו"ד ומהנדס נאיף אבו סויס | 39 יו"ר גזית גרופ חיים אזולאי | 40 סמנכ"ל המכירות של אל-אבי רום ריבק | 41 Sivan Group- סמנכ"ל אסטרטגיה ב משה פרידמן | 42 מנהל המכירות של "היחידה להשכרת מבנים ניידים" רן כדורי | 43 מנהל שיווק ומכירות בחברת "רן-אור הנדסה" אריאלה גוטנברג-יריב | 44 מייסדת ומנכ"לית מכון הבקרה קליברייט עו"ד גלית טוקר | 45 מייסדת "טוקר נדל"ן" – תכנון אסטרטגי, מימון, יזמות והשקעות נדל"ן

שמאי המקרקעין ארז אביב | 16 מנכ"ל ובעלים של חברת אביב אורבן אורי פז | 17 מייסד, בעלים ומנכ"ל מכלול מימון אלון וייזברג | 18 שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון רובי קפיטל | 19 כנס סמנכ"לי הכספים חי נחמיאס | 20 יו"ר ובעלי קבוצת חי נחמיאס " של קבוצת רייק RAYK פרויקט "בורוכוב | 21 טל טפוחי | 22 מנכ"ל גמלא-הראל שון שאול נתנאלי | 23 סמנכ"ל שיווק בגשם החזקות גל שור | 24 מנהל קשרי לקוחות בטופ קפיטל יפעת גרתי אלון | 25 סמנכ״לית השיווק של שכל

/ 4 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

ענף במשבר היסטורי במדינה שטומנת ראשה בחול טובעני איך הפך אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של המשק הישראלי לענף , נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק שנאבק על הישרדותו? מצביע על עומק הכשל ועל הצורך בתוכנית חירום אמיתית

צילום: שירי גרופר

חודשים. תוספת של כמעט שנה לפרויקט היא עלות שמגולגלת לרוכשים. במקביל, עלויות העבודה עולות, התחרות על עובדים מחריפה והוצאות הגיוס מתנפחות. התוצאה ברורה: מחירי דיור שלא יכולים לרדת בתנאים כאלה. מדיניות של כיבוי שריפות למרות התמונה החריפה, המדינה אינה מציגה פתרון עומק. אין מנגנון מסודר להתמודדות עם האיחורים, אין תוכנית לכוח אדם ואין ראייה אסטרטגית. במקום מדיניות יש כיבוי שריפות. גם הנתונים הרשמיים מטעים. הדיבור על דירות ”על המדף" יוצר אשליה של היצע, אך בפועל רק חלק קטן מהן מוכן לאכלוס. הפער בין ביקוש להיצע לא נסגר, הוא רק מעמיק. בתוך המציאות הזו, יזמים רבים עוצרים. לא מחוסר רצון לבנות, אלא מתוך הבנה של הסיכונים. כשאין ודאות ועלויות עולות, התחלת פרויקט הופכת להימור. זו הישרדות, לא עצלות. כשהשוק נחסם – המדינה משלמת גם תחום הביטוח הפך לחסם קריטי.

ענף הבנייה בישראל לא נקלע למשבר, הוא שוקע בו. מי שמציג את המצב כתנודת שוק זמנית מפספס את עומק הבעיה ואת קצב ההידרדרות. באוקטובר, מה שהיה קושי 7 מאז ה הפך למציאות שמאיימת על אחד מעמודי התווך של הכלכלה הישראלית. שורש הבעיה ברור: מחסור חמור בכוח אדם. עצירת כניסתם של יותר אלף עובדים לא הייתה מכה 100 מ זמנית, אלא אירוע מכונן. ענף שנשען שנים על עובדים זרים מצא את עצמו כמעט משותק בן לילה. גם כיום חסרים עשרות אלפי עובדים, והמשמעות בשטח ברורה: אתרי בנייה שפועלים בחצי כוח, פרויקטים שמתעכבים ועלויות שמטפסות. משבר שמחלחל לכל המערכת הבעיה אינה נעצרת בבנייה למגורים. המחסור מחלחל גם לתשתיות, ושם הנזק חמור יותר. ללא כבישים, חשמל, מים וביוב, אין אכלוס. כך נוצרת שרשרת עיכובים שבה גם פרויקטים שהושלמו על הנייר נותרים תקועים. זו כבר לא בעיה של יזמים, אלא חסימה מערכתית של היכולת לייצר פתרונות דיור. 36 זמן הבנייה הממוצע זינק לכ

יציאת מבטחי משנה זרים יצרה כמעט מונופול והמחירים בהתאם. בלי ביטוח אין מימון, ובלי מימון אין בנייה - כשל שוק שמחייב התערבות ממשלתית. ובמקביל, הבנייה הציבורית מאותתת סכנה: קריסת מאות קבלנים בשנה אחת. חוזים לא מותאמים, הצמדות מיושנות ועלויות עולות יוצרים מציאות בלתי אפשרית. ללא תיקון, נראה עוד קריסות והנזק יתפשט לכל המשק. היעד של מיליון דירות בעשור נשמע טוב, אך ללא שינוי עמוק בתשתיות, בשיווק הקרקעות, ברישוי ובכוח האדם, הוא אינו ריאלי. הפער בין ההצהרות למציאות רק יגדל. ענף הבנייה הוא מנוע צמיחה ותשתית לחיים עצמם. כשהוא במשבר המדינה כולה במשבר. הגיע הזמן לתוכנית אמיתית ואמיצה. אחרת, המחיר ישולם על ידי כולנו. יזמים רבים פשוט עוצרים. לא מתוך חוסר רצון לבנות, אלא מתוך הבנה קרה של הסיכונים"

www.acb.org.il

/ 5 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

להעביר את הבעיה – או לפתור אותה באמת?

האם העתקת בזן ממפרץ חיפה למישור רותם היא בריחה מהתמודדות או דווקא הזדמנות אמיתית לתקן עוול סביבתי , בני ביטון ולייצר מנוע צמיחה חדש לנגב? ראש עיריית דימונה, מציג את התמונה המלאה ומבקש להסתכל מעבר לכותרות

צילום: אוהד אלול

היא גם מהלך כלכלי עם פוטנציאל מקומות 1,500- משמעותי. יצירת כ עבודה חדשים אינה נתון שולי, זו בשורה של ממש לאזור שמחפש מנועי צמיחה. מדובר בהזדמנות לחזק את הכלכלה המקומית, להניע עסקים ולייצר יציבות למשפחות רבות. אקו-סיסטם חדש לנגב הערך האמיתי של המהלך טמון בחיבור בין תעשייה לאקדמיה. הקמת קמפוס של המכללה למנהל בסמוך למוקד תעשייתי כזה אינה רק תוספת נדל"נית, היא יצירת אקו סיסטם. סטודנטים יוכלו להשתלב כבר במהלך הלימודים, לצבור ניסיון ולהישאר באזור גם לאחר מכן. כך בונים לא רק מקומות עבודה, אלא עתיד מקצועי. החיבור הזה מייצר גם חדשנות. כשהאקדמיה והתעשייה נפגשות, נוצרים פתרונות. מחקרים מקבלים יישום, וטכנולוגיות חדשות נולדות מתוך צורך אמיתי. זה מודל שעובד בעולם ואין סיבה שלא יעבוד גם כאן. בין חשש להזדמנות אי אפשר להתעלם מהחששות. הקמת מפעלים בנגב מעוררת שאלות

בערים הגדולות בישראל התרגלנו לחיות לצד פשרות. אחת הבולטות שבהן היא הקיום של תעשייה כבדה בלב אזור אורבני צפוף. מפרץ חיפה הוא הדוגמה המובהקת לכך: אזור שבו מפעלי בזן פועלים במשך שנים בסמיכות לבתי מגורים, בתי ספר ומוקדי תעסוקה. זו מציאות שהפכה לשגרה, אבל לא לשגרה שניתן להצדיק. הדיון על העתקת המפעלים אינו חדש, אבל בשנים האחרונות הוא הפך לדחוף. לא רק בגלל השיח הציבורי, אלא בגלל הבנה עמוקה יותר: אי אפשר להמשיך להחזיק תעשייה מזהמת בלב אוכלוסייה אזרחית. זו לא רק שאלה של איכות חיים – זו שאלה של אחריות. מישור רותם מציע אלטרנטיבה אחרת לגמרי. מרחב מדברי, רחוק מיישובים, שמאפשר תכנון מחדש: לא תיקון של בעיות ישנות, אלא בנייה מהיסוד. כאן טמון ההבדל האמיתי: לא רק להזיז מפעלים ממקום למקום, אלא להקים אותם מחדש בסטנדרטים סביבתיים מתקדמים, עם טכנולוגיות עדכניות ותשתיות שמתאימות . 2026 למציאות של אבל הסיפור הזה לא מתחיל ונגמר בסביבה. העתקת המפעלים לנגב

– ובצדק. אבל חשוב להבחין בין פחד לגיטימי לבין התנגדות אוטומטית. בניגוד לעבר, היום קיימים כלים מתקדמים לפיקוח, מדידה וצמצום השפעות סביבתיות. עם רגולציה הדוקה ושקיפות, ניתן לנהל את הסיכונים בצורה אחראית. בסופו של דבר, זו בחירה ערכית. האם ממשיכים להחזיק מפעלים מזהמים בלב עיר צפופה, או מעבירים אותם למקום נכון יותר, תוך יצירת הזדמנות אמיתית לפריפריה? העתקת בזן למישור רותם היא לא רק פתרון נקודתי. זו הזדמנות נדירה לשלב בין תיקון סביבתי לבין מהלך של צמיחה לאומית. השאלה היא לא אם יש סיכונים, אלא האם יש לנו את האומץ לנהל אותם נכון. מקומות 1,500- יצירת כ עבודה חדשים אינה נתון שולי, זו בשורה של ממש לאזור שמחפש מנועי צמיחה"

dimona.muni.il

/ 6 /

איך שוברים תקרת זכוכית מנטלית של שנים, הופכים כישלונות סדרתיים לביקוש אמיתי ומאלצים , ראש מועצת ירוחם, על המעבר מגישה שמבקשת נילי אהרון את המערכת להתיישר לקצב אחר? אישור לגישה שמייצרת מציאות – ומה זה אומר על הפריפריה כולה בפריפריה הישראלית לא חסר כסף. חסרה תעוזה. 1.5.2026 למדינה 78 חוגגים

פחות המתנה, יותר יוזמה. כשאמרו לנו שאין ביקוש – יצאנו לייצר ביקוש; כשאמרו שיזמים לא יבואו – הלכנו להביא אותם; כשאמרו שזה ייקח שנים – קיצרנו תהליכים; לא כי אנחנו קוסמים, כי הפסקנו להתנהל על פי לוח השנה הממשלתי. זה לא היה אלגנטי במיוחד, ולא תמיד נוח למערכת. אבל זה עבד. בתוך זמן קצר, אותם מכרזים שנכשלו הפכו למבוקשים. יזמים התחילו להתחרות על כל מגרש. האמון חזר לא כי משהו חיצוני השתנה, אלא כי שינינו את הדרך שבה אנחנו פועלים. המדינה חזרה לשולחן עם הסכם גג רחב ומשמעותי יותר. פריפריה כמצב תודעתי אבל הסיפור של ירוחם הוא לא רק נדל"ן. הוא שיעור משמעותי יותר על פריפריה, כי פריפריה היא לא רק מיקום גיאוגרפי היא גם מצב תודעתי. מאסלו דיבר על פירמידה של צרכים, אבל בפריפריה לפעמים נדמה שעוצרים באמצע, כאילו מימוש עצמי הוא פריבילגיה של המרכז. ברגע שמקבלים מראש שדברים "יותר קשים כאן", הם באמת הופכים לכאלה. זה כמו לשחק משחק שבו כבר חתמת

זה אולי נשמע פרובוקטיבי, אבל אחרי שנים סביב שולחנות מול משרדי ממשלה, יזמים וגופי תכנון זו המסקנה: סיפרו לנו סיפור נוח – שהפער בין המרכז לפריפריה הוא עניין של תקציבים. שאם רק יזרימו עוד כסף, עוד תוכניות, עוד מנגנונים המציאות תשתנה. כאילו זו תקלה קטנה ולא שיטה שצריך לשבור. אם נדבר תכלס, מה שחסר הוא לא עוד כסף. חסרה היכולת לא לקבל "לא" כתשובה. כשנכנסתי לתפקיד בירוחם, פגשתי בדיוק את זה. לא עיר בלי פוטנציאל אלא עיר עם תקרת זכוכית מנטלית. מכרזים שנכשלו פעם אחר פעם, הסכם גג שנעצר, ותחושה כללית ש"ככה זה בפריפריה". זה לא נאמר תמיד בקול רם, אבל זה היה שם בין השורות, בין המספרים, בין ההחלטות. ואז מגיע הרגע שבו צריך להחליט, האם מקבלים את חוקי המשחק או משנים אותם? כמו שאמר איינשטיין "אי אפשר לפתור בעיה עם אותה צורת חשיבה שיצרה אותה" ולכן הבחירה שלנו הייתה ברורה – הפסקנו להתנהל כמו מי שמבקש אישור, והתחלנו לפעול כמו מי שמייצר מציאות. זה לא התחיל במהלך גדול, אלא בשינוי גישה. פחות קבלה של מגבלות, יותר דרישה לתוצאות.

על ההפסד. וברגע שמפסיקים לקבל את זה המציאות מתחילה להשתנות. ירוחם לא הצליחה בגלל שהיא קיבלה יותר. היא הצליחה כי היא דרשה יותר. היא לא חיכתה להזדמנות, היא יצרה אותה. ובמדינה שבה קל מדי להסביר למה משהו לא עובד, אולי הגיע הזמן לשאול שאלה אחרת – לא למה "אי אפשר", אלא "איך כן". בסוף, השינוי לא מתחיל בהחלטת ממשלה, אלא בהחלטה מקומית אחת לא לקבל את המציאות כפי שהיא, אלא לכתוב אותה מחדש. הצליחה כי היא דרשה יותר. היא לא חיכתה להזדמנות, היא יצרה אותה" ירוחם לא הצליחה בגלל שהיא קיבלה יותר. היא

צילום: דוברות מועצת ירוחם

yeroham.muni.il

/ 7 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

יותר לא לבד במערכה: ויותר יזמים בוחרים להתמזג כדי להגיע לקו הסיום האם ההתחדשות העירונית באמת פתחה את הענף לכולם, ומה הערך , מנהל הפיתוח מתניה שי בחיבור לשחקן מנוסה שכבר עשה זאת בפועל? העסקי של דוניץ אלעד, על הפער בין החלום היזמי למציאות המורכבת, ועל היתרון שבניסיון, ביציבות וביכולת להביא פרויקט עד למסירה

צילום: קרין עגיב

הליווי הבנקאי והביצוע. כאן הדיירים והבנקים דורשים הוכחת יכולת: ניסיון בפועל, איכות בנייה ויכולת ביצוע. ללא שותף חזק ויציב, המימון לעיתים לא ניתן. בשלב הזה נכנסות לתמונה חברות מנוסות. בדוניץ אלעד צברנו נסיון רב במיזוגים ורכישות. אנחנו פוגשים יותר ויותר יזמים עם פרויקטים טובים, אך עם צורך אמיתי בגוף שיודע לקחת אותם עד הסוף. החיבור הזה, עם יזם חזק ועם נסיון רב בהתחדשות ובמיזוגים מאפשר קידום מהיר, מחזק את אמון הדיירים ומגדיל את סיכויי ההצלחה. היתרון הוא ביכולת להתאים את השותפות: מארגון דיירים, דרך שלבי תכנון מתקדמים ועד מיזוגים עמוקים יותר. המכנה המשותף הוא ההבנה שהשלב הבא דורש גוף גדול, מנוסה ויציב. בסופו של דבר, ההתחדשות העירונית לא ביטלה את חסמי הכניסה, היא שינתה אותם. במקום הון גבוה, נדרש שילוב של ניסיון, סבלנות, ניהול מורכב ואורך נשימה. מי שמבין זאת מוקדם, יודע גם לבחור נכון את השותפים שלו.

שלמה שדורשת ניסיון, משאבים ויציבות. לא עסקה מהירה, מרתון של שנים אחד הפערים הגדולים הוא לוחות הזמנים. בעוד שמשקיעים רבים ציפו לתהליך של כמה שנים, בפועל פרויקט התחדשות עירונית מתממש לעיתים שנה. לאורך הדרך 12 רק לאחר כ מתווספים רגולציה משתנה, דרישות בנקים ותהליכי תכנון ממושכים. יזמים ללא ניסיון מתמודדים לא רק עם בירוקרטיה, אלא גם עם שחיקה כלכלית. ככל שהתהליך מתארך, הרווחיות נשחקת, והעסקה שהחלה כהזדמנות הופכת למורכבת ומסוכנת יותר. מחפשים את המוניטין גם יזמים שהצליחו לקדם פרויקטים מגיעים לנקודת מבחן קריטית: שלב

ענף הנדל"ן היה מאז ומתמיד מועדון סגור יחסית. חסמי הכניסה היו גבוהים, בעיקר בשל הצורך בהון משמעותי לרכישת קרקע. גם יזמים שפעלו בעסקאות קומבינציה עשו זאת רק לאחר שצברו ניסיון והון מפרויקטים קודמים. ואז הגיעה ההתחדשות העירונית, ולכאורה שינתה את כללי המשחק. פתאום ניתן היה להיכנס לענף דרך דיירים, ללא רכישת קרקע. עם חזון, יכולת שכנוע והון התחלתי, הדרך לפרויקט נראתה קצרה: החתמות, תכנון ותב"ע. בפועל, המציאות מורכבת בהרבה. התחדשות עירונית אינה רק תכנון, אלא ניהול מערכת אנושית מורכבת. מדובר בעשרות ולעיתים מאות שותפים, עם חששות, ציפיות וסיפורים אישיים. להחזיק מתחם כזה לאורך שנים, לשמור על אמון ולנהל תקשורת לצד קידום תכנוני – זו כבר מערכת

אנחנו פוגשים יותר ויותר יזמים שהגיעו בדיוק לנקודה הזו – עם צורך אמיתי בחיבור לגוף שיודע לקחת את זה עד הסוף"

dunietz-elad.co.il

/ 8 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

: ישראל מביטה 78 בשנתה ה במראה ורואה מעצמה

איך משבר ביטחוני חסר תקדים הפך להזדמנות גיאופוליטית וכלכלית, , יו"ר אב-גד, מיכאל רצון ומה המשמעות עבור עתיד הבנייה בישראל? אל"מ במילואים וחבר כנסת לשעבר, בטור אישי על מדינה שמשנה מציאות ומטפסת לגובה

צילום: שדי שחר

פחות משמעותי. בתוך עשרות שנים, 20 מספר התושבים צפוי להתקרב ל מיליון. לצד גידול טבעי, המדינה הופכת מוקד משיכה ליהדות העולם, תהליך שמעמיק עוד יותר את הביקוש למגורים ומחדד את הצורך בתכנון ארוך טווח, יעיל וגמיש יותר. אלא שכאן מתגלה הפער: הקרקע מוגבלת, והפתרונות הישנים כבר לא רלוונטיים. בנייה נמוכה וצמודת קרקע הולכת ומאבדת אחיזה, והעתיד ברור: עלייה לגובה, מגדלים, והתחדשות עירונית בקנה מידה שלא הכרנו, תוך שינוי תפיסות תכנון שהיו מקובלות במשך עשרות שנים. כישלון מכרזי רמ"י בשנה האחרונה רק מחזק את הכיוון הזה. שוק הנדל"ן מבין שהציר המרכזי שלו עובר מהתרחבות אופקית להתחדשות בלב הערים. מבני הרכבת של פעם מפנים מקום למגדלים של עשרות קומות, והמגמה הזו כבר אינה תרחיש, אלא מציאות בהתהוות, שמעצבת מחדש את פני הערים בישראל. ההתחדשות העירונית בחזית המשמעות ברורה: חברות ההתחדשות העירונית הופכות לשחקן המרכזי בשוק. יותר ויותר חברות נדל"ן מסורתיות,

, ישראל 78 ערב יום העצמאות ה מביטה על עצמה ורואה מציאות 7 חדשה. מהשבר העמוק של ה באוקטובר, צמחה מדינה שלא רק התאוששה, אלא שינתה את מאזן הכוחות האזורי באופן דרמטי. טבעת האיומים שהקיפה אותה במשך עשרות שנים נסדקה, והיכולת לפעול הרחק מגבולותיה הפכה לעובדה קיימת, כזו שמשפיעה גם על האופן שבו העולם תופס את ישראל ואת עוצמתה, ואת מקומה בזירה הבינלאומית המשתנה. המהלכים הללו, לצד שיתוף פעולה אסטרטגי הדוק עם ארה"ב, מציבים את ישראל כיום בעמדה של מעצמה אזורית, כזו שהשפעתה חורגת מהמזרח התיכון. מדובר לא רק בהישג ביטחוני, אלא גם בנקודת מפנה כלכלית: הביקושים לתעשיות הביטחוניות מזנקים, השקעות זרות בטכנולוגיות סייבר ובינה מלאכותית מתרחבות, והמשק כולו נכנס למסלול חדש של צמיחה, לצד ציפייה להסכמים אזוריים שיפתחו שווקים חדשים וייצרו הזדמנויות כלכליות נוספות. האוכלוסייה מתרחבת, הקרקע מוגבלת במקביל לשינויים הגיאופוליטיים, ישראל ניצבת בפני אתגר פנימי לא

שבעבר זלזלו בתחום, מבינות שהעתיד נמצא שם ומנסות להיכנס אליו במהירות, מתוך הבנה שמדובר בליבת הפעילות העתידית של הענף. גם אנחנו באב-גד רואים את זה אלף 30 מקרוב. עם צבר של מעל יחידות דיור, והשאיפה להגיע בתוך אלף, ברור לנו שהתחדשות 100 שנים ל עירונית היא לא רק מנוע צמיחה עסקי, אלא כלי אמיתי לשינוי חברתי. מדובר בהזדמנות להשביח נכסים, לשפר איכות חיים, ולצמצם פערים, תוך יצירת ערך כלכלי משמעותי ויציב לאורך זמן. בסופו של דבר, הבנייה היא הרבה מעבר לנדל"ן.היאהדרךשבהמדינהמתפתחת, מתחדשת ומבטיחה את עתידה. עבורי, הזכות לקחת חלק בתהליך הזה, יחד עם צוות החברה, היא לא רק מקצועית, אלא שליחות של ממש, כחלק מהמאמץ הרחב לבנות כאן מציאות יציבה, בטוחה ומשגשגת לדורות הבאים. חג עצמאות שמח. העתיד ברור: עלייה לגובה, מגדלים, והתחדשות עירונית בקנה מידה שלא הכרנו"

avgad-home.co.il

/ 9 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

מדוע הצעת ה"זהב" של היזם עלולה לעלות לכם ביוקר?

האם התמורה הגבוהה ביותר היא באמת הבחירה הנכונה לדיירים? , מנהל צוות רכזי דיירים בטרא נדל"ן, מסביר למה ההצעה חזקי לנדאו המפתה ביותר עלולה דווקא לסכן את מימוש הפרויקט

צילום: טרא נדל"ן

וההתייקרות המשמעותית בעלויות הביצוע, נרשמה ירידה בהיקף ההיתרים שיצאו לפועל בפרויקטים שבהם הרווחיות הייתה גבולית. בנקים המלווים פרויקטים מחמירים כיום בבדיקות הכדאיות, והצעות המבוססות על תמורות חריגות מתקשות לעיתים לעבור את שלב האישור הפיננסי. הפער שעלול להיווצר בין ההבטחה בשלב המכרז לבין המציאות בשטח נובע לרוב מדינמיקה של שוק תחרותי. יזמים רבים מעוניינים מאוד בהצלחת הפרויקט, אך לעיתים נוצר מתח בין הרצון להציע לדיירים את המקסימום לבין הקיבולת התכנונית של העירייה או דרישות הרווחיות של הבנק. , כשהבנקים ומוסדות 2026 בשנת התכנון יחמירו את הבדיקות שלהם, הצעה שחורגת מהנורמות התכנוניות עלולה להוביל לעיכובים מיותרים או לצורך בעדכון התוכניות בשלבים מתקדמים. ודאות לפני הכול במצב כזה, המטרה של כל הצדדים היא אחת: ודאות. דיירים מנוסים מבינים

בכל תהליך של בחירת יזם למתחם פינוי-בינוי, נציגויות הדיירים ניצבות בפני משימה מורכבת. הן בוחנות טבלאות השוואה מפורטות, כשהדגש המרכזי מושם באופן טבעי על היקף התמורות: מי מציע תוספת שטח גדולה יותר, מרפסת רחבה או מפרט טכני עשיר. מדובר בשיקול הגיוני של בעלי נכסים המבקשים למקסם את ערך דירתם. אולם, המציאות בשוק ההתחדשות מלמדת כי לעיתים 2026 העירונית של דווקא הסתכלות המתמקדת בעיקר בגובה התמורות עלולה ליצור סיכון ממשי למימוש הפרויקט. ענף הפינוי-בינוי בישראל פועל תחת רגולציה מחמירה ומנגנוני הגנה מקיפים. חוק המכר, ערבויות בנקאיות וליווי פיננסי מעניקים לבעלי הדירות מעטפת ביטחון רחבה. לכן, האתגר המרכזי איננו בשמירה על הזכויות, אלא בשאלה האם ההצעה שנבחרה ניתנת למימוש לאורך זמן. פרויקט פינוי-בינוי הוא תהליך מורכב הנמשך שנים רבות. במהלך תקופה זו משתנים תנאי השוק, מדיניות הרשויות המקומיות, עלויות הבנייה וסביבת הריבית. מאז עליית הריבית כשהמספרים לא עומדים במבחן המציאות

כיום שהצעה יציבה היא כזו שנשענת על ניתוח הנדסי וכלכלי קפדני כבר מהיום הראשון. זוהי הגישה שאנו מאמינים בה בטרא נדל"ן; אנו רואים חשיבות עליונה בשיקוף המציאות התכנונית בשקיפות מלאה, מתוך הבנה שהביטחון האמיתי של הדייר נובע מהידיעה שהמפרט והשטח שעליהם חתם הם אכן אלו שיבוצעו בפועל, ללא צורך בהתאמות של הרגע האחרון. מעבר למספרים ולמטרים, פינוי בינוי הוא בראש ובראשונה אירוע אנושי וחברתי. הצלחת הפרויקט תלויה ביכולת לייצר אמון ודיאלוג פתוח בין היזם לקהילה. שקיפות, זמינות וכתובת אנושית לפתרון בעיות הן אלו שמאפשרות לתהליך להתקדם בצורה חלקה ונעימה. לכן, בבואכם לבחור את החברה שתצעד איתכם, כדאי לחפש את האיזון הנכון בין תמורה לבין היתכנות. הניסיון המקצועי, המומחיות בתכנון והיכולת המוכחת לבצע, הם המדדים שיבטיחו לכם שקט נפשי לאורך כל הדרך מהחתימה ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה.

הצעה שחורגת מהנורמות התכנוניות עלולה להוביל לעיכובים מיותרים או לצורך בעדכון התוכניות בשלבים מתקדמים"

terra.ltd

/ 10 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

כשיותר ממחצית השנה נדחסת לחודש אחד

, מנכ"ל קבוצת יסודות, על הפקק אייל בלכר כהן עו"ד המלאכותי בדצמבר, ההאטה שמתחילה כבר עכשיו והמחיר שכולנו נשלם בעתיד

צילום: דורון לצטר

המדינה צריכה להפסיק לרדוף אחרי יעדים שנתיים ולהתחיל לנהל אסטרטגיה רב-שנתית"

שוק הקרקעות בישראל מתנהל לכאורה לפי היגיון פשוט: המדינה משווקת, היזמים מתחרים, והציבור נהנה מהגדלת ההיצע. אבל בחינת נתוני מכרזי רשות מקרקעי ישראל בשנים האחרונות חושפת כשל שחוזר על עצמו לאורך שנים עם ריכוז חריג של שיווקים בחודש האחרון של השנה. , התופעה הזאת התעצמה, 2025- ב 52%- כאשר יותר ממחצית המכרזים כ נסגרו בדצמבר בלבד. זו כבר אינה סטייה נקודתית. בפועל, נוצר ”פקק" מלאכותי של קרקעות שמוזרמות לשוק ברגע האחרון, לעיתים ביום האחרון ממש, כדי לעמוד ביעדים שנתיים על הנייר או לטובת גריפת כותרות תקשורתיות. אם המכרז מוכן, למה לחכות? הבעיה העמוקה יותר נמצאת בטווח הארוך. ניתוח שערכנו בקבוצת יסודות נרשמת ירידה 2026 מראה כי מתחילת משמעותית בהיקף המכרזים ובכמות יחידות הדיור המשווקות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, ירידה שמאותתת על האטה בצנרת הקרקעות לשנים הבאות. השוק אינו מתנהל באופן רציף, אלא בקפיצות: חודשים של יובש, ולאחריהם הצפה נקודתית. מבחינת 63%- המספרים ניכרת ירידה של כ

גבוה יותר ועלויות מימון ממושכות וגבוהות הרבה יותר ולכן גם יכול להוביל להצעות שמרניות יותר, או להימנעות מהשתתפות כלל. וההשלכה הקריטית מכולן טמונה בעתיד הלא רחוק: אם קצב השיווק אינו עקבי, ואם חלק מהמכרזים אינם מתממשים בפועל, בעוד מספר שנים נמצא את עצמנו עם פחות קרקעות זמינות לבנייה, דווקא כשהביקושים יחזרו ויתעצמו. שוק הדיור לא סוגר שנה שוק הדיור אינו ניתן לניהול בלוגיקה של סגירת שנה. הוא מערכת שדורשת ניהול רציף, שקוף וצפוי. אם מכרז מוכן, יש לשווק אותו בזמן. אם אינו מוכן עדיף לדחות ולשפר אותו, לא למהר ולהעמיס המון מכרזים בפרק זמן קצר. המדינה צריכה להפסיק לרדוף אחרי יעדים שנתיים ולהתחיל לנהל אסטרטגיה רב-שנתית. את המחיר של הדחייה של היום, הילדים 5- שלנו שיצטרכו לרכוש דירה בעוד כ שנים ישלמו את המחיר. 10 או

בכמות 54%- בכמות המכרזים ובכ אלף בין ינואר 17 יח"ד המשווקות מ- באותה 8,000- לכ 2025- לאפריל ב . 2026 תקופה בשנת לניהול כזה יש מחיר ישיר. יזמים פועלים לפי תקציבים שנתיים, מגייסים הון ומתכננים את צבר הפרויקטים שלהם מראש. כאשר מרבית ההזדמנויות מרוכזות בפרק זמן קצר, הם נאלצים לבחור לא תמיד לפי איכות הפרויקט, אלא לפי מגבלות נזילות ומיקסום יכולת הזכייה במכרז. לעיתים יזם חייב לרכוש את הקרקע ולכן יציע הצעה שלא תמיד תעלה בקנה אחד עם הכדאיות הכלכלית או הצעה כזאת שתוביל לשחיקת הרווחיות שלו. הלחץ לשווק לקראת סוף השנה מוביל גם למכרזים שאינם בשלים: קרקעות עם חסמים תכנוניים, למשל שדה דב בו חלק מהקרקעות מזוהמות, תשתיות חסרות ולוחות זמנים לא ברורים. עבור היזם, זה מתורגם לסיכון ואם המכרז לא מוכן, למה לשווק?

yesodot-group.co.il

/ 11 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

לבנות מדינה זה לא רק להוסיף דירות חדשות

, יו"ר ובעלים קבוצת נתיב, מסביר מדוע שמחה גריינדיגר הפתרון האמיתי למשבר הדיור לא נמצא בקרקעות הפנויות, אלא דווקא בלב הערים הוותיקות וביכולת לתקן את הקיים

צילום: אוראל כהן

במקום שבו יש תושבים, יש ביקוש אמיתי, אבל אין מענה. התחדשות עירונית מאפשרת בדיוק את זה: לקחת אזורים ישנים, לעדכן אותם, לחבר אותם לתשתיות מודרניות ולהפוך אותם לסביבה ראויה למגורים. המציאות בשוק היום מורכבת. אנחנו רואים יזמים שנכנסים למכרזים עם רווחיות נמוכה מאוד, לעיתים בלי היגיון כלכלי מספק. זו תוצאה של שוק לחוץ, של ציפיות ושל רצון "להיות בפנים" בכל מחיר. אבל נדל"ן הוא לא ספרינט. הוא מרתון. רווח על הנייר הוא לא הרווח בסוף הדרך, ואת זה כל מי שנמצא בענף מספיק שנים יודע היטב. האתגר האמיתי הוא לדעת לבחור נכון: מיקום, קהל יעד, תזמון, ובעיקר להבין שהערך האמיתי נוצר לאורך זמן, לא בהחלטה אחת. לבנות אנשים, לא רק בניינים עבורי, בנייה מעולם לא הייתה רק מקצוע. אחרי מלחמת ששת הימים בין רווח על הנייר למציאות בשטח

יש רגעים בענף הנדל"ן שבהם צריך לעצור ולהגיד את האמת, גם אם היא לא פופולרית: ישראל לא צריכה כרגע עוד בנייה מאסיבית. כן, יש ביקוש לדיור, כן המדינה גדלה, אבל בפועל אנחנו כבר נמצאים בהיקפי בנייה משמעותיים מאוד. הבעיה האמיתית היא לא כמה דירות נבנות, אלא איפה ואיך בונים אותן. יותר מדי פעמים אנחנו בוחרים בפתרון הקל של קרקע פנויה, במקום להתמודד עם האתגר האמיתי: לתקן את מה שכבר קיים. זו בדיוק הסיבה שאני מאמין בהתחדשות עירונית. לא כטרנד, אלא ככיוון אסטרטגי. לאן נעלם ההיגיון התכנוני? במשך שנים התרגלנו למדוד הצלחה במספרים: כמה יחידות דיור, כמה מכרזים, כמה פרויקטים יצאו לדרך. אבל המספרים האלה לא מספרים את כל הסיפור. הם לא משקפים את איכות החיים, את הנגישות, את הפערים בין מרכז לפריפריה, ואת העובדה שיש שכונות שלמות שנשארו מאחור. הפתרון לא נמצא בעוד שכונה על קרקע ריקה, אלא בתוך הערים עצמן.

הבנתי שאני רוצה להיות חלק מבניית הארץ: לא רק פיזית, אלא גם ערכית. היום, יותר מתמיד, ברור לי שהשליחות הזו לא השתנתה, היא רק קיבלה עומק נוסף. כשאתה נכנס לשכונה ותיקה, רואה תשתיות ישנות, בניינים מתפוררים ואנשים שאיבדו אמון, אתה מבין שהמשימה היא הרבה מעבר לנדל"ן. זו היכולת להחזיר תקווה. היכולת לייצר שינוי אמיתי בחיים של אנשים. העתיד של הענף תלוי ביכולת שלנו לשנות גישה: פחות לרדוף אחרי כמות, יותר להתמקד באיכות. אם נדע לעשות את המעבר הזה, לא רק שנפתור את משבר הדיור, גם נבנה כאן מדינה חזקה, מחוברת ונכונה יותר לדורות הבאים. אחרי מלחמת ששת הימים הבנתי שאני רוצה להיות חלק מבניית הארץ: לא רק פיזית, אלא גם ערכית"

efi-natif.co.il

/ 12 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

לבנות את הבית, להקים את הקהילה שנה של ציונות מעשית 90

איך הופך הבית מ"ארבעה קירות" למרחב ביטחון לאומי, ולמה , מנכ"ל אלון יוניאן הבחירה ביזם חשובה לא פחות מהמיקום? משהב ולשעבר יו"ר ועדת תכנון, על האחריות לבנות לא רק דירות, אלא קהילות ועתיד

צילום: אוהד דיין

אלו המשרתים. ביום העצמאות הזה, המסר אליהם הוא גם מסר למקבלי ההחלטות: ישראל צריכה להוביל מהלך אמיץ – הקצאת קרקע ללא עלות למשרתי מילואים ולוחמים בצפון ובדרום. זהו חוב מוסרי בסיסי. במקביל, יש לפרק חסמים בירוקרטיים, להתמודד עם המחסור בכוח אדם ובחומרי גלם, ולהבין שהשוק מושפע גם מתפיסה: ברגע שתשודר יציבות, הביקוש יתורגם לפעולה. משהב, שפועלת כיום בעשרה מוקדים ובשנה הקרובה תכפיל את פרויקטים ברחבי 20 פעילותה לכ הארץ, תמשיך להיות חלק מהמאמץ הזה, עם איתנות פיננסית של תשעה עשורים ויכולת להתאים תכנון לצרכים מגוונים של אוכלוסיות שונות. לבנות את ישראל זו לא רק עבודה, זו שליחות. מתוך הניסיון של העבר והכלים של העתיד, נמשיך לבנות כאן בית לאומי חזק יותר, בטוח יותר ומחובר יותר לקהילה. חג עצמאות שמח.

הזו, אנשים לא מחפשים רק דירה, הם מחפשים ודאות. לא רק איפה לקנות, אלא אצל מי. בונים מרחב חיים וכאן נכנס שיקול מרכזי: הבחירה ביזם. מעבר למפרט או למיקום, מדובר בהחלטה על ההשקעה הגדולה ביותר בחיים. משהב, שמציינת השנה שנות פעילות, נבנתה מתוך תפיסה 90 ציונית עמוקה עוד לפני קום המדינה. עבורנו, בנייה היא לא רק פעילות עסקית, היא בניין הארץ. אנחנו לא מסתפקים בהקמת בניינים; אנחנו יוצרים קהילות. משפחה צריכה יותר מדירה: היא צריכה סביבה, שכנות ותחושת שייכות. בין אם זה ברמת גן, נתניה, פתח תקווה, חיפה או תל אביב, המטרה היא אותה מטרה: לבנות מרחב חיים שלם. להוקיר את המשרתים עמוד השדרה של המשק ושל הביטחון הלאומי הוא הזוגות הצעירים, ובמיוחד

של מדינת 78 יום העצמאות ה־ ישראל מוצא אותנו בנקודת זמן יוצאת דופן. כמי שעמד עד לפני חצי שנה בראש ועדות תכנון ובנייה וכיום מוביל את חברת "משהב", אני מביט על קו הרקיע של המדינה ורואה בו הרבה מעבר לבטון ומנופים. אני רואה בו ביטוי מוחשי לתשובה הציונית הניצחת – לא רק למי שביקש לערער את קיומנו, אלא גם לאתגרי ההווה והעתיד. השנה האחרונה חידדה עבורנו אמת פשוטה אך כואבת: הבית כבר אינו רק "ארבעה קירות", אלא מרחב של ביטחון. בפועל, ישראל התחלקה למי שיש לו ממ"ד ולמי שאין לו – והפער הזה חייב להיסגר. זו משימה לאומית מהמעלה הראשונה. כל אזרח צריך לישון בשקט בלילה, והדרך לשם עוברת, בין היתר, דרך האצת ההתחדשות העירונית שתהפוך בשנים הקרובות למרכז הכובד של העשייה בלב הארץ. לצד האתגרים: הריביות הגבוהות, חוסר הוודאות והמתנה על הגדר, הביקוש לדיור בישראל נותר כוח טבע. הוא נשען על מגמות עומק: ילודה גבוהה, ריבוי משקי בית חדשים, ועלייה מדאיגה באנטישמיות בעולם שמגבירה את הקשר של יהדות התפוצות לישראל, גם דרך רכישת נכסים. בתוך המציאות

ישראל התחלקה למי שיש לו ממ"ד ולמי שאין לו – והפער הזה חייב להיסגר. זו משימה לאומית מהמעלה הראשונה"

/ 13 /

:2026 שוק האשראי לנדל"ן ב בין זהירות להזדמנות 1.5.2026 למדינה 78 חוגגים

האם ההאטה בשוק האשראי מסמנת דווקא חלון הזדמנויות למי שפועל , מנכ"ל ושותף מייסד בחברת ברקת, מסביר למה גם עדי גזית נכון? בתקופה של זהירות וחוסר ודאות "הביקוש לדיור לא נעלם, הוא רק נדחה"

צילום: גדי סיירה

לא רק כלכלה, גם חזון מעבר לשיקולים הפיננסיים, נדל"ן הוא גם תהליך של בניית ערים ומרחבי חיים. עבור יזמים ומשקיעים, מדובר לא רק בהזדמנות עסקית אלא גם בהשתתפות בפיתוח המדינה. עדי גזית, מנכ"ל ושותף מייסד בחברת ברקת, מסכם את התחושה בענף: "התקופה הנוכחית אינה פשוטה, ויש בה לא מעט חוסר ודאות. אבל מי שמסתכל על ההיסטוריה הכלכלית של ישראל יודע שהמשק יודע להתמודד עם משברים לא פשוטים, ולבסוף יוצא מהם מחוזק. הביקוש לדיור בישראל נשען על יסודות חזקים מאוד, והצורך בבנייה לא נעלם. עבור יזמים וגופי מימון שפועלים בראייה ארוכת טווח, דווקא תקופות כאלה יכולות להיות זמן להניח את היסודות לפרויקטים שיבשילו בשנים הבאות. בסופו של דבר, בנייה היא הרבה יותר מפעילות כלכלית. כל פרויקט חדש הוא חלק נוסף בבניית הארץ". לכן, למרות האתגרים, רבים בענף סבורים כי שוק האשראי לנדל"ן בישראל אינו עומד בפני עצירה, אלא בפני שלב נוסף בהתפתחותו. יזמים ומשקיעים שיידעו לזהות הזדמנויות בתוך המציאות המורכבת עשויים להוביל את גל הבנייה הבא.

במהירות ולבנות מבנה מימון מדויק הפכה לנכס אסטרטגי עבור יזמים. ביקוש בסיסי שמניע את השוק למרות האווירה הזהירה, הביקוש לדיור בישראל נותר גורם מרכזי. האוכלוסייה ממשיכה לגדול, משפחות צעירות מחפשות פתרונות, והפער בין הביקוש להיצע עדיין משמעותי. גם כאשר השוק חווה האטה, הצורך בדיור אינו נעלם. פעמים רבות הוא נדחה, ואז חוזר בעוצמה. לכן, תקופות כאלה אינן בהכרח קיפאון – אלא זמן לתכנון, היערכות והנחת יסודות לפרויקטים עתידיים. תקופות מעבר כהזדמנויות ענף הנדל"ן פועל במחזורי זמן ארוכים, ולכן ההחלטות המשמעותיות מתקבלות דווקא כשהשוק זהיר יותר. כאשר חלק מהשחקנים מאטים, נוצרת הזדמנות עבור יזמים שממשיכים לפעול, לקדם תכנון ולפתח פרויקטים. בנוסף, ההיסטוריה הכלכלית של ישראל מלמדת כי תקופות של אי ודאות אינן סוף הדרך. פעמים רבות הן נקודת פתיחה לגלי בנייה, השקעות בתשתיות ופיתוח אזורי. ענף הבנייה נמצא בחזית התהליכים הללו ומהווה מנוע צמיחה מרכזי למשק.

נפתחה באווירה מורכבת 2026 שנת בענף הנדל"ן ובשוק האשראי שמזין אותו. המתיחות הביטחונית, חוסר הוודאות הכלכלית והאטה במשק משפיעים על קצב הפעילות בענף המגורים. חלק מהרוכשים ממתינים עם החלטות גדולות, יזמים בוחנים בזהירות לוחות זמנים, וגופי המימון מקפידים על בחינה מעמיקה של כל עסקה. עם זאת, מבט רחב יותר על שוק האשראי לנדל"ן מציג תמונה מורכבת יותר, שיש בה גם זוויות אופטימיות: לצד האתגרים קיימות הזדמנויות, במיוחד עבור יזמים וגופי מימון שפועלים בראייה ארוכת טווח ומבינים את מחזוריות הענף. המימון האלטרנטיבי מתרחב אחת המגמות הבולטות היא הקשחת מדיניות האשראי של הבנקים. רגולציה מחמירה ומגבלות הון מצמצמות את היכולת להעמיד אשראי בקצב ובגמישות שהשוק דורש. במציאות זו, גופי מימון תופסים מקום מרכזי יותר. חברות מימון ייעודיות לנדל"ן מסוגלות לפעול במודלים גמישים ומהירים יותר, להציע פתרונות מותאמים לפרויקטים מורכבים ולהעניק מענה במצבים שבהם הבנקים מתקשים לפעול. היכולת להגיב

bareketc.com

/ 14 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

כשהאקסל מתנגש בחדר המדרגות מדוע שחיקת הרווחיות בהתחדשות עירונית כבר אינה רק בעיה יזמית, אלא , ישראל יעקב מחסום שמטלטל את האמון מול בעלי הדירות? שמאי המקרקעין, מסביר למה גם המסלול המהיר לא יציל פרויקט שאיבד היתכנות כלכלית

התחדשות עירונית אינה רק תהליך של בנייה מחדש, היא גם מהלך כלכלי מורכב ומשמעותי עבור בעלי הדירות" צילום: אלבום פרטי

הרבה מדברים היום על הצורך לקדם התחדשות עירונית, על חסמים תכנוניים ועל פתרונות רגולטוריים. אבל בשטח, הסיפור האמיתי מתרחש במקום אחר לגמרי: במפגש בין האקסל של היזם לבין חדר המדרגות של הדיירים. שם, בין מספרים למציאות אנושית מורכבת, נקבע האם פרויקט ייצא לדרך או ייתקע לשנים. בשנה האחרונה אנחנו רואים טלטלה אמיתית בענף. עלויות הבנייה מטפסות, הריביות מכבידות, ומחירי המכירה כבר לא מטפסים באותו קצב. בניגוד לבנייה על קרקע פנויה, שבה ליזם יש שליטה רחבה יותר, בהתחדשות עירונית כל שינוי קטן בתחשיב הכלכלי מתגלגל מיד לשטח. ברגע שהרווחיות נשחקת, זה לא נשאר בגיליון אקסל, אלא הופך למשבר אמון מול בעלי הדירות. מלכודת הרווחיות אחת הבעיות המרכזיות בתחום היא הרגישות הקיצונית לרווחיות. בפרויקטים על קרקע פנויה, יזמים, בעיקר הגדולים שבהם, יודעים לספוג תקופות מאתגרות. בהתחדשות עירונית, לעומת זאת, פועלים גם יזמים קטנים ובינוניים, שעבורם כל סטייה קטנה יכולה להפוך את הפרויקט ללא כלכלי.

– שיאפשר לדיירים למכור Buy out את הדירה במתחמים שנפגעו למדינה. אבל צריך לומר ביושר: אלה פתרונות חשובים, ועדיין חלקיים. הם מטפלים בחסמים בירוקרטיים ואפילו בחלק מהמורכבות האנושית, אבל הם לא נוגעים בליבת הבעיה. פרויקט שאין לו היתכנות כלכלית לא יקום, גם אם יאושר במהירות שיא. נקודת מבחן בסופו של דבר, ההתחדשות העירונית נמצאת בנקודת מבחן. האתגר כבר לא רק תכנוני, אלא כלכלי ואנושי כאחד. היכולת להוציא פרויקטים לפועל תלויה ביכולת לייצר יציבות שתאפשר ליזמים לעמוד בהתחייבויות שלהם, בלי לפתוח הסכמים מחדש בכל תנודה בשוק. כי מאחורי כל פרויקט תקוע יש מציאות אמיתית: משפחות שממתינות לבית חדש ולתחושת ביטחון. רק אם נדע לחבר נכון בין אקסל יציב לבין אמון בשטח, נוכל להבטיח שההתחדשות העירונית תמשיך להיות מנוע הצמיחה המרכזי של שוק הדיור בישראל

כשהנקודה הזו מגיעה, מתחיל הכשל האמיתי: פתיחת הסכמים. היזם נדרש לחזור לדיירים ולבקש התאמות בתמורות, תהליך שמוביל מיד להתנגדויות, חשדנות ולעיכובים. בניגוד לקרקע ריקה, כאן יש שכבה אנושית של עשרות ולעיתים מאות בעלי זכויות, שכל אחד מהם מושפע ישירות מהשינוי. המשמעות היא שכל עדכון כלכלי הופך לאירוע מורכב של משא ומתן מחודש. זהו עיכוב מובנה, כמעט בלתי נמנע, שלא קיים בבנייה רגילה. במקום לנהל סיכונים מול בנק ורשויות, היזם מנהל מערכת יחסים עדינה מול אנשים: משפחות, מבוגרים, ולעיתים גם דיירים עם חששות עמוקים לעתידם. המסלול החדש: פתרון חלקי אין ספק שהמסלולים החדשים לאישור תוכניות ומתווה השיקום הם צעד בכיוון הנכון. המסלול המהיר מקצר הליכים, העבודה במקביל במקום בטור חוסכת זמן, ומתווה השיקום מאפשר גמישות דרך רף הסכמה מופחת ומנגנון

www.iy1.co

/ 15 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

כיצד יזמות נדל"ן הופכת מכלי כלכלי למנוע לאומי של , מנכ"ל ובעלים של חברת ארז אביב יציבות, קהילה וזהות? אביב אורבן, על האחריות שבבניית מדינה מה אנחנו באמת בונים כאן?

צילום: ניר יצחקי

ארוכת טווח. אנחנו לא בונים רק למען ההווה, אלא גם עבור הדורות הבאים. לכן הרצון שלי הוא לבנות לא רק מהר, אלא נכון. לא רק גבוה, אלא חכם. לא רק רווחי, אלא גם אנושי. התחדשות עירונית, בנייה איכותית, תכנון מתקדם וחיזוק קהילות, אינם מותרות. הם תנאי יסוד למדינה חזקה, בטוחה וראויה. ישראל אולי צעירה בשנותיה, אך בוגרת בניסיון שצברה. ידענו לצמוח ממשברים, לשוב לשגרה גם אחרי תקופות קשות ולהמשיך להחזיק בתקווה. בעיניי, העתיד של המדינה נבנה יום-יום: בחזון ובמעשים, בכל אתר בנייה, בכל פרויקט שמתחדש ובכל מפתח שנמסר למשפחה שמתחילה פרק חדש בחייה. של המדינה 78 ביום העצמאות ה אני מאחל לכולנו להמשיך לבנות את ישראל בתבונה, באחריות ובלב פתוח.

וביכולת שלנו להמשיך לבנות כאן בית. מדינת ישראל קמה וצמחה מתוך מציאות של מחסור, אי ודאות ואתגרים מתמשכים. דווקא מתוך התנאים האלה נולדה כאן תרבות של יוזמה, תעוזה ומחויבות. משום כך, כל שכונה חדשה, כל בניין מגורים וכל פרויקט של התחדשות עירונית הם הרבה מעבר לעשייה תכנונית או כלכלית. הם עדות לבחירה המתמשכת שלנו לחזק, לחדש ולהעמיק שורשים. מעבר למספרים יזמות נדל"ן בישראל אינה עוסקת רק במספרים. היא עוסקת במשפחות צעירות שמבקשות יציבות, באזרחים ותיקים שרוצים להזדקן בכבוד ובשכונות שזקוקות להתחדשות מבלי לאבד את אופיין. במדינה קטנה וצפופה כמו שלנו, לכל החלטה יש השפעה

ביום העצמאות, בין הדגלים, החגיגות והמנגלים, אני מוצא את עצמי חושב גם על היסודות שעליהם נבנית מדינה. לא רק בטון, פלדה ותוכניות עבודה, אלא גם חזון, אחריות ואנשים. כיזם נדל"ן, אני עוסק מדי יום בשאלה בסיסית אך עמוקה: איך ואיפה אנחנו חיים. בישראל, זו לעולם אינה שאלה טכנית בלבד. היא נוגעת בביטחון, בקהילה, בזיכרון הלאומי התחדשות עירונית, בנייה איכותית, תכנון מתקדם וחיזוק קהילות, אינם מותרות. הם תנאי יסוד למדינה חזקה, בטוחה וראויה"

avivurban.co.il

/ 16 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

כך יזמי נדל"ן יכולים להמשיך לצמוח בלי להכניס שותף

איך ייתכן שחברה יזמית עם פרויקטים פעילים, מכירות מתקדמות , מייסד, בעלים אורי פז ותוכנית עסקית ברורה עדיין מתקשה לצמוח? ומנכ"ל מכלול מימון, מסביר כי הבעיה אינה מחסור בהזדמנויות, אלא הון שקיים על "הנייר" ואינו זמין בפועל

צילום: מכלול מימון

חולפות שלוש או ארבע שנים עד לשלב ושחרור העודפים". המשמעות 4 טופס היא שגם כאשר החברה פועלת היטב, ההון אינו נזיל. מיליון 200 כך למשל, בפרויקט של כ שקל, יזם נדרש להשקיע הון עצמי מיליון שקל. מבחינה 15-30- של כ חשבונאית ההון קיים, אך בפועל הוא מרותק לשנים. אם במקביל מבקשת החברה לקדם פרויקטים נוספים, היא עלולה להיתקל במגבלה, למרות ביקושים והזדמנויות בשוק. כאן נכנס הפתרון של מכלול צמיחה: מימון להאצת צמיחה. "מדובר במוצר שמאפשר להמשיך לקדם תוכניות צמיחה תוך הישענות על עודפי פרויקטים בביצוע או לפני ליווי, מבלי להכניס שותף או לוותר על רווחים עתידיים, ובכך לשמור על שליטה מלאה בפרויקטים", אומר פז. חלופה להון – בלי דילול לדבריו, המודל מאפשר מסגרת מימון נוספת המבוססת על ההון שכבר הושקע והרווחים הצפויים. "כך ניתן לרתום את עודפי הפרויקטים לטובת קידום פרויקטים חדשים והרחבת הפעילות העסקית".

"לפני כמה חודשים הגיעה אלינו חברה יזמית עם מספר פרויקטים טובים, חלקם בליווי ועם מכירות, וצבר פרויקטים איכותי", מספר פז. "על פניו הכול עבד, אבל אז התברר האתגר". לדבריו, אותה חברה הציגה יעדים ברורים להרחבת הפעילות, אך התקשתה לקדם פרויקטים חדשים משום שההון העצמי והרווחים נותרו מרותקים בפרויקטים שבביצוע, ולעיתים אף לא ניתן להשתמש בהם לצרכים אחרים לאורך תקופת הפרויקט. פז מסביר כי מדובר בתופעה רחבה שמאפיינת את שוק הנדל"ן, ובמיוחד את תחום ההתחדשות העירונית. במסגרת ליווי פיננסי, יזמים נדרשים להזרים הון עצמי משמעותי, אך בניגוד לענפים אחרים, ההון הזה נשאר בתוך הפרויקט לאורך שנים ומשמש כרית ביטחון לגורמי המימון, מה שמייצר פער בין מצב פיננסי "על הנייר" לבין נזילות בפועל.

האלטרנטיבה היא הכנסת שותף הוני, מהלך שמדלל את חלק היזם. "מימון להאצת צמיחה מאפשר לקבל מימון בלי לוותר על הבעלות ועל פירות הפרויקט, ולכן הוא מהווה במידה מסוימת תחליף להון", הוא אומר. במקרים רבים, מדובר בחברות שכבר מקבלות מימון לפרויקטים, ובמקביל נעזרות במימון להאצת צמיחה. "כשאנחנו מכירים את הפעילות לאורך זמן, אפשר להציע פתרונות משלימים מותאמים ולבנות מבנה מימון מדויק יותר", מסביר פז. לדבריו, המודל מאפשר מעטפת מימון רחבה תחת גוף אחד וליווי כולל לאורך הדרך. "אנחנו פוגשים יותר ויותר חברות עם פעילות טובה ויעדים ברורים, שהאתגר שלהן אינו מחסור בפרויקטים, אלא זמינות ההון. שם בדיוק נכנס הפתרון". אפשר לצמוח בלי לדלל בעלות, אם יודעים להשתמש נכון בהון"

כשהרווחים "נעולים" בתוך הפרויקט

"בענף הנדל"ן הרווחים מתגבשים לאורך הביצוע, אך משתחררים רק בסוף הדרך", מסביר פז. "לעיתים

michlol-fin.co.il

/ 17 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

מהפכה תחבורתית :70 תמ"א או מבחן כוח לבעלי הדירות?

באמת יזניקו את ערך הדירות, או 70 האם הרכבת הקלה ותמ"א שמדובר בשדה מורכב של אינטרסים, מיסוי ומגבלות שמחייבים את , שותף ומייסד אלון וייזברג הדיירים להתנהל חכם יותר מאי פעם? קבוצת יגאל אלון, על ההזדמנות ועל הסיכונים שמתחת לפני השטח

צילום: יח"צ

שינוי מהותי באיכות החיים. במקביל, גם המיסוי משתנה. היטלי השבחה, מסים ודמי ניהול בבניינים החדשים עלולים לעלות משמעותית, ולעיתים לשחוק חלק מהתמורה הכלכלית שהובטחה בתחילת הדרך. הזמן כאן הוא גורם קריטי. ברגע שעבודות התשתית יוצאות לדרך, הכללים מתקבעים, והיכולת להשפיע מצטמצמת. הזדמנות גדולה – למי שמנהל אותה נכון היא ללא ספק מנוע 70 תמ"א אדיר להתחדשות עירונית. היא יכולה להעלות ערך נכסים, לשדרג איכות חיים ולהכניס ערים לעידן חדש של תכנון. אבל זו לא הזדמנות ”אוטומטית". בלי ניהול נכון, הבנה עמוקה וליווי מקצועי, אותה מהפכה יכולה להפוך גם למקור סיכון. הבחירה האמיתית של בעלי הדירות אינה האם להצטרף להתחדשות, אלא איך לעשות זאת נכון: כצד שמוביל את התהליך, ולא כמי שמגיב אליו בדיעבד. זה הרגע להתארגן, להבין את הכללים ולוודא שהקפיצה קדימה היא גם כלכלית, גם תכנונית, ובעיקר אישית.

נוצר המתח. לעירייה יש אינטרסים מערכתיים: הכנסות מארנונה, פיתוח עירוני ותשתיות. מנגד, לבעלי הדירות יש אינטרס אחד מרכזי: למקסם את התמורה האישית מהפרויקט. הפער הזה מחייב שינוי גישה. בעלי דירות כבר לא יכולים להיכנס לתהליך לבד, או להסתמך על הבטחות כלליות. מדובר במשא ומתן מורכב מול מערכת מתוכננת היטב, וכדי לשמור על האינטרס שלהם, הם צריכים להגיע אליו עם כוח מקצועי אמיתי. הפרטים הקטנים שעושים הבדל גדול 70 מעבר לכותרות הגדולות, תמ"א מסתירה מנגנונים שמשפיעים ישירות על חיי היומיום. אחד המרכזיים שבהם הוא ”מדד הנגישות": מדד שקובע את תקן החניה לפי היכולת להגיע לתחבורה ציבורית בתוך פרק זמן מוגדר. המשמעות: ככל שהנגישות עולה, מספר מקומות החניה יורד. עבור משפחות רבות, זו לא רק שאלה תכנונית, אלא

מדינת ישראל נמצאת בעיצומה של אחת המהפכות התכנוניות הגדולות בתולדותיה. פריסת הרכבת הקלה, קידום המטרו והרחבת מסילות הרכבת הכבדה לא רק משנים את הדרך שבה אנחנו נעים, הם מגדירים מחדש את ערכי הנדל"ן ואת פני הערים. 70 בתוך המציאות הזו, תמ"א מסמנת שינוי תפיסתי עמוק: מעבר מהתחדשות של בניין בודד לתכנון מתחמי רחב, שממוקד סביב תחנות הסעת המונים. עבור בעלי דירות, מדובר בהזדמנות נדירה, אך גם במגרש משחקים מורכב, שבו מי שלא מבין את הכללים עלול להישאר מאחור. רעננה על המסילה: בין חזון עירוני לאינטרס פרטי רעננה היא דוגמה בולטת לאופן שבו רשויות מקומיות מאמצות את המהפכה. העירייה מקדמת תוכניות רחבות סביב צירי התחבורה, עם חזון ברור של הגדלת זכויות בנייה, פיתוח שטחי ציבור וחיזוק המרכזים העסקיים. אבל כאן בדיוק

בעלי דירות כבר לא יכולים להיכנס לתהליך לבד, או להסתמך על הבטחות. מדובר במשא ומתן מורכב מול מערכת מתוכננת"

igalalon.co.il

/ 18 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

אפקט העושר בישראל ישפיע לטובה גם על ענף הנדל"ן בכנס סמנכ"לי הכספים של רובי קפיטל מסביר אבנר סטפק, יו"ר מיטב בית השקעות, כיצד ההון שמצטבר מחוץ לשוק עשוי לחזור אליו ברגע שתנאי המימון ישתפרו ולהניע מחדש את הביקושים

עשרות סמנכ"לי כספים מענף הנדל"ן השתתפו בשבוע שעבר בכנס מקצועי של חברת רובי קפיטל, שבו הוצגו ניתוחים מאקרו-כלכליים, תמונת שוק העבודה ופתרונות מימון למציאות המורכבת בענף. במהלך האירוע נדונו גם האתגרים המרכזיים שמלווים כיום יזמים, לצד הזדמנויות שנוצרות בתקופה של אי-ודאות. במסגרת הכנס נשא דברים אבנר סטפק, יו"ר מיטב בית השקעות, שהתייחס למצב הבורסות ולענף הנדל"ן. "תקציב הביטחון הוא בעיה אסטרטגית", אמר, והדגיש כי ההוצאה האזרחית נשחקת. לדבריו, יש להשקיע משמעותית בשירות הציבורי ובשכר העובדים, שכן המחסור בכוח אדם פוגע ביכולת המדינה לספק שירותים בסיסיים לאזרחיה. הוא הוסיף כי שיפור איכות השירות הציבורי הוא תנאי מרכזי לחיזוק הכלכלה בטווח הארוך. בשוק העבודה ציין כי האבטלה נמוכה, אך פוטנציאל הצמיחה טמון בשילוב אוכלוסיות שאינן משתתפות די הצורך. לדבריו, השוואת שיעורי ההשתתפות של חרדים, ערבים ואוכלוסיות נוספות עשויה להוסיף לצמיחה. הוא הוסיף כי יוקר 2%- כ המחיה והמשבר בדיור דוחפים יותר אנשים לצאת לעבוד, והדגיש כי השקעה נכונה בתעסוקה היא תנאי לצמיחה ולצמצום פערים.

צילום: אלעד ברמי

עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל | אבנר סטפק, יו"ר מיטב בית השקעות | יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל

בתחומי האקוויטי והחוב וציין כי היא פרויקטים ברחבי 200 מובילה מעל הארץ. לדבריו, הצלחת החברה נמדדת בלקוחות חוזרים וביכולת לחבר בין יזמים למקורות מימון, לצד פעילות בפריפריה. עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל, ציין כי הענף מתמודד עם עלייה בעלויות, 85- התארכות לוחות זמנים ומלאי של כ אלף דירות לא מכורות. לדבריו, יזמים נדרשים לחזק הון ולגוון מקורות מימון, כאשר פתרונות אקוויטי מאפשרים גמישות פיננסית והמשך קידום פרויקטים גם בתקופות מאתגרות. מיקי ברגר, סמנכ"ל הליווי הפיננסי ברובי קפיטל, הדגיש את הצורך בפתרונות יצירתיים והציג את גישת "אומנות האפשר" – בניית מימון גם במקרים מורכבים. לדבריו, הערך המוסף טמון ביכולת למצוא פתרונות במקום שבו אחרים מתקשים, ולייצר ודאות פיננסית גם בסביבה משתנה.

בהמשך התייחס ל"אפקט העושר" בישראל: תיק הנכסים הפיננסיים של טריליון שקל )ללא 7.3- הציבור הגיע לכ נדל"ן(. לדבריו, המלחמה האיצה את התהליך דרך פיצויים וירידה בצריכה, כך שכסף רב זרם לחסכונות ולשוק ההון. "יש פה אפקט עושר אמיתי", אמר, וציין כי עם ירידת הריבית, הביקוש החבוי עשוי להחזיר את שוק הנדל"ן לפעילות. הכסף מחכה בצד בנוגע לשוק הדיור, ציין כי מעל מחצית מהאשראי במשק מופנה לנדל"ן, והדגיש כי עלויות הקרקע, המיסוי ותשומות הבנייה מגולגלות לציבור. לדבריו, ירידה בנגישות לדיור גורמת לכך שרבים אינם יכולים לרכוש דירה, אך שיפור בתנאי המימון עשוי לשנות את התמונה ולהקל על חזרת הרוכשים לשוק. יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, הציג את פעילות החברה

rubycapital.com

/ 19 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

צדק היסטורי, כאן ועכשיו

מהי המשמעות של "צדק היסטורי" בעידן של יוקר מחיה גובר והאם האחריות שלנו היא לא רק להחזיק במדינה, אלא לבנות מציאות שמאפשרת לאנשים בתוכה לחיות , יו"ר ובעלי קבוצת חי חי נחמיאס בכבוד ובביטחון? נחמיאס, על החובה להפוך חזון למעשים

צילום: תמר מצפי

רבים לאתגר של ממש. ועדיין, אותם אנשים שמחזיקים את המדינה הזו יום-יום, שקמים בבוקר, עובדים, מגדלים ילדים ומתמודדים עם מציאות לא פשוטה – לא מבקשים הרבה. הם מבקשים ודאות. הם מבקשים קרקע יציבה לעמוד עליה. לבנות לאנשים בתוך המציאות הזו, האחריות שלנו ברורה. לא רק לבנות, אלא לבנות נכון. להחזיר לעורף תחושת ביטחון היא לא סיסמה, אלא מחויבות עמוקה. זה אומר לחשוב אחרת: לייצר פתרונות שמקרבים אנשים לבית, להוריד חסמים, לתכנן חכם ובעיקר לא לאבד את האנשים בתוך המספרים. קהילה לא נוצרת במקרה. היא תוצאה של כוונה: מרחבים משותפים, חינוך, חיבור בין אנשים, תחושת שייכות. כשאנחנו בונים שכונה, אנחנו לא בונים רק מבנים, אנחנו בונים

בכל שנה, כשיום העצמאות מגיע, אני חוזר לאותה שאלה: מה המשמעות של צדק היסטורי – לא בעבר הרחוק, אלא כאן ועכשיו. לא לפני אלפיים שנה, , אלא בתוך מציאות 1948 לא רק ב מורכבת שמעמידה אותנו שוב ושוב במבחן. השנה האחרונה חידדה עד כמה הביטחון הוא לא רק עניין של גבולות, אלא חלק בלתי נפרד מהחיים עצמם. המלחמה, האיומים, חוסר הוודאות – כל אלה מחלחלים אל השגרה, אל הבית, אל התחושה הבסיסית ביותר של יציבות. בין חלום למציאות יוקר המחיה כבר מזמן חורג מגבולות הטבלאות והמדדים. הוא מורגש בכל בית. הפער בין הרצון לבנות חיים לבין היכולת לעשות זאת בפועל הולך ומעמיק. החלום הבסיסי של בית, שפעם נתפס כמובן מאליו, הופך עבור

חיים. וכשזה נעשה נכון, ההשפעה חורגת הרבה מעבר לגבולות הפרויקט, ומחזקת את החברה כולה. זהו הצדק ההיסטורי של התקופה שלנו: לא רק לשמור על המדינה הזו, אלא לוודא שהיא יודעת לשמור על האנשים שבתוכה. כי עצמאות אמיתית אינה נמדדת רק בדגלים או בטקסים. היא נמדדת ברגע שבו אדם יודע, גם בזמנים לא פשוטים, שיש לו מקום בטוח לקרוא לו בית. זהו הצדק ההיסטורי של התקופה שלנו: לא רק לשמור על המדינה הזו, אלא לוודא שהיא יודעת לשמור על האנשים שבתוכה"

high-group.co.il

/ 20 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

האופי הירושלמי נשמר כך מתחדשת קריית יובל מבפנים

איך הופכים שכונה ותיקה לאזור ביקוש מבלי לאבד את האופי המקומי? " של קבוצת רייק מציג ניסיון לחבר בין התחדשות RAYK פרויקט "בורוכוב פיזית, תכנון מתקדם וחיי קהילה – בתוך אחת השכונות המשתנות בירושלים

צילום: רז רוגובסקי

ומתחזקת בשוק המגורים, שמבקשת להרחיב את חוויית החיים אל מעבר לקירות הבית. תמהיל הדירות מגוון וכולל יחידות חדרים, במטרה לפנות 6 עד 2 של לקהלים שונים – ממשפחות צעירות ועד משפרי דיור ותושבי השכונה הוותיקים. שילוב זה נועד לאפשר תמהיל אוכלוסייה רחב ולשמור, ככל הניתן, על הרצף הקהילתי של האזור. בין מיקום לנגישות לצד התכנון, אחד היתרונות המרכזיים של הפרויקט טמון במיקומו. קריית יובל נהנית מקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, מוסדות חינוך ושירותים עירוניים, כאשר התקדמות הרכבת הקלה מחזקת את הקישוריות למרכז העיר ולאזורי תעסוקה נוספים. השילוב בין שדרוג תשתיות, התחדשות מבנים והגדלת היצע הדירות ממצב את השכונה כחלופה עבור רוכשים שמחפשים איזון בין מיקום, איכות חיים ומחיר – במיוחד ביחס לאזורים מבוקשים יותר בירושלים. לדברי רמי דבש, סמנכ"ל השיווק והמכירות בקבוצת רייק, "פרויקטים

שכונת קריית יובל בירושלים נמצאת בשנים האחרונות בעיצומה של תנופת התחדשות רחבת היקף, שהופכת אותה לאחד ממוקדי השינוי הבולטים בעיר. לצד עשרות פרויקטים שמקדמת העירייה, שדרוג תשתיות והתקדמות משמעותית של הרכבת הקלה, השכונה הוותיקה משנה בהדרגה את פניה – לא רק מבחינה פיזית, אלא גם מבחינת הביקושים והאוכלוסייה. על רקע המגמה הזו, פרויקט " שמקדמת קבוצת RAYK "בורוכוב רייק, מקבוצת אספן גרופ, ברחוב , ממחיש כיצד נראית 49-53 בורוכוב התחדשות עירונית בקנה מידה משמעותי. במסגרת הפרויקט צפויים להיהרס ארבעה בנייני שיכון ישנים, 27 ו- 9 ובמקומם יוקמו שני מבנים בני יחידות דיור, לצד 190 קומות עם כ חזית מסחרית פעילה וחניון תת-קרקעי. מעבר לבנייה: תפיסת מגורים רחבה אחד המאפיינים הבולטים בפרויקט הוא הדגש על חוויית מגורים רחבה, שאינה מסתכמת בדירה עצמה. התכנון כולל שטחים משותפים לדיירים, בהם חדר כושר, חללי עבודה ומתחמי פנאי – כחלק ממגמה הולכת

של התחדשות עירונית מבטאים שינוי עמוק לא רק במבנים, אלא גם באופן שבו אנשים חיים את הסביבה שלהם. הביקוש כיום הוא לפרויקטים שמציעים תכנון איכותי, רווחה ונגישות, לצד מחירים שהם עדיין ברי השגה עבור קהלים רחבים יותר". בסופו של דבר, פרויקט בורוכוב אינו עומד בפני עצמו, אלא כחלק ממגמה רחבה יותר שמעצבת מחדש את קריית יובל. השאלה שנותרת פתוחה היא האם השינוי המואץ יצליח לשלב בין התחדשות פיזית לבין שמירה על האופי המקומי, או שמדובר בתחילתו של פרק חדש לחלוטין עבור אחת השכונות הוותיקות בעיר. עמוק לא רק במבנים, אלא גם באופן שבו אנשים חיים את הסביבה שלהם" רמי דבש, סמנכ"ל השיווק והמכירות בקבוצת רייק: "פרויקטים של התחדשות עירונית מבטאים שינוי

raykgroup.com

/ 21 /

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

השוק אולי נכנס לקיפאון זמני, אך עבור היזמים מדובר בזמן קריטי , מנכ"ל גמלא-הראל, על הכלי הפיננסי שיהפוך טל תפוחי להיערכות. את מלאי הדירות המכביד למנוע צמיחה תזרימי נדל"ן בהמתנה: הפסקת אש, חוסר ודאות והזדמנות

צילום: עודד קרני

צילום: עודד קרני

הפסקת האש עם איראן הביאה איתה, באופן טבעי, אנחת רווחה מסוימת ברמה הביטחונית, אך מי שציפה לזינוק מיידי וחד בפעילות הכלכלית גילה מציאות מורכבת יותר. שוק הנדל"ן הישראלי, בדומה למשקים בעולם כולו, מוצא את עצמו בתוך "עננת ודאות": מצב פרדוקסלי שבו הלחימה אמנם דעכה, אך התנאים המאקרו-כלכליים, הריבית וסנטימנט הרוכשים עדיין שרויים בחוסר בהירות. התוצאה בשטח היא סוג של קיפאון. רוכשים פוטנציאליים נוקטים בגישת "נחכה ונראה", והדבר בא לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס המצביעים על מלאי גבוה של עשרות אלפי דירות חדשות 86 שנותרו בסטטוס "לא מכורות" )כ אלף דירות נכון לנתונים האחרונים(. עבור היזם הישראלי, המלאי הזה הוא משקולת תזרימית כבדה. הדירות מוכנות, הפרויקט הסתיים, אך ההון מושקע בקירות במקום לנוע אל הפרויקט הבא. אולם, אסור להתבלבל: קיפאון בשוק אינו סיבה לקיפאון ניהולי. להיפך, ההיסטוריה של הנדל"ן

בישראל מלמדת כי תקופות של המתנה הן הזמן הטוב ביותר להצטיידות בנזילות ובהיערכות ליום שבו הסכר ייפרץ והביקושים הכבושים יתפרצו בבת אחת. יזם שייכנס לתקופת ההתאוששות כשהוא חנוק תזרימית, יחמיץ את ההזדמנויות שהשוק יציע. התזרים לא חייב לעצור כאן נכנס לתמונה אחד הפתרונות האסטרטגיים שאנו בגמלא הראל מקדמים ביתר שאת בתקופה זו: מימון כנגד מלאי דירות. הקונספט פשוט אך עוצמתי: הפרויקט הסתיים ונותר לכם מלאי בלתי מכור? אתם לא צריכים לחכות למכירה האחרונה כדי להתקדם. המלאי אולי עומד, אך התזרים שלכם לא חייב לעצור. אנו מאפשרים ליזמים לקבל מסגרת אשראי גמישה לשיפור מיידי של תזרים המזומנים של החברה, על בסיס הדירות הקיימות. היתרון המרכזי במודל של גמלא הראל טמון בגמישות המוחלטת. בתהליך קל, נוח ופשוט, היזם יכול למשוך מהמסגרת כמה שירצה

ולהחזיר מתי שירצה. בניגוד למסגרות אשראי קשיחות, כאן אין תשלומי ריבית שוטפת שמכבידים על התזרים ואין עמלות מיותרות. זהו כלי שנועד לתת "אוויר לנשימה" ולייצר נזילות שמאפשרת לגשת למכרזים חדשים, לרכוש קרקעות או פשוט לחזק את היציבות הפיננסית של החברה בזמן שהשוק מחשב מסלול מחדש. חוסר הודאות הוא עובדה קיימת, אך הוא אינו חייב להיות גזירת גורל. ניהול נכון של המלאי והפיכתו לנכס נזיל הם ההבדל בין חברה ששורדת את תקופת ההמתנה לבין חברה שמשתמשת בה כמקפצה לשיא הבא. מהמסגרת כמה שירצה ולהחזיר מתי שירצה" היתרון המרכזי במודל טמון בגמישות המוחלטת. בתהליך קל, נוח ופשוט, היזם יכול למשוך

gamla-harel.co.il

/ 22 /