הבמה המרכזית של הנדל"ן 01.05.26

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

יותר לא לבד במערכה: ויותר יזמים בוחרים להתמזג כדי להגיע לקו הסיום האם ההתחדשות העירונית באמת פתחה את הענף לכולם, ומה הערך , מנהל הפיתוח מתניה שי בחיבור לשחקן מנוסה שכבר עשה זאת בפועל? העסקי של דוניץ אלעד, על הפער בין החלום היזמי למציאות המורכבת, ועל היתרון שבניסיון, ביציבות וביכולת להביא פרויקט עד למסירה

צילום: קרין עגיב

הליווי הבנקאי והביצוע. כאן הדיירים והבנקים דורשים הוכחת יכולת: ניסיון בפועל, איכות בנייה ויכולת ביצוע. ללא שותף חזק ויציב, המימון לעיתים לא ניתן. בשלב הזה נכנסות לתמונה חברות מנוסות. בדוניץ אלעד צברנו נסיון רב במיזוגים ורכישות. אנחנו פוגשים יותר ויותר יזמים עם פרויקטים טובים, אך עם צורך אמיתי בגוף שיודע לקחת אותם עד הסוף. החיבור הזה, עם יזם חזק ועם נסיון רב בהתחדשות ובמיזוגים מאפשר קידום מהיר, מחזק את אמון הדיירים ומגדיל את סיכויי ההצלחה. היתרון הוא ביכולת להתאים את השותפות: מארגון דיירים, דרך שלבי תכנון מתקדמים ועד מיזוגים עמוקים יותר. המכנה המשותף הוא ההבנה שהשלב הבא דורש גוף גדול, מנוסה ויציב. בסופו של דבר, ההתחדשות העירונית לא ביטלה את חסמי הכניסה, היא שינתה אותם. במקום הון גבוה, נדרש שילוב של ניסיון, סבלנות, ניהול מורכב ואורך נשימה. מי שמבין זאת מוקדם, יודע גם לבחור נכון את השותפים שלו.

שלמה שדורשת ניסיון, משאבים ויציבות. לא עסקה מהירה, מרתון של שנים אחד הפערים הגדולים הוא לוחות הזמנים. בעוד שמשקיעים רבים ציפו לתהליך של כמה שנים, בפועל פרויקט התחדשות עירונית מתממש לעיתים שנה. לאורך הדרך 12 רק לאחר כ מתווספים רגולציה משתנה, דרישות בנקים ותהליכי תכנון ממושכים. יזמים ללא ניסיון מתמודדים לא רק עם בירוקרטיה, אלא גם עם שחיקה כלכלית. ככל שהתהליך מתארך, הרווחיות נשחקת, והעסקה שהחלה כהזדמנות הופכת למורכבת ומסוכנת יותר. מחפשים את המוניטין גם יזמים שהצליחו לקדם פרויקטים מגיעים לנקודת מבחן קריטית: שלב

ענף הנדל"ן היה מאז ומתמיד מועדון סגור יחסית. חסמי הכניסה היו גבוהים, בעיקר בשל הצורך בהון משמעותי לרכישת קרקע. גם יזמים שפעלו בעסקאות קומבינציה עשו זאת רק לאחר שצברו ניסיון והון מפרויקטים קודמים. ואז הגיעה ההתחדשות העירונית, ולכאורה שינתה את כללי המשחק. פתאום ניתן היה להיכנס לענף דרך דיירים, ללא רכישת קרקע. עם חזון, יכולת שכנוע והון התחלתי, הדרך לפרויקט נראתה קצרה: החתמות, תכנון ותב"ע. בפועל, המציאות מורכבת בהרבה. התחדשות עירונית אינה רק תכנון, אלא ניהול מערכת אנושית מורכבת. מדובר בעשרות ולעיתים מאות שותפים, עם חששות, ציפיות וסיפורים אישיים. להחזיק מתחם כזה לאורך שנים, לשמור על אמון ולנהל תקשורת לצד קידום תכנוני – זו כבר מערכת

אנחנו פוגשים יותר ויותר יזמים שהגיעו בדיוק לנקודה הזו – עם צורך אמיתי בחיבור לגוף שיודע לקחת את זה עד הסוף"

dunietz-elad.co.il

/ 8 /