הבמה המרכזית של הנדל"ן 01.05.26

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

כשהאקסל מתנגש בחדר המדרגות מדוע שחיקת הרווחיות בהתחדשות עירונית כבר אינה רק בעיה יזמית, אלא , ישראל יעקב מחסום שמטלטל את האמון מול בעלי הדירות? שמאי המקרקעין, מסביר למה גם המסלול המהיר לא יציל פרויקט שאיבד היתכנות כלכלית

התחדשות עירונית אינה רק תהליך של בנייה מחדש, היא גם מהלך כלכלי מורכב ומשמעותי עבור בעלי הדירות" צילום: אלבום פרטי

הרבה מדברים היום על הצורך לקדם התחדשות עירונית, על חסמים תכנוניים ועל פתרונות רגולטוריים. אבל בשטח, הסיפור האמיתי מתרחש במקום אחר לגמרי: במפגש בין האקסל של היזם לבין חדר המדרגות של הדיירים. שם, בין מספרים למציאות אנושית מורכבת, נקבע האם פרויקט ייצא לדרך או ייתקע לשנים. בשנה האחרונה אנחנו רואים טלטלה אמיתית בענף. עלויות הבנייה מטפסות, הריביות מכבידות, ומחירי המכירה כבר לא מטפסים באותו קצב. בניגוד לבנייה על קרקע פנויה, שבה ליזם יש שליטה רחבה יותר, בהתחדשות עירונית כל שינוי קטן בתחשיב הכלכלי מתגלגל מיד לשטח. ברגע שהרווחיות נשחקת, זה לא נשאר בגיליון אקסל, אלא הופך למשבר אמון מול בעלי הדירות. מלכודת הרווחיות אחת הבעיות המרכזיות בתחום היא הרגישות הקיצונית לרווחיות. בפרויקטים על קרקע פנויה, יזמים, בעיקר הגדולים שבהם, יודעים לספוג תקופות מאתגרות. בהתחדשות עירונית, לעומת זאת, פועלים גם יזמים קטנים ובינוניים, שעבורם כל סטייה קטנה יכולה להפוך את הפרויקט ללא כלכלי.

– שיאפשר לדיירים למכור Buy out את הדירה במתחמים שנפגעו למדינה. אבל צריך לומר ביושר: אלה פתרונות חשובים, ועדיין חלקיים. הם מטפלים בחסמים בירוקרטיים ואפילו בחלק מהמורכבות האנושית, אבל הם לא נוגעים בליבת הבעיה. פרויקט שאין לו היתכנות כלכלית לא יקום, גם אם יאושר במהירות שיא. נקודת מבחן בסופו של דבר, ההתחדשות העירונית נמצאת בנקודת מבחן. האתגר כבר לא רק תכנוני, אלא כלכלי ואנושי כאחד. היכולת להוציא פרויקטים לפועל תלויה ביכולת לייצר יציבות שתאפשר ליזמים לעמוד בהתחייבויות שלהם, בלי לפתוח הסכמים מחדש בכל תנודה בשוק. כי מאחורי כל פרויקט תקוע יש מציאות אמיתית: משפחות שממתינות לבית חדש ולתחושת ביטחון. רק אם נדע לחבר נכון בין אקסל יציב לבין אמון בשטח, נוכל להבטיח שההתחדשות העירונית תמשיך להיות מנוע הצמיחה המרכזי של שוק הדיור בישראל

כשהנקודה הזו מגיעה, מתחיל הכשל האמיתי: פתיחת הסכמים. היזם נדרש לחזור לדיירים ולבקש התאמות בתמורות, תהליך שמוביל מיד להתנגדויות, חשדנות ולעיכובים. בניגוד לקרקע ריקה, כאן יש שכבה אנושית של עשרות ולעיתים מאות בעלי זכויות, שכל אחד מהם מושפע ישירות מהשינוי. המשמעות היא שכל עדכון כלכלי הופך לאירוע מורכב של משא ומתן מחודש. זהו עיכוב מובנה, כמעט בלתי נמנע, שלא קיים בבנייה רגילה. במקום לנהל סיכונים מול בנק ורשויות, היזם מנהל מערכת יחסים עדינה מול אנשים: משפחות, מבוגרים, ולעיתים גם דיירים עם חששות עמוקים לעתידם. המסלול החדש: פתרון חלקי אין ספק שהמסלולים החדשים לאישור תוכניות ומתווה השיקום הם צעד בכיוון הנכון. המסלול המהיר מקצר הליכים, העבודה במקביל במקום בטור חוסכת זמן, ומתווה השיקום מאפשר גמישות דרך רף הסכמה מופחת ומנגנון

www.iy1.co

/ 15 /