הבמה המרכזית של הנדל"ן 01.05.26

1.5.2026

למדינה 78 חוגגים

האם מכרזי הדיירים בהתחדשות עירונית הם המפתח לאיזון בין יזמים יריב בר-דיין לבעלי הדירות או רק שלב נוסף בהתבגרות הענף? עו"ד חוזר לנקודת המפנה ששינתה את כללי המשחק ומסביר למה השליטה האמיתית כבר לא נמצאת אצל היזמים בלבד כך עבר שנה למהפכה: 20 הכוח לידי בעלי הדירות

צילום: רז רוגובסקי

המשמעות הייתה ברורה: בעלי הדירות הם לא "מפונים" אלא בעלי הקרקע והגורם המרכזי בפרויקט. המכרז הפך לכלי שמייצר תחרות, משפר תנאים ומחזק את כוחם. שוק שמתבגר, אך עדיין לא מושלם במהלך השנים, הפך המודל הזה לסטנדרט בענף. כיום, כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית כולל הליך תחרותי לבחירת יזם, ובעלי הדירות מלווים במעטפת מקצועית מלאה. במקביל, גם המציאות הכלכלית שינתה את חוקי המשחק. המחסור בקרקעות זמינות, בעיקר במרכז הארץ, לצד מדיניות ממשלתית, הפכו את הפינוי-בינוי לאפיק מרכזי בפיתוח עירוני. במחוז תל אביב, יותר ממחצית מהדירות החדשות נבנות כיום במסגרת התחדשות עירונית. עם זאת, לא כל מכרז דיירים אכן מממש את הפוטנציאל. כאשר התהליך אינו שקוף או שבעלי הדירות אינם שותפים אמיתיים, התוצאה עלולה להיות שונה לחלוטין. בין האטה להזדמנות גם ההתחדשות העירונית אינה חסינה מהמצב הכלכלי. עלויות

ענף ההתחדשות העירונית מציין שנה למכרז 20 החודש רגע מכונן: הראשון שבו בעלי דירות הם אלו שבחרו את היזם לפרויקט פינוי-בינוי. מה שנראה היום כמעט מובן מאליו: הליך תחרותי, שקיפות ובחירה מושכלת, היה אז רעיון חדשני ואף מהפכני. המכרז ההיסטורי, שנערך בפרויקט "גרין פארק" בשכונת נווה שרת בתל אביב, סימן את תחילתו של שינוי עמוק. יחידות 154 במסגרת הפרויקט נהרסו דירות חדשות. 447 דיור ובמקומן נבנו מעבר להיקף הבנייה, הייתה זו תפיסת העולם החדשה שיצרה את ההבדל: בעלי הדירות לא עוד צד פסיבי, אלא גורם מוביל. ממפונים לשותפים כדי להבין את עומק השינוי, צריך לחזור שני עשורים אחורה. אז, יזמים היו מגיעים ישירות לבניינים, מחתימים דיירים ולעיתים אף ממנים עבורם את אנשי המקצוע. לבעלי הדירות כמעט שלא הייתה שליטה אמיתית בתהליך. המהפכה החלה כאשר בעלי הדירות התאגדו, בחרו צוות מקצועי עצמאי: עורך דין, שמאי, אדריכל ומפקח, והובילו בעצמם את התהליך. הם אף פעלו לשינוי התכנון הקיים, הגדילו זכויות בנייה ורק לאחר מכן יצאו למכרז לבחירת יזם.

הבנייה, הריביות והאטה בשוק גורמים לעיכובים בפרויקטים ולבחינה מחודשת של כדאיות כלכלית. אך למרות האתגרים, התמונה ארוכת הטווח ברורה: הביקוש לדיור לא נעלם, הקרקע באזורי הביקוש מוגבלת, והיכולת לייצר ערך דרך התחדשות עירונית נשארת גבוהה. לכן, כאשר השוק יתאושש, התחום צפוי להיות בין הראשונים לחזור למסלול צמיחה. טיפים לבעלי דירות 5 שרוצים לקדם פינוי-בינוי התארגנו מוקדם .1 ופעלו כקבוצה, אחדות היא כוח אמיתי בתהליך. בחרו עורך דין וצוות יועצים .2 המייצגים אתכם )ורק אתכם(, )מכרז( ושקוף לבחירת היזם. בדקו היתכנות תכנונית .4 מול הרשות המקומית לפני שמתקדמים. זכרו: אתם לא רק דיירים, .5 אתם בעלי הקרקע והגורם המרכזי בקבלת ההחלטות. עוד לפני פנייה ליזמים. דרשו הליך תחרותי .3

ybdlaw.co.il

/ 31 /