The Capital Letter Magazine

CAPITAL LETTER THE Real Estate Financing Magazine

7/23 VOLUME: 01

10 תנאי מימון אטרקטיביים – איום או הזדמנות? מיקי ברגר 12 השותף השקט להשאיר את המושכות אצל היזם 14 חזרתן של קבוצות הרכישה יואב ליבנה 16 "אנחנו מאמינים בשוק המקומי" נתן סטולרו בריאיון עם מייסדי רובי קפיטל

2 מנכ"ל רובי קפיטל עושה סדר בריאיון מיוחד 6 בחדר הניתוח יובל רודריג 8 קבלת החלטות בשוק נדל”ן תזזיתי גיא ליברמן

בס״ד

"המפתח של שוק הנדל"ן נמצא כיום בידיים של נגיד בנק ישראל" יעקב ניצן, מנכ"ל חברת רובי קפיטל, משוכנע שתקופת ישראל לא יוסיף להעלות את הריבית במשק. הוא אף מזהיר מאפשרות של עליית מחירים נוספת, מצביע על הפתרונות שעשויים למנוע מהמחירים לעלות ומגלה מי שתי הערים שבהן המכירות לא עוצרות עלמה שכטר "בחודש יוני התעצם שיעור הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, כאשר אלף דירות - ירידה 10.5 אלו הסתכמו ב- בהשוואה ליוני אשתקד. זהו 24% חדה של , 2020 שיעור הירידה החד ביותר מאז מאי אשר הושפע מפרוץ מגפת הקורונה", נכתב בפתח סקירת הנדל"ן הרשמית של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. אם המנגינה נשמעת לכם מוכרת, אך הנתונים פחות, אתם לא טועים, שכן מדובר בסקירת . על רקע נתוני העסקאות 2022 חודש יוני חוסר הוודאות מתקרבת לסיומה לאור הצפי שבנק

דבר המערכת ״The Capital Letter״ אנו שמחים להשיק את מגזין ללקוחות החברה ולבעלי עניין בתחומי המימון והנדל”ן. שונה 2023 קצב פעילות שוק הנדל”ן בישראל משהכרנו בשנים האחרונות, בעיקר בשל סדרת העלאות הריבית, החשש ממיתון ומספרן הנמוך של עסקאות המכירה של דירות חדשות ויד שנייה, אשר בולם את הזרמת החמצן לשוק כולו. גורמים אלו ועוד, מביאים את כל השחקנים לחישוב מסלול מחדש. עם זאת, כל אתגר הוא הזדמנות. במגזין החדש, פרי עבודתם של אנשי המקצוע של רובי קפיטל ושותפים לדרך, כינסנו למענכם מידע רלוונטי וחשוב. המידע מבוסס על הידע הרחב הנצבר בחברה ועל היקפי הפעילות ההולכים וגדלים, המאפשרים לנו ניתוח מעמיק וייחודי של שוק הנדל”ן. במובא לפניכם, האתגרים וההזדמנויות הניצבים לפתחנו. הכל זה בצוות. רובי קפיטל מימון והשקעות נדל״ן עורך ראשי: איתי רותם עריכת תוכן: גיא ליברמן, כרמית ספיר ויץ ניהול פרויקט: קונצפט | הדסה גרינברג-יעקב עיצוב: * המידע הכלול במגזין הוא מידע כללי ומתומצת ולצרכים אינפורמטיביים בלבד למועד בו הוא נכתב, ומטבע הדברים אינו מקיף את כל יריעת העניינים הנדונים בו. המידע במגזין מובא ועל סמך הערכות, מידע פומבי, אומדנים AS-IS כמו שהוא וכד' ואין להסתמך עליו בצורה כלשהי באין אם כמצג, הצהרה או בכל אופן אחר ועורך המגזין אינו אחראי למהימנות המידע המפורט במגזין, לשלמותו, לדיוק הנתונים בו ולנכונותם. האמור במגזין זה אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ כלכלי, ייעוץ חשבונאי, ייעוץ מיסויי ו/או הזמנה לרכוש ו/או למכור ניירות ערך ו/או נכסים ו/או מכשירים פיננסיים, סחירים ו/או שאינם סחירים ו/או בכל השקעה אחרת ("נכסים"), הנזכרים בו, וכן אינו מהווה הצעה למתן אשראי ו/ או הצעה למתן שירותים פיננסיים, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לקבל על סמך סקירה זו החלטות השקעה כלשהן. כל העמדת הלוואה כפופה לאישור החברות בהתאם לתנאים ולמדיניות החברות כפי שיהיו מעת לעת ובכפוף לתנאי ההסכם שייחתם מול איזה מהחברות. מובהר, כי החברות שומרת לעצמן את הזכות לסרב להעמיד הלוואה מסיבות הקשורות בציות להוראות האסדרה החלות עליהן, ובהתאם לשיקול דעתן. אי-עמידה בפירעון הלוואה או בהחזר אשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. ליצירת קשר: marketing@rubycapital.com

2

"חברות הופכות אותנו לבית המימוני שלהן". יעקב ניצן. צילום: ראובן קופצ'ינסקי

יהווה איתות על שינוי מגמה, ואנו נשוב ונראה נהירה מחודשת של רוכשים בחזרה לשוק, מה שעשוי להוביל לעליית מחירים מחודשת". ומה הסיבה השנייה? "כיום, הבנקים למשכנתאות וגופים נותני משכנתה, נכנסו לעובי הקורה במכירות. במקום לתת הנחות או להוריד מחירים, הם מאפשרים ליזמים לקחת על עצמם את לסבסד תשלומים שוטפים של המשכנתה ולעתים אף לקחת על עצמם את מלוא תשלומי המשכנתה של הרוכשים. זה מוצר שנותן וודאות וביטחון הנחוצים ללקוחות. אנו מלווים כיום עשרות רבות של פרויקטים, ובחלקם הניכר הדבר אכן מסייע. המשמעות בפועל , אלא גם 85%-15% היא לא רק אפשרות התשלום של סיוע לרוכשים עם התשלומים הנותרים עד האכלוס, כך שאנשים חוזרים לרכוש דירות". אתם מלווים פרויקטים רבים בארץ. האם אתם מזהים אזורים שנפגעו פחות מאחרים מהמצב בשוק? ממימון הפעילות היזמית אצלנו קשורה 90%- כ לעולמות ההתחדשות העירונית. אנחנו מזהים את ירושלים ובני ברק כמקומות שכאילו פסחו על גל השיתוק הנוכחי. השוק שם בועט ודינמי. באופן מעניין זה לאו דווקא קהל חרדי, אלא גם פרויקטים שמכוונים לקהלים של משפרי דיור. לעומת זאת, בתל אביב ובערי הלוויין שלה קשה מאוד נכון לעכשיו".

הנוכחיים, נראה כי מה שהשוק החשיב רק לפני שנה כחודש חלש, הוא כיום יעד שיש להסתער עליו. הנתונים הרשמיים העדכניים ביותר כיום, הם מחודש דירות בלבד, שהיווה 4,001 אפריל האחרון בו נמכרו בכלל. 21 את אחד מהחודשים השחונים במאה ה- דירות נמכרו על ידי קבלנים, לא כולל 1,049 מתוכן רק מחיר למשתכן. בשתי מילים: שוק בקיפאון. "נתוני הילודה הגבוהים בישראל, והיקף העסקאות הגדול בשנים האחרונות מלמד רבות על הביקוש שקיים ומוסיף להתקיים בישראל גם בחודשים האחרונים שבהם אנחנו חווים ירידה משמעותית בהיקפי העסקאות. "הדלתא בין הביקושים ההולכים וגוברים במשק אל מול ההיצע והתחלות הבניה שהולכים ומצטמצמים מחריפים, מה שמשתק כיום את השוק הוא חוסר הוודאות", מבהיר מנכ"ל חברת רובי קפיטל, יעקב ניצן, ומנתח את המצב הקיים: "רוכשי דירות לא יודעים אם הריבית תוסיף לעלות, או אם מחירי הנכסים יוסיפו לרדת. במצב שכזה רבים מהם מחליטים להמתין עם רכישת הדירה", עם זאת, ניצן צופה שהמצב הנוכחי של מיעוט עסקאות קיצוני, לא יימשך עוד חודשים רבים, וזאת בשל שתי סיבות עיקריות: "כלכלנים רבים צופים, וכך גם אני, שגל עליות הריבית מתקרב לסיומו. יתכן שנראה ירידה מסוימת של רבע עד חצי אחוז בשיעור הריבית במשק. אני חושב שהמפתח של שוק הנדל"ן נמצא כיום בידיים של נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון. מספיק שבנק ישראל יוריד את הריבית בעשירית האחוז, הדבר

3

התחדשות עירונית בבני ברק. צילום: דור סער

שנה, ויש 50 ניתן לפרוס את המשכנתא לעתים עד . האם 90% מקומות שמאפשרים לקחת מימון לדירה של זה נכון לאפשר לזוג צעיר לפרוס משכנתה לתקופת זמן כה ארוכה ובמינוף כה גבוה? זו כבר שאלה שכל אחד צריך לבחון אותה לפי מצבו. מה שחשוב הוא להעמיד אפשרויות נוספות מעבר למה שקיים כיום". "ירידות המחירים קורות בפועל, אך הן לא דרמטיות. אתה לא רואה שוק מחירים שנשבר. לדעתי נמשיך במגמה הנוכחית עד לרבעון האחרון של השנה, ושם המגמה הזו צפויה להשתנות בשל השינויים המתקרבים שעליהם הצבענו" "אני צופה שהריבית תתייצב על טווח של , אך גם אם היא תהיה נמוכה יותר, נניח 4.25%-4.5% , עבור שוק השכירות, המשמעות היא שהמודל 4% הכלכלי הוא לא אפקטיבי. השוק הזה אמור לתת מענה לפלחי אוכלוסייה מאוד רחבים, אך עבור חברות שרוצות לפעול בשוק השכירות ארוכת הטווח זה לא כלכלי. אלה לא תחזיות, ראינו כולנו בחודשים האחרונים כיצד מכרזי רשות מקרקעי ישראל לפרויקטי שכירות לטווח ארוך מתרסקים. זה, כזכור, אחרי שנים שבהן החברות הכי גדולות בארץ ניגשו למכרזים הללו. הביקוש לא נעלם, ירידות המחירים בשוק לא נבעו מפתרון לבעיית

הזכרת את נושא המחיר שנמצא בסימן ירידה, מה הצפי שלך כיום לגבי מגמת המחירים בעתיד הקרוב? "ירידות המחירים קורות בפועל, אך הן לא דרמטיות. אתה לא רואה שוק מחירים שנשבר. לדעתי נמשיך במגמה הנוכחית עד לרבעון האחרון של השנה, ושם המגמה הזו צפויה להשתנות בשל השינויים המתקרבים שעליהם הצבענו". "לייצר הטבות נוספות לרוכשי דירה ראשונה" האם השחקנים בשוק צריכים להתרגל לסביבת הריבית הנוכחית? "יש משתנים רבים שיכולים להשפיע על הריבית. אני צופה שבשנתיים הקרובות הריבית במשק תתייצב על טווח של בין חצי אחוז לרבע אחוז פחות מהרמה הנוכחית. בכל אופן, לא נחזור בתקופה הקרובה לרמה האפסית שאליה התרגלנו. סביבת ריבית כזו הינה סביבת ריבית נורמטיבית לשוק, אך אי הוודאות אותה הזכרנו מונעת מכוחות השוק להתקדם". איך רוכשי הדירות יוכלו לממן דירות שמחיריהן עלו מאוד, לצד ריבית גבוהה משהורגלנו? "על התשובה הזו צריכים לחשוב טוב במשרדי הממשלה וגם בבנק ישראל. יש ארצות בעולם שבהן

4

הדיור. כעת עם החרפת הפער, לצד הפתרונות של פרויקטי מחיר מטרה, צריך לייצר הטבות נוספות, כדוגמת קיבוע שערי ריבית, סבסוד של הריבית או מתן רשת הגנה מפני עליית ריבית, פריסת רמת ההחזרים החודשיים באופן בו יתאפשר לרוכשי דירה ראשונה, לנסות ולרכוש את דירתם כבר כיום". ה"קונץ" של יזמי ההתחדשות העירונית בעתות משבר בשנים האחרונות חברות המימון החוץ בנקאי הלכו והגדילו את דריסת הרגל שלהם בשוק מימון הנדל"ן הגואה, ויש מי שמזהים את המשבר הנוכחי גם כשעת המבחן הגדולה המשמעותית הראשונה של ה"מממנים החדשים". ניצן מסביר כי הם נערכים בהתאם תוך "שילוב של קפדנות ודיוקים יותר גבוהים מול היזמים, הן בשלבי הבחינה הראשוניים והן תוך כדי חיי הפרויקט. אנחנו בוחנים כל פרויקט לעומק מבחינת התזרימים הליניאריים שלו והאם אכן רואים כניסה של תקבולים שישרתו את הביצוע בפועל בכל הפרויקטים". לדבריו, דווקא איכות הלקוחות החברה, מעידה על היציבות והאטרקטיביות של רובי קפיטל כגוף מממן: "בשנה האחרונה חתמנו על הסכמי ליווי עם מיטב החברות והגופים היזמיים בארץ. חברות שעד לא מזמן כלל לא חשבו על מימון מגוף שאינו בנק", הוא מסביר ומצביע על ההתקשרות שלהם מול חברת אלמוגים "זו דוגמה לחברה שהופכת אותנו לבית .)TLV:ALMA( המימוני שלה עם ליווי במאות מיליוני שקלים. בשוק ההתחדשות העירונית, כלל היזמים מבינים שהידע ויצירתיות המעטפת המימונית, מעידים יותר מכל על הרלוונטיות של גופים כמונו בשוק המאתגר של היום" בעבר טענת שבתקופות משבריות, דווקא חברות שפועלות בתחום ההתחדשות העירונית רגישות פחות לזעזועים עמוקים. כעת כשהמשבר מכה בעוצמה בשוק, אתה עדיין חושב כך? "בהחלט. ישנם שני סוגי עננים שרובצים עלינו כרגע. הראשונה זו עננת הריבית והתגברות עלויות המימון. ככל שיש לך יותר חשיפת אשראי, אתה חוטף יותר. לכן ברור שפרויקטים בהם אין צריכת אשראי מסיבית כגון התחדשות עירונית, יותר נוחים במצב הקיים. ויש את עננת אי הוודאות, המובילה לקושי במכירות. זה דבר שפוגע גם ביזמי התחדשות עירונית, אך שבמקרה שלהם ישנה אפשרות של האטת הקצב, קרי, לא להגיע לשלב שהם מחויבים לפתוח ליווי פיננסי לפתיחת הפרויקט, כפי שחלקם התחייבו מול הדיירים. הם מעדיפים לשחות מתחת למים עוד כמה חודשים ולהמתין, ורק אז לצאת לדרך בפועל".

evolve מתחם השחף ביבנה של חברת אלמוגים. הדמייה:

מצד שני יש את הדיירים, האם הם לא לוחצים על היזמים? "אנחנו נמצאים בקשר מצוין עם עשרות רבות של עורכי דין של דיירים. טרם נתקלתי בדבר כזה בשטח". רבים תוהים כיום אם נראה יזמים שקורסים. איך זה נראה מהצד שלך? "אנו רואים את השינוי במימד אחר. היות ואנחנו עוסקים גם בעולמות האקוויטי באמצעות קרן ספיר, שהיא שותפת אקוויטי במיזמי נדל"ן מגוונים בארץ, אנחנו חווים רצון של יזמים איכותיים לבוא ולגדר סיכונים באמצעות הכנסת שותף פיננסי שקט. מה שנראה פה זה המון שיתופי פעולה, רכישות של יזמים על ידי יזמים גדולים יותר ומיזוגים, לדעתי כבר בחודשים הקרובים". לסיכום, ולאור האקלים הנוכחי. על מה מתבססת ?2024 תוכנית העבודה שלכם לשנת "בשנה הבאה נראה התייצבות של הריבית, דבר שיחזיר יציבות ונראה חזרה לנורמליזציה של מכירות. מצד היזמים אני צופה שתהיה כניסה מסיבית והבשלה של עסקאות לשוק. אני יכול להגיד שבפייפליין שלנו, יח"ד 2,000 כבר בשלב הזה, יש פרויקטים של מעל שעומדים להיפתח, אז השוק בהחלט יחזור לעצמו, בעיקר עבור יזמים יציבים שידעו להתכונן נכון למשבר הנוכחי, ולכן גם יידעו לצאת ממנו מחוזקים".

5

בחדר הניתוח

איזו מגמה נדל”נית נחשפת דווקא בדו”ח מבקר המדינה? מדוע כדאי להיערך עם קופת מזומנים נאה דווקא עכשיו, ומדוע לגופי המימון החוץ בנקאי אסור להתבשם מחלקם המשמעותי בשוק האשראי העסקי בנדל”ן? 2023 המגמות שחשוב להכיר לקראת תחילת הרבעון השלישי של

שיכול ללמד על חלקם של המוסדות בהיצע הנמוך. אלף יח”ד שאושרו במוסדות התכנון בשנים 600 מתוך מתוכן הן ביוזמה ציבורית (ייזום 64%- האחרונות, כ אלף 384 וקידום תכנון על ידי גופים ממשלתיים), קרי אלף יח”ד שווקו בפועל. כך המדינה 53 יח”ד. אלא שרק שבכובע אחד “הכינה את הקרקע” לשיווק, לא מימשה את הפוטנציאל, ולא הזרימה לשוק את הקרקעות לבניית עשרות אלפי הדירות שכה נחוצות בו. בשורה התחתונה, המצב של ביקוש גבוה מההיצע יחריף, ולכן ניתן להעריך כי מספר העסקאות הנמוך לא יימשך עוד תקופה ארוכה. עם זאת, השילוב של מחירי דירות שהאמירו מאז פרוץ הקורונה, והעלאות הריבית ש“ייקרו את הכסף“, ימשיכו להקשות על הרוכשים. על כן יזמים וקבלנים לא יכולים לבנות בעתיד הנראה לעין על העלאות מחירים ועליהם להתרגל לסביבת המחירים הנוכחית, ואולי אף לשחיקה ריאלית נוספת במחירים .5% בהמשך השנה של עד כ-

שוק הנדל”ן הישראלי נכנס בחודשים האחרונים להאטה. מסקירות הנדל”ן של אגף הכלכלנית הראשית באוצר אלף 20 עולה כי ברבעון הראשון של השנה נמכרו במדינה 42% דירות בלבד (יד שנייה וחדשות). מדובר בירידה של . 2022 לעומת הרבעון הראשון של , שעסק 2023 יוזכר כי דו”ח מבקר המדינה לשנת ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י) התייחס להיקפי , ומסקנותיו 2022-2006 הבנייה של דירות בין השנים נתנו תוקף להערכות חוזרות ונשנות שנשמעו בשנים האחרונות מצד גורמים בשוק הנדל”ן, כי ההיצע נמוך משמעותית מהביקוש. הציבור יחזור לקנות, אבל לא בכל מחיר הציבור יחזור לקנות, אבל לא בכל מחיר. כמה נמוך? לפי ממצאי המבקר, בכדי לענות על הביקוש היה צריך אלף דירות בישראל. הנה נתון נוסף 189 לבנות עוד

256,000

גמר בנייה צורכי הדיור

201,000

143,000

130,000

128,000

119,000

102,000

93,000

96,000

94,000

79,000

56,000

-15,000

-14,000

-55,000

-25,000

-46,000

-34,000

ירושלים

תל אביב

צפון

חיפה

דרום

מרכז

(ביח”ד) 2006-2022 פער מצטבר בין צורכי הדיור לגמר בנייה, לפי מחוזות,

(מתוך דו”ח מבקר המדינה)

6

יובל רודריג

ראש מחלקת אנליזה וחבר הנהלה ברובי קפיטל

ההזדמנויות הנדל”ניות חוזרות לשוק

המשמעות: גופים יצירתיים ובעלי כיסים עמוקים יכולים למצוא כיום בשוק יותר הזדמנויות מבעבר.

תיזכר כאחת הגרועות בהיסטוריה של 2022 שנת משוויו. אלא 19.44% האמריקאי שמחק S&P מדד ה- מציגה, לפחות עד כה, סיפור חדש לגמרי 2023 ש על עלייה דו ספרתית. לעומת זאת, הבורסה בישראל אמנם מציג ירידה קלה, אך 125 מדשדשת. מדד ת”א באופן יחסי הוא מאוזן. זאת בעיקר לאור משקל מגזר הפיננסים המשמעותי שנמצא במדד שמאזן אותו מהמדד, ובשילוב 20% (הבנקים לבדם מהווים מעל ). מי שמושכים את השוק 25% חברות הביטוח מעל למטה הן דווקא חברות שבתחילת העשור נראו כמו ה”סוס המנצח” של הבורסה – חברות הנדל”ן. מדדי הנדל”ן של תל אביב ירדו בעשרות 2022 בשנת אחוזים, והשנה הצבע ממשיך להיות אדום עם ירידה . 10% של קרוב ל תשואת החסר במדד ת”א נדל”ן נגרמת מהסנטימנט השלילי בכל הקשור לביצועי חברות הנדל”ן הישראלי. אלה סובלות גם מירידה בהיקף המכירות, וגם מהכבדה בצד החוב, בשל שיעורי המינוף הגבוהים שבהן הם נעזרו בכדי לקדם פרויקטים. לפי נתוני בנק ישראל, יותר ממחצית האשראי העסקי לנדל”ן כבר לא מגיע מהבנקים, ומי שנכנס בנעליהם הן חברות חוץ־בנקאיות, קרנות נדל”ן וגופים מוסדיים. מדובר בשינוי חד בשוק שנשלט עד לא מכבר על ידי הבנקים. זה רלוונטי למכרזי קרקע גדולים שמשווקת רמ”י, לקבוצות רכישה, לפרויקטים בהנחה של משרד השיכון וכמובן לפרויקטי התחדשות עירונית. היכולת של הגופים החוץ-בנקאיים להגיב, לפתור סוגיות מהותיות בצורה יצירתית ולהעניק אשראי – היא מהירה יותר באופן משמעותי בהשוואה לגופי המימון

15.00%

10.71%

10.00%

5.00%

-1.40%

0.00%

-5.00%

-10.00%

TA125 TA-RE S&P 500

-15.00%

-9.43%

-20.00%

2023 ינואר-יוני

investing.com : מקור הנתונים

בגזרת המימון: הבנקים עם הגב לקיר, התחרות תחריף

המסורתיים. לא בכדי מיטב החברות הגדולות, ביניהן חברות ציבוריות, פונות לאפיקים החוץ-בנקאיים. עם זאת, בבנקים רואים כיצד תיק המשכנתאות שלהם הולך ומתכווץ, ולכן סביר להניח שהם יחפשו מודלים חדשים שיסייעו להם לחזור ולהגדיל את הנתח שלהם בתחום. גופי המימון החוץ בנקאי הפכו לשחקנים משמעותיים בשוק. על רקע מצוקת הבנקים, התחרות בשוק המימון תחריף, ועליהם להיערך בהתאם

7

קבלת החלטות בשוק נדל”ן תזזיתי

עצירת עסקאות, ירידת מחירים ו”שוק של קונים”: המציאות הנדל”נית משתנה ללא הרף. על מה חייבים להסתכל כדי להישאר עם יד על הדופק של השוק?

גיא ליברמן

מנחה פודקאסט הנדל"ן ״כסף בקיר״, עורך גלובס נדל"ן לשעבר

מדד חודש מרץ, הצביע על ירידת , וסימן לראשונה 0.2% מחירים של באופן רשמי כי מחירי הדירות בירידה באפריל לא נרשם שינוי בשוק , 0.2% מדד חודש מרץ, הצביע על ירידת מחירים של וסימן לראשונה באופן רשמי כי מחירי הדירות בירידה באפריל לא נרשם שינוי בשוק אך מי שנמצא עם יד על הדופק לא היה זקוק ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה שאחראית על נתוני המדד, בכדי להכיר את הסנטימנט העכשווי בשוק, שנראה כי יוסיף ואף יעמיק בחודשים הקרובים. תופעה ברורה עוד יותר היא הבלימה בעסקאות. לפי נתוני משרד האוצר באפריל האחרון נמכרו בישראל דירות חדשות ויד שנייה – נתון המהווה 4,001 , לעומת התקופה המקבילה אשתקד. 55% ירידה של למעט תקופת פרוץ הקורונה זה הנתון החודשי הנמוך שנה. גם כאן, מי שעוקבים באדיקות 20 ביותר מזה אחרי הנתונים לא באמת זקוקים לדוחות רשמיים, בכדי להכיר את המציאות. לכן, שיח תמידי עם כלל השחקנים (חברות, שמאים, עורכי דין ועוד) וניתוח הממצאים והמשמעויות יקרבו אתכם ככל האפשר

שינה נגיד בנק ישראל, הפרופ’ אמיר 2022 באפריל ירון, את חוקי המשחק במשק ובשוק הנדל”ן הישראלי בפרט. על רקע עליית האינפלציה בעולם ובישראל, הוחלט להעלות את הריבית ולהפרד, אחרי כמעט עשור, מסביבת הריבית האפסית שאליה כה התרגלנו. גם מי שממעט לעקוב אחרי מדורי הכלכלה, מכיר את ההמשך שכלל התקררות מהירה בשוק הנדל”ן וירידת מחירים. אלא שנראה כי יריית הפתיחה של אותו מהלך נשתכחה לגמרי. כשהחליט הבנק המרכזי להעלות את הריבית לראשונה, העריך הנגיד כי הדרך תהיה מתונה ומינורית, בלבד. 1.5% כך שבתוך שנה הריבית במשק תעמוד על קצת יותר משנה חלפה והריבית עומדת על פי שלושה. חתיכת פספוס שמדגים בפעם המי יודע כמה את כוחן של “הערכות” כשהן פוגשות את המציאות, ודאי זו העכשווית. אז איך בכל זאת אנשי נדל”ן שפועלים בישראל, צריכים לקבל החלטות מושכלות לגבי הפרויקט החדש, ההשקעה הבאה, ואולי בכלל על פרידה מפרויקט? התשובה צריכה להיבחן לפי המשתנים המרכזיים והייחודיים לשוק המקומי בשלושה פרקי זמן שונים. מחירי הדירות: עוד לא נגענו בתחתית בטווח הקצר ישנם מספר תהליכים שחייבים מעקב צמוד, ובראשם הכיוון של מחירי הדירות.

8

לתמונת מצב אמיתית הרבה לפני שהדוחות הללו יהיו גלויים לכלל השחקנים בשוק. להפנים את מציאות הריבית החדשה בטווח הבינוני חשוב לעקוב אחרי ההשפעות של סביבת הריבית החדשה. סביר כי גם אם הריבית תנוע מעט למעלה או למטה – אנחנו לא נחזור לסביבת הריבית האפסית, בשנתיים הקרובות. עד כמה מקבלי ההחלטות מפנימים את המצב החדש, שבו הכסף כבר לא “זול” עבורם? תוסיפו למשוואה את העובדה שמחירי הדירות כבר לא בסימן עלייה ולכן לא “יתקנו” כל תוכנית פיננסית הרפתקנית, ותקבלו מציאות מורכבת בהרבה משהכרנו. על כן בעת הזו סביר שההססנות תגבר, ונחזה בקיטון בפעילות. עין נוספת צריכה להיות מוכוונת לבחירות לרשויות המקומיות שייערכו לקראת סוף השנה. דוגמה מובהקת להשפעה של ראש עיר על המציאות הנדל”נית, קיבלנו זמן קצר לאחר הבחירות האחרונות ברמת גן, כשהנהלת העיר החדשה, בראשות כרמל שאמה הכהן,

בעיר. ההחלטה אמנם 38 החליטה לעצור את תמ”א שונתה בהוראת בית המשפט, אך הכיוון מאז בעיר ברור לגמרי. מתי תגיע הרכבת? בטווח הארוך חשוב לעקוב אחרי התפתחויות של פרויקטים משני מציאות כמו קווי הרק”ל בבירה, בצפון או בגוש דן. פרויקט המטרו, פרויקטי התחדשות עירונית, בנייה של מוסדות חינוך, ואפילו ההחלטה הממשלתית, שמתעכבת כבר שנים, באשר למיקומן של תחנות הכוח העתידיות שייבנו בגוש דן. לכל אחד מאלה יש פוטנציאל להשביח את ערכי הקרקע והנכסים בשכונה שבה הם נבנים. וזה כזכור קורה הרבה לפני ששר או ראש עיר מגיעים לגזור את הסרט מעל פרויקט שבנייתו הסתיימה. בשורה התחתונה, רק מעקב תמידי וקרוב לדופק של השוק לטווחי הזמן השונים, יסייעו בציור תמונת המציאות האמיתית, ומכאן הדרך לקבלת החלטות מושכלות ואפקטיביות תהיה הרבה יותר בטוחה.

סיפורים על אנשים שהחליטו לשים את הכסף שלהם על נדל"ן - העסקאות, ההתלבטויות, ההצלחות וגם הכישלונות. מנחה: גיא ליברמן

9

תנאי מימון אטרקטיביים: מלכודת או הזדמנות? הפתרונות הבולטים כיום בשיווק הפרויקטים הם תנאי תשלום בשיטות מימון יצירתיות, אך מסוכנות

It is not the most intellectual of the species that survives; it is not the strongest that survives; but the species that survives is the one that is able best to adapt and adjust to the changing environment in which it finds itself. (Darwin)

10

מיקי ברגר

סמנכ”ל ליווי פיננסי וחבר הנהלה ברובי קפיטל

מגמת הריבית של בנק ישראל בשנתיים האחרונות

5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0

21 יולי

21 אוקטובר

22 ינואר

22 אפריל

22 יולי

22 אוקטובר

22 ינואר

23 אפריל

מקור: בנק ישראל

יותר מימון לבנייה, ובכך מגדיל את היקפי המינוף. יום האכלוס החגיגי עלול להיות יום דאגה עבור כולם. בתקופת הבנייה היזם לוקח הלוואת גישור מהבנק שהופכת למשכנתה באכלוס. מעצם היותה של ההלוואה במסלול המשכנתאות, היא נבחנת בהתאם לקריטריונים של הבנק ובהתאם לרגולציה של בנק ישראל. הבנק מעביר ליזם את התשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה ומחייב את היזם בריבית מראש. בנוסף לריבית זו, עבור כל תשלום מונפקת ערבות/ פוליסה שגם היא נושאת ריבית. הרוכשים לא משלמים את הריבית עד לאכלוס ולכן היזם סופג את עלויות הריביות. המשמעות היא שעלויות הפרויקט יהיו גבוהות יותר. ההיגיון הכלכלי אומר שהעלויות, רובן ככולן, אמורות להיות מושתות על הרוכשים. סביר להניח שיזמים המציעים את המוצר לא יורידו מחירים, וכאן נשאלת השאלה: האם הם יהיו מוכנים לספוג את העלויות והסיכונים? ההיסטוריה תעיד על מהימנות ההנחה הרווחת: קצב המכירות לא יישאר נמוך לאורך תקופה בשל קצב הילודה הגבוה שמאפיין את ישראל ויוצר ביקושים גבוהים שיחזירו את הקונים לשוק. שאלת השאלות ? במהלך הרבעון הראשון 2023 היא מתי. האם בסוף ? 2024 של בעזרת פתרונות יצירתיים וגמישים, שוק הנדל”ן יצלח את המשבר הנוכחי, ואולי אפילו ייצא ממנו מחוזק. בעזרת פתרונות יצירתיים וגמישים, שוק הנדל”ן יצלח את המשבר הנוכחי, ואולי אפילו ייצא ממנו מחוזק

דרכי המימון בשיווק פרויקטים בתחום הנדל”ן והצעות המומחים הופכות להיות יותר ויותר יצירתיות. הסיבות הן ירידה חדה ברכישת דירות, היחלשות קצב ההכנסות ומנגד ההוצאות הקבועות שאינן עוצרות. הריבית הגבוהה במשק מקשה על הקונים והתוצאה היא שפרויקטים רבים משווקים בשיטת מימון המאפשרת לרוכשים לשלם במועד חתימת החוזה אחוז קטן מערך הדירה, ואת היתרה מאוחר יותר – בסמוך לאכלוס. החלוקה הנפוצה בזמן האכלוס. 80% בחתימה ו- 20% ביותר היא הרוכשים נהנים מתקופת חסד כל עוד הדירה בבנייה, והיזם, שמאפשר את הסדרי המימון האטרקטיביים לכאורה, מגדיל את פוטנציאל התממשות העסקה הרוכשים נהנים מתקופת חסד כל עוד הדירה בבנייה, והיזם, שמאפשר את הסדרי המימון האטרקטיביים לכאורה, מגדיל את פוטנציאל התממשות העסקה. לאחרונה אף התפרסמו הסדרים שמציעים תשלום אחר כך! 95% - בחתימת החוזה ו 5% ראשון נמוך יותר: שוב, אטרקטיבי לכאורה. מכירות בשיטה זו מגדילות את הסיכון לכל הצדדים בעסקה. הרוכשים יכולים להיקלע לקשיים שלא יאפשרו להם לעמוד בתשלומים, בין אם בשל סירוב בנקים למתן משכנתה, עיכוב במכירת הדירה הנוכחית או עלייה משמעותית במדד תשומות הבנייה. קנה עכשיו, שלם אחר כך בשל הדחייה המובנית בעסקה, היזם נדרש להשיג

11

השותף השקט דרישות ההון של המערכת הבנקאית הולכות ונעשות מחמירות יותר ומביאות את היזמים לחפש חלופות עם גופים בעלי ניסיון בשיתוף מרכז הנדל״ן

לאחר יותר מעשור של עליות מחירים, יזמי הנדל”ן בישראל ניצבים כעת בפני מציאות חדשה. התנודתיות בכלכלה הגלובלית ועליות הריבית בישראל משפיעות במישרין על מגמות הביקוש לנדל”ן והיקף העסקאות יורד. בד בבד, דרישות ההון של המערכת הבנקאית הולכות ונעשות מחמירות יותר ומביאות את היזמים לחפש חלופות עם גופים בעלי ניסיון. על הרקע הזה, גופי המימון מבקשים לתת ליזמים מענה לצרכים המשתנים, שהמערכת הבנקאית המסורתית אינה יכולה או רוצה להתמודד עמם. “בעידן הכלכלי הנוכחי, הכנסת שותף היא צעד נכון ומתבקש” אומר אריאל אדלשטיין, סמנכ”ל השקעות ההון בחברת רובי קפיטל, מהגופים הבולטים בעולם המימון החוץ בנקאי לאחרונה. במקביל לפעילות החוב, למנהלי רובי קפיטל ניסיון רב בעולם היזמות ולכן, בשנת הקימה רובי קפיטל את קרן האקוויטי (הון) 2021 ספיר, המיועדת ליזמים בעלי מוניטין בתחום הנדל”ן. הקרן משמשת כשותפה פיננסית ומעמידה את רוב ההון העצמי הנדרש מהיזמים לצורך הנעת הפרויקט. כל פרויקט ומתווה מסחרי נבחנים לעומק בוועדות השקעות ייעודיות לכל פרויקט. כיום הקרן מנהלת מיליארד ש”ח. 1.5 נכסים בשווי מצטבר של למעלה מ- “לחתוך את הסיכון” הפגישה יזמים רבים עם תנאי שוק שלא 2023 “שנת היו מוכרים להם קודם לכן. הביקושים במגמת ירידה ויש קושי רב להשיג את המימון מגופים גדולים שעד לפני שנה חיזרו בעצמם אחרי היזמים”, אומר אדלשטיין, העומד בראש פעילות קרן ספיר. “קרן ההשקעות שייצרנו מסייעת ליזמים להמשיך בפעילותם

אריאל אדלשטיין. סמנכ"ל השקעות ברובי קפיטל. קרדיט: יח"צ

ולא להיכנס לסטגנציה בזמן שהשוק עוצר או מתקן את עצמו, בתהליך שיכול לקחת שנה, שנתיים ואפילו יותר. בשנה האחרונה מספר הפניות אלינו הוכפל ואף יותר, ואנו בוחנים כל עסקה ועסקה לעומק בסטנדרטים המחמירים ביותר.” מדוע משתלם ליזמים להכניס שותף לפרויקט שינגוס להם ברווח? “ראשית, ההון העצמי הנדרש מהיזם קטן משמעותית ביחס לסך דרישת ההון העצמי של הגוף המממן, מה שהופך את רמת הסיכון לנמוכה משמעותית. מיליון שקלים 20 לדוגמה, אם יזם נדרש להשקיע הון עצמי בפרויקט, בשותפות עם קרן אקוויטי בעלת 4 איתנות פיננסית, הוא יכול לצמצם את ההשקעה לכ מיליון שקלים בלבד, וליהנות מרווחיות עודפת בסוף התהליך. ליזמים רבים, במיוחד בתקופה הזאת, מדובר ביתרונות משמעותיים ביותר שבהחלט שווים שותפות פיננסית שתדחוף להצלחת הפרויקט שלהם. “בנוסף, התשואה של היזם על ההון גדלה משמעותית יחד

12

3Dvision פרויקט של קבוצת רם אדרת. "מעדיפה לוותר על קצת רווח, להכניס אותנו כשותף ולהתקדם" הדמיה:

לאור המגמות הנוכחיות בשוק, מה צפי היקף הפעילות של הקרן? “אינני נביא. מה שניתן לבחון זה את היקף העסקאות הגדול שמגיעות לשולחננו ולוועדות ההשקעות. כבר היינו בעבר בתקופות שהריבית הייתה יותר גבוהה, ושוק הנדל”ן המשיך לדהור קדימה. נכון שהריבית כיום גבוהה ובמגמת עלייה ונוצר קושי פיננסי ליזמים אבל יש כיום ביקוש שגדל בהתמדה ועלינו לייצר את הפתרונות בהתאם. נכון להיום, מספר היחידות במכרזי רמ”י למגזר הכללי עומד 2023 המתוכננות ל על אלפי יחידות בודדות בלבד. במציאות כזו, אלא אם יקרה דבר גדול ובלתי צפוי, אין למחירים אפשרות לרדת לאורך זמן. לכן אני חושב שההאטה שאנחנו עדים לה כיום היא סוג של תיקון להשתוללות שהייתה פה בשנים האחרונות”. שלב חדש באבולוציה של שוק הנדל”ן גורמי נדל”ן בכירים כבר מדברים על קרנות האקוויטי לא רק כדבר הבא בשוק, אלא ככזה שתורם ליציבות בשוק. הם מזכירים כי כל עוד היזמים נדרשו להעמיד משווי המגרשים, כפי שהיה נהוג 10% הון עצמי של כ בשנים האחרונות, ואת היתר לגייס במינוף, ה”אצבע על ההדק” הייתה קלה יחסית. כעת, עם הקשחת התנאים מצד בנק ישראל, והחובה להעמיד אקוויטי בהיקפים גדולים מבעבר, היזמים זהירים יותר, ומוכנים לקחת פחות סיכונים מבעבר – הן מבחינת סוג הפרויקטים, וגם בהתקשרויות מול חלק מהגורמים המימוניים שפועלים בשוק. וכך, כשהיזמים נזהרים יותר, ובמקביל מחפשים שיתופי פעולה אסטרטגיים, החבירה לקרנות האקוויטי, מהווה שלב נוסף בדרך להתבגרות ויציבות בשוק הנדל”ן.

עם פוטנציאל הצמיחה שלו. באמצעות הקרן שלנו ברובי קפיטל, השותפות מגדילה את הנזילות של היזם ומאפשרת לו להתפתח בפרויקטים נוספים במקביל”, מסביר אדלשטיין. מלבד הבנה מעמיקה של מגוון הצרכים, האתגרים והחסמים העומדים בפני יזמים בשוק הנדל"ן של היום, קרן ספיר מעמידה לרשות שותפיה את מלוא הניסיון העסקי והפיננסי שלה. ניסיון זה כולל, בין היתר, צוות ייעודי המתמחה בעולמות ייזום הנדל"ן; ניסיון רב בעולמות הבנקאות, המימון, השיווק, השמאות והייזום; וראייה כוללת של שוק הנדל"ן בישראל. אדלשטיין מרחיב: “פעמים רבות, הקרנות יודעות מראש באיזה דרישות היזמים ייתקלו בעירייה כזו או אחרת. לכן, התוכנית נבנית בהתאם כבר בשלבים המוקדמים בצורה נכונה יותר, והיזמים לא צריכים "אין ספק שהיום כל פרויקט נבחן בקפידה יתרה לפני שאנחנו מחליטים להיכנס אליו, לרבות בדיקות רקע של החברה היזמית. מאחר שאנחנו נושאים בסיכון יזמי, הקרן פועלת כשותפה פיננסית אך ורק עם יזמים מנוסים ובעלי מוניטין, כאלה שאנחנו שמים איתם את הכסף וישנים בשקט בידיעה שהם יובילו את הפרויקט בבטחה. חשוב לנו מאוד ההון האנושי והאנשים מאחורי החברות היזמיות, וגם דברים אלו נבדקים על ידנו. לא נצא לעסקה עם חברה שאנו מרגישים שאין לה את הכלים והניסיון להצליח לנהל את הפרויקט. אדלשטיין מדגיש כי הקרן מקפידה להשאיר בידי היזם-שותף את המושכות לניהול הפרויקט: "אנחנו נושאים במרבית הנטל בהעמדת ההון העצמי, ומסייעים בצמתים חשובים לאורך חיי הפרויקט. בידי היזם האחריות הגדולה להובלת הפרויקט מול הדיירים, הקבלנים, גורמי התכנון ועוד". לבזבז זמן על תהליכים מיותרים". יזמים רבים ניצבים כיום בפני סכנה קריסה ממשית

פורסם במרכז הנדל"ן

13

שובן של קבוצות הרכישה

קבוצות הרכישה שגשגו בארץ לאורך כמעט עשור. למרות שנדמה היה שהלכו לבלי שוב בעקבות פגיעה בתדמיתן, הן רושמות עכשיו קאמבק שבמסגרתו כל הצדדים יכולים לצאת מורווחים

Great things in business are never done by one person, they’re done by a team of people. (Steve Jobs)

14

יואב ליבנה

מנהל תחום קבוצות רכישה ברובי קפיטל

מלקיחת אשראי גבוה, הריבית עולה והשוק מתנדנד, אך טבעי שקבוצות הרכישה ישובו להתארגן.

במקביל למגמת עליות המחירים בענף הנדל”ן בשנת ואילך, החלו להתארגן קבוצות רכישה. 2008 אנשים פרטיים המתאגדים לרכישת קרקע ובנייה עצמית כאשר הרעיון המרכזי מאחורי ההתארגנויות פחות בעלויות, שנבעו 20% היה חיסכון: בממוצע כ מחיסכון במיסוי ומהעברת הרווח היזמי לחברי הקבוצה, שבפועל הפכו ליזמים לכאורה סיפור הצלחה מובטח, אלא שלצד הצלחות רבות ואלפי דירות שנמסרו בהתאם ללוחות הזמנים שתוכננו, מספר גורמים פגעו בקבוצות: רכישת קרקעות במחירים מופקעים, רכישה ללא הסכמי שיתוף או בשלבי תכנון שלא הבשילו לכדי היתר ומארגנים לא מקצועיים. עם חזרתן של הקבוצות לפעילות מוגברת, כל אלו אורבים גם היום ויש לתת עליהם את הדעת. מרבית הפרויקטים של קבוצות הרכישה הושלמו ונמסרו ועליות המחירים היטיבו עם חבריהן. החל שנת סימנה את התפנית. תדמיתן נפגעה בעקבות 2016 סיקור העדויות והאירועים השליליים שחוו, היקף הפעילות ירד באופן משמעותי ומארגנים התקשו בגיבוש קבוצות חדשות. רמת הסיכון לרוכשים ולגופי המימון עלתה, ובד בבד ירדה הכדאיות הכלכלית. פחות מעשור חלף מאז. כיום, כאשר יזמים נמנעים

האתגרים של היזמים הופכים להזדמנויות לקבוצות הרכישה

למשל במקרים שבהם יזמים זקוקים לתזרים מזומנים על מנת להקל בעלויות המימון ההולכות וגדלות, ומוציאים למכירה מלאי עתודות קרקע במיקומים אטרקטיביים במיוחד. מארגני קבוצות רכישה מנוסים מזהים הזדמנויות אלה ויכולים לייצר ערך רב לחברי הקבוצה המתהווה. משקי בית רבים מזהים את הפוטנציאל בקבוצות רכישה כאפיק השקעה איכותי. גופי המימון הוותיקים רואים בקבוצות המנוסות כיום לוות בסיכון נמוך, זאת עקב פיזור הסיכון בין מספר רב של לווים. כך, נוצרת הזדמנות למשפרי הדיור ולמשקיעים להתאגד, וליהנות מההזדמנויות הרבות שיש כיום בשוק הנדל”ן הישראלי

Cityel הדמייה: | " פרויקט פלורנטין סקוור. "אתגרי היזמים הופכים להזדמנויות לקבוצות הרכישה

15

“אנחנו מביאים את הניסיון שלנו מעבר לים במימון נדל”ן וחשים בנוח להשקיע בשוק המקומי” אילן רובינשטיין וגרשון שפירא, שניים מבין שלושת המייסדים של חברת רובי קפיטל, מספרים על היתרון בפרספקטיבה הגלובלית שהם מביאים עימם, הרצון להשקיע דווקא בישראל והרקע היזמי שסייע להם בצמיחה בשוק המימון נתן סטולרו

עמדה על ממוצע הכנסות חודשי 2022 שפורסמה בסוף מיליארד דולר - כך שהשוק כרגע 1.4 ממסי נדל”ן של מתנהל בהתאם לציפיות. לכן מה שחשוב להתמקד בו כדי להבין את המתרחש בשוק הוא הנתון הקרוב ביותר לליבם של יזמי נדל”ן - גובה הריבית. הריבית הגבוהה מקשה על יזמי נדל”ן לגייס מימון מהבנקים. תורם לכך גם השינוי הרגולטורי שנעשה בבנק ישראל לפני שנה, והטיל מגבלות גדולות יותר על נטילת אשראי בנקאי במינוף גבוה. עם זאת, כשמסתכלים על נתוני בנק ישראל, ומתמקדים ממנו 52% באשראי הלא סחיר לנדל”ן, רואים שכ מגיע מהמוסדיים או מגופים חוץ-בנקאיים. “זה לא כסף זול”, אומרים רובינשטיין ושפירא, “וגם לא כסף שנותנים אותו תוך ויתור על מקצועיות; זהו כסף שמעניק ליזמים הזדמנות שאין להם במקום אחר, חברת “רובי קפיטל” היא גוף מימון מוכר בישראל, שמשתף פעולה עם חלק גדול מהגופים המוסדיים הגדולים במשק. היא הוקמה על ידי אילן רובינשטיין וגרשון שפירא, יחד עם אנדרו מסטל. החברה פועלת בשלושה מישורים מרכזיים בשוק הישראלי: הראשון עוסק בליווי בנייה ומימון מלא למיזמי בנייה. השני מתמקד בשלב מאתגר במיזמי בנייה מבחינת אשראי, בייחוד אלו של התחדשות עירונית שבהם התהליך ארוך - קבלת המימון בשלב טרום ההיתר, בו היזמים נדרשים להעמדת הון עצמי רב לתקופה ארוכה, עד ובמקרים מסוימים, גם שותפויות”. “בישראל יש מוחות נהדרים”

מהאשראי הלא סחיר לנדל”ן 52% בעת הנוכחית מגיע מגופים חוץ בנקאיים או מהמוסדיים - אפיק מימון שמאפשר גמישות, יצירתיות ואורך נשימה ליזמי נדל”ן. “כיום, כשהריבית עולה, נוצרות עלויות גבוהות של הבינוי ועומס פיננסי רב על היזמים. אבל, יש עדיין מחסור בקרקעות. לכן ברגע שהריבית תרד, השוק יחזור לנורמליזציה ולעלייה בביקושים. בראייה היסטורית, סיטואציות כאלה יוצרות הזדמנויות. אנחנו בוחנים כל עסקה בצורה דקדקנית ולכן אנחנו רגועים”. על ההצהרה הזאת חתומים שניים מהשותפים המייסדים של בית המימון והשקעות הנדל”ן “רובי קפיטל”, יו”ר החברה אילן רובינשטיין והמנכ”ל גרשון שפירא. את הדברים הם אומרים בראיון עמם על המשבר בשוק הנדל”ן, שאותו הם בכלל מגדירים כהזדמנות. שוחחנו עמם על הניסיון הגלובלי שהביאו לשוק המקומי, הציונות שהובילה אותם להאמין בהצלחה של מיזמי נדל”ן בישראל, ועל אלטרנטיבות לגיוס מימון לפרויקטים בתחום הנדל”ן. אין להכחיש כי יש תנודתיות גבוהה מאוד בשוק בתקופה האחרונה. התנודתיות הזאת מציבה אתגרים רבים ליזמי הנדל”ן. החל מדרישות הון מחמירות של המערכת הבנקאית, דרך העלייה בריבית וגם החשש משינוי במגמות הביקוש. האוצר פרסם בחודש שעבר 1.5 נתונים שמצביעים על ירידה ממסי הנדל”ן ל- מיליארד אשתקד. 2.5 מ- 2023 מיליארד שקלים במרץ למרות זאת, כפי שאף פורסם בגלובס, כנראה שמוקדם מאוד לדבר על קיפאון, או על מפולת. תחזית האוצר

16

גרשון שפירא ואילן רובינשטיין. צילום: אריק סולטן

לשולחן דברים שהכרנו. בישראל יש מוחות נהדרים - ואנחנו מרגישים את היכולת להצליח מבלי חשש”. ליווי קפדני של ועדת אשראי והשקעות אם בעבר המושג “מימון חוץ בנקאי” עורר קונוטציות שליליות, הרי שבשנים האחרונות תדמיתו השתנתה. גופי מימון אלטרנטיביים בעלי איתנות פיננסית מאפשרים כיום ליזמים גמישות ויצירתיות בנושא המימון. גופים אלו הם “הרוח החיה”, למשל, מאחורי מימון רב של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, זאת מאחר והרגולציה של בנק ישראל היא הקובעת, כאמור, כי לא ניתן לקבל מימון כל עוד היזם אינו מחזיק בקרקע, דבר שמאפיין את שלב טרום קבלת ההיתר. כך שבמצבים רבים, גם אם היזם מחזיק בבטוחות משמעותיות, הוא עדיין לא יוכל לקבל אשראי בנקאי, אלא דרך גופי המימון האלטרנטיביים. גופי המימון האלטרנטיביים עומדים גם הם בדרישות מחמירות. כך למשל, הפעילות של “רובי קפיטל” מלווה על ידי ועדות אשראי והשקעות. הליכי החיתום ואישור העסקאות נבדקים בדקדקנות. “אנחנו מאוד מחמירים בתנאי הכניסה שלנו, בטח על רקע המצב הנוכחי בשוק”, אומר שפירא. “אנחנו יורדים לפרטים ובודקים בצורה מדוקדקת את היכולות הפיננסיות של היזם לגשר על פערי תזרים. כל זאת כמובן, תוך כדי גמישות ומציאת פתרונות יצירתיים שנועדו לעודד את המיזמים”. “כמי שהגיעו מחו”ל, היה לנו חשוב לחבור לגופים הגדולים ולהצליח.

שמתקבל היתר הבנייה. המישור השלישי הוא קרן השקעות ההון , ספיר, שנכנסת כשותפה פיננסית שקטה של היזמים ונוטלת עמם את הסיכון, תוך סיוע בעת הצורך בניווט הפרויקט. לישראל, רובינשטיין ושפירא הגיעו מתוך ציונות שמשלבת אמונה רבה בתרומה שהם יכולים לספק בתחום המימון האלטרנטיבי ליזמים המקומיים. “מאז סופה של מלחמת העולם השנייה, כל המשפחה שלי עסקה בנדל”ן. אבא שלי בנה את ה’גשר’ הנדל”ני בין ,”1980- קנדה לישראל והשקיע בשוק המקומי החל מ .2014 אומר רובינשטיין, שעלה לישראל בשנת לאחר שפגש את גרשון שפירא, ניסו השניים למצוא הזדמנויות בישראל: “כמי שעוסקים כיום במימון פרויקטים בתחום הנדל”ן - המטרה שלנו היא להגביל את הסיכון ולמקסם את ההון. אנחנו מביאים את הניסיון שלנו מעבר לים וחשים בנוח להשקיע בשוק המקומי”. שפירא, בשונה מרובינשטיין, לא גדל במשפחה “נדל”נית”. הוא מגדיר את עצמו כיזם מטבעו. בעברו כיהן כמנכ”ל חברה העוסקת בסחר מתכות ברמה הבינלאומית ובמספר תפקידים בכירים בחברות הייטק שונות, שאף הסתיימו ב”אקזיט” לדבריו. כיזם וכמי שהיה מעורב בשוק העולמי במספר פרויקטים גדולים, הוא מעיד כי הרקע הגלובלי שלו סייע לבניית המודל העסקי של החברה: “אילן גדל בקנדה. אני גדלתי בארה”ב. חווינו המון הזדמנויות בשווקים הגלובליים שבישראל מתחילות להתהוות רק עכשיו. לכן כשהתחלנו ללוות מיזמי נדל”ן כאן בארץ, הבאנו

17

שנשיג את היציבות וההישגים ב’רובי קפיטל’, נרצה לפתח עוד עסקים בסינדיקציה”, אומר שפירא. “קרן השקעות ההון ‘ספיר’ הוקמה מהכסף שלנו. אנחנו יוצרים מימון - מנהלים ומלווים אותו ועד כה ביצענו תשע עסקאות. ברגע שהקרן הזאת תצמח נתחיל אחת חדשה”, אומר רובינשטיין. לצד האפיקים העסקיים, החברה גם תורמת לקהילה. לפני שנה וחצי ייסדה “רובי קפיטל” את מיזם “פנים “אמרנו לעצמנו שכמייסדים של עסק לקהילה”. אנחנו רוצים גם להחזיר לקהילה במקומות שבהם , אומר שפירא. אנחנו נותנים מימון למיזמים שונים” רובינשטיין מרחיב: “אנחנו תורמים לעמותות שונות, גדולות וקטנות, לפי קריטריונים שקבענו. בנוסף, אנחנו מעודדים גם את היזמים שעובדים איתנו לתרום ובכך להגדיל את התקציב של העמותות”. “אנחנו מאמינים מאוד בשוק הישראלי בכלל, ובנדל”ן בפרט. אנחנו מאמינים שיש פה עתיד, יציבות וצמיחה”, מדגיש שפירא, בהתייחסו למסר המרכזי שברצונו להעביר ליזמי נדל”ן מקומיים. ולגבי רובי קפיטל מוסיף שפירא כי “אנחנו מתקדמים בשני כיוונים: הכיוון הראשון הוא להמשיך ולצמוח. לדעתי השוק עצמו ימשיך לגדול ואנחנו נצליח לתמוך בעוד מיזמי נדל”ן. בכיוון השני, אני מאמין שקרן ה’פרייבט אקוויטי’ שלנו צפויה להתרחב לעוד קרנות משנה, שיאפשרו לנו לזהות הזדמנויות השקעה בשוק המקומי. אלו ערוצי מימון חשובים ליזמים”.

גרשון שפירא. צלם: ראובן קופיצ'ינסקי

האמנו שאנחנו עושים את הדבר הנכון. גייסנו צוות ניהולי בעל ניסיון רב, שכולל את שותפנו בהנהלה - יעקב ניצן ועומר אלפרן - וכשהצלחנו, ידענו שאנחנו כאן כדי להישאר”, אומר שפירא ומרחיב: “אנחנו בעצמנו יזמים - בדיוק כמו היזמים שאנחנו עובדים איתם. היתרון שלנו הוא שאנחנו מבינים את הצורך ביצירתיות במימון, במתן הזדמנויות ליזמים, ושמים דגש על תהליכים מהירים אך אחראיים ויודעים איך ניגשים לעסקה ובונים אותה. זה ממש לא רק לתת את ההון... אנחנו מבינים איך השוק עובד ואיך לגרום לכולם להיות שבעי רצון - מהיזמים, דרך המשקיעים ועד למוסדיים”. “התערינו כאן”, מוסיף רובינשטיין, “הגענו לפה שלושה עולים חדשים, והיום אנחנו חלק מהתרבות הישראלית ויודעים איך היא עובדת. ‘רובי קפיטל’ מייצגת במובן מסוים את התפיסה הזאת של עלייה לארץ וקיבוץ גלויות. תמצא אצלנו את כל המגוון הישראלי. יש לנו עולים חדשים, תל אביבים ואנשים נשים וגברים. פסיפס שלם של 50% מהפריפריה, החברה הישראלית”. אחריות תאגידית ותרומה לקהילה כאמור, לצד המימון האלטרנטיבי המלא למיזמי נדל”ן וההתמקדות בשלבי הטרום היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית, ל”רובי קפיטל” אפיק נוסף של פעילות. “מאחר שאנחנו יזמים באופי, ידענו שברגע

אילן רובינשטיין. צלם: ראובן קופיצ'ינסקי

פורסם בגלובס בשיתוף רובי קפיטל. ט.ל.ח

18

ליווי מלא סגור בשיתוף גופים מוסדיים

מימון קבוצות רכישה

מימון טרום היתר בהתחדשות עירונית

פתרונות מימון משלימים

כל פתרונות המימון בבית אחד

+4,000 יחידות דיור

150 יזמים ושותפויות

10 היקף פעילות מימון מסגרות מנוהלות( ) מיליארד ש”ח

+30 רשויות מקומיות

*9236 www.rubycapital.com

אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל | 60786 . רובי אוניקס בע"מ מ.ר | 60785 קבוצת רובי מימון בע"מ מ.ר

19

RUBYCAPITAL.COM