The Capital Letter Magazine

CAPITAL LETTER THE Real Estate Financing Magazine

9/23 VOLUME: 02

14 הדרך לחוף מבטחים דניאלה פז ארז 16 הברבור השחור: לנצח את הבלתי צפוי אסף כהנר 18 המודל הפיננסי של העתיד עו״ד גלעד מעוז 20 הקטר של שוק הנדל"ן גיא פייביש

2 שיח מנכ"לים - מצוקת הדיור בישראל

יעקב ניצן בשיחה עם אביעד פרידמן 6 בחדר הניתוח יובל רודריג 10 ספוילר: 2040 הצצה ל- ערן ניצן 12 המטרופולין של הדרום אדר' תמר פוריה

בס״ד

, קצת 2021 ניצן: נכנסת לתפקיד ב יותר משנה לאחר פרוץ מגיפת הקורונה, בשנה שבה מחירי הדירות זינקו בכ- ובתקופה שבה הריבית בשוק עדיין 20% הייתה אפסית. אילו יעדים קבעת לעצמך או למשרד? בתקופתי בתפקיד ניסינו לעבוד פרידמן: כצוות משותף עם ינקי קוינט, ראש רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שלומי הייזלר, בתפקידו כממונה על התכנון, צחי דוד, ביושבו כסגן הממונה על התקציבים באוצר, ויאיר הירש, ששימש כמנכ"ל משרד הפנים. כל תוכניות הדיור נדונו ביחד, ואני חושב שאין דרך אחרת לעבוד, לכן גם היעדים היו של כל הצוות המשותף הזה, ולא משהו נקודתי שלי או של משרד הבינוי והשיכון. , ובכל One Man Show ניצן: אז זה לא זאת: מה היו היעדים או נקודות המוצא שלכם? מאוד ברור. היה יעד ארבע-שנתי פרידמן: אלף יח"ד 300 לשיווק קרקעות לבניית אלף לשנה. 75 (יחידות דיור), שזה כ- אלף יח"ד ויעד 100 יעד תכנון שנתי של אלף יח"ד. 70 של התחלות בנייה סביב לשמחתי, בתקופתי עמדנו במרבית היעדים. ההיצע, למי מיועדות באמת תוכניות הדיור המסובסדות וכיצד המדינה מפספסת את שוק הדיור להשכרה. יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל, בשיחה עם אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון לשעבר שיח מנכ"לים: משבר הדיור בישראל מתי הביקוש לדירות יפגוש את

דבר המערכת אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה ואין זמן מתאים יותר להוריד הילוך ולהתבונן על השנה שחלפה ולהרהר במה שצפוי לנו בשנה הקרובה. ברמה המקומית, הישראלית, אין ספק שהאירועים שחווינו השנה טלטלו את מסלול חיינו ורבים ייזכרו אותם כרגעי משבר וקיטוב. כעולה ישן-חדש, תמיד הסתכלתי על המדינה דרך משקפיים ורודים. למרות אי ההסכמות והקשיים, מרבית הישראלים ראו, רואים וימשיכו לראות בישראל את ביתם היחיד, ללא תלות בשיוך מגזרי או בדעה פוליטית. גם ברמה הגלובלית ידענו משבר, אם כי מסוג שונה. רגע אחרי שהעולם השתחרר מהעצירה שכפתה מגפת הקורונה, הגיחה טלטלה כלכלית עולמית בדמות אינפלציה גבוהה שגררה העלאות ריבית. בתקופות כאלו חשוב לשמור על ערכים אנושיים איתנים, לבנות בסיס יציב ולצמוח באופן זהיר ובטוח. אלו מאפשרים ליצור הזדמנויות ושיתופי פעולה פוריים. בגיליון חגיגי זה אנו מבקשים להצביע על התהליכים שהביאו אותנו לנקודת הזמן הנוכחית ובאותה נשימה מביטים לכיוון העתיד - דרך מגוון תכנים מקצועיים שנכתבו על ידי מומחיות ומומחים בתחומים שונים. מוזמנות ומוזמנים לחשוב יחד איתנו מחוץ לקופסה ולהתחיל לצעוד כבר היום אל עבר עולם המחר. בשמי ובשם כל צוות המגזין, מאחלים לכם שנה טובה, של אושר, בריאות, שלום ושלווה. גרשון שפירא, מנכ"ל משותף ברובי קפיטל ואחד ממייסדיה * המידע הכלול במגזין הוא מידע כללי ומתומצת ולצרכים אינפורמטיביים בלבד למועד בו הוא נכתב, ומטבע הדברים אינו מקיף את כל יריעת העניינים הנדונים בו. המידע במגזין ועל סמך הערכות, מידע פומבי, AS-IS מובא כמו שהוא אומדנים וכד' ואין להסתמך עליו בצורה כלשהי באין אם כמצג, הצהרה או בכל אופן אחר ועורך המגזין אינו אחראי למהימנות המידע המפורט במגזין, לשלמותו, לדיוק הנתונים בו ולנכונותם. האמור במגזין זה אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ כלכלי, ייעוץ חשבונאי, ייעוץ מיסויי ו/או הזמנה לרכוש ו/או למכור ניירות ערך ו/או נכסים ו/או מכשירים פיננסיים, סחירים ו/או שאינם סחירים ו/או בכל השקעה אחרת ("נכסים"), הנזכרים בו, וכן אינו מהווה הצעה למתן אשראי ו/או הצעה למתן שירותים פיננסיים, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לקבל על סמך סקירה זו החלטות השקעה כלשהן. כל העמדת הלוואה כפופה לאישור החברות בהתאם לתנאים ולמדיניות החברות כפי שיהיו מעת לעת ובכפוף לתנאי ההסכם שייחתם מול איזה מהחברות. מובהר, כי החברות שומרת לעצמן את הזכות לסרב להעמיד הלוואה מסיבות הקשורות בציות להוראות האסדרה החלות עליהן, ובהתאם לשיקול דעתן. אי עמידה בפירעון הלוואה או בהחזר אשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. עורך ראשי: איתי רותם עריכת תוכן: גיא ליברמן, כרמית ספיר ויץ מיקרו-קופי: צליל צוקרמן קפון עיצוב: marketing@rubycapital.com : ליצירת קשר

2

יעקב ניצן (מימין) ואביעד פרידמן. צילום: דין אהרוני רולנד

יש לומר ביושר כי העובדה שהריבית הייתה נמוכה באותה תקופה, לצד ההחלטה הממשלתית שלפיה על 30 כל יח"ד שרשות מקומית בונה היא תקבל מענק של אלף שקל, סייעו לנו ברתימת היזמים וראשי הרשויות ועודדו את הגידול בתכנון ובהתחלות הבנייה. "צריך חמש שנים טובות" ניצן: היום אנחנו רואים שמאמצי רמ"י לשווק מסה של קרקעות נתקלים בקשיים. היזמים לא ניגשים למכרזים גם כאשר רמ"י מפחיתה את מחיר המינימום ומכרזים לאלפי יח"ד נותרים ללא מתמודדים. העובדה שרמ"י מורידה כיום את מחירי המינימום רק מבליטה את החגיגה שהייתה כאן קודם. אומנם רמ"י עשתה מאמצים לשווק הרבה יותר קרקעות מבעבר, אבל היא לא השלימה את המחסור. במקביל, שיטת המכרזים של ההצעה הגבוהה היא שזוכה גרמה לעלייה נוספת במחירי הקרקעות, כאשר רמ"י עדכנה את מחירי המינימום של המכרזים

ממכרזי המקרקעין שהם ערכו, אלא רק על מספר השיווקים. כמו לכל גוף ציבורי, יש מקום לשיפורים, אבל הרבה מהטענות כלפי רמ"י הן פופוליסטיות. אם מישהו חושב שיש לו פטנט אחר לשיווק מקרקעין ושהוא יכול להמציא שיטה אחת שתפתור את הבעיות, בבקשה, בואו נשמע. אני לא מאמין בפתרונות קסם. אגב, המצב כיום הוא ההוכחה לכך שרמ"י לא מסתכלת רק על הכסף. לאור המצב הנוכחי מכרזים נכשלים ורמ"י לא עוצרת את השיווקים". ניצן: איך אפשר לשנות את המגמה? מה אפשר לעשות כדי שהביקוש ידביק את ההיצע? 400 ל- 100 "להערכתי אנחנו בחוסר שנע בין פרידמן: אלף יח"ד. זה לא מצב שפותרים ביום אחד, אלא בתהליך. 'משבר' הוא מקרה נקודתי שתחום בזמן. למצב המאתגר של שוק הנדל"ן בישראל יש להתייחס כאל מציאות ארוכת שנים הנובעת מהפער בין ההיצע לביקוש. מי שחושב שאפשר להתגבר על בור של מאות אלפי יחידות דיור בתקופה קצרה, טועה. זאת המציאות, וכדי להתמודד איתה יש לקדם תהליכים ארוכי טווח ולא תוכניות נקודתיות. בשנתיים האחרונות לא רק שלא הגדלנו את המחסור, אפילו הקטנו אותו. אנחנו צריכים חמש שנים טובות כאלה כדי להשוות בין הביקוש להיצע, כשאחד הדברים שצריך לשים עליהם דגש הוא נושא ההתחדשות העירונית, בעיקר בפריפריה".

בהתאם למחירים הגבוהים שהציעו יזמים במכרזים האחרונים. האם אתה מסכים עם הטענה שרמ"י היא האחראית לעליית מחירי הדירות? בשלוש השנים האחרונות, פרידמן: ואולי גם קודם לכן, ידוע לי שברמ"י לא הסתכלו על סכום הכסף שנכנס

3

כשבדקנו את עצמנו גילינו שהזוכים בתוכנית פרידמן: 'מחיר מטרה' אינם מגיעים מהעשירון הראשון והשני, אבל גם לא מהעשירון התשיעי והעשירי. לגבי שני העשירונים הנמוכים – אין להם הון עצמי לשלם משכנתה גם ב'מחיר מטרה'. במקרה של העשירונים הגבוהים, ההורים שלהם יקנו להם את הבית או שיעזרו בקנייה, וממילא זה כנראה יהיה ביישובים יוקרתיים יותר ממרבית המיקומים שבהם התוכנית הזאת פועלת. . האם 8-3 אני מזכיר שמחיר מטרה מיועד לעשירונים יכול היה לרכוש דירה בלי התוכנית? כנראה 8 עשירון ? אני בספק רב. 5-4-3 כן. האם עשירונים ניצן: ובכל זאת, לא מעט ביקורות נשמעו על עלות התוכנית הזאת למשלם המסים ועל יעילותה לאותם עשירונים. תוסיף על כך את המקרים שבהם הזכאים מקבלים מפתח חמש, שש ושבע שנים אחרי שזכו בהגרלה, כאשר בשנים הללו הם שילמו שכירות במקביל, או מקרים רבים שבהם זכאים קנו דירות במקום שבו הם לא רצו לגור, ורכשו רק בגלל המחיר המופחת, וכך הם נהפכו לסוג של משקיעי נדל"ן. חלק מהאנשים מתנהלים לא נכון כלכלית. פרידמן: התוכנית הזאת מאפשרת להם להשיג דירה ולא לשלם שכירות כל החיים. לגבי אחרים, יש כאלה שהשכירו דירה, ואחרי זה גילו שהם רוצים לעבור לגור בה בעצמם, והתוכנית עוזרת להם מאוד להגיע לדירה במצב הנוכחי בשוק. פרידמן: ״הבעיה של חריש היא התחבורה. תכננו את זה בעבר לא נכון, כך שאין רכבת ועם כניסה אחת בלבד לעיר. דווקא משרד השיכון כן קידם שם תוכנית מצוינת, לפני תקופתי. מדובר על שכונה במודל של 'תכנן ובנה,'. אני חושב שזה מתווה שהוכיח את עצמו ושצריך לקדם בעוד הרבה מקומות" ניצן: אני מבין שאתה משוכנע שהתוכנית מצוינת. האם אתה חושב שצריך להמשיך איתה בכל הכוח? צריך להמשיך, אבל במגבלות. למשל לא פרידמן: ביישובי יוקרה, כן חשוב להמשיך בפריפריה. אגב, אם זה לא יקרה, יישובים רבים יישארו מאחור. התוכניות הללו מסייעות לערים כמו קריית גת או חריש. ניצן: אני לא בטוח שחריש היא דוגמה כזאת טובה. לא משרד השיכון או רמ"י הביאו לשם בשנים האחרונות את הרוכשים, אלא העובדה שהמחירים שם היו נמוכים. יש הרבה ביקורת על כך שהמדינה לא דאגה לפתח עבור התושבים אזורי תעסוקה או תחבורה נאותה".

ניצן: אתה מדבר על חשיבות הפריפריה, אבל אנחנו מכירים מתווים כמו קרקע משלימה, או ניוד זכויות – דברים שלא ממש מצליחים. פריפריה והתחדשות עירונית עדיין מתקיימות בשני קווים מקבילים. בתחום הזה יש בהחלט מהלכים שרציתי פרידמן: לקדם ולצערי לא התממשו, בין היתר מכיוון שסיימתי את תפקידי. בישראל יש כמה יישובים בסיכון גבוה לרעידות אדמה – בית שאן, מגדל העמק, צפת, קצרין ועוד. במקרה של רעידת אדמה בניינים יקרסו וזה יהיה אסון. המדינה צריכה לסבסד במקומות הללו תוכניות של התחדשות עירונית, וזה גם יהיה הפתרון הזול. צריך לחשוב על כך במונחים של רפואה מונעת. זה עולה למדינה כסף היום, אבל אין להשוות את המחיר לקופה הציבורית במקרה של רעידת אדמה חזקה בעתיד, על כל עלויות השיקום שיידרשו. בצורה הזאת אתה פותר שתי בעיות: גם מקטין תשלומים, וגם מחזק את מרכזי הערים הללו, שחלקם משוועים לכך. ניצן: למה זה לא התקדם? הייתה ועדה שישבה על הנושא חצי שנה. לקחו פרידמן: בה חלק עו"ד אלעזר במברגר מהרשות להתחדשות עירונית ונציגים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, משרד הפנים וגם רח"ל, רשות החירום הלאומית. הגשנו את המסקנות, אלא שאז הגיעו הבחירות ושמו את זה בצד. לצערי עדיין לא חזרו לזה. אני מקווה שמתישהו יחזרו לעבודה שעשינו, ושזה יקרה לפני שיהיה מאוחר מדי. ניצן: זאת בהחלט משימה חשובה, ואני גם מקווה שהעבודה שביצעתם לא תרד לטמיון ולא יקימו ועדה חדשה שתדון באותו נושא בדיוק. לגבי המתווה שהצעת, הכולל סובסידיות למימון התחדשות עירונית בערים המועדות לרעידות אדמה, אני מאוד מאמין בו, וגם במתווים משלימים, כמו השקעה בתשתיות שמביאות להסתכלות אחרת של הציבור על מקומות מסוימים והופכת אותם לאטרקטיביים. תוכניות כאלה יוכלו ליצור מנגנון רווחיות עבור יזמים ויעודדו אותם להשתתף במכרזים בערי הפריפריה. אנו רואים בלא מעט פרויקטים שאנו מלווים, שתוכניות תחבורה שכבר מבוצעות וכן עתידיות מסייעות מאוד בשיווק. לא נותר לי אלא להסכים. פרידמן: המחיר שמאחורי המחיר ניצן: אנחנו מדברים על סובסידיות ממשלתיות, ואני לא יכול שלא לשאול אותך, בטח כעת כשאתה כבר לא במערכת: מה אתה חושב על תוכניות הדיור הממשלתיות "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה". האם היה נכון לקדם אותן?

4

חושבים צעד קדימה. צילום: דין אהרוני רולנד

נתחיל בכך שהתשובה היא כן. המכרזים פרידמן: בתחום השכירות ארוכת הטווח נכשלו אחד אחרי השני מתחילת השנה, זה לא סוד. המדינה יכולה למשל לספק רשתות הגנה על הריבית ולהחזיר יזמים לשוק הזה, כי חובה להמשיך לפתח את שוק השכירות בישראל. אנחנו זקוקים לאלטרנטיבה חזקה לדירות בבעלות. ניצן: מהיכרותי את שוק הדיור להשכרה בעברי, אני בהחלט מסכים איתך. המדינה חייבת לקחת בידיים את התחום, להעניק רשתות ביטחון למרכיבי עלות הריבית בפרויקטים האלה, להתערב באגרסיביות יותר גבוהה בעלות הקרקע, ובכך לאפשר לפרויקטי השכרה ארוכה לחזור לשוק. לקראת סיום. תכניס אותנו לרגעים האחרונים שלך בתפקיד. איך העברת את השרביט למחליפך יהודה מורגנשטרן ומה הצעת לו? הכנתי תיק חפיפה ארוך וישבתי עם יהודה פרידמן: ארבע פעמים. אני חושב שהעצה החשובה ביותר שהייתה לי לתת לו היא שישתף פעולה בצורה ההדוקה ביותר עם רמ"י ועם האוצר, כי מדובר באירוע רב מערכתי. הדבר השני הוא להקשיב לשטח. חייבים להישאר מחוברים לשטח כל הזמן. ניצן: אין ספק, בתקופה הנוכחית ענווה ושיתוף פעולה יחד עם חיבור לשטח הם קודי ההפעלה להשבת השוק לנורמטיביות.

אני מסכים שהבעיה של חריש היא התחבורה. פרידמן: תכננו את זה בעבר לא נכון, כך שאין רכבת ועם כניסה אחת בלבד לעיר. דווקא משרד השיכון כן קידם שם תוכנית מצוינת, לפני תקופתי. מדובר על שכונה במודל של 'תכנן ובנה', מכרז שבו זכתה חברת שפיר. אני חושב שזה מתווה שהוכיח את עצמו ושצריך לקדם בעוד הרבה מקומות. ניצן: אתה מדבר הרבה על מעורבות של המדינה בסיוע לתחומים כמו התחדשות עירונית ובסיוע לזוגות צעירים ומחוסרי דיור. בחודשים האחרונים אנחנו עדים להתרסקות של שוק השכירות המוסדית. מחירי השכירות בארץ אולי עלו בחדות, אך הריביות שזינקו קיררו את היזמים שנכנסו לשוק בשנים האחרונות. האם גם כאן המדינה צריכה להתערב? פרידמן: ״כשבדקנו את עצמנו גילינו שהזוכים בתוכנית 'מחיר מטרה' אינם מגיעים מהעשירון הראשון והשני, אבל גם לא מהעשירון התשיעי והעשירי. .8-3 מחיר מטרה מיועד לעשירונים יכול לרכוש דירה בלי 8 האם עשירון התוכנית? כנראה כן. האם עשירונים? ? אני בספק רב״ 5-4-3

5

בחדר הניתוח

יובל רודריג

ראש מחלקת אנליזה וחבר הנהלה ברובי קפיטל

בתחילת חודש יולי האחרון הסתיימה הנפקת אג"ח של מיליון 73 חברת נדל"ן אחרת, "רם-אדרת", בהיקף של . חברת "אנשי העיר מקבוצת 9.1% שקלים ובריבית של מיליון 90 "רוטשטיין" גייסה בחודש יולי השנה .8.9% שקלים במסגרת שעבוד עודפים בריבית של המשק, כפי שוותיקי הענף יודעים לספר, מסתגל מהר לשינויים. לכן לא הרבה לסתות נשמטו כשהתבררו הריביות שבהן הונפקו סדרות האג"ח הללו. העלות האפקטיבית אף גבוהה מהריבית הנקובה, בשל מספר גורמים: גיוס החוב בשוק ההון כולל עמלות המשולמות לחתמים אשר מלווים את ההנפקה וכן עמלת התחייבות למשקיעים מסווגים (עמלת הקמה). סך העמלות נעות בין אחוז לאחוז וחצי מסך היקף החוב המגויס. 2022 מה שהיה נכון עד תחילת שנת נראה כעת כמו היסטוריה רחוקה. סדרת העלאות הריבית שינתה את חוקי המשחק והשחקנים בשוק חייבים להפנים את זה ההוצאות של החברות לא תמיד מסתיימות כאן. הנפקה ציבורית מחייבת הקמה ותפעול מערך שתומך בדיווחים המוקפדים שעליהן לפרסם. חברה כמו "אב-גד", למשל, הקימה בעבר מערך שכזה, ולכן מבחינתה לא מדובר בהשקעה חדשה. מנגד, עבור חברות אחרות מדובר בפעילות חדשה שמשמעותה הוצאה כספית נוספת. בשורה התחתונה, המספרים היבשים מדברים , כשבפועל 9%-9.5% על ריבית נקובה שנעה בין . 11% הריבית האפקטיבית קרובה יותר ל סחירות או לא סחירות: זאת השאלה וכשזו המציאות, אין פלא שעוד ועוד יזמים תוהים האם נותר לשוק הסחיר יתרון משמעותי מול נטילת הלוואות לא סחירות שמציעים הגופים החוץ-בנקאיים בעלות אפקטיבית דומה. גופים אלה נהנים מיתרונות נוספים. אחד מהם הוא מתן מענה גמיש לצרכי האשראי של החברה הלווה: במסלול גיוס ההון הציבורי היזמים

לאחרונה פרסם בנק ישראל את דו"ח היציבות הפיננסית של המשק למחצית הראשונה של השנה. למרות ההאטה שחווה שוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, הסקירה מלמדת כי ענף הבינוי והנדל"ן אחראי לכ- מסך האשראי במשק. יתרה מכך, בחציון האחרון 20% מצמיחת האשראי הבנקאי העסקי, 45% תרם הענף משווי 45% זאת כאשר האג"ח של חברות בענף היוו כ השוק של האג"ח התאגידיות. משבר נדל"ני או לא, צרכי האשראי של היזמים נובעים הן מהצורך הישיר בהקמת הפרויקטים והן במטרה לקדם פרויקטים עתידיים, שהמשך קיומם תלוי בכך. אחת הדרכים הפופולריות הנהוגות אצל יזמים לגיוס אשראי לטובת שירות הצרכים התזרימיים של החברה היא שעבוד עודפי פרויקטים. עודפים, כלומר רווחי הפרויקט העתידיים בתוספת ההון העצמי. אלה מהווים יחד בטוחה טובה על גביה ניתן לגייס חוב כדי להזרים כסף לחברה לטובת צמיחה והתפתחות, וזאת חלף מכירת נתח מרווחים עתידיים לשותף. אלא שמה , בדגש על שיעורי הריבית 2022 שהיה נכון לתחילת הנמוכים, כבר נראה כמו היסטוריה רחוקה. חוקי המשחק השתנו בשל סדרת העלאות הריבית של בנק ישראל והתחום השתנה בחדות. חברת הנדל"ן "אב-גד" 2021 כך לדוגמה, בינואר שבונה פרויקטים ברחבי הארץ, הנפיקה אג"ח מוסדי . לפני 5.8% מיליון שקלים, בריבית של 60 בהיקף של כשלושה חודשים סיימה אותה חברה הנפקת אג"ח מיליון שקלים במסגרת 47 מוסדית נוספת, בהיקף של שעבוד עודפים. הפעם גיוס החוב נעשה בריבית של . חריג? לא בהכרח. 9.5%

הריביות החדשות באג"ח שעבודי עודפים

סכום גיוס במליוני ש״ח ריבית

אב-גד

9.5%

47

רם-אדרת

9.1%

73

אנשי העיר

8.9%

90

6

סדרת העלאות הריבית שינתה את כללי המשחק ליזמים, שנאלצים כעת לגייס . האם בערכים הללו לשוק ההון תישמר 11% חוב בריבית אפקטיבית שמתקרבת ל העדיפות מול גופי האשראי העסקי? וגם: מה מעיד על חוסנו של השוק המקומי?

מקבלים את מלוא היקף האשראי במנה אחת בעת השלמת הגיוס, גם אם אינם זקוקים למלוא הסכום בשלב זה. במצב שכזה היזמים נאלצים לעמוד בהחזרים גבוהים כבר מתחילת הדרך, כך שלמעשה המתווה מחייב אותם בהוצאות מימון עודפות. כמו כן, לוח החזרי האשראי נקבע כבר בשלב הגיוס וייתכן שאיננו תואם את הצרכים התזרימיים הדינמיים שמאפיינים חברות יזמיות לאורך תקופות של מספר שנים. בפועל, אף שהחברה צריכה אשראי נוסף, היא למעשה נדרשת ע"פ לוח הסילוקין שהוגדר בשטר הנאמנות להחזיר חלק מהחוב לבעלי החוב. מנגד, במסלול הלא סחיר, ההלוואות גמישות יותר. ניתן לקבל ולהחזיר את הכסף במועדים שונים, לפי אבני דרך שנקבעו מראש. דבר זה מבטיח החזר שמותאם ונכון יותר להתפתחות חיי הפרויקטים, וכן משרת את הצרכים התזרימיים של החברה בצורה נאותה יותר. גמישות זו מייצרת חיסכון אפקטיבי בעלויות המימון. יתרון נוסף במסלול הלא סחיר נובע מעצם ההתקשרות עם גורם שלא דורש את כללי הציות שנהוגים בשוק ההון. חברות מימון חוץ-בנקאיות דורשות בטחונות וערבויות, אך אמות המידה הפיננסיות (הקובננטים), עילות המימוש וחובת הדיווח שכלולות ב"כללי המשחק" של השוק הסחיר נוקשות פי כמה, דבר שמייצר לא פעם לחץ לא מידתי עבור הלווים. בשורה התחתונה, הריביות אמנם עלו בחדות, אך באקלים הנוכחי, יזמים מגלים שדווקא כעת נפתחות בפניהם אפשרויות חדשות.

זריקת הרגעה בשבועות האחרונים, התחזיות לקריסות של יזמיות נדל"ן התממשו, וסביר להניח שבעת הקרובה נשמע על גופים נוספים שנקלעו לקשיים, בעיקר בשל מינוף יתר. בניסיון להיחלץ מסיטואציות דומות חברות רבות נוקטות בצעדים שונים, שעשויים להביאן לחוף מבטחים. ולו באופן זמני. כך למשל באוקטובר האחרון פצחה ג'י סיטי שבבעלות חיים כצמן במסע מימושים, לאור העובדה שאיגרות החוב של החברה החלו להיסחר בתשואות גבוהות לאור ספק של המשקיעים ביחס ליכולת של החברה לעמוד בהחזרי החוב. התוכנית שהציגה החברה כללה מימושים מיליארד שקל, והורחבה מאז 3.6 בהיקף של מיליארד שקל. נראה שלפחות כעת, 6.3- ל המשקיעים נרגעו, היות שתשואות האג"ח לפידיון חזרו למספרים חד-ספרתיים. במקרה אחר, בקבוצת חנן מור הודיעו על בחינת מימוש חלקים מהפרויקט המדובר בשדה דב לקבוצת אנשים פרטיים ו/או ע"י הכנסת שותף, וזאת בהמשך ישיר למימושים שהקבוצה עשתה בחצי השנה האחרונה, בכדי להוריד את היקף המינוף המאזני שלה ולהקל על יכולתה לעמוד בעלויות המימון. עלייה תלולה במניית החברה, מהשפל שאליו היא , עשויה לסמן שגם במקרה 2023 הגיעה במרץ הזה השוק מאמין בצעדים שנוקטת הנהלת החברה. בימים שבהם חברות דירוג בוחנות בשבע עיניים את חוסנה של הכלכלה הישראלית, צעדים שכאלה, כמו גם התגובות החיוביות אליהם, יכולים להעיד הרבה על יציבות שוק ההון המקומי.

המחיר האמיתי של גיוס הכסף בשוק ההון

11%

2-1%

9.2%

ריבית אפקטיבית לגיוס הון

עמלות לחתמים עלויות הקמה + עלויות מערך + תמיכה ודיווח

ריבית ממוצעת לאג"ח שעבודי עודפים

7

: גלית גלפרין AI אימג׳

8

חושבים צעד קדימה פרויקט מיוחד

9

2040 ספוילר: הצצה ל- קומות ומטרו שיחבר את כל 60 מאות אלפי דירות, מגדלי מגורים של גוש דן. כך תיראה ישראל בעתיד הלא מאוד רחוק ערן ניצן

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב וממלא מקום יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון

10

על תחבורה ציבורית, הליכתיות, כלים דו-גלגליים כמו אופניים ורק בסוף יגיע מקומן של המכוניות. הקו האדום של הרכבת הקלה הוא רק הסנונית הראשונה לקראת השינוי הגדול. ייפתחו שני קווי הרכבת הקלה 2027-2028 בשנים – הירוק והסגול, שישלימו את הקו האדום ולראשונה יספקו אלטרנטיבה תחבורתית משמעותית לרכב הפרטי. עד אז נזכה לראות את פרויקט הנתיבים אלף מקומות 11 המהירים, שיכלול שני חניוני ענק של חניה בדרום ובצפון גוש דן. המתכונת דומה לזו שמוכרת מחניון שפירים. ההגעה למטרופולין תתאפשר ברכב פרטי, אך אלה לא ייכנסו ללב המטרופולין ויעמיסו עליו תחבורתית. בשנים הקרובות יסללו במרכז הארץ מאות קילומטרים של שבילי אופניים, יקומו עוד נתיבי תחבורה ציבורית (נת”צ) ויקודמו פרויקטים גדולים כמו הקו החום בראשון לציון, שדומה במאפייניו למטרונית בחיפה. אתגרי המחר של מדינה שמתפתחת בקצב כה מהיר הם עצומים, והתכנון הקיים שצופה פני עתיד, יבטיח שמטרופולין תל אביב ימשיך להוות אזור מתקדם ותוסס. הפעלת המטרו, שלהערכתי תתבצע אי שם בסוף העשור הבא, תבטיח נגישות ברמה גבוהה, שתאפשר למטרופולין ושוליו להתקיים בצורה בריאה וכלכלית. מכוניות לגוש דן באמצעות 10,000- כיום נכנסות כ ציר איילון. בעתיד, על פי כל התוכניות, ייכנסו אלף איש בשעתיים. זו עוצמה שמאפשרת 300 כ נוחות ופריחה כלכלית. תוכניות הבנייה שחלקן תואר כאן, כוללות ציפוף ובנייני מגורים שיטפסו גם לגבהים קומות, ומתאפשרות רק בזכות מערכת הסעת 60 של המונים כמו המטרו, לצד תוכניות משלימות כמו קווי הרכת הקלה ונתיבי התחבורה הציבוריים, שיסייעו למערך האוטובוסים לקלוט עוד ועוד נוסעים. אתגרי המחר של מדינה שמתפתחת בקצב כה מהיר הם עצומים, והתכנון הקיים שצופה פני עתיד, יבטיח שמטרופולין תל אביב ימשיך להוות אזור מתקדם ותוסס נכון, לצד הכבישים הסואנים ממילא, עבודות תשתית נרחבות שמתבצעות בימים אלו בפינות רבות בגוש דן מקשות מאוד על היומיום. אך את המחיר הזה אנחנו לא משלמים לחינם. אתגרי המחר של מדינה שמתפתחת בקצב כה מהיר הם עצומים, והתכנון הקיים שצופה פני עתיד, יבטיח שמטרופולין תל אביב ימשיך להוות אזור מתקדם ותוסס.

שנה. אלא 17 תגיע בעוד 2040 לפי היומן, שנת מחכה מעבר לפינה. 2040 שבעולמות התכנון, במשרדי הוועדה המחוזית מתקיים שיח ער סביב ומבוסס על תוכניות 2060 ו- 2050 , 2040 השנים עתידיות שמתכתבות עם הצרכים המשתנים. זכות קדימה שתי הנחות יסוד מלוות אותנו בבואנו לקדם ולאשר תוכניות בראי העתיד: הראשונה היא היערכות למדינה מיליון 20 מיליון ל- 16 שמספר תושביה ינוע בין תושבים. אנחנו צפויים לפגוש את המספרים הללו בעשור החמישי של המאה הנוכחית. הצפי שלנו הוא שמטרופולין תל אביב ימשיך להוות את המסה העיקרית במדינה מבחינת מגורים ותעסוקה וכל הנגזרות שמושפעות מכך כמו תחבורה, אנרגיה, תרבות פנאי ועוד. במטרה לקלוט את המיליונים שעומדים להתכנס במרחב הזה ולקלוט בכל בוקר מספר עצום של אנשים שמתגוררים במקומות שונים ומגיעים לעבוד במרחב, אנחנו מקדמים מספר תוכניות ענק. הראשונה כוללת בינוי בציר איילון. המקטע רצוף המגדלים שבין מרכז עזריאלי בדרום ועד מחלף ארלוזורוב בצפון הוא המודל שעתיד להתרחב בסופו של דבר לשאר דפנות הציר, בין ראשון לציון ומחלף וולפסון בדרום ועד גלילות בצפון. שתי הגדות של איילון יהיו עטופות במגדלי מגורים ומשרדים, קרי עירוב שימושים מוגבר. לצד תוכניות אלה מקודמות במרחב מספר תוכניות נוספות בקנה מידה עצום. בצפון מערב, תוכניות כמו וחוף התכלת שבהרצליה, היוצרות 3700 שדה דב, תא/ רצף של עשרות אלפי יח”ד ומשנות כמובן את קו החוף. קו החוף מקבל התייחסות מוקפדת ביותר, כך שגם ימשיך לשמש מקום בילוי ופנאי עיקרי של המטרופולין. תוכניות נוספות כוללות את פרויקט הענק “קידמת השרון”, שמוכר כתע”ש השרון. אנחנו מדברים על סדר גודל של אלף דירות, 40 עיר חדשה במרכז הארץ עם קרוב ל אזורי תעסוקה ועוד. לצד תוכניות אלה ורבות אחרות בתחומי המחוז ובתחומי מחוז המרכז שנושק לנו, אנחנו מדברים על סדרי גודל של בניית מאות אלפי דירות, כך שהביקושים העצומים ייפגשו גם היצע רלבנטי. משנים את פירמידת התחבורה הנחת היסוד השנייה היא שעלינו לעבור לתחבורה ציבורית איכותית ומגוונת. המציאות הפכה את משימת השכנוע לקלה יותר. כולנו סובלים כיום מהפקקים שפוגשים אותנו לעיתים כבר מהיציאה מהחניון או מהרחוב שבו אנחנו מתגוררים. נסיעה של שעה לעבודה בבוקר ושעה נוספת בחזרה הביתה הפכו לדבר שבשגרה. בכדי שהמצב לא יורע, אנחנו עומדים לשנות את ההיררכיה. המכוניות אמנם לא ייעלמו מחיינו, אך עולם התכנון עומד לשנות את סדרי העדיפויות כך שיושם דגש

11

כאן המרכז תוכניות הענק שמקדמת עיריית באר שבע, מצביעות על השינוי שכבר קורה בשטח ובעיקר על העתיד שמעבר לפינה: מטרופולין דרומי משגשג

"בעשורים האחרונים הצמיחה והפיתוח בבאר שבע התרכזו בעיקר בהקמת שכונות החדשות בהיקפה של העיר. מטרת תוכנית המתאר שאושרה בשנת היא לשנות את התמונה: שכונות המגורים 2022 הוותיקות מיועדות להתחדשות עירונית ולציפוף, תוך עירוב שימושים ויצירת מרחב עירוני איכותי. הסכם הגג מספק פתרונות כמו הקצאת קרקעות משלימות לפרויקטים של פינוי-בינוי, טיפול וחידוש תשתיות, שדרוג פתרונות התחבורה, תעסוקה והקמת מוסדות הוקמה מנהלת להתחדשות 2017 חינוך וציבור. בשנת עירונית, שמסייעת לתושבים וליזמים לקדם תהליכי התחדשות עירונית הממוקדות בתושבים. כיום מתחמי פינוי-בינוי עם פוטנציאל לתוספת 16 מקודמים יח"ד. לצד זאת, העירייה מקדמת יחד 16,000- של כ עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכנית להתחדשות בניינית שמייצרת פוטנציאל לחידוש של יח"ד". 38,000- כ קולינריה, תרבות ומתחמים חדשים לצד בניית יחידות דיור, ההתחדשות העירונית באה לידי ביטוי בחידוש של מתחמים שלמים. העיר העתיקה אשר עוברת פיתוח מואץ היא דוגמה אחת לכך, והוכרזה על ידי הרשות להתחדשות עירונית כמתחם התחדשות עירונית למרות שלא מדובר בהריסה ובנייה מחדש אלא בעיקר על שימור המבנים העתיקים ותוספת בנייה נמוכה במטרה לשמור על המרקם של השכונה. גם השוק העירוני יעבור שיפוץ מקיף, בין היתר

אדריכלית תמר פוריה, מהנדסת עיריית באר שבע

נהוג לומר שרק גוש דן מהווה מטרופולין אמיתי ותוסס. אלא שסדרת תוכניות בתחומי הבנייה, התשתיות והתחבורה מלמדות כי בשנים הבאות, תמונת המצב בדרום הארץ תשתנה ובגדול. את ניצניו הראשונים של השינוי האורבני בבירת הנגב ניתן לראות כבר כעת. בריאיון שקיימנו עם מהנדסת העירייה, האדריכלית תמר פוריה, היא הסבירה מה מנחה את עבודתה. "קידום התוכניות נעשה כחלק מהחזון העירוני לפיתוח העיר בשנים הבאות, זאת כפי שבא לידי ביטוי בתוכנית ובהסכם הגג 2022 המתאר של העיר שאושרה בשנת המחודש שנחתם בשנה שעברה ושכולל פתרונות להתחדשות השכונות הוותיקות", מסבירה מהנדסת העירייה, האדריכלית תמר פוריה.

12

: גלית גלפרין AI אימג׳

תושבים, 230,000- "כיום מתגוררים בעיר כ פוריה: אנחנו מעריכים שנראה גידול משמעותי באוכלוסייה בשנים הקרובות כאשר מעבר צה"ל דרומה ומעבר בסיסי התקשוב והמודיעין ישמשו מנופי צמיחה מאוד גדולים" מדבר אורבני , נבנו עד 2013 בפארק ההייטק, שנחנך בספטמבר חברות הייטק 70 בניינים שאותם מאכלסות כ- 4 כה וסטרטאפים מובילים לצד בית הספר למקצועות המחשב וההגנה בסייבר של צה"ל שנפתח בשנה שעברה. עם מ"ר, 200,000- סיום הקמתו, הפארק צפוי לכלול כ עובדים בחברות ההייטק 10,000- שבהם יועסקו כ המובילות. במקביל, התעשיות הביטחוניות מרחיבות את פעילותן בבאר שבע: התעשייה האווירית בונה בעיר את מפעל היבשה, חברת רפאל מרחיבה את פעילותה בפארק ההייטק ואלביט מערכות מקימה מפעל מתקדם ברמת בקע. מדובר במקורות תעסוקה איכותיים לאלפי מהנדסים. "המטרה שלנו היא ליצור במטרופולין באר שבע מגוון רחב של פתרונות מגורים לצעירים, גם למשפחות וגם לגיל השלישי לתושבי העיר ולתושבים חדשים, כדוגמת אנשי הקבע שצפויים לעבור לעיר במסגרת "אני מאמינה שתנופת התכנון שאנחנו נמצאים בה היום תתממש בשטח, ושהשכונות הוותיקות בעיר ישנו את פניהן לצד הקמת השכונות החדשות. אנחנו עובדים בימים אלו גם על תוכנית תחבורה למטרופולין יחד עם משרדי התחבורה והאוצר, והחברה הממשלתית נתיבי ישראל. התוכנית כוללת תוספת של רכבות מהירות למרכז הארץ, והקמת רכבת קלה שתעבור במוקדים למיתר, 60 מרכזיים בעיר ושתמשיך לאורך כביש עומר ועד לקריית המודיעין שבליקית. אחרי הכל, מרכז המדינה הרבה יותר קרוב לבאר שבע". מעבר צה"ל דרומה", מסבירה פוריה. איך היית מסכמת את החזון העירוני?

במטרה להרחיב את תחום הקולינריה והתרבות בשוק, ולהפוך את המתחם לאטרקציה מושכת למבקרים כמו שוק מחנה יהודה בירושלים או שוק הכרמל בתל אביב. בירת הנגב, הלוא היא באר שבע, עתידה לגדול בצורה משמעותית, וכך גם היישובים בסביבתה שיחזקו עימה את הקשרים ואת הנגישות. השינוי ההדרגתי האזור 2040 הזה מבטיח שעד שנת יהפוך לראשונה למטרופולין בפני עצמו "אנחנו ממשיכים לתכנן ולבנות שכונות חדשות. בנינו כ- 2015 במסגרת הסכם הגג הראשון בשנת יח"ד, וגם במסגרת ההסכם החדש ייבנו 9,000 שכונות נוספות. השכונות הגדולות שבתכנון הן שכונת פסגת רמות שממוקמת ברובע החדשנות ושתכלול יח"ד בבנייה רווייה נמוכה, בניינים 3,700- כ לשכירות ארוכת טווח ודיור מוגן. בצפון העיר תיבנה 4,000- שכונת הרקפות והיא תכלול עם סיום הבנייה כ צמודי קרקע. כיום מתגוררים בעיר 2,600 יח"ד, מהן תושבים, אנחנו מעריכים שנראה גידול 230,000- כ משמעותי באוכלוסייה בשנים הקרובות כאשר מעבר צה"ל דרומה ומעבר בסיסי התקשוב והמודיעין ישמשו מנופי צמיחה מאוד גדולים". האם נראה יותר מגדלים בשנים הקרובות? "אנחנו לא רואים בבנייה לגובה פתרון בלעדי לציפוף. לכן התוכניות שלנו, לרבות תוכניות ההתחדשות העירונית, מאפשרות הקמת מגדלים גבוהים בעיקר קומות. 40 ועד 30 , 25 בצירים הראשיים בגבהים של מרבית הבנייה בעיר, בפנים השכונות, תמשיך להיות בנייה מרקמית עם דגש על עירוב שימושים בגבהים קומות". 12 של עד

13

הדרך לחוף מבטחים לצד הירידה בהיקף המכירות וירידת המחירים, יזמים רבים מגלים בחודשים האחרונים שמי שהתבססו בתוכנית המימונית על ריביות מינימליות פגיעים מתמיד. שלושה מהלכים שכדאי לנקוט בדרך לחוף מבטחים

דניאלה פז ארז

לגבי קריסה פוטנציאלית של יזמים, ושל חברות מהמעגלים השניים והשלישיים שתלויות בפעילות הנדל”נית בישראל, ולשמחתנו אלה לרוב לא התממשו. המצב כעת שונה לגמרי ונראה כי השאלה היא כבר לא מתי יקרסו חברות, אלא מי. בכדי להימנע מלהיות עוד שם בסטטיסטיקה הזו, יזמים מוכרחים להבין את גודל השעה, להפשיל שרוולים ולהנהיג תוכנית נבונה שתסייע להם לנווט לחוף מבטחים. ברקס לרכישת קרקעות הריבית היא מרכיב מכריע המשפיע באופן ניכר על עלויות המימון של פרויקטי בנייה. השפעתה באה לידי ביטוי במיוחד בפרויקטים שהם “צרכני אשראי” מובהקים. הכוונה לכאלה שבהם רכיב הקרקע גבוה ביחס לעלות הכוללת של הפרויקט, או פרויקטים שנבנים באחת ולא בשלבים, ודורשים בתחילתם השקעות גבוהות הממומנות באשראי בנקאי או חוץ בנקאי.

מנכ”ל ובעלים, פז כלכלה והנדסה

עדיין רחוקה מסיום, אך כבר כעת ברור שהיא 2023 תיזכר כשנת מפנה. העלאות הריבית שהנהיג בנק ישראל אמנם החלו בשנה שעברה, אך מלוא השפעתן מורגש בעיקר בחודשים האחרונים וכולל כיווץ משמעותי בפעילות העסקית של שוק הנדל”ן הישראלי. היקף העסקאות צנח בחדות וכך גם היקפי המשכנתאות שנה, למעט שנת 15 שהציבור נטל לראשונה מזה שבה מחירי הדירות ירדו בכאחוז, מחירי הדירות 2018 בישראל החלו לרדת. בעבר אירועים כלכליים נקודתיים לוו בנבואות זעם

14

להסתכל לנתונים בעיניים כולנו יודעים שהמצגות והאקסלים סובלים הכל, אבל העת הנוכחית דורשת אומץ להסתכל בראי ולבחון את המצב שלכם בצורה האמיתית ביותר. בשונה מהשנים האחרונות שבהן גם תוכניות מנותקות מהמציאות נשכחו או התקבלו בהבנה, כעת אין צפי לנסיקת מחירים מחודשת שתסדר את שורת הרווח היזמי. יזמים צריכים לרדת לרזולוציות הקטנות ביותר, לבחון כל היבט ולקחת מקדמי בטחון גדולים מבעבר. זווית אחרת: גם המדינה חייבת להכניס את היד לכיס לריבית הגבוהה השפעה הרסנית על שוק השכירות הקונצרנית לטווח ארוך. פרויקטי הדיור להשכרה שהמדינה משווקת במסגרת חברת “דירה להשכיר” נועדו לאפשר ליזמים וגופים מוסדיים ליהנות מפרויקטים מניבים למגורים בדומה לפרויקטים הקיימים בחו”ל. השוק חשוב מאוד לאזרחי ישראל בכך שהוא מאפשר שכירות מפוקחת ומסובסדת על ידי המדינה, ודירה מתוחזקת על ידי היזם. המדינה מרוויחה פתרון למצוקת הדיור, והיזמים נהנים מעליית ערך הדירות בסוף תקופת החוזה ומדמי שנה. כל זאת 20 השכירות במהלך תקופה של היה נכון בסביבת הריבית האפסית שהייתה נהוגה בישראל בעשור האחרון. כיום, עם עליית הריבית החדה והצפי להמשך העלאתה, ליזמים כבר לא משתלם להיות בשוק השכירות הקונצרני. הריבית הגבוהה מאד מייקרת עבורם את עלויות המימון, ושכר הדירה המתקבל מאפשר להם החזר על ריבית ההלוואה בלבד. כשהתשואה הממוצעת משכירות בארץ היא וכשהריבית כבר עברה את זה – 3% סביב הפרויקט הופך ללא משתלם. בכדי לאפשר למודל השכירות להישאר כדאי בסביבת ריבית עולה, המדינה צריכה לספק הגנה מעלית ריבית ליזמי הדיור להשכרה ארוכת הטווח. ההגנה יכולה להיות באמצעות ערבות מדינה לגורמים המממנים, או סבסוד של פערי הריבית במידה והיא תעלה מעל רמה שתיקבע מראש. הגנה כזו ניתנה בעבר בפרויקטים הראשונים של דיור להשכרה לטווח ארוך והיא נדרשת גם היום. במשטר הריבית הקיים. ללא התערבות רגולטורית, כוחות השוק יגרמו להסטת הפעילות היזמית לתחומים אחרים עד לשינוי מגמת הריבית בשוק, והשוק יחווה עצירה של פרויקטי שכירות ארוכת טווח.

בפרויקטים מסוג זה, סביבת הריבית הגבוהה עלולה להוביל לירידה ברווחיות היזמית. יש לזכור כי הריבית בתוך כשנה 8%-7%- ל 3%-2%- במימון נדל”ן קפצה מ בלבד, והיא מעמידה בספק את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים. למעשה, מי שביסס את הליווי הפיננסי שלו על ריביות אפסיות, חייב להבין שהפעמונים מצלצלים כעת בכל הכוח, ושיש לבצע מהלכים מקטיני סיכון. חומר הגלם ההתחלתי של כל יזם הוא הקרקע ויזמים רבים רכשו קרקעות במחירי שיא עם היציאה מתקופת הקורונה. מרבית היזמים נמצאים בתכנון הפרויקטים וצופים התחלת בנייה בשנה הקרובה, אולם סביר להניח שעד עלייה לקרקע יספגו עלויות מימון משמעותיות אשר ייקרו את הקרקע, ומצב השוק בו מכירות הואטו משמעותית עלול להביא לדחייה בעלייה על הקרקע בשל היעדר מכירות מוקדמות הנדרשות להתנעת ליווי פיננסי של הפרויקט. נהוג לומר שמשברים הם גם העת להזדמנויות. אין נכון מכך, אלא שלפני שנכנסים להרפתקאות חדשות, חובה לבדוק שה”בית” שלכם יציב ושיש לכם דרך לכסות התחייבויות קיימות לאור כך, עם כל הקושי בויתור על חומר הגלם החשוב - הקרקע, יש לשקול מכירת לפחות חלק ממלאי הקרקעות. בהקשר זה מכירה יכולה להיות גם במסגרת קבוצות רכישה, וזאת בניהול מינהלת נפרדת מהיזם. בדרך זו אמנם חלק מהרווח היזמי יועבר לרוכשים שהופכים לבעלי הקרקע, לצד היזמים אולם היזם יחסוך את נטל המימון היקר. במקורות המתפנים, מומלץ בתקופה הנוכחית, לאתר עסקאות קומבינציה או לגשת למכרזי קרקע בהם ניתן לדחות את מועד התשלום. זאת בניסיון להקל על מימון הקרקע טרום בנייה. העמקת הפעילות בהתחדשות עירונית רבים צופים כי סביבת הריבית הנוכחית לא תשתנה במידה רבה בשנה-שנתיים הקרובות. על כן בעתיד הלא רחוק השוק ייאלץ להתמודד עם השינוי. אך עד שיזמים רבים יתייצבו, ומתוך הנחה שהם חייבים להמשיך את מחזור החיים של החברה, ולמצוא פרויקטים חדשים, פרויקטי התחדשות עירונית או כאלה שנמנים עם התוכנית הממשלתית דירה במחיר מופחת, עשויים להיות פתרון מצוין. כידוע מדובר בתוכניות שמושפעות פחות מעליית הריבית כיוון שמחיר הקרקע לא משחק תפקיד. כאן הוצאות המימון מורכבות בעיקר מעמלות או ערבויות חוק מכר וכדומה, ולכן הריבית הגבוהה לא מסכנת את מימושם.

15

מאז תחילת העשור נדמה שהעולם משתנה בקצב מהיר בהרבה מבעבר: ברמה העולמית, מגיפת הקורונה שהתפשטה כמו אש בשדה קוצים שינתה בצורה דרמטית את אורחות החיים של מדינות, ארגונים ומיליארדי בני אדם; המלחמה הרוסית-אוקראינית, מלחמה אירופאית בסדרי גודל מעצמתיים שלא נראתה דוגמתה ביבשת מאז סיום מלחמת העולם השנייה. בזירה המקומית, אנו עדים בשנים האחרונות לחוסר יציבות פוליטי וחברתי, שנכנס וחודר לחייהם של מיליוני ישראלים. לכך יש גם להוסיף את הסביבה הכלכלית – מעולם נטול אינפלציה וסביבת ריבית נמוכה, הרי שבשנתיים האחרונות העולם, וישראל בתוכו, מתמודד עם אינפלציה גבוהה, וסביבת ריבית נוסקת. אם היינו מנסים לחזות את העתיד בסוף העשור הקודם – שום דבר מהאירועים הללו לא היה נראה אפשרי, אולי רק כסיפור מדע בדיוני או תסריט לסרט אסונות הוליוודי. אולם הם התרחשו, ניתצו את מציאות חיינו ופרדיגמות שליוו אותנו שנים רבות, והלכה למעשה עיצבו ומעצבים מחדש גם את הענף בו אנו פעילים – סקטור הנדל"ן. הכלכלן האמריקאי ממוצא לבנוני, נאסים ניקולאס טאלב, קרא לתופעה הזו "ברבור שחור", והכוונה שלו הייתה שכמו שברבורים שחורים הינם יוצאי דופן ובלתי ניתנים לחיזוי אם ומתי נראה כאלו, כך גם אירועים שלא היו ניתנים לניבוי הם בעלי השפעה מכרעת על אופן התנהלות העולם. למעשה, בקצב בו הופיעו "ברבורים שחורים" בשלוש השנים האחרונות, נדמה שהעולם חווה הגעת להקה שלמה של ברבורים שחורים, וישראל אינה יוצאת דופן. נשאלת השאלה – כיצד יכולים ארגונים הפעילים בתחום הנדל"ן להיערך לא רק למשבר אותו אנו חווים כיום, אלא להתמודד ולהתגבר גם על המשברים של השנים הבאות, כשינחת בחצרנו ״הברבור השחור" הבא? הג'ונגל של עולם העסקים אחת ההשלכות של אירועים אלו היא האטה ברכישת הדירות שאנו עדים לה כיום. בחודש מאי האחרון נמכרו 10,470 דירות חדשות ויד שנייה, זאת לעומת 6,163 דירות שנמכרו בחודש המקביל אשתקד – צניחה של . למעשה, היקף העסקאות היה בחודש מאי השנה 41% השנים האחרונות, כאשר נתון נמוך 20 החלש ביותר ב- , בשיאה של האינתיפאדה 2003 יותר נרשם רק במאי עסקאות בלבד. גם תזרים 5,012 השנייה, אז בוצעו מיליארד 4.9 המזומנים ממכירות ירד במאי להיקף של

הברבור השחור לנצח את האירוע העולמי הבא המשבר העולמי הבא יגיע במוקדם או במאוחר. יזמים, כך תיערכו לקראת הבלתי צפוי

אסף כהנר

מנכ"ל חברת Ewave Nadlan

16

) Pitom בקפריסין (הדמייה: Ewave Nadlan גיוון פעילות לחוץ לארץ. פרויקט אורוקליני של

לפעילות בחו"ל, בדגש על הקמתה של זרוע יזמית ומלונאית באי השכן קפריסין. בשלב השלישי, החברה יצרה זרוע יזמית נוספת גם בתחום הנדל"ן המניב עם פעילות בהקמת שטחי מרלו"ג, מסחר ומשרדים במספר פרויקטים אסטרטגיים. אם פירמת נדל"ן פעילה בתחום פעילות אחד, אזי עליה לצאת לתחומי פעילות נוספים; אם פעילותה מרוכזת באזור גיאוגרפי מסוים, אזי עליה להתרחב לאזורים גאוגרפים נוספים כאשר התוכנית האסטרטגית להתרחבות הפעילות העסקית שלנו יצאה לדרך, המטרה לאו דווקא הייתה גיוון. בראייה לאחור ומתוך הסתכלות על מצב שוק הנדל"ן בארץ, הרי שברור שגיוון הפעילות העסקית של החברה העניק לנו חוסן ועמידות יוצאות דופן ביחס לאירועים והמאורעות שאנו חווים לא רק בחודשים האחרונים, אלא אפילו בשנים האחרונות. מציאות של ודאות שינתה את פניה למציאות של אי ודאות, וכל חברה עסקית נדרשת להיכנס ולו לתהליך קטן כדי להפחית תלות בתחום, שוק או תא שטח גיאוגרפי בו היא מרכזת את עיקר פעילותה. זה יכול להיעשות בצעדי תינוק מדודים, אולם בסופו של תהליך, החברה תהפוך לחסונה ועמידה יותר ביחס למציאות המשתנה.

לעומת מאי 48% שקלים, ירידה ריאלית בשיעור של אשתקד. בחמשת החודשים הראשונים של השנה הסתכם תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות ביחס 43% מיליארד שקלים – נמוך ריאלית ב- 26 ב- , ואחת הרמות הנמוכות 2022 לתקופה המקבילה בשנת בחמש השנים האחרונות (ע"פ משרד האוצר). השפעת האירועים הללו אינה פוסחת על אף שחקן הפעיל בעולמות הנדל"ן, ורמת הסיכונים בענף גדלה. אחת הדרכים לצמצום רמת הסיכון הגדלה היא באמצעות גיוון הפעילות העסקית. המשמעות של אמירה זו היא כזאת – אם פירמת נדל"ן פעילה בתחום פעילות אחד, אזי עליה לצאת לתחומי פעילות נוספים; אם פעילותה מרוכזת באזור גיאוגרפי מסוים, אזי עליה להתרחב לאזורים גיאוגרפיים נוספים; ואם הפעילות מרוכזת בישראל, אזי עליה לשקול התרחבות גם למדינות אחרות. Ewave זו בדיוק הייתה הדילמה בפניה ניצבה חברת לפני שש שנים בדיוק. הייתה לחברה פעילות Nadlan נרחבת של התחדשות עירונית בתא השטח של דרום תל אביב. לא ידענו לחזות פני עתיד, אך ידענו שכדי להפוך את החברה לבעלת טביעת אצבע משמעותית יותר בשוק הנדל"ן הישראלי, עלינו להרחיב ולגוון את הפעילות. השלב הראשון היה להתרחב מדרום תל אביב לתאי השטח של מרכז תל אביב וצפון העיר, ובהמשך לערים נוספות בגוש דן ולאזורי ביקוש נוספים, דוגמת נתניה, בת ים והרצליה. בשלב השני התרחבה החברה

17

המודל הפיננסי של העתיד

אחת המגמות המעניינות היא מעבר של יזמים מעולם של הלוואות – שהתאים לתקופה של סביבת ריבית נמוכה,לעולם של שותפויות והשקעות משותפות

עו״ד גלעד מעוז

בתחומים מסוימים, כמו דיור להשכרה, שבבסיסם מודל כלכלי הנשען על שיעורי ריבית נמוכים, השוק ממש עצר מלכת. ובכל זאת, שוק משברי יוצר לעיתים הזדמנויות פז עבור משקיעים מתוחכמים ובעיקר נזילים, אשר יודעים לנצל את מצב הדברים הקיים. אחת המגמות המעניינות שאנו מזהים לאחרונה היא מעבר של יזמים רבים מעולם של הלוואות - שהתאים לתקופה של סביבת ריבית נמוכה - לעולם של שותפויות והשקעות משותפות. היזם מצידו מוכן לוותר על חלק משמעותי מרווחי הפרויקט הצפויים על מנת להימנע מהסיכון הכרוך בלקיחת הלוואה יקרה. הלוואה כזו עלולה לשחוק את הרווח במלואו ולעיתים אף לגרום להפסד, בפרט במדינת ישראל, שהליכי הרישוי והתכנון בה עשויים להימשך שנים רבות. ברוב המקרים, יזמים יחפשו "שותף" שישמש משענת פיננסית. השותף הפיננסי, מצידו, יחפש יזם בעל מוניטין, אשר יוביל את ייזום הפרויקט עד להשלמתו ויאפשר לו ליהנות מחלק משמעותי מרווחי הפרויקט השותף הפיננסי מצפה כמובן ליהנות מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לריבית אותה היה מקבל אילו היה רק בכובע של מלווה, ומאידך מוכן לשאת בסיכון של להיות "שותף אקוויטי", על כל המשתמע מכך.

ERM שותף מייסד וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד מעוז) | רוזנבלום | (אפשטיין

כל עוד האינפלציה בישראל ובעולם הייתה מרוסנת והריביות היו כמעט אפסיות, שווקי הנדל"ן התנהלו באופן יחסי על מי מנוחות. אלא שמזה זמן ברור שאנחנו באירוע אחר. כזכור שיעור האינפלציה לשנת שנה, 20 - שיא של 5.3% בישראל עמד על 2022 כאשר עליות המחירים לא עוצרות גם השנה. לפי החודשים 12 נתוני בנק ישראל שיעור האינפלציה ב- (נכון לאוגוסט). היום כבר 4.2% האחרונים עומד על ברור שלנתונים הללו יש השפעה דרמטית וישירה הן על היקף העסקאות במשק והן על מחירי הדירות שהחלו לרדת. לכך יש להוסיף משתנים נוספים כמו אי היציבות הפוליטית הקיימת בישראל והשפעתה הצפויה על אמון המשקיעים ועל דירוג האשראי של ישראל. נתון מז'ורי אחר הינו הירידה המתמשכת בהיקף ההשקעות בשוק ההיי-טק המקומי. כל אלה יחדיו מביאים למסקנה הבלתי נמנעת כי שוק הנדל"ן בישראל מצוי בטלטלה שעוד מוקדם לדעת כיצד היא תסתיים. השינויים הללו כבר נותנים את אותותיהם. כך למשל ציבור המשקיעים מגלה שבניגוד לשנים האחרונות, כיום ניתן ליהנות מריבית גבוהה באפיקי השקעה סולידיים ללא סיכון ממשי (כגון פיקדונות וקרנות כספיות). מאידך, עלויות המימון הגבוהות גורמות לכך שרכישת נכסי נדל"ן הופכת לפחות ופחות אטרקטיבית עבורם.

18

הואיל והצדדים הסכימו ביניהם בשותפות מסוג זה, כל צד נותן לאחר בדיוק את מה " קלאסי, וללא WIN-WIN" שחסר לו. זהו מצב של ספק צפויות עוד השקעות במתכונת דומה. השקעות משותפות אלה אינן חדשות. כך, למשל, חברת הביטוח הפניקס, אשר הייתה חלוצה בתחום מבין הגופים המוסדיים, השקיעה בשנים האחרונות בחברות נדל"ן מקבוצת 25% מובילות בשוק המקומי. החברה רכשה 450 , לפי שווי חברה של 2018 אקרו נדל"ן בשנת מחברת 25% הפניקס רכשה 2021 מיליון שקל. בשנת בנייני העיר הלבנה. שנה לאחר מכן רכשה הפניקס מיליון שקל. 220 מחברת הבנייה בסט תמורת 20% והם לא היחידים. לאחרונה התבשרנו כי חברת הביטוח מיליון שקל, 390 מתדהר תמורת 10% הראל רכשה ואלה רק דוגמאות ספורות. מגמה זו עוד תתחזק ותגיע גם לחברות קטנות יותר וחברות התחדשות עירונית, עד כדי השקעה בפרויקט בודד. השותף הפיננסי מצפה כמובן ליהנות מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לריבית אותה היה מקבל אילו היה רק בכובע של מלווה, ומאידך מוכן לשאת בסיכון של להיות "שותף אקוויטי", על כל המשתמע מכך השותפות בין גורם פיננסי ליזם יוצרת מורכבויות שיש לתת עליהן את הדעת בגיבוש ההבנות וההסכם בין

הצדדים. מניסיוני, חלק משמעותי ביכולת לגשר על הפערים, ינבע מההבנה הבסיסית ומההכרה בחוזקות וביתרונות של כל צד מחד, ובמגבלותיו וחסרונותיו מאידך. כך, למשל, השותף הפיננסי צפוי במקרים רבים, להעמיד מימון לשותפות בשיעור העולה על אחזקותיו בשותפות, אך מאידך לא יוכל להעמיד ערבות בעלי מניות לגורם המממן לצורך הליווי הפיננסי של הפרויקט. הסיבה לכך ברורה: בעלי המניות או השותפים של השותף הפיננסי הם לרוב משקיעים פרטיים או גופים מוסדיים, אשר בשני המקרים, אינם מעוניינים ולעיתים אף אינם יכולים לערוב אישית כלפי הגורם המממן. קושי נוסף שעלול להתעורר הוא המגבלה שניצבת בפני השותף הפיננסי בהשבת ההשקעה בטווח זמן מסוים. מגבלה זו, למשל, אינה מאפשרת לשותף הפיננסי להמתין עם חלוקת רווחי חברת הפרויקט בו השקיע עד לסוף תקופות הבדק והאחריות של הפרויקט כלפי צדדים שלישיים. לכך מצאנו פתרונות יצירתיים, בדמות העברת האחריות לקבלן המבצע או רכישת האחריות מהיזם עצמו וכיו"ב. מוסכם בזאת אין לי ספק כי מודל השותפות הפיננסית, יצבור יותר ויותר תאוצה בטווח הזמן המיידי. מודל זה מצוין ליזם בכך שהוא מפחית באופן דרמטי את הסיכון בנטילת אשראי בתקופה זו והוא מצוין לא פחות לציבור רחב של משקיעים פרטיים, אשר באמצעות הגורמים הפיננסיים אשר מנהלים את השקעותיהם, יכולים לקחת חלק אמיתי בייזום פרויקטים עם יזמים מובילים וליהנות מתשואה עודפת.

19

הקטר של שוק הנדל"ן

תקציבים ממשלתיים שהולכים וגדלים, כניסה של עוד שחקנים גדולים לזירה ופסיקה חדשנית של בית המשפט לא מותירים ספקות: ההתחדשות העירונית הפכה לקטר של שוק הנדל״ן

20

גיא פייביש

ישראל EY שותף ומנהל תחום עסקאות נדל”ן ב-

עיכובים בירוקרטיים לצד האצה והתקדמות עם זאת ראוי לציין לחיוב את התקדמות ממשלת ישראל בכל הנוגע להאצת הפיתוח של מסלולי ההתחדשות הועמד 2022 העירונית בשנים האחרונות. בשנת מיליון שקלים בדמות מענקי 230 תקציב של כ ממשלה לטובת הוצאה לפועל של פרויקטים באזורים בהם הכדאיות הכלכלית ליזם אינה משתלמת. כמו ) ואושרו 21 כן, חל גידול במספר התוכניות שהוכרזו ( במסגרת מסלול הרשויות המקומיות. 2022 ) בשנת 11 ( תוכניות מתאר 33 בנוסף, נכון למועד זה מקודמות ותוכניות אב על ידי הרשות להתחדשות עירונית אשר יקצרו משמעותית את משך זמן אישור התוכניות בעתיד. סוגייה נוספת בה חלה התקדמות משמעותית בחודשים האחרונים טמונה בכל הקשור לאכיפה של דיירים פרסם בית 2023 סרבנים. בתחילת חודש אוגוסט המשפט המחוזי בתל-אביב פסק דין משמעותי, מיליון שקלים 2.6- לפיו דיירים סרבנים ישלמו כ לשכנים המתגוררים בבניין. ההחלטה אמנם יכולה להשתנות אם הדיירים הסרבנים יבחרו לערער לבית המשפט העליון, אך הדבר מאותת על שינוי בפסיקה ובהסתכלות בתי המשפט בישראל על הנזק שגורמים דיירים סרבנים ליתר הדיירים. הפתרון ליזמים: מציאת שותפים עד לפני מספר שנים השוק נשלט על ידי יזמים קטנים שמיהרו והחתימו בניינים רבים על הסכמה לביצוע פרויקטים. בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ציבוריות נכנסו לתחום, אך עדיין ניתן לראות יזמים קטנים ובינוניים אשר מחזיקים במלאים של דירות. 5,000 - 3,000 בתנאי השוק הנוכחי, אותם יזמים מתקשים לגייס הון עצמי לטובת הוצאת הפרויקטים לפועל ולממן את התקורות השוטפות הנדרשות מהעסק. פתרון אפשרי ליזמים הינו מציאת שותפים אשר יממנו את התקורות השוטפות בתמורה לאחוזים בפרויקטים או העמדה של ההון העצמי הנדרש לטובת הוצאת הפרויקטים בתמורה לתשואה מובטחת למשקיע עם השתתפות ברווחים. ניתן אף לשקול מנגנונים של תמורה מותנית על עמידה ביעדי תוכניות ולוחות זמנים.

התחדשות עירונית, על מגוון היבטיה, צריכה להיות יעד מרכזי של ממשלת ישראל, רשויות התכנון והרשויות המקומיות: שיעור הצמיחה הדמוגרפית במדינת ישראל הוא מהגבוהים ביותר בעולם המערבי בעולם המערבי). על 0.4% לעומת 2022 בשנת 1.9%( כך יש להוסיף את ההגירה החיובית מדי שנה והאחוז הגדל של מקרי גירושים. מנגד, משאבי קרקע באזורי הביקוש הולכים ופוחתים, איכות התשתיות, הריבית הנוכחית והתארכות הליכי התכנון מביאים לירידה בהתחלות הבנייה אשר צפויים להקטין את היצע הדירות. לפיכך, קידום פרויקטים של התחדשות עירונית אשר אינם דורשים השקעה מהותית של הון עצמי מצד היזם בתקופת התכנון עשויים להוות פתרון מיטבי להגדלת ההיצע. כמו כן, חידוש הרקמה האורבנית וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה או התקפות טרור נדרש גם כן לאור הסיכונים הגאופיזיים והגאופוליטיים להם חשופה מדינת ישראל. למרות הצורך המיידי בהוצאתם של פרויקטים לפועל, הבירוקרטיה התכנונית בשיאה. משך הזמן הנדרש לאישור תוכנית והוצאת היתר בנייה עומד על שנים והמחסור בדיור חלופי לדיירים מפונים 7.5- כ הולך וגדל. לאור המחסור הקיים כבר כיום בדיור להשכרה בישראל ועליית מחירי השכירות, על מקבלי ההחלטות לדאוג לפיתוח של מלאי דירות להשכרה אשר יקלטו את המפונים מבלי ששוק השכירות ייצא משיווי משקל. מחסור בדירות יעכב גם הוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה וייקר את עלויות היזם לאור העובדה כי בתקופת ההקמה עליו לממן את עלות השכירות למפונים. קידום פרויקטים של התחדשות עירונית אשר אינם דורשים השקעה מהותית של הון עצמי מצד היזם בתקופת התכנון עשויים להיות פתרון מיטבי להגדלת ההיצע. כמו כן, חידוש הרקמה האורבנית וחיזוק המבנים נדרש גם כן לאור הסיכונים להם חשופה מדינת ישראל

21

בצירוף הלשוני "שנה חדשה" יש מעין סתירה פנימית. "שנה" - פירושה דבר החוזר ונשנה שוב ושוב. "חדשה" - משמעה שינוי, יציאה מאותו מחזור של חזרה. כל השנים הם בעצם חזרה על המבנה היסודי של שנה. שוב סתיו, חורף, אביב, קיץ, שוב אותם ימים קצרים וארוכים, גשמים ויובש, קור וחום וכל זה חוזר ונשנה שנה אחרי שנה. הבדלים זעירים קיימים תמיד בין שנה לשנה, אך הלוא תמיד מצפים למשהו באמת חדש, אחר..." במלים אלו פותח הרב עדין אבן ישראל שטיינזלץ זצ"ל את ספרו "חיי שנה". איך אנו מחדשים? איך מתחדשים? איך לא נותנים לעצמינו להמשיך את שגרת החיים? ובכן, נראה שבראש השנה הקרוב, על כולנו להתחדש. להתחדש בצניעות, להתרגל להוריד את האגו, להתמיד באהבה לזולת, לא לוותר על ניסיונות חוזרים ונשנים למצוא את המאחד בינינו ולא את המפריד. בראש השנה נשמע קול השופר. קולו של השופר מבטא חרדה, התרגשות, פעימות לב מואצות. אם זה השופר שנשמע בהר סיני, או השופרות שתקעו עת החריב יהושוע את יריחו, שמיעת קול השופר באה להזכיר. להזכיר מחד את החיים של השנה הקודמת שחלפו ללא שוב, בין הספקנו מה שרצינו בין אם לא, ומאידך לעורר על החיים של השנה החדשה שעוד טרם נקצבו, ולחדד לכולנו שמה שבנינו כולנו עלול חלילה להיחרב. בשם רובי קפיטל, מנהליה ועובדיה, ברצוננו לאחל לכם ולמשפחותיכם שנזכה להתעורר, להיות מודעים, להקשיב לקולות הנשמעים מסביבנו והכי חשוב, שנדע לדייק את השנה שמתקרבת מעבר לפינה.

כתיבה וחתימה טובה יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל

22

ליווי מלא סגור בשיתוף גופים מוסדיים

מימון קבוצות רכישה

מימון טרום היתר בהתחדשות עירונית

פתרונות מימון משלימים

כל פתרונות המימון בבית אחד

+4,000 יחידות דיור

150 יזמים ושותפויות

11 היקף פעילות מימון מסגרות מנוהלות( ) מיליארד ש”ח

+30 רשויות מקומיות

*9236 www.rubycapital.com

אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל | 60786 . רובי אוניקס בע"מ מ.ר | 60785 קבוצת רובי מימון בע"מ מ.ר

RUBYCAPITAL.COM * 9236