נדל"ן מדיה | 18.08.23

18.08.23

נדל"ן מדיה

סגנית מנהל זרוע | שרון בן יהודה-מזרחי המשכנתאות, בנק מזרחי טפחות

מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה | יגאל צ'ודנר

בסביבת ריבית גבוהה: ניהול נכון של הליך הרישוי יחסוך לכם הרבה כסף

אל תפחדו למחזר: כך ניתן להקל על ההחזר החודשי של המשכנתה בשנה האחרונה אנו עדים לתמורות משמעותיות בשוק הדיור: ירידה במספר העסקאות, ביחס למה שהכרנו בשנתיים הקודמות, ובהתאם ירידה בהיקף נטילת המשכנתאות. הסיבה המרכזית לצינון הביקומ שים היא עליית הריבית במשק, שבתוך כשנה עלתה , כחלק ממגוון המהלכים שביצע בנק 4.75%- ל 0.1% מרמה של ישראל במטרה לרסן את האינפלציה. הנגזרת של עליית הריבית במשק היא התייקרות ריבית הפמ , רכיב בסיסי בחלק ניכר מהלוואות המשכנתה. 6.25%- ריים ל עליית הריבית הובילה להתייקרות של מאות שקלים בהחזר החודשי של הלקוחות, כאשר במקרים רבים ההתייקרות מגיעה שקלים ויותר. 1,000-2,000- אף ל כבנק מוביל בתחום המשכנתאות בישראל, אנו רואים מקרוב את השפעת עליית הריבית על לקוחותינו. לכן, מתוך ההבמ נה שההשפעה של הוצאת הדיור היא המשמעותית ביותר בין הוצאות משק הבית, נרתמנו לאפשר מגוון פתרונות שיסייעו לצלוח את התקופה המאתגרת. עם זאת, בסביבה של אינפלציה גבוהה, וגל התייקרויות כמעט בכל תחומי הצריכה, כיצד ניתן להקל על ההחזרים? יותר ויותר לקוחות מבינים כיום שסביבת הריבית הגבוהה תישאר עמנו לזמן מה, ופונים למיחזור המשכנתה על מנת לצמצם את ההחזר החודשי. המיחזור יכול להיעשות לטובת שנים, במקום 30- פריסת ההלוואה לשנים נוספות, כלומר ל ל � שנים כפי שנלקח במקור, או שינוי של מסלולי הה 20 ל- 5 וואה, לדוגמה, מעבר למסלול ריבית קבועה או משתנה כל שנים, שאינו צמוד למדד. הרציונל הוא כמובן הוזלת הריבית וההחזר החודשי בהתאם, אבל גם הגדלת הוודאות והיציבות מ � שנים) – כשבמהלך חיי המשכנתה ניתן ל 5 (לפחות למשך חזרה לפי הצורך. מבלי לצאת מהבית: איך ממחזרים את המשכנתה? את תהליך המחזור, הלקוחות יכולים לבצע אפילו בלי לצאת מהבית – לחתום על כל מה שצריך בחתימה דיגיטלית מרחוק וללא עלות, על מנת להקל עליהם ולפשט את התהליך כמה שיותר. בנוסף, מזרחי טפחות מציע פתרונות שונים, כמו דחיית תשלומים זמנית – חלקית או מלאה, או ביטול הריבית על שקל, 6,000 המינוס בחשבון (עד גובה ההחזר החודשי או עד הנמוך מבין השניים), ללקוחות שמנהלים גם עו"ש בבנק. כבנק מומחה בתחום המשכנתאות המעניק שירות אנושי, אנו נוהגים באחריות וקשב מול לקוחותינו, ונותנים מענה לכל לקוח בהתאם לצרכים האישיים שלו.

קיצור זמנים בהליכי רישוי מהווה חיסכון משמ מעותי בעלויות הפרויקט: כיצד מקצרים את התהליך ללא קיצורי דרך?

במציאות החדשה שנוצרה בעקבות סדרה של העלאות ריבית דרמטיות, המשמעות של הזמן הפכה לעלויות שיזמים מרגישים בכיס. הזמנים בהם הכסף לא עלה כסף הסתיימו. כך, העלויות לרכישת קרקע לבניה וסגירת מסגרת למימון הפרויקט לעתים הן כה גבוהות –שפרויקטים מסוימים הופכים למשתלמים הרבה פחות. זה בא לידי הביטוי גם בנתונים על התחלות הבניה החדשות, וגם בקצב קבלת ההיתרים שלעיתים שנים. מה גם, שעקב העלויות הגבוהות של 4- ל 3 יכולים לקחת בין החזרי המשכנתה, המכירות בתקופה האחרונה ירדו באופן ניכר. כידוע, היום מרבית הזמן להקמת פרויקט חדש מוקדש להליך קבלת אישורים לבניה – גם בשינוי תב״ע, אם נדרש, וגם בקבלת היתר. כמו כן, לעיתים גם קבלת המימון מותנית בהיתר הבניה. בסביבה כזאת, הזמן משחק תפקיד משמעותי בהוזלת העלויות. עם זאת, הבירוקרטיה בענף הבניה בישראל היא נושא ידוע וגם רגיש – העומסים, הרגולציה שלעיתים מקשה ואף מיותרת, יחד עם האתגרים שעומדים בפני היזמים, הופכים את ההליכים לארוכים במיוחד וגם מסורבלים. אז איך חוסכים זמן בהליך קבלת ההיתר? • היכרות מעמיקה של התכניות (תב״ע) והתקנות: למידה של התכניות החלות על המקום ועל האזור והבנת הרלוונטיות של הוראות התכנון, לעיתים מביאות רעיונות שמקצרים משמעומ תית את התהליך. • בקשה תואמת-תכנית: אם הבקשה להיתר בניה תואמת תכנית, הטיפול בה יהיה משמעותית קצר יותר – רשות רישוי, ללא פרסום, ללא התנגדויות וכו’. חשוב להימנע כמה שניתן משימושים חורגים ומהקלות שהחוק עדיין מאפשר לבקש. • ניהול יעיל של הצוות בשלב הרישוי: המון זמן מתבזבז בניהול הצוות. חייבים לקבוע כללים של שקיפות, זמינות, מעקבים וגם עדכונים יזומים תוך כדי התכנון וכמובן תיאום עם הרשויות. זה דורש משאבים אחרים יחסית למה שהיה בעבר, אך החימ סכון בזמן שניתן לייצר משתלם במיוחד, חייבים לראות שכל הקצוות סגורים בזמן אמת. • והכי חשוב - שינוי גישה מול הרשויות: מי שבא להילחם עם הרשות יקבל מלחמה, מי שבא להתווכח – יקבל ויכוח. תגיעו לתאם, לשתף, להקשיב. זה בכלל לא אומר שתעשו כל מה שאומרים לכם, אך תהפכו את השיח והתקשורת לתהליך שנותן מקום לכל בעלי העניין, תקשיבו, תכבדו את הדרישות המהותיות של הרשות ותבואו עם רעיונות לטובת התושב. הרשות, לרוב, לא תהיה נגד, אבל היא תשאף שהכל יעבוד בהיתר ובהתאם לאישורים. כל עוד זה לא קורה, הפרויקט יתקמ לרשות, WIN - לתושב ו WIN , ליזם WIN דם לאט. ברגע שיהיו הפרויקט יתקדם בקצב מהיר יותר, וכולם ירוויחו. זה נכון תמיד, וביתר שאת בסביבה של ריביות גבוהות.

צילום: ליאת קוטנר

netivey-hakama.co.il

צילום: שאטרסטוק

/ 6 /

האמור אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן הלוואה כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

צילום: אילן ספירא