נדל"ן מדיה | 18.08.23

נדל"ן מדיה 18.08.23

עופר פטרסבורג עורך ראשי

רשומות 165,000 | ל מגזין הנדל״ן הדיגיטלי הנפוץ בישרא

NEWSPAPER TV

תכניות התחדשות עירונית כדרך לצמצום פערים? חישבו שנית מחקר מיוחד חושף: אי צדק חברתי משווע

צילום: שאטרסטוק

לקנות או לשכור ?

המתכונת הנוכחית של הליכי התחדשות עירונית מגדילה פערים ופוגעת בשכבות האוכלוסייה הנמוכות – כאשר מי שיש לו דירה במרכז הארץ מקבל מתנה מהמדינה בשווי של כמעט מיליון שקל – ומי שגר בפריפריה לא מקבל אפילו עשירית מזה. מה המדינה צריכה לעשות כדי לפתור את המחדל? גיאוקרטוגרפיה עם 4 המשך בעמוד // מחקר מיוחד ובועט

התחביב שלי

8

תתעוררו: כדאי לקדם תכנון עירוני. // עו"ד למה? תמ"א נורית כהן-קצב 7 צפו בסרטון

כך ניתן להקל על ההחזר החודשי של המשכנתה // שרון בן יהודה-מזרחי 6

כך תשמרו על סגנון החיים שהתרגלתם אליו בזמן הפנסיה // שרון דידי

צילום: אלבום פרטי

| מנכ"ל קבוצת ניסקו | אייל סייר חובב מסלולי טיול בשטח "לאחרונה נכנס לי ג'וק לראש האמריקני, TAT- לעשות את ה מסלול שטח שחוצה את ארה"ב ק"מ של שטח 8,000 , מחוף לחוף ועפר. מצאתי את עצמי מתכנן 50- טיול לכבוד יום הולדתי ה שמתקרב, עד שבניתי מסלול ויצאתי לחלק הראשון של המסע. עשרה חברים, ארבעה ק״מ, אפס פנצ'רים 3000 , כלים והתברברויות. אני בר מזל שחוויתי חוויה כזאת, בר מזל שיש לי חברים שהולכים איתי לשיגעונות שלי, שיש לי אישה ומשפחה שתומכת ומכילה – פשוט עונג צרוף וחיוך על השפתיים שלא יורד.

הרכבת הקלה פותחת את שעריה לראשונה לקהל הרחב, ואנחנו, שכל מה שיש לנו בראש זה נדל"ן, החלטנו לבדוק את הדבר החשוב באמת: האם הקרבה לתחנת הרכבת הקלה משפיעה משמעותית על מחירי הקניה 9 המשך בעמוד // וההשכרה של הדירה? עד כמה משפיעה הקרבה לרכבת הקלה על מחיר הדירה? השקת הקו האדום

טיפ השבוע

בחלק ממסלולי המשכנתה הקיימים בשוק כיום תמצאו ריביות נמוכות מהריביות שהיו בעבר, שיכולים להוות תחליף זמני או קבוע לרכיבי המשכנתה השונים. כמובן, יש צורך לשים לב לקנסות מעבר בין מסלולים במשכנתה.

ישראל פסטרנק מנכ״ל רוית פסטרנק // הפקה שירי עצמון // עיצוב ליעד וכניש // עריכה

18.08.23

נדל"ן מדיה

מתקתקים שבוע

רכבת הרים: האם נראה סוף לביזיון המתמשך במבואות הדרומיים בחיפה?

האם הוזלת המחירים במכרזי רמ"י // תתגלגל לרוכשי הדירות? טור דעה של עופר פטרסבורג השוק והיזמים לא טועים: מכרז יוקרתי בנתניה, "רובע שירת פחות ממחיר השומה 30%- הים", נסגר בימים האחרונים בכ של רשות מקרקעי ישראל. הביקוש אמנם היה גבוה וההצעות היו רבות, אך ששת הזוכים במכרז היו מוכנים לשלם על הקמ רקעות עד שני שליש מהשווי שלהן על פי הערכות רמ"י. רק כדי שתבינו – מדובר במכרז שעד לפני שנה היה נחטף על ידי א � לפחות מהמחיר הנוכחי. כעת, הש 2 יזמים במחירי שיא, פי לה המתבקשת היא: האם המחירים שהוזלו על קרקעות באזורי הביקוש יתגלגלו לרוכשי הדירות בעתיד? אזכיר, רמ"י יצאה לאחרונה במכרז יוקרתי באחד מאזורי הביקוש החמים בישראל – רובע "שירת הים" בנתניה, המתפרש דונם בסמוך לרצועת החוף הדרומית בעיר 755- על שטח של כ ושמורת הטבע אירוס הארגמן, וכולל הקמה של מאות יחידות דיור, בתי מלון ועוד. אחד הדברים שהיו מעניינים במיוחד במכרז הזה הוא שלמ ראשונה מפרסמת רמ"י מכרז לקבלנים במדיות טלוויזיוניות, כנראה לאור החשש מחוסר ההיענות במכרזים האחרונים ברחבי הארץ. תנסו לזכור, מתי בפעם האחרונה היה צריך לשווק מכרז כזה לקבלנים, בפריים טיים שעולה לא מעט כסף? לרמ"י, למודת הניסיון מהשנה האחרונה, הייתה סיבה טובה ממכרזי המנהל לשיווק מגרשים לדירות נותרו 40% . לחשוש ריקים מתחילת השנה. בדרך כלל מדובר בנתונים שרואים בפמ ריפריה בלבד, אך לא בשנה כזו. דונם בלב 5 זה התחיל בחודש מאי האחרון. המדינה שיווקה נתניה, מרחק דקות הליכה מהים. מחיר המינימום לשטח היה מיליון שקל. 51.6־ מיליון שקל. הוצאות הפיתוח נאמדו ב 123 בימים כתיקונם מכרז כמו זה היה בלב המריבה בין קבלנים, אך הפעם – אין קול ואין עונה. הקבלנים תירצו: התב"ע עדיין לא מאושרת. אבל גם אנחנו יודעים שעד לא מזמן כל מגרש מלך, כל מגרש נחטף. הריבית ק � פשוט הופכת את העסק ללא אטר 8% הגבוהה שעומדת על טיבי, וזה כל העניין. בפועל, גם אתם וגם אני יודעים טוב מאד שהכל קשקוש. מדימ נת ישראל התרגלה להרוויח על חשבון הקבלן – וגם על חשבון מיליארד שקל 45 . רוכשי הדירות, שהעלויות מתגלגלות עליהם הרוויחו בשנה האחרונה פחות או יותר ממיסים וערכי קרקע. מה הפתרון? אם יורידו את סף הזוכים במכרזים המתנהל היום לפי שיטת ״המרבה במחיר זוכה״, למצב שבו המחיר הממוצע או המחיר הנמוך זוכים – הכל ישתנה. התחרות תהיה על הכי פחות ולא על הכי הרבה. אז באמת המחירים יירדו. ממה מפחדים באוצר? כמו תמיד, שהקבלנים יגלגלו את הכל על הלקוחות, ישלשלו לכיסם את הכסף הגדול וירוויחו מההפרשים. אז חביבי, מר פקיד, פשוט תדאג שזה לא יקרה. הביקושים לא נעצרו, אנשים צריכים לגור איפשהו, פשוט ממתינים על הגדר.

למראית עין בלבד, כאשר נדרשת עדיין חתימה של חברת יפה נוף, חברה עירונית בבעלות מלאה של עיריית חיפה, על האישור לקבלת היתרים – והיא מסרבת לחתום. למה? כרגיל, עניינים פנימיים הנומ געים להעברת תקציבים לביצוע עבודות התשתית. ביולי פנינו לעיריית חיפה 27- ב לקבלת הסבר על המחדל. הם מצימ דם התעלמו מהטענות לסכסוך עם חברת יפה נוף ואמרו כי "תהליך הוצאת היתרי הבניה מתבצע כממ קובל ובאופן שוטף, תוך מטרה לאפשר ביצוע מוקדם ככל הניתן של השכונה, אין כל בעיות הידועות לעירייה בנושא הזה". שנים 4- באוגוסט, כ 18 , עד היום אחרי, והיתרי הבניה לא נראים לעין. הפעם בעירייה ביקשו שלא להגיב. המשך יבוא. מתחילת השנה עומד כעת על מיליארד שקל בחודש, מה 6- כ שמלמד על שוק פעיל בשלושת החודשים האחרונים, ביחס לתמ קופה המקבילה שקדמה להם. נזכיר כי בתחילת חודש יולי החליט בנק ישראל, לראשומ , להותיר 2022 נה מאז אפריל את הריבית על רמתה הנוכחית .4.75% - נראה כי מהלך זה אכן עודד לקיחת משכנתאות וחזרה לשוק הדיור לאחר ישיבה ממושכת של רוכשים פוטנציאליים על הגדר. נכון להיום, התחזיות בשוק הנדל"ן צופות גידול בהיקף העמ סקאות כבר בחודשים הקרובים, ולפי דיווחים – השליש הראשון של חודש אוגוסט כבר מעיד על כך.

שנים שזוכי מחיר למשתכן 4 כבר במבואות הדרומיים בחיפה נמצאים בטלטלה נפשית בין הבטחות נשנות של עיריית חיפה – כשבינתיים שום דבר לא זז. לפני כחודש נראה היה כי הביזיון המתמשך קרוב לסופו הטוב, כשמהנדס העיר הצהיר כי סוף סוף משחררים את היתרי הבמ ניה בשכונה החדשה. “בשבילנו זו הייתה בשורת הגאולה", מספר עדי, זוכה בממ שנים עברו 4 חיר למשתכן, “כמעט מאז הזכייה, חשבנו שבימים אלו כבר נהיה לקראת אכלוס ובינמ תיים תחילת הבניה נדחית פעם אחר פעם, אנו על שכר דירה גבוה והתחייבויות הזויות. הממשלה הבמ טיחה פתרון. זה הרבה מילים יפות ותו לא." זמן קצר אחרי, מה מסתבר? ההכרזה של מהנדס העיר הייתה מיליארד 10- לאחר שנחצה רף ה שקל בהיקף לקיחת המשכנתאות בחודש יולי אשתקד, ונרשם מעין "פיק" שבישר על תחילתה של ירידה חדה בהיקף לקיחת המשכמ נתאות – נראה כי כעבור שנה אחת בדיוק ניתן להכריז על התייצבותו של שוק המשכנתאות. על פי נתוני בנק ישראל לחומ מ � , היקף ביצועי ה 2023 דש יולי 6.4 שכנתאות שנלקחו עמד על מיליארד שקל – הדומה להיקף המשכנתאות שנלקחו בחודשים , שהיו גם סביב 2023 מאי ויוני מיליארד שקל. 6.5 לאור נתונים אלו, ניתן להכריז כי מגמת הירידה בהיקף המשכמ נתאות, שאפיינה את השוק מאז יולי אשתקד כאמור, נבלמה בחומ דשים האחרונים – כשהממוצע

שוק המשכנתאות מתייצב: הרוכשים הצעירים חוזרים לשוק?

/ 2 /

18.08.23

נדל"ן מדיה

התחדשנו

נותנים יד לאמנות תערוכת הפופ-אפ חוזרת: // לאחר הצלחת התערוכה הראשונה, שמשכה אליה אלף מבקרים, 110- מעל ל האוצרת יערה זקס יוצאת בתערוכת פופ-אפ חדשה במלון אימפריאל, במסגרתה 38 עשרות אמנים ישתלטו על חדרי המלון והחללים השונים ויהפכו אותם לעולם העתידי המדומיין שלהם – עולם חדש, סוחף, מלא קסם ואמנות.

כאן בונים

עסקה השבוע דירות ביום אחד: 20 // הצלחה גדולה באירוע New המכירות בפרויקט של אורון נדל"ן concept באור יהודה, כאשר החברה דירות 20 מדווחת על מכירת במהלכו. הפרויקט נמצא בשלבי בניה מתקדמים, כשתאריך האכלוס הצפוי 4 . דירת 2024 הינו אוגוסט 2.79- חדרים נמכרת החל מ מיליון שקל וולפסון בחולון. הטיפ שלי לרוכשים תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק והמכירות של אפריקה הריבית ישראל מגורים: העולה, יחד עם תנופת הבנייה ברחבי המדינה כולה – מביאות עמן הזדמנויות המייחדות את תקופה זו שיכולות להפוך את העסקה שלכם לעסקה המושלמת. ראשית, ובייחוד בתקופה הנתונה, יש לשים לב לנדל"ן בפריפריה. ערי הפריפריה מציעים עוד ועוד פרויקטים איכותיים המתאפיינים בנגישות תחבורתית – מה שמטשטש את החיסרון הבולט עמו מזוהה האזור הזה. שנית, למשקיעים אני ממליץ לשים לב לכך שבשונה מרוב הפרויקטים בשיווק המיועדים לאכלוס המיועדות לאכלוס קרוב של עד שנה או שנתיים בלבד. הטיפ השלישי והאחרון שלי לרוכשי הדירות הוא לעשות שימוש בהטבות המימון המוצעות מטעם קבלן הפרויקט. ניצול ההטבה עם פריסת התשלומים לטווח ארוך הינו פעולה מושכלת, לאור הצפי להתייצבות ואף ירידת הריבית בעוד כשנתיים. ארוך טווח, כיום בשוק הנדל"ן קיימות דירות

3division : הדמיה

קבוצת היתרי בניה: 8 התקבלו // יובלים מוציאה לדרך את השלב הראשון באחד הפרויקטים הגדולים בנתניה, "ימים הצעירה" בקרית נורדאו, המוערך בכמיליארד שקל. השלב דירות 480 הראשון כולל הקמה של קומות, 24 בניינים עד 7- חדשות ב בניינים 14- דירות חדשות ב 872 מתוך בפרויקט כולו. פרויקט הענק בכניסה לעיר יהוד: // של חברת אאורה יוצא לדרך וכולל דירות חדשות בבניינים 444 הקמה של קומות בכניסה ליהוד, סמוך 15 עד לתחנת הרכבת הקלה המתוכננת יחידות דיור 114 במקום, על חשבון קיימות השוכנות בעשרה בניינים ישנים בני שלוש קומות. בכנס תוך שלושה שבועות בלבד: // רב משתתפים שהתקיים לאחרונה לדיירי מתחם הרב מימון בשכונת 80%- נווה שאנן בחיפה, חתמו כ מבעלי הדירות על חוזים עם חברת אזורים, הצפויה להרוס את חמשת הדירות 102 בנייני הרכבת הישנים עם דירות חדשות. 400 הקיימות – ולהקים אושרה תכנית // היסטוריה: התחדשות ראשונה בשכונה שפירא הותיקה בתל אביב. התכנית כוללת בניינים 3- דירות חדשות ב 94 הקמת מ"ר שטחי מסחר 500- קומות ו 7 בני דירות 40 בקומת הקרקע, על חשבון ישנות.

דימונה. צילום: שאטרסטוק

עשרות אלפי תושבים // אושרה בדרך לדימונה: להפקדה התוכנית להקמת רובע חדש במזרח העיר 7,373 דימונה. התוכנית כוללת יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר לשטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים, בנוסף להקמת תחנת רכבת חדשה. : הותמ"ל בין שתי ערים // אישרה להפקדה תכנית הקמת רובע עירוני חדש על שטח דונם באזור 1,500 כולל של חדרה, בין שתי הערים באקה אל גרביה וג'ת. התכנית כוללת 25 , יחידות דיור 5,018 הקמת 355- אלף מ"ר שטחי מסחר ו אלף מ"ר לתעסוקה דוח // אוויר לקבלנים: הלמ"ס מציג אמנם סיכום רבעון שני חלש בשוק הדירות 17.6% החדשות, עם ירידה של לעומת הרבעון שקדם לו, אך 31% במקביל חושף עליה של במכירת דירות חדשות בחודש יוני האחרון לעומת חודש מאי שקדם לו מועצת עיריית תל אביב-יפו אישרה תנאי זכאות ייעודיים לדיור בהישג יד לאנשים עם מוגבלות בדירות בבעלות עירונית. מטרת התכנית היא לסייע לבגירים עם מוגבלות, הנמצאים בתפקוד גבוה המאפשר חיים עצמאיים אך מתקשים לבצע את המהלך לבדם בשוק השכירות החופשי, להתגורר בשכירות בהישג יד. המגמות בשוק החלטת השבוע הקצאת דיור בהישג יד לאנשים עם מוגבלות:

ליאור קסם חממה צילום: יח"צ

קריות VS חיפה בחיפה נמכרה השבוע // מיליון 2.6- חדרים ב 5 דירת 122 שקל. הדירה בשטח של מחסן, + מ"ר מרפסת 12 + מ"ר , עם מעלית 5 מתוך 4 קומה וחניה. חדרים 5 לעומתה, דירת // ברחוב הברוש בקרית מוצקין, מ"ר 21 + מ"ר 128 בשטח של מחסן צמוד, קומה + מרפסת , עם מעלית, נמכרה 13 מתוך 4 מיליון שקל 2.1- ב הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה והסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות. חודשים של התייצבות: 3 // מנתוני בנק ישראל עולה כי היקף המשכנתאות שנלקחו בחודש יולי מציג התייצבות מיליארד שקל זה 6.5 סביב חודש שלישי ברציפות. נראה כי מגמת הירידה בהיקף המשכנתאות נבלמה בחודשים האחרונים. תחרות הצילום של // המנופאים: לראשונה בישראל תתקיים תחרות צילום ממעוף המנוף - "נוף מהמנוף", שתתן הזדמנות ייחודית למפעילי עגורן צריח באתרי בנייה ברחבי ברחבי הארץ לשתף בתמונותיהם המיוחדות את הנופים המרהיבים של ישראל. הרעיון יוצא לפועל באמצעות

נא להכיר

| גל קסטל ויצחק סער אורון נדל"ן

52 , בן גל קסטל שנים 12 מרחובות, עובד בחברת אורון נדל"ן ומונה לאחרונה לשמש כמשנה למנכ"ל החברה. במסגרת תפקידו יהיה אחראי על הפיתוח העסקי, קידום תב"ע, ועל תחום ההתחדשות העירונית בחברה. מתל 46 , בן יצחק סער

מונד, הצטרף לאורון נדל"ן וישמש כסמנכ"ל שיווק ולקוחות, כשבמסגרת תפקידו יהיה אחראי על השיווק, המכירות, שירות הלקוחות של החברה וכן על השיווק של כלל הקבוצה. נאחל להם בהצלחה!

צילום: ענבל מרמרי

צילום: אורון נדל"ן, ליאור נורמן

/ 3 /

18.08.23

נדל"ן מדיה

תכניות התחדשות עירונית כדרך לצמצום פערים? חישבו שנית מחקר מיוחד חושף: אי צדק חברתי משווע

צילום: שאטרסטוק

מכון גיאוקרטוגרפיה חושף: המתוכנת הנוכחית של תהליכי ההתחדשות עירונית מגדילה פערים ופוגעת בשכבות האוכלוסייה הנמוכות – כאשר מי שיש לו דירה במרכז הארץ מקבל מתנה כספית גדולה מאד מהמדינה בשווי של כמעט מיליון שקל ומי שגר בפריפריה לא מקבל אפילו עשירית מזה. מה הפתרון שמציע המחקר?

ימכרו את נכסיהם או יעבירו אותו ליורשיהם, הם יזכו להטבה הרבה יותר גדולה מזו שתקבל משפחה ביישובי הפרימ פריה. לדבריה של דגני במחקר, "בדרך זו לא רק שההתחדשות העימ

טאת לאחת המטרות העיקריות שלה – צמצום פערים בין שכבות האוכלוסייה, ובין הפריפריה למרכז הארץ. אי הצדק החברתי נוצר בתכניות ההתחדשות העירונית כדלהלן: בעלי דירה באזורי הביקוש המרכזיים, תל אביב, רמת גן וגבעתיים לדוגמה, מקבל בפועל מתנה כספית גדולה מהמדינה, שתכניס לו לפחות כמיליון שקל (!!), בדמות מחיר חדר אחד שהתווסף לו לדירה, לא כולל שיפור הבניין, מחסן, חניה, תשתיות וכו'. לעומת זאת, בעלי דירות בפריפריה יקבלו, אם בכלל ימצאו יזם, מחיר של חדר ששוויו פחות מעשימ אלף שקל. 70- רית מכך, ומגיע עד ל כך, בעוד כמה שנים, כשבעלי הדירות במרכז

או פינוי בינוי, 38 התחדשות עירונית, תמ"א היא תכנית מבורכת המשפרת לתושבי ישראל את מצבם הכלכלי ותחושת הביטחון אל מול איומי פגיעת טילים ורעידות האדמה בישראל. היא משדרגת בניינים ותיקים, תשתיות ושטחי ציבור. נכון להיום, הנהגת המדינה מצפה לחדש אלף יחידות דיור ברחבי הארץ, 800- למעלה מ שיהוו כשליש מכלל הדירות הצפויות להיבנות .2040 בישראל עד שנת על חשיבותה של התכנית, כאמור, אין ויכוח – עם זאת, מחקר מיוחד של ד"ר רינה דגני, שנים 10 מבעלי מכון גיאוקרטוגרפיה שכיהנה במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, חושף כי ההתחדשות העירונית במתכונתה הנוכחית חומ

ד"ר רינה דגני: "לא רק שהתחדשות עירונית אינה מצמצת פערים, היא אף מרחיבה אותם באמצעות אפליה מכוונת"

רונית אינה מצמצת פערים, היא אף מרחיבה אותם באמצעות אי צדק חברתי ואפליה מכוונת בין קבוצות האוכלוסייה. אין סיבה שהמדינה תאשר זאת". עוד, אומרת דגני, כי "הממ

/ 4 /

צילום: איילת נויפלד

18.08.23

נדל"ן מדיה

דורית גבאי/ רו"ח מומחית במיסוי מקרקעין

דינה צריכה לדאוג שכלל אזרחיה ייהנו באופן שווה משינויים בחקימ קה. כלומר, אם מקדמים תכניות של התחדשות עירונית, כולם צרימ כים להנות ממנה באופן שווה – ואם יש חלק מהמשפחות שמקבלות מהמדינה הרבה יותר, המדינה צריכה להבין שמשהו כאן לא תקין ולמצוא פתרון לצדק חלוקתי הוגן יותר עבור משפחות פחות אמידות. זה תפקידה של המדינה". מתחמי 30 קבוצת גיאוקרטוגרפיה ערכה את המחקר הנוכחי על משפחות. 5,300- פינוי-בינוי שמתקדמים בישראל, בהם גרים כיום כ כשליש מהמתחמים במחקר ממוקמים ברמת גן וגבעתיים, וגרים משפחות המדורגות בעשירונים כלכליים-חברתיים 1,400- בהם כ ו � . שליש נוסף מהמתחמים נמצאים בעשיר 8-9 גבוהים, עשירונים משפחות, 2,400- נים כלכליים-חברתיים בינוניים ומתגוררים בהם כ ת � משפחות בעשירונים הנמוכים במ 1,500 והשליש האחרון כולל חמים הממוקמים ביישובים שונים, חלקם בפריפריה וחלקם במרכז הארץ, כמו חולון, אור יהודה, טירת הכרמל, נשר, ירושלים וחיפה. על פי המחקר, נחשף כי רק בעלי דירות במתחמים הנמצאים בעמ משפחות כאמור, יקבלו הטבה כספית 1,400- שירונים הגבוהים, כ גדולה מאוד. כל זאת ללא קשר למכפיל הכלכלי שנקבע עבור היזמים. מה הפתרון שמציע המחקר? לדברי בוריס דנילביץ, מנהל המחלקה הכלכלית של קבוצת גיאוקרטוגרפיה, הפתרון שהמדינה צריכה ליישם למצב הזה, והבאת תכניות ההתחדשות העירונית למצב אמיתי של צמצום פערים בין המרכז לפריפריה – הוא הקמת קרן ייעודית לתמיכה בפריפריה. על פי ההצעה, תושבי אזורי ביקוש המקבלים תוספת של חדר ומעלה בתכניות ההתחדשות העירונית לסוגיהן – ישלמו מס נוסף רק כאשר ובמידה ימכרו את דירתם, או כשיורשיהם ימכרו אותה, וכך תוכל קופת המדינה ליהנות מצפי הכנסות ולהקים קרן עתידית,. הכספים שיצטברו בקרן ישמשו את המדינה לטובת ההשקעה הדרושה בפריפמ ריה, וכן חיזוק מבנים באזורי סיכון כמו בית שאן וכו', הנחשבים כיום כפרויקטים שאינם משתלמים כלכלית, ועל כן הסיכוי שיזמים יסכימו לבצע אותם ללא הטבות מסוימות מהמדינה הוא נמוך. דנילביץ מסביר כי "היזמים משלמים, או מקבלים פטור, מהיטל השמ בחה, אולם בעל הדירה באזורי הביקוש נהנה מהטבה ניכרת מהמדינה, ללא שום עלות מצידו. זה רק הוגן שאם המדינה נותנת מתנה בשווי כזה, חלק ממנה יעבור לתושבי הפריפריה, המקבלים משמעותית פחות מזה. גובה המס צריך להיקבע משווי ערך "המתנה" שקיבלו בעלי הדירות באזורי הביקוש, כך שלא יקשה עליהם. המדינה תוכל להחליט אלף". 350- גם על שחרור מתשלום מס כאשר שווי ה-"מתנה" נמוך מ עוד, אומר דנילביץ, כי "בעבר, כאשר ד"ר רינה דגני הציעה זאת, טענו נגדה שכל מנגנון מיסויי המגולגל על האזרחים יהיה מסורבל, ייצר חסמים על ההתחדשות העירונית ויוביל להגדלת המכפיל הכלכלי, בשל הצורך של היזמים להשתתף בחלק מהמס שיחול על בעל הדירה". "אולם, היום זה בוודאי לא יקשה על תהליך ההתחדשות העירומ נית, כולם רואים את גובה התרומה שיש לבעלי הדירות. כמו כן, היום קיימת מגמה של יזמי הנדל"ן לפתח פרויקטים של התחדשות עירונית, בגלל שבהם לא נדרש הון עצמי גבוה לרכישת הקרקע, ובמציאות של היום עם סביבת הריבית הגבוהה כולם מחפשים לצמצם את המינוף". "לסיכום," אומר דנילביץ, "גם אם יש השגות לגבי האומדן הראמ שוני שאנו מציעים כאן, יש מקום להביא את דרך חשיבה הזו למקבלי ההחלטות בממשלה החדשה, ולקדם פתרון אמיתי שיצמצם את הפער העמוק בין המרכז לפריפריה".

ירושה בחוק מיסוי מקרקעין

אין משפחה בישראל שאינה מתמודדת בחייה עם מחשבות הנוגעות להיבטי מיסוי במימוש ירושות הכוללות נכסי נדל"ן בארץ ובחו"ל. כידוע, חוק מיסוי מקרקעין מטפל במימוש דירות,

קרקעות, מגרשים, משרדים וכן הלאה, שנמצאים פיסית בישראל, בין אם הם מוחזקים בבעלות או בחכירה של יחיד ובין אם במסגרת שותפות או חברה בע"מ. מימוש נכסי ירושה מתחיל בתכנון הירושה, משלב כתיבת הצמ וואה ועד הוצאתה אל הפועל. העיקרון - להשאיר הכי הרבה, ולשלם הכי פחות מיסים. לחוק מיסוי מקרקעין קובע שההורשה אינה "מכירה", 4 סעיף כלומר, שהיורשים לא רכשו דבר, והמוריש לא מכר דבר. עם הוצאת צו הירושה או צו קיום הצוואה (שהם הליכים משמ פטיים רגילים ומקובלים), היורשים פועלים למימוש וחלוקה של נכסי העזבון. ההיערכות לפני חלוקה בהסכמה של נכסי העזבון או במקרה אחר של חלוקה שאינה בהסכמה במסגרת הליכים משפטיים, הממ תנהלים במצב של מחלוקת או תביעת חלקים בירושה של מישהו שאינו נמצא בצו או בצוואה - נעשית אך ורק בליווי של מומחה במיסוי מקרקעין. כל חלוקה כזו שנעשית ללא הכנסת המשתנים של המיסוי, תביא לטעות ולתשלום מס עודף בוודאות. הסדרים בין יורשים יכולים להיעשות מיד או בסמוך לאחר הפטירה. הם תמיד כוללים את שלב איסוף הנתונים, הערכות השווי ליום הרכישה וליום החלוקה המתוכננת, נטלים שרובצים על הנכס ועוד. הדרך לחלוקה שווה ככל הניתן בין היורשים, ממשיכה עם חישוב מס השבח ו/או כל מס אחר שצפוי לחול במימוש הנכסים (מע"מ, מס יסף, מס רכישה, מס הכנסה ועוד) - מה שיביא בסופו של דבר את ערך העיזבון ל-"נטו", בתוספת הכספים שקיימים וזמינים לחלוקה. לאחר שלב זה היורשים צריכים לקבוע את האופן בו הם רומ צים לחלק את העזבון, ואז משווים את הרצון שלהם למספרים שהוכנסו לטבלה. היה ויש בעיזבון אפשרות לחלק את הנכסים והמזומנים הקיימים, בלי שיהיה צורך שמי מהיורשים יביא כסף מה-"בית", כל החלוקה הזו פטורה ממס שבח וממס רכישה. ככל ומי מהיורשים מביא כסף מה-"בית" כדי להתאזן עם האחרים, החלק הזה מחוייב במיסים. צריך לציין, שלעיתים יש קשיים בחישוב מס השבח שחל במימ מוש נכסים שהתקבלו בירושה, בין השאר כי חסרים נתונים וזה מצריך השקעה ביצירת הערכות ואומדנים. אחד החוקים הנוגעים לדירות מגורים קובע כי מוריש שמשאיר יותר מדירת מגורים אחת בישראל, יביא לכך שכל דירות הירושה הללו ימוסו בעת המכירה שלהן על ידי היורשים. לשמחתנו, כיום לא חל חוק מס עיזבון, כפי שנהוג במדינות רבות בעולם, אך ככל ומעוניינים להתארגן לפני פטירה ולהעביר נכסים במתנה ולפני פטירה, כי אז העברת הנכסים האלה מחייבת בתשלומי מיסים.

מתקיימת הדרכה מיוחדת בזום 27.8.2023- ב בנוגע להורשות. פרטים נוספים באתר

doritgabay.com

/ 5 /

צילום: פרג

18.08.23

נדל"ן מדיה

סגנית מנהל זרוע | שרון בן יהודה-מזרחי המשכנתאות, בנק מזרחי טפחות

מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה | יגאל צ'ודנר

בסביבת ריבית גבוהה: ניהול נכון של הליך הרישוי יחסוך לכם הרבה כסף

אל תפחדו למחזר: כך ניתן להקל על ההחזר החודשי של המשכנתה בשנה האחרונה אנו עדים לתמורות משמעותיות בשוק הדיור: ירידה במספר העסקאות, ביחס למה שהכרנו בשנתיים הקודמות, ובהתאם ירידה בהיקף נטילת המשכנתאות. הסיבה המרכזית לצינון הביקומ שים היא עליית הריבית במשק, שבתוך כשנה עלתה , כחלק ממגוון המהלכים שביצע בנק 4.75%- ל 0.1% מרמה של ישראל במטרה לרסן את האינפלציה. הנגזרת של עליית הריבית במשק היא התייקרות ריבית הפמ , רכיב בסיסי בחלק ניכר מהלוואות המשכנתה. 6.25%- ריים ל עליית הריבית הובילה להתייקרות של מאות שקלים בהחזר החודשי של הלקוחות, כאשר במקרים רבים ההתייקרות מגיעה שקלים ויותר. 1,000-2,000- אף ל כבנק מוביל בתחום המשכנתאות בישראל, אנו רואים מקרוב את השפעת עליית הריבית על לקוחותינו. לכן, מתוך ההבמ נה שההשפעה של הוצאת הדיור היא המשמעותית ביותר בין הוצאות משק הבית, נרתמנו לאפשר מגוון פתרונות שיסייעו לצלוח את התקופה המאתגרת. עם זאת, בסביבה של אינפלציה גבוהה, וגל התייקרויות כמעט בכל תחומי הצריכה, כיצד ניתן להקל על ההחזרים? יותר ויותר לקוחות מבינים כיום שסביבת הריבית הגבוהה תישאר עמנו לזמן מה, ופונים למיחזור המשכנתה על מנת לצמצם את ההחזר החודשי. המיחזור יכול להיעשות לטובת שנים, במקום 30- פריסת ההלוואה לשנים נוספות, כלומר ל ל � שנים כפי שנלקח במקור, או שינוי של מסלולי הה 20 ל- 5 וואה, לדוגמה, מעבר למסלול ריבית קבועה או משתנה כל שנים, שאינו צמוד למדד. הרציונל הוא כמובן הוזלת הריבית וההחזר החודשי בהתאם, אבל גם הגדלת הוודאות והיציבות מ � שנים) – כשבמהלך חיי המשכנתה ניתן ל 5 (לפחות למשך חזרה לפי הצורך. מבלי לצאת מהבית: איך ממחזרים את המשכנתה? את תהליך המחזור, הלקוחות יכולים לבצע אפילו בלי לצאת מהבית – לחתום על כל מה שצריך בחתימה דיגיטלית מרחוק וללא עלות, על מנת להקל עליהם ולפשט את התהליך כמה שיותר. בנוסף, מזרחי טפחות מציע פתרונות שונים, כמו דחיית תשלומים זמנית – חלקית או מלאה, או ביטול הריבית על שקל, 6,000 המינוס בחשבון (עד גובה ההחזר החודשי או עד הנמוך מבין השניים), ללקוחות שמנהלים גם עו"ש בבנק. כבנק מומחה בתחום המשכנתאות המעניק שירות אנושי, אנו נוהגים באחריות וקשב מול לקוחותינו, ונותנים מענה לכל לקוח בהתאם לצרכים האישיים שלו.

קיצור זמנים בהליכי רישוי מהווה חיסכון משמ מעותי בעלויות הפרויקט: כיצד מקצרים את התהליך ללא קיצורי דרך?

במציאות החדשה שנוצרה בעקבות סדרה של העלאות ריבית דרמטיות, המשמעות של הזמן הפכה לעלויות שיזמים מרגישים בכיס. הזמנים בהם הכסף לא עלה כסף הסתיימו. כך, העלויות לרכישת קרקע לבניה וסגירת מסגרת למימון הפרויקט לעתים הן כה גבוהות –שפרויקטים מסוימים הופכים למשתלמים הרבה פחות. זה בא לידי הביטוי גם בנתונים על התחלות הבניה החדשות, וגם בקצב קבלת ההיתרים שלעיתים שנים. מה גם, שעקב העלויות הגבוהות של 4- ל 3 יכולים לקחת בין החזרי המשכנתה, המכירות בתקופה האחרונה ירדו באופן ניכר. כידוע, היום מרבית הזמן להקמת פרויקט חדש מוקדש להליך קבלת אישורים לבניה – גם בשינוי תב״ע, אם נדרש, וגם בקבלת היתר. כמו כן, לעיתים גם קבלת המימון מותנית בהיתר הבניה. בסביבה כזאת, הזמן משחק תפקיד משמעותי בהוזלת העלויות. עם זאת, הבירוקרטיה בענף הבניה בישראל היא נושא ידוע וגם רגיש – העומסים, הרגולציה שלעיתים מקשה ואף מיותרת, יחד עם האתגרים שעומדים בפני היזמים, הופכים את ההליכים לארוכים במיוחד וגם מסורבלים. אז איך חוסכים זמן בהליך קבלת ההיתר? • היכרות מעמיקה של התכניות (תב״ע) והתקנות: למידה של התכניות החלות על המקום ועל האזור והבנת הרלוונטיות של הוראות התכנון, לעיתים מביאות רעיונות שמקצרים משמעומ תית את התהליך. • בקשה תואמת-תכנית: אם הבקשה להיתר בניה תואמת תכנית, הטיפול בה יהיה משמעותית קצר יותר – רשות רישוי, ללא פרסום, ללא התנגדויות וכו’. חשוב להימנע כמה שניתן משימושים חורגים ומהקלות שהחוק עדיין מאפשר לבקש. • ניהול יעיל של הצוות בשלב הרישוי: המון זמן מתבזבז בניהול הצוות. חייבים לקבוע כללים של שקיפות, זמינות, מעקבים וגם עדכונים יזומים תוך כדי התכנון וכמובן תיאום עם הרשויות. זה דורש משאבים אחרים יחסית למה שהיה בעבר, אך החימ סכון בזמן שניתן לייצר משתלם במיוחד, חייבים לראות שכל הקצוות סגורים בזמן אמת. • והכי חשוב - שינוי גישה מול הרשויות: מי שבא להילחם עם הרשות יקבל מלחמה, מי שבא להתווכח – יקבל ויכוח. תגיעו לתאם, לשתף, להקשיב. זה בכלל לא אומר שתעשו כל מה שאומרים לכם, אך תהפכו את השיח והתקשורת לתהליך שנותן מקום לכל בעלי העניין, תקשיבו, תכבדו את הדרישות המהותיות של הרשות ותבואו עם רעיונות לטובת התושב. הרשות, לרוב, לא תהיה נגד, אבל היא תשאף שהכל יעבוד בהיתר ובהתאם לאישורים. כל עוד זה לא קורה, הפרויקט יתקמ לרשות, WIN - לתושב ו WIN , ליזם WIN דם לאט. ברגע שיהיו הפרויקט יתקדם בקצב מהיר יותר, וכולם ירוויחו. זה נכון תמיד, וביתר שאת בסביבה של ריביות גבוהות.

צילום: ליאת קוטנר

netivey-hakama.co.il

צילום: שאטרסטוק

/ 6 /

האמור אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן הלוואה כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

צילום: אילן ספירא

18.08.23

נדל"ן מדיה

KDC | שותפה ומייסדת משרד עוה"ד כהן-קצב, קרן, דהן ושות | נורית כהן קצב

NEWSPAPER TV

התמ"א תמה - התעוררו! הגיע הזמן לקדם תכנון עירוני

באופן המצדיק את המשך קיומה למרות המחיר התכנוני הכבד הכרוך בכך". לבסוף, החליטה 2019 המועצה הארצית לתכנון ולבניה בנובמבר .2022 יחול באוקטובר 38 כי סיום תקופת התמ"א מאז אותה החלטה דרמטית ועד היום התמ רחשו לא מעט אירועים בענף ומחוצה לו, שגרמו לבחינות נוספות ולמתן ארכות לתוקף התכנית בכל פעם בשנה נוספת, עד שבאפמ קיבלה הועדה החלטה נוספת, שלא 2023 ריל השאירה מקום לספק: ימי התמ"א במתכונת אותה הכרנו עומדים להסתיים במרבית הערים במדינת ישראל. מי שמתכנן מרוויח: מה משמעות הח־ לטת הועדה ומי מרוויח ממנה? המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה כי הגיעה הזמן לייצר מעט יותר ודאות בנוגע ולכן אישרה את 38 לעתידה של תכנית התמ"א 2026 עד למאי 38 הארכת התוקף של תמ"א רשויות מקומיות בלבד, אשר 17 בתחומן של מקדמות, במימון הרשות הממשלתית להתחדמ שות עירונית, תכנית עירונית חלופית לתמ"א רשויות מקומיות המקדמות תכנית 4 , ולעוד 38 כזו באופן עצמאי. במקביל, החליטה הועדה להעניק חלון זממ עד 38 נים נוסף עם הארכת תוקפה של תמ"א , כאשר במסגרת זמן זו 2024 לחודש פברואר יוכלו רשויות מקומיות להשלים את הגשת התכנית המחליפה למוסד התכנון. על מנת להבין את משמעות ההחלטה, חייבים רשויות, מתוך 21 לראות את התמונה הרחבה: רק רשויות מקומיות במדינת ישראל, פחות 257 מהרשויות המקומיות, יזכו להארכה 10%- מ מ � . לא לגמרי ברור מה פשר ה 38 של תמ"א ספר הנמוך ומה מונע מרשויות מקומיות נוסמ פות להצטרף למהלך. אני מעריכה כי הסיבות המרכזיות לאי הגשת תכנית עירונית חלופית הן: מדיניות עירונית, המתנגדת באופן מלא ,38 למימוש התחדשות עירונית על פי תמ"א חוסר תקציב לעריכת תוכנית מתאר עירונית, או מחסור בכוח אדם מיומן בהובלת תוכניות מורכבות כאלו. בכל מקרה, מדובר במספר נמוך ומדאיג של רשויות, אשר דאגו לתכנון עירוני המעניק ודאות בהתחדשות עירונית וזכו 38 להארכה של האפשרות לממש את תמ"א במרחב העירוני שלהן.

כדאי לקדם תכנון עירוני. למה? תמ"א. עורכת הדין נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת משרד , עם כל מה שחשוב לדעת על עתידה של KDC תכנית התמ"א ולמה רשויות מקומיות ובעלי דירות חייבות להתחיל להתעורר, לתכנן ולמ קדם תכנון עירוני. נפל דבר בענף הנדל"ן בכלל 2019 בנובמבר ובעולם התחדשות העירונית בפרט, כאשר המומ עצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תוקפה של התכנית הארצית לחיזוק מבמ . החלטה 38 נים מפני רעידות אדמה, תמ"א זו הוסיפה אי ודאות לענף בו הוודאות הינה מצרך נדיר ממילא. שנים של סחבת וניסיונות 4 כיום, לאחר , המועצה 38 למצוא תוכניות חלופיות לתמ"א הארצית הבהירה סופית כי ימי התמ"א במתמ כונתה הקודמת תמו, ורק רשויות עירוניות בומ דדות, אשר הבינו כי התחדשות עירונית נכונה דורשת תכנון מעמיק ומסודר, זכו בפיס מצד הועדה ותוכלנה להמשיך ליישם תוכניות תמ"א. כמי שהובילה פרויקטים ובעלי דירות עוד בימיה הראשונים של ההתחדשות העירונית, היה לי די ברור כי יגיע הזמן ויצטרכו לבצע סדר בבלגן. לאורך מספר שנים שרר חוסר אחידות בפרויקטים, בתחשיבי הזכויות על פי התמ"א, פסיקות סותרות ומדיניות שונה בין עיר לעיר, ולעיתים גם בתוך אותה עיר חלו שינויים בין פרויקט לפרויקט. אי סדר זה, אשר נוצר בעיקר באזורי הביקוש בגוש דן, הוביל את המועצה הארצית לתכנון ובנייה לקבל החלטה שיצרה רעידת אדמה – דווקא בתכנית שנוסדה על מנת להגן מרעידות אדמה: "המועצה השתכנעה כי התמ"א במתמ כונתה הנוכחית לא משיגה באופן מספק את מטרתה – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה,

תמה התמ״א? קבלו טיפ חובה

זה הזמן להתעורר: מה נכון לעשות עכשיו?

קודם כל, להתעורר!!! רשויות מקומיות שלא קידמו עדיין תכנית צריכות להבין כי התחמ דשות עירונית היא משימה לאומית, ולקדם תכניות מתאר עירוניות אשר ייצרו וודאות לבעלי הדירות. במקביל, החלטת המועצה היא קריאת השמ כמה גם לבעלי הדירות ברשויות אשר קידמו , ואלה 2026 תוכנית וקיבלו אורכה עד לשנת צריכים להזדרז להתארגן, להתקשר עם יזם ולפעול מיידית להגשת היתרים, כיוון שגם תקופת ההארכה עלולה להסתיים אי שם בשנת , וככל שלא יקדימו תרופה למכה, הם 2026 עם בניין שאין 2026 עלולים להתעורר בשנת להם אפשרות לממש בניה חדשה. לסיכום, המועצה הארצית לתכנון ובנייה נותנת עדיפות ברורה לקידום תוכניות פינוי בינוי המעניקות פתרון מתחמי כולל, על פני המעניקה פתרון נקודתי. עם זאת, 38 תמ"א מ � כ 38 לטעמי, עדיין צריך להותיר את תמ"א עין תכנית גיבוי במקרים בהם לא ניתן ליישם התחדשות מתחמית. ככל וזה לא יקרה, אני מעריכה, לצערי, שמאות בניינים ופרויקטים יוותרו "כלואים", ללא מענה תכנוני, ללא התמ חדשות, וימשיכו לסכן את יושביהם.

www.kdc-law.co.il

/ 7 /

צילום: יח"צ, שאטרסטוק

18.08.23

נדל"ן מדיה

חברת קו ישר מהנדסים | יעקב שוחט

מומחית להשקעות נדל"ן בישראל | שרון דידי נכס לעתיד: כך תשמרו על סגנון החיים שהתרגלתם אליו בזמן הפנסיה

המרכזים המסחריים כובשים את שוק הנדל"ן: איך מנהלים פרויקט כזה?

עצור! תכננת את הפנסיה שלך? או שאתה סומך על המדינה שתדאג לך?

באווירת פוסט הקורונה של ימינו – רוב האנמ שים מעדיפים את זה אינטימי יותר, נגיש יותר ובמרחק הליכה מהבית. כך, בזמן שהקניונים וממ רכזי הקניות הגדולים סובלים מדעיכה מסוימת

יש תחושה כי בשנה האחרונה, עקב המשבר הכלכלי והפוליטי, חוסר הוודאות משתלט על המדינה וכולם נמצאים במצב הישרדותי. התחושה הזאת היא אמיתית, אבל תנו לי לגלות לכם סוד: במדינתנו הקטנה – חוסר הוודאות הוא שגרה. כל כמה שנים אנחנו מרגישים שהכל כאן קורס. המצב השגרתי הזה, של חוסר ודאות תמידי, מוביל אצל רוב האנשים לשאננות, שהיא סוג של מגננה. לא סתם שתי המילים הכי נפוצות בלקסיקון הישראלי הן: “יהיה בסדר”. זה אולי נכון בהרבה מקרים. עם זאת – לא כשזה נוגע לפנסיה שלכם! כשמדובר בעתיד הכלכלי שלכם ושל המשפחה שלכם, כדי שיהיה בסדר – צריך לפעול. הדרך להבטחת הכנסה חודשית שתתאים לסגנון החיים הנוכחי שלכם גם בפנסיה – מתחילה בתכנון נכון. אז בואו נפליג קדימה לגיל הפרישה. האם אתם יודעים מה גובה הפנסיה המשוער שלכם? אם לא, זוהי נורה אדומה. בידקו זאת עכשיו. מה שתגלו, ככל הנראה, זה שרמת החיים שאתם רגילים אליה לא משכר 75% תואמת את ההכנסה מהפנסיה, המגיעה בדרך כלל עד הבסיס שלכם (לא כולל בונוסים ורכיבים נוספים). אתם מסכימים איתי שאם התרגלתם לחיות מנטו מסוים, יהיה לכם קשה להתמומ דד עם הכנסה קטנה יותר, הכוללת את הפנסיה ואת קצבת הזקנה, שקל מביטוח לאומי? 2,200 אגב, גם על קצבת הזקנה אי אפשר לבנות: לפי מחקרים, היכולת מוטלת בספק 2035 של המדינה לממן את המבוטחים מעבר לשנת – נורה אדומה נוספת, שמזכירה לנו לסמוך רק על עצמנו. נדל"ן מניב - הדרך שלכם לשמור על רמת החיים בזמן הפנסיה פנסיה באמצעות נדל”ן מניב – זה מצב בו אתם מגיעים לגיל הפמ רישה עם נכס לא ממושכן להשקעה, שיעניק לכם הכנסה נוספת.

בביקושים – מרכזים מסחריים בתוך שכונות מגורים נעשו נפוצים יותר ויותר בשנים האחרונות, כשהם מביאים לקהילה נוחות, צמיחה כלכלית ומרקם חברתי תוסס. ניהול תיאום תכנון ופיקוח יעיל של מרכזים מסחריים בשכונות מגורים – החל משלב התכנון הראשוני ועד גמר הביצוע והתיאום עם השוכרים – הם המפתח להצלחת הפרויקט והפיכתו למרמ כז קהילתי תוסס המשרת את הצרכים המגוונים של התושבים והלקוחות כאחד. יישום מוצלח של מיזמים אלו נשען במידה רבה על המומחיות וההכוונה של מנהלי הפרויקטים, שמספקים את הכיוון האסטמ רטגי הנדרש, כדי להפוך את החזון למציאות. שלבים? 4- איך מנהלים פרויקטים של מרכז מסחרי ב הצלחתו של כל פרויקט נשענת במידה רבה על תכנון קפדני. תכנון קפדני כבר בשלב הראשוני של הפרויקט, כאשר במסגרת התכנון הראשוני תתבצע בדיקת היתכנות מקיפה וניתוח שוק לאיתור קהל היעד. תאום התכנון יכלול גם את תכנון המערכות לשוכרים, לרבות בחנויות הנוחות, קופת חולים, גלידריות, בנקים וכו', וקביעת הגודל והתצורה האופטימלית של החנויות במרכז המסחרי בהתאם לדרישת השוכרים וקהל היעד. לאחר סיום שלב תיאום התכנון, פיקוח אפקטיבי בזמן הביצוע. הפרויקט נכנס לשלב הביצוע. פיקוח יעיל על ידי מנהל הפמ רויקט והמפקח הוא חיוני כדי להבטיח שהבנייה עומדת בתכניות המאושרות, לוחות הזמנים ותקני האיכות. במקביל לבנייה, יש לתאם את תוכניות השוכרים אל מול התוכניות לביצוע הפמ רויקט, כאשר ישנם לקוחות השוכרים את הנכס בתוך תהליך ביצוע העבודה. לאחר שהמרכז המסחרי תיאום המשך הביצוע מול השוכרים. מוכן לאכלוס, והלקוחות מקבלים את החנויות במתכונת של "מעטפת", מתחיל השלב השני של ביצוע הפרויקט ע"י השומ כרים, לרבות ביצוע של המושכר ע"י קבלנים. מנהל הפרויקט אמור לתת את כל המעטפת הניהולית לאחר האכלוס לשוכרים, כולל תאום תכנון שנעשה מראש, מציאת פתרונות לשוכרים ועד הקמת העסק בתוך המרכז. כדי להבטיח את הצלחתו ארוכת הטווח ניהול ותחזוקה שוטפים. של המרכז המסחרי, מנהלי המרכז צריכים לטפל מיידית בתיקומ נים ולהבטיח רמת ניקיון ואבטחה גבוהה. תקשורת שוטפת עם השוכרים וסקרי משוב תקופתיים יסייעו בזיהוי תחומים לשיפור ובכך יבטיחו את שביעות רצון השוכרים והלקוחות במתחם. כאמור, מרכזים מסחריים הממוקמים בשכונות מגורים ממלאים תפקיד חיוני במתן מענה לצרכים המגוונים של הקהילה המקומ מית. בזכות כישוריהם, מנהלי פרויקטים הם חלק חשוב מהצמ לחת המרכז המסחרי וחיוניים להגעה לאיזון העדין בין הגשמת האינטרסים המסחריים ובין העלאת רמת החיים של התושבים.

איך עושים את זה? דרך תכנון נכון ומוקדם. הממ טרה בשלב הראשון היא ליצור מצב שהשכירות תשלם את ההלוואה, כך שנסיים לשלם אותה עד גיל הפנסיה – ונתחיל ליהנות מהפירות. ומה אם נזכרנו מאוחר? משכנתה אפשר אמנם , אבל רוב הלקוחות שמגיעים אלי 80 לקבל עד גיל תמיד אומרים: “אני עם משכנתה סיימתי, 60 בגיל לא רוצה עוד התחייבויות בגילי”. במקרה הזה, אני מציעה שתי אופציות: הראשונה, להשתמש בהון העצמי, במידה ויש, ללא כל מינוף, כך שבפועל לא ניקח שום משכנתה.

הטיפ שלי: תתחילו בתכנון הפנסיה כמה שיותר מוקדם, וגם אם לא התחלתם והגעתם לגיל פרישה – תמיד יש מה לעשות ע"י תכנון נכון.

השניה, שהרוב אוהבים: לייצר אסטרטגיה בה אנחנו רוכשים נכס מתחת למחיר השוק או מוצאים נכס עם פוטנציאל השבחה גבוה – ומוכרים אותו אחרי תקופה מסוימת, במטרה להגיע להון עצמי גבוה תוך פחות מעשור. כך, נוכל להגיע לנכס לא ממושכן. בשורה תחתונה, המטרה היא אחת – להוסיף מידי חודש לשורת ההכנסה שלנו את הסכום החסר לנו בזמן הפרישה, כדי להבטיח שמירה על סגנון החיים שהתרגלנו אליו.

yaacovshochat@gmail.com

sharon-didi.co.il

/ 8 /

Q Elite Beauty צילום: אינגה

צילום: באדיבות המצולם

18.08.23

נדל"ן מדיה

צילום: שאטרסטוק

במרחק הליכה: עד כמה משפיעה הקרבה לרכבת הקלה על מחיר הדירה? הרכבת הקלה פותחת את שעריה לראשונה לקהל הרחב, ואנחנו, שכל מה שיש לנו בראש זה נדל"ן, החלטנו לבדוק את הדבר החשוב באמת: האם הקרבה לתחנת הרכבת הקלה משפיעה משמעותית על מחירי הקניה וההשכרה של הדירה? סקירה כללית שנערכה ע"י משרד שמאות מקרקעין "יעקב-כהן"

ומחיריהם יזנקו, כמו גם התשואה עליהם. כבר אז המשקיעים הבינו כי מודעת השכמ דקות הליכה 5 רה שמתחילה במילים "מרחק מתחנת הרכבת הקלה", תעורר עניין רב מצד סטודנטים, זוגות צעירים ואף מבוגרים שרוצים לוותר על הרכב – כולם אוכלוסייה פוטנציאלית למכירה והשכרה, ומכאן שהמחירים והתשואה של הנכס יהיו גבוהים יותר משמעותית. והיום, כאמור ימים ספורים לפני פתיחת

של הציבור בישראל: מחירי הדיור ועומס התמ חבורה. הרכבת הקלה תאפשר לגור במקומות מרוחקים יותר בגוש דן ולאפשר הגעה מהירה למרכז העניינים בתחבורה ציבורית, תוך ויתור על הרכב הפרטי. ואף 2015 על כן, עם תחילת העבודות בשנת קודם לכן – החלו משקיעים לחפש הזדמנויות על תוואי הרכבת הקלה, מתוך ציפייה כי עם תחילת הפעילות נכסים אלה יזכו לביקוש רב,

שנים 8 משקיעים, הרגע שלכם הגיע. זה לקח ואינספור תקלות, דחיות ודחיות נוספות, אבל ) זה סוף סוף קורה: הרכבת 18.8 , היום (שישי הקלה תפתח את שעריה באופן רשמי לציבור הרחב, שהמתין לה בציפייה רבה. נכון, עברנו לא מעט כדי להגיע עד הלום - ועדיין, מדובר בחגיגה. הרכבת הקלה כאן וצריך לחגוג את זה, שכן היא צפויה לפתור שתי סוגיות מרכזיות הפוגעות ברמת החיים

/ 9 /

18.08.23

נדל"ן מדיה

צילום: שאטרסטוק

רמת גן בסביבת תחנת ביאליק:

למעשה לגידול בשווים הכלכלי על פי שיעור אחוזים. זאת, כמובן 10- ל 5 הנע בטווח של בין גם בנוסף לעליה במחירים של מרבית הנכסים בגוש דן בפרק הזמן הנתון. בסקירה ניתן להבחין במצבים בהם רוכשים היו מוכנים לשלם סכום גבוה יותר עבור נכס הקרוב יותר לתחנת הרכבת הקלה, גם אם מדובר במרחק של מטרים בודדים בלבד. לצורך המחשת השפעת המרחק של תחנות הרכבת על מחירי הנכסים בתוואי הקו האדום, ערכו במשרד שמאות מקרקעין “יעקב-כהן" חדרים 4 סקירה כללית לדירות יד שנייה בנות טיפוסיות, בשלושה רדיוסים שונים מתחנת הרכבת הקלה: ת � מטר מ 100 • רדיוס ראשון: מרחק של עד חנת הרכבת. מטר 200 ועד 101 • רדיוס שני: מרחק של מתחנת הרכבת. מטר 300 ועד 201 • רדיוס שלישי – מרחק של מתחנת הרכבת. הסקירה נערכה למספר תחנות רנדומליות בחמש הערים תל אביב-יפו, רמת גן, בני ברק, פתח תקוה ובת ים.

הרכבת הקלה לראשונה לציבור הרחב, יצאנו לבדוק: האם מחירי הנכסים הממוקמים בתוואי הקו האדום של הרכבת הקלה אכן הגשימו את התחזיות ועלו משמעותית מעבר לעלית הממ חירים הכללית בגוש דן? "השפעה ישירה, מובהקת ועצומה על מחירי הדירות" הקו האדום מחבר בין חמש רשויות: החל מפתח תקווה שבקצהו הצפוני לבין בת ים מדרום, דרך בני ברק, רמת גן ותל אביב-יפו – 34- כאשר נוסעי הרכבת יוכלו לעלות עליה מ תחנות על המסלול, חלקן תת-קרקעיות וחלקן נמצאות על הקרקע. מסקירה שערכו עבורנו במשרד שמאות מקמ רקעין “יעקב-כהן" – נמצא כי עליית מחירי הנכסים המצויים בסמוך לתוואי של הרכבת הקלה החלה עם ביצוע העבודות בפועל. אולם, למרות שהעלייה במחירים תקפה לכל הערים, רגע לפני פתיחת הקו האדום נראה כי שיעור קצב עליית המחירים לא היה אחיד בין חמש הערים המיוחסות לקו האדום של הרכבת הקלה, כאמור פתח תקווה, בת ים, רמת גן, בני ברק ותל אביב-יפו. זאת, ככל הנראה, מאחר ובחלק מהערים הפנימו את הפוטנציאל הטמון בהקמתה של הרכבת הקלה מהרגע בו החלו העבודות בפועל, בעוד שביתר הערים החלו להפנים זאת בשלב מתקדם יותר, כשהדיבורים על פתיחת הרכבת הקלה הפכו לממשיים. הבדל של מטרים ספורים: השפעת המרחק של הדירה מהתחנה עוד, עולה מהסקירה, כי עצם מיקומם של נכסים בסמוך לתוואי הרכבת יגרום הלכה

;2.6%- בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ ;4.7%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ ;2.1%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ בסביבת תחנת אבא הילל: ;2%- בין רדיוס ראשון לרדיוס שני בשיעור של כ ;3.6%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ ;1.6%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ

בבני ברק בסביבת תחנת אהרונוביץ’:

;1.5%- בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ ;2.6%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ ;1%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ

פתח תקוה בסביבת תחנת פינסקר:

;2%- בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ ;5.3%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ ;3.2%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ בסביבת תחנת בלינסון: ;2%- בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ ;4.7%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ ;2.6%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ ;2%- בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ ;4.2%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ ;2.1%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ בסביבת תחנת הקוממיות: ;2.6%- בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ ;5.3%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ ;2.6%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ בת ים בסביבת תחנת העצמאות:

ההפרש במחירי הדירות על תוואי הרכבת:

תל אביב יפו בסביבת תחנת ארלוזורוב:

;3.1%- בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ ;5.3%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ .2.1%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ בסביבת תחנת אליפלט: ;2.6%- בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ ;4.7%- בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ ;2.1%- בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ

/ 10 /