נדל"ן מדיה | 18.08.23

18.08.23

נדל"ן מדיה

דורית גבאי/ רו"ח מומחית במיסוי מקרקעין

דינה צריכה לדאוג שכלל אזרחיה ייהנו באופן שווה משינויים בחקימ קה. כלומר, אם מקדמים תכניות של התחדשות עירונית, כולם צרימ כים להנות ממנה באופן שווה – ואם יש חלק מהמשפחות שמקבלות מהמדינה הרבה יותר, המדינה צריכה להבין שמשהו כאן לא תקין ולמצוא פתרון לצדק חלוקתי הוגן יותר עבור משפחות פחות אמידות. זה תפקידה של המדינה". מתחמי 30 קבוצת גיאוקרטוגרפיה ערכה את המחקר הנוכחי על משפחות. 5,300- פינוי-בינוי שמתקדמים בישראל, בהם גרים כיום כ כשליש מהמתחמים במחקר ממוקמים ברמת גן וגבעתיים, וגרים משפחות המדורגות בעשירונים כלכליים-חברתיים 1,400- בהם כ ו � . שליש נוסף מהמתחמים נמצאים בעשיר 8-9 גבוהים, עשירונים משפחות, 2,400- נים כלכליים-חברתיים בינוניים ומתגוררים בהם כ ת � משפחות בעשירונים הנמוכים במ 1,500 והשליש האחרון כולל חמים הממוקמים ביישובים שונים, חלקם בפריפריה וחלקם במרכז הארץ, כמו חולון, אור יהודה, טירת הכרמל, נשר, ירושלים וחיפה. על פי המחקר, נחשף כי רק בעלי דירות במתחמים הנמצאים בעמ משפחות כאמור, יקבלו הטבה כספית 1,400- שירונים הגבוהים, כ גדולה מאוד. כל זאת ללא קשר למכפיל הכלכלי שנקבע עבור היזמים. מה הפתרון שמציע המחקר? לדברי בוריס דנילביץ, מנהל המחלקה הכלכלית של קבוצת גיאוקרטוגרפיה, הפתרון שהמדינה צריכה ליישם למצב הזה, והבאת תכניות ההתחדשות העירונית למצב אמיתי של צמצום פערים בין המרכז לפריפריה – הוא הקמת קרן ייעודית לתמיכה בפריפריה. על פי ההצעה, תושבי אזורי ביקוש המקבלים תוספת של חדר ומעלה בתכניות ההתחדשות העירונית לסוגיהן – ישלמו מס נוסף רק כאשר ובמידה ימכרו את דירתם, או כשיורשיהם ימכרו אותה, וכך תוכל קופת המדינה ליהנות מצפי הכנסות ולהקים קרן עתידית,. הכספים שיצטברו בקרן ישמשו את המדינה לטובת ההשקעה הדרושה בפריפמ ריה, וכן חיזוק מבנים באזורי סיכון כמו בית שאן וכו', הנחשבים כיום כפרויקטים שאינם משתלמים כלכלית, ועל כן הסיכוי שיזמים יסכימו לבצע אותם ללא הטבות מסוימות מהמדינה הוא נמוך. דנילביץ מסביר כי "היזמים משלמים, או מקבלים פטור, מהיטל השמ בחה, אולם בעל הדירה באזורי הביקוש נהנה מהטבה ניכרת מהמדינה, ללא שום עלות מצידו. זה רק הוגן שאם המדינה נותנת מתנה בשווי כזה, חלק ממנה יעבור לתושבי הפריפריה, המקבלים משמעותית פחות מזה. גובה המס צריך להיקבע משווי ערך "המתנה" שקיבלו בעלי הדירות באזורי הביקוש, כך שלא יקשה עליהם. המדינה תוכל להחליט אלף". 350- גם על שחרור מתשלום מס כאשר שווי ה-"מתנה" נמוך מ עוד, אומר דנילביץ, כי "בעבר, כאשר ד"ר רינה דגני הציעה זאת, טענו נגדה שכל מנגנון מיסויי המגולגל על האזרחים יהיה מסורבל, ייצר חסמים על ההתחדשות העירונית ויוביל להגדלת המכפיל הכלכלי, בשל הצורך של היזמים להשתתף בחלק מהמס שיחול על בעל הדירה". "אולם, היום זה בוודאי לא יקשה על תהליך ההתחדשות העירומ נית, כולם רואים את גובה התרומה שיש לבעלי הדירות. כמו כן, היום קיימת מגמה של יזמי הנדל"ן לפתח פרויקטים של התחדשות עירונית, בגלל שבהם לא נדרש הון עצמי גבוה לרכישת הקרקע, ובמציאות של היום עם סביבת הריבית הגבוהה כולם מחפשים לצמצם את המינוף". "לסיכום," אומר דנילביץ, "גם אם יש השגות לגבי האומדן הראמ שוני שאנו מציעים כאן, יש מקום להביא את דרך חשיבה הזו למקבלי ההחלטות בממשלה החדשה, ולקדם פתרון אמיתי שיצמצם את הפער העמוק בין המרכז לפריפריה".

ירושה בחוק מיסוי מקרקעין

אין משפחה בישראל שאינה מתמודדת בחייה עם מחשבות הנוגעות להיבטי מיסוי במימוש ירושות הכוללות נכסי נדל"ן בארץ ובחו"ל. כידוע, חוק מיסוי מקרקעין מטפל במימוש דירות,

קרקעות, מגרשים, משרדים וכן הלאה, שנמצאים פיסית בישראל, בין אם הם מוחזקים בבעלות או בחכירה של יחיד ובין אם במסגרת שותפות או חברה בע"מ. מימוש נכסי ירושה מתחיל בתכנון הירושה, משלב כתיבת הצמ וואה ועד הוצאתה אל הפועל. העיקרון - להשאיר הכי הרבה, ולשלם הכי פחות מיסים. לחוק מיסוי מקרקעין קובע שההורשה אינה "מכירה", 4 סעיף כלומר, שהיורשים לא רכשו דבר, והמוריש לא מכר דבר. עם הוצאת צו הירושה או צו קיום הצוואה (שהם הליכים משמ פטיים רגילים ומקובלים), היורשים פועלים למימוש וחלוקה של נכסי העזבון. ההיערכות לפני חלוקה בהסכמה של נכסי העזבון או במקרה אחר של חלוקה שאינה בהסכמה במסגרת הליכים משפטיים, הממ תנהלים במצב של מחלוקת או תביעת חלקים בירושה של מישהו שאינו נמצא בצו או בצוואה - נעשית אך ורק בליווי של מומחה במיסוי מקרקעין. כל חלוקה כזו שנעשית ללא הכנסת המשתנים של המיסוי, תביא לטעות ולתשלום מס עודף בוודאות. הסדרים בין יורשים יכולים להיעשות מיד או בסמוך לאחר הפטירה. הם תמיד כוללים את שלב איסוף הנתונים, הערכות השווי ליום הרכישה וליום החלוקה המתוכננת, נטלים שרובצים על הנכס ועוד. הדרך לחלוקה שווה ככל הניתן בין היורשים, ממשיכה עם חישוב מס השבח ו/או כל מס אחר שצפוי לחול במימוש הנכסים (מע"מ, מס יסף, מס רכישה, מס הכנסה ועוד) - מה שיביא בסופו של דבר את ערך העיזבון ל-"נטו", בתוספת הכספים שקיימים וזמינים לחלוקה. לאחר שלב זה היורשים צריכים לקבוע את האופן בו הם רומ צים לחלק את העזבון, ואז משווים את הרצון שלהם למספרים שהוכנסו לטבלה. היה ויש בעיזבון אפשרות לחלק את הנכסים והמזומנים הקיימים, בלי שיהיה צורך שמי מהיורשים יביא כסף מה-"בית", כל החלוקה הזו פטורה ממס שבח וממס רכישה. ככל ומי מהיורשים מביא כסף מה-"בית" כדי להתאזן עם האחרים, החלק הזה מחוייב במיסים. צריך לציין, שלעיתים יש קשיים בחישוב מס השבח שחל במימ מוש נכסים שהתקבלו בירושה, בין השאר כי חסרים נתונים וזה מצריך השקעה ביצירת הערכות ואומדנים. אחד החוקים הנוגעים לדירות מגורים קובע כי מוריש שמשאיר יותר מדירת מגורים אחת בישראל, יביא לכך שכל דירות הירושה הללו ימוסו בעת המכירה שלהן על ידי היורשים. לשמחתנו, כיום לא חל חוק מס עיזבון, כפי שנהוג במדינות רבות בעולם, אך ככל ומעוניינים להתארגן לפני פטירה ולהעביר נכסים במתנה ולפני פטירה, כי אז העברת הנכסים האלה מחייבת בתשלומי מיסים.

מתקיימת הדרכה מיוחדת בזום 27.8.2023- ב בנוגע להורשות. פרטים נוספים באתר

doritgabay.com

/ 5 /

צילום: פרג