נדל"ן מדיה | 07.07.23

07.07.23

נדל"ן מדיה

מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי-טפחות | דרור פלדמן

דורית גבאי/ רו"ח מומחית במיסוי מקרקעין

האם זה הזמן לרכוש דירה ולהתחייב למשכנתה?

דירה במתנה להורים? לא אם תשאלו את רשות המסים

שוק הדיור למגורים עובר בשנה האחרונה שימ נויים משמעותיים. סביבת הריבית הנמוכה ששררה בישראל במשך כעשור תדלקה את הביקושים לדירות – וכתוצאה מכך, גם למשכנתאות. בשני התחומים נרשמו שיאים של פעילות, כשגם מחירי הדירות המאמירים לא ציננו את השוק. אלא, שהזמנים השתנו, וכמקובל בעולם הפועל במחזוריות, לאחר תקופה ארוכה של שפל, מגיעה הגאות – המגמה התהמ פכה והריבית החלה לעלות. ולא סתם לעלות, בחדות ובקצב מואץ. וכך, רוכשים פוטנציאליים מצאו את עצמם בבעיה לא פשוטה: כעת, אלו לא רק מחירי הדירות שיקרים, אלא גם הריבית על המשכנתה שקפצה, והפכה את נטל ההחזר החומ דשי לאתגר מורכב. המשמעות של השינוי הקיצוני הזה באה לידי ביטוי בירידה חדה בזמן קצר במספר העסקאות לרכישת דירות ובביצועי שוק נ � , יותר ויותר א 2022 המשכנתאות. החל מהרבעון השלישי של שים קיבלו החלטה להמתין עם חלום הדירה, עד שאי-הוודאות במשק תתחיל להתבהר. אלא, שאם נשפוט על-פי הגידול במספרן של הבקשות החמ דשות למשכנתאות המגיעות אלינו – עושה רושם כי בשבועות האחרונים, משהו מתחיל להשתנות. זוגות צעירים חוזרים לבחון את האלטרנטיבות השונות: מחירי השכירות שרק ממשיכים לעלות מול מהלכי שיווק של קבלנים – ומגיעים למסקנה שאולי הגיע הזמן לרדת מהגדר. גם הבנקים מתאימים את תמהילי ההלוואות לכל לקוח באופן ספציפי, על מנת שיוכל לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך כל שנות ההלוואה. בנוסף, אנחנו, במזרחי-טפחות, מציעים "משכנתה בקצב שלך" – מסלול שמייצר התאמה מיטבית בין היכולות הכלכליות של הרוכשים בכל שלב מחייהם, ובין ההחזר החודשי. אז האם הגיע הזמן לקנות דירה ולהתחייב למשכנתה? כמובן שלשאלה הזו אין תשובה אחת המתאימה לכולם. להערכתי, הציפייה לירידה משמעותית במחירי הדירות בטווח הבינוני היא ציפיית שווא, בעוד אנו עדים לירידה משמעותית בהתחלות הבניה, דבר שיוביל בעתיד למחסור בדירות והיצע מצומצם. הריביות במסלולי המשכנתה עלו כאמור, אך רבים יופתעו לגלות כי הריביות לטווח הארוך כיום אינן גבוהות בראיה רב שנתית. עם זאת, השיקול המרכזי למשקי בית הוא סכום ההחמ זר החודשי. הבעיה היא שבשל העלייה במחירי הדירות חלה עלייה משמעותית בגובה המשכנתה הממוצעת, העומדת היום מיליון שקל. עלייה זו הביאה לגידול משמעותי בגובה 1 על ההחזר החודשי, שיכול להוות חסם לרכישת נכס. ללקוחות שבוחנים כיום את האפשרויות העומדות בפניהם, אני מדגיש את חשיבות התאמת ההחזר החודשי ליכולת משק הבית הן בטווח הקצר והן הארוך – תוך התחשבות בהוצאות עתידיות. כמו כן, חשוב מאוד שתמהיל המשכנתה יכלול לוח החזרים גמיש המתאים את עצמו לצרכי הלקוחות ויכולותיהם.

הענקת מתנה של נדל"ן ידועה כדרך לתכנון מס. לפעמים, המתנה המועברת היא אכן לטובת המקבל בלבד, ולעתים יוצרת יתרון מס למעביר. רשות המיסים בודקת לעומק את נושא המתנות וחושדת בדבר הכוונה האמיתית של הענקת המתנה. במילים אחרות, למה שא’ ייתן במתנה לב’ דירה או מגרש? מה יוצא לו מזה? במקרים מסוימים נמצאים החשדות הללו מבוססים – והמתנות, מהיבט המס, מבוטלות. כלומר, רשות המיסים קובעת כי המתנה היא העברה מלאכותית ויש להתעלם ממנה, למרות שמבחינה חוזית ולפי הדין הכללי, הכל בתוקף. לחוקי המס, יש כללי משחק שונים, ובכוחם להביא להתעלמות מנימ סוחים ומחוזים שאין ביסודם טעם כלכלי. אז מתי נותנים מתנה? קשת האפשרויות רחבה. הנה כמה מהן: הורים יכולים לעזור לילדם ולרכוש מכספם דירה שלמה, או לממן ומעלה, וזה נעשה 50% לו חלק מרכישתה. ברגע שהיקף המימון הוא במשך שלוש שנים שקדמו לרכישת הדירה, הדירה נחשבת “דירת מתנה". במצב כזה, הרוכש הוא הילד, ומס הרכישה מחושב לפי מצבו ביום הרכישה. כך, שאם זו דירתו היחידה, הוא נהנה ממדרגות מוטבות מיליון שקל אין מס רכישה). 1.9 - ונמוכות יותר (עד כ בנוסף, קיימת אפשרות שההורים מעבירים קרקע במתנה, והילד 50% בונה עליה את ביתו. ככל ושווי הקרקע ביום סיום הבניה מהווה משווי הבית הגמור, יראו בקרקע הזו כבית שניתן במתנה. זה מאוד חשוב כשמדובר בדירות מגורים; כידוע, לדירת מגורים שנמכרת יש מסלול ייחודי המאפשר למכור כ-"מוכר דירה יחידה", ולקבל פטור ממס שבח על הרווח שנוצר מעמ ליית השווי של הדירה. החוק מגביל מכירות של דירות מתנה כאלה, וקובע שכדי לא לשלם מס ולהיות פטור ממס שבח במכירתה, על המקבל לגור בדירה הנדונה שלוש שנים, או אם לא גר בדירה, לחכות ארבע שנים. רק אז יש זכאות לפטור ממס שבח. ההמתנה הזו מכונה בחוק “תקופת צינון" ומטרתה למנוע העברת דירות בבעלות הורים לילדיהם, במטרה להפוך את מכירתן לפטומ רות ממס – עקב העובדה שכאשר הדירות נמכרות על ידי ההורים, הן חייבות במס. מבחינת מתנות של ילדים להוריהם, זה פחות נפוץ ומובן לעיכול מבמ חינת הטעם הכלכלי שבדבר, למרות שיש מקרים בהם זה מבוסס טעם כלכלי ורצון אמיתי לעזור. אולם, במקרים כאלו, נדלקת נורה אדומה – וכאשר המתנות הן מאח לאח, הנורה מתפוצצת מרוב שהיא לוהטת. וקובע כי מתנות כאלו בין אחים 2013- לכן, החוק בנושא תוקן ב מחויבות במס שבח מלא, והפטור ניתן במקרים בהם הנכס המועבר מאח לאח התקבל במתנה מההורים או מהסבא/סבתא במתנה או בירושה. מאותה נקודת מבט – לצורכי חיסכון במס רכישה על השקעה ותוך ניסיון להימנע מתשלום מס, בני משפחה פועלים לרשום דירות על שם קרוביהם. במצבים אלו נבחנת הלכה למעשה התנהגות בעל הדירה (זה שהיא רשומה על שמו) והתנהגות המשקיע (זה שמימן את הרכישה), ולפיה מחליט מנהל מיסוי מקרקעין אם המתנה אמיתית ואם לא, יתמ קנו את שם הרוכש, ויושת מס רכישה גבוה על ההורים.

מתקיימת הדרכה מיוחדת בזום 30.7- ב בנוגע למתנות. פרטים נוספים באתר

האמור אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן הלוואה כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

doritgabay.com

/ 4 /

צילום: אילן בשור

צילום: פרג