נדל"ן מדיה | 07.07.23

נדל"ן מדיה 07.07.23

עופר פטרסבורג עורך ראשי

רשומות 165,000 | ל מגזין הנדל״ן הדיגיטלי הנפוץ בישרא

הישראלים מובילים בהשקעות בארה"ב עוד לא קיבלנו: 51- את הכוכב ה

נא להכיר

מנהלת שיווק | ליאת דנינו והמשנה למנכ״ל בקבוצת אלמוגים

ליאת דנינו חוזרת לקבוצת אלמוגים ומצטרפת להנהלת החברה, עם מינויה לתפקיד מנהלת

בית דגן. צילום: לע"מ צילום: פרטי צילום: לילך רז

השיווק והמשנה למנכ"ל. בתפקידה האחרון כיהנה כסמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי, ולפני כן כסמנכ״לית שיווק ומכירות של קבוצת אלמוגים במשך כשלוש שנים. דנינו בעלת תואר בוגר בפילוסופיה וספרות מאוניברסיטת בר אילן ותואר מוסמך במנהל עסקים.

freepik , צילומים: לע"מ / קובי גידעון

מבצע השבוע

בעולם מבחינת 9- נתון מדהים: מדינת ישראל ממוקמת במקום ה השקעות בארה"ב, כאשר כשליש מהשקעות הישראלים הן באמצעות כספי הפנסיה שלנו. האם מסתמנת התאוששות בשוק 2 המשך בעמוד // האמריקאי שתחזיר את ההזדמנויות לשוק? מדינת ישראל מושקעת בכלכלה האמריקאית: במקום התשיעי ראשי סיעות הקואליציה - בלי אישה אחת.

הפעם רק לברי מזל: הנחה יוצא | 52%- היסטרית של כ דירות 79 לדרך פרויקט בן ברחוב האלון בבית דגן. הדירות ימכרו במסגרת תכנית מחיר ממחיר 52%- מטרה בהנחה של כ דירה זהה בשוק החופשי. מ"ר תימכר החל 85 כך, דירת 120 שקל, ודירת 1,027,974- מ שקל. 1,436,953- מ"ר החל מ

האם שוק היוקרה של הבירה ממשיך לשגשג במציאות הנוכחית? אורן כהן //

האם זה הזמן לרכוש דירה ולהתחייב למשכנתה? // דרור פלדמן 4

דירה במתנה להורים? לא אם תשאלו את

התחביב שלי

רשות המסים // דורית גבאי 4

5

הדרך לדירה בישראל רצופה באלפי תקנות, תת תקנות ותקנות משנה, או במילה אחת ארוכה ומייגעת - בירוקרטיה. אפילו מבקר שנים כי 5- המדינה קבע כבר לפני יותר מ הבירוקרטיה היא אבי החולי בענף הבניה // בישראל. מה השתנה מאז? נכון, כלום 2 המשך בעמוד ב-י-ר-ו-ק-ר-ט-י-ה מהי המילה הארוכה ביותר בשפה העברית?

טיפ השבוע

לידיעתכם, ביוני 1- החל מה אין עוד 2023 צורך להמציא ללשכות הרישום תעודה המעידה על סילוק חובות לרשות המקומית לצורך רישום משכנתה

אם אתם מחפשים בימים אלו את עפר זיו, מנכ"ל חברת ויתניה, כאשף רכיבה על אופני שטח, בימים אלו הוא רוכב בפסגות הדולומיטים באיטליה, בגובה Stoneman- מ"ר במסלול ה 2,400 שנחשב לאחד המאתגרים 115 והמפורסמים בעולם ואורך קילומטר. שאפו. | מנכ״ל חברת ויתניה | עפר זיו אשף רכיבה על אופני שטח

ישראל פסטרנק מנכ״ל רוית פסטרנק // הפקה שירי עצמון // עיצוב ליעד וכניש // עריכה

07.07.23

נדל"ן מדיה

מתקתקים שבוע

1 המשך מעמוד

מהי המילה הארוכה ביותר בשפה העברית? ב-י-ר-ו-ק-ר-ט-י-ה // טור דעה של עופר פטרסבורג הדרך לדירה בישראל רצופה באלפי תקנות, תת תקנות ותקנות משנה. או במילה אחת ארוכה ומייגעת – בירוקרטיה. המילה בירוקרטיה נולדה משילוב של שתי שפות שונות: המילה ביורו משמעותה משרד בשפה הצרפתית, והמילה קרטיה משמעותה שלטון ביוונית. המשמעות המילולית של המילה היא שלטון המשרד. איך שאני רואה את זה, למושג יש שתי משממ עויות: הראשונה היא עודף מטריד של עבודה משרדית, והשמ נייה היא שתלטנות הפקידים על הציבור שהם צריכים לשרת. , השופט חיים שפירא, 2019 ועד 2012 מבקר המדינה בין השנים קבע בדו"ח עב כרס כי הבירוקרטיה היא אבי החולי בענף הבניה שנים לדירה מתחילת 12 – עם נתון מזעזע שהציג ממוצע של שנים של עבדות. 12 , תכנון ועד קבלת מפתח. או במילים אחרות רוצים לבנות מהר, להוזיל את מחירי הדירות ולהיות מדינה נורמלית? זרזו הליכים. ראש הממשלה בנימין נתניהו הבין את על רפורמת המרפסות. נתניהו אף 2009- זה מזמן כשהכריז ב אמר לי באופן אישי שהוא רואה בית בתוך שנה וכביש תוך חמש שנים. ככה זה צריך להיות, ויש רק סיבה אחת שזה לא קורה. תקראו לזה איך שתרצו, אבל כמו עצם בגרון, הבירוקרטיה עוצרת כל חלקה טובה בנדל״ן. ואני שואל, מה יותר קל מלהעתיק? ואתם יודעים מה, אפילו לא ממדינה מערבית: הבעלים של קבוצת מנרב הענקית, אברהם קוזניצקי ז״ל, סיפר לי פעם שכאשר בנה בדרום אפריקה, הגיע לפקיד כדי לשאול מתי יוכל להגיע ולקבל את היתר הניה. הוא ציפה לקבל תשובה כמו בישראל, בסגנון אל תתקשר אלינו, אנחנו נתקשר אליך. להפתעתו, הפקיד השיב: תבוא מחר על הבוקר, ויהיה לך היתר. “אתה צוחק עלי?" שאל קוזניצקי בתמימ מות. הפקיד נעלב קשות והיה צריך להרגיע אותו שעה. למחרת ההיתר היה בידי הקבלן. ורק נזכיר: מה שבדרום אפריקה לוקח יום אחד, בארץ לוקח חצי שנה עד שנה וחצי. ואם כן נלך למדינה מתקדמת, גם שאול לוטן, הבעלים של חברת הענק לוינשטיין, סיפר לי פעם איך זה עובד בארצות הברית “הקטנה". “הכל מתקתק בשקיפות אדירה, סומכים על מהנדס ועל אדריכל בעיניים עצומות, כשהם יודעים שאם ישקרו או יטעו, רישיונם יילקח והם ילכו לכלא. אם בניין יחרוג מהיתרי בניה, הוא פשוט ייהרס. מתי בפעם האחרונה הרסתם בניין כי חרג בישראל? כאן מחפשים את מדעי הקומבינה", הוא אמר. לסיכום, אני מקווה שנצליח לשנות טיפה בים הבלבולים, הממ חדלים והעיוותים של הענף. בסוף, כולנו פועלים למען אותה מטרה – דיור בר השגה בהישג יד. ואם אתם שואלים את עצמכם למה הקטע הזה מוכר לכם, זה כי כתבתי טור באותו הנושא לפני שנים. ומה נשתנה מאז? נכון, כלום. 5- יותר מ

מדינת ישראל מושקעת חזק בכלכלה האמריקאית

הפרודוקטיביות שמביאה עמה הבינה המלאכותית. מצד שני, החדשות הרעות הן שהאינפלציה עדיין גבוהה עבור שירותים, אנו רואים המשך פיטומ רים בסקטורי הטכנולוגיה והפימ ננסים, הגשות פשיטת רגל של חבמ רות בארה"ב בשיא של כל הזמנים, ההוצאה של בעלי השכר הגבוה ביותר נחלשת, ישנה תחזית למימ תון שיגיע אחרי הפסקת העלאת הריבית, אנו עוד לא לגמרי מבימ נים את ההשפעות השליליות של הבינה המלאכותית לטווח הרחוק, והמלחמה באוקראינה, כמו היחמ סים בין סין וארה"ב, מהווים גם הם גורמים שמטרידים את השוק.

מסקירת חברת המחקר העולמית מ � עולה כי ישראל ממוקמת ב JLLLL בעולם מבחינת השקעות 9- קום ה בארצות הברית, כאשר שליש מהמ שקעות הישראלים הם באמצעות כספי הפנסיה שלנו. האם מדובר בשוק של הזדמנויות? על פי ג'פרי ברמסון, מנהל בכיר , יש חדשות טובות וחדשות J - ב רעות למשקיעים בארצות הברית. בגזרת החדשות הטובות, ניתן לראות כי נכון להיום האינפלציה 35%- בשליטה, מחירי הנפט ירדו ב , הבנקים 20%- ומחירי הגז ירדו ב המרכזיים בריאים, שיעור הטבמ שנים, הוצאות 54 לה בשפל של הצרכנים הכלליות נותרו חזקות, מהמשכנתאות הפעילות יש 2/3- ל , רווחי 4%- שיעור ריבית נמוך מ החברות עלו על הציפיות ברבעון הראשון, סין נפתחה מחדש והשימ בוש בשרשרת האספקה נעלם ברובו, ואנו מתחילים לראות את על פי נתוני הלמ"ס, ברבעון החלה בנייה 2023 הראשון של דירות חדשות – ירידה 14,981 של התחלות 19,983 לעומת 25% של .2022 בנייה ברבעון הראשון של בנוסף, הדו"ח מציג כי מספר התחלות הבנייה במחצית הראמ 38 עומד על 2022 שונה של שנת אלף 30 אלף דירות חדשות, לעומת דירות חדשות במחצית השנייה של אותה שנה. נתון זה מעניין, כיוון שהוא מציג את אפקט העלאת הריבית על התחלות הבנייה. נזכיר ריבית 2022 כי עד חודש אפריל .1%- בנק ישראל הייתה נמוכה מ מאז בנק ישראל העלה את הריבית

אפקט הריבית בהתחלות הבנייה 25% ירידה של ברבעון הראשון של השנה freepik : צילום

בכמה פעימות וכיום היא עומדת . נתון נוסף שמציג את 4.75% על השפעתה הריבית על התחלות הבנייה: כמות התחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה זהה לכמות ברבעונים השלישי והרביעי – בהם שוק הדיור 2022 של שנת נכנס לקיפאון המאפיין אותו כבר חודשים רבים, וכאמור נמשך גם .2023 ברבעון הראשון של הירידה בהתחלות הבנייה ברמ בעון הראשון של השנה בולטת במיוחד במחוז ירושלים, בו נרשמה ברבעון; במחוז 66% צניחה של 38%- דרום נרשמה ירידה של כ .20% ובמחוז מרכז של

/ 2 /

07.07.23

נדל"ן מדיה

עסקאות השבוע

המגמות בשוק

freepik : צילום

היקף // התייצבות? המשכנתה הממוצעת עמד אלף 976 בחודש מאי על שקל, דומה פחות או יותר לממוצע של החודשים 6%- האחרונים, ונמוך ב מהשיא של אוקטובר אשתקד.

הדמיה: קסם הדמיות

נפתלי ראשון לציון של בוני התיכון.

קבוצת גשם נותנים גב: // החזקות חתמה על שיתוף פעולה אסטרטגי עם קבוצת משקיעים מברזיל, מן האמידות ביותר בדרום אמריקה, אשר תכנס כשותפה בפרויקטים של החברה ברחבי הארץ בהיקף מיליון שקל. (תמונה 500 של של אווירה ברזילאית) החלטת השבוע ועדת שרים לחקיקה אישרה את התיקון לחוק התכנון והבניה – תיקון “שומות מוסכמות", שיאפשר לאזרחים לפנות ישירות לשמאי הועדה המקומית לטובת דיון על תשלום היטל ההשבחה, ללא הצורך להגיע לערכאות שמאי מכריע ו-ועדת ערר, המייקר את התהליך.

אפי מיליון שקל: 17 // קפיטל מצליחה לממש קרקע יחידות 387 למגורים להקמת דיור במבואות הדרומיים של מיליון 137 חיפה בסכום של שקל – מדובר בפרמיה של מיליון שקל על המחיר 17 .2023 ששילמה במרץ // כמה הייתם משלמים מ"ר עם היתר 54 על דירת חדרים 2 דירת לתמ"א? ברחוב הלסינקי בתל אביב, 3 קומת קרקע בבניין בן קומות, ללא מעלית וחניה + מ"ר 90 – תהפוך לדירת מ"ר, עם מעלית, 12 מרפסת חנייה ומחסן. הדירה נמכרה מיליון שקל. 4.9- לאחרונה ב הטיפ שלי לרוכשים יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי רוכש דירה חכם אברהמי: שמבקש לסגור לעצמו עסקה טובה – צריך לחפש מעבר למחיר הזול ביותר. זה לא המדד היחידי לעסקה טובה. על רוכשי הדירות קודם כל לבדוק ממי הם רוכשים. עליהם לבחון את האיתנות הפיננסית של היזם, את הניסיון שלו בבנייה באזורים הרלוונטיים ובפרויקטים דומים, כמו גם את השירותיות של היזם לאחר החתימה על החוזה, הטיפול שלו בתלונות לאחר הכניסה לדירה וכו'.

צילום: קובי גדעון /לע"מ

קבינט הדיור נפגש לראשונה //זה מה שיעזור לפריפריה? קבינט הדיור בממשלה אישר בשבוע שעבר את תכנית המענקים לרכישת דירה יד 600 שנייה בעלות של עד אלף שקל, כמו גם הקלה נוספת לזוכי הגרלת דירה בהנחה בפריפריה וסבסוד פיתוח מגרשים לבנייה למגורים בפריפריה אלו // תעמוד ביעדים? הם יעדי הממשלה להגדלת ,2023 היצע הדיור עד סוף כפי שהוצגו ואושרו בקבינט אלף יחידות דיור 90 : הדיור אלף יחידות דיור 125 , לשיווק לתכנון וביצוע של למעלה אלף מתוך יחידות הדיור 61- מ המוצעות לשיווק. מנציחים את אבא מייסד חברת לזכרו: אביסרור, אבי המשפחה משה אביסרור ז"ל, שהלך לעולמו לפני כשנה וחצי, יונצח בשם הפרויקט של ASHIRA החברה בשדה דב ע"ש שירת הים של משה. אביסרור תבנה בשדה דב דירות חדשות במגדל 406 קומות. 34 מגורים בן

הדמיה: רוזנפלד ארנס אדריכלים בע"מ

פינוי בינוי ברחוב נחום, נתניה.

התחדשנו

בנייני 37 מגדלי ענק במקום 4 // מגה פרויקט התחדשות שיכון: עירונית יוצא לדרך בלב העיר ראשון 25- לציון. במתחם המשתרע על פני כ דירות ישנות. 353 דונמים קיימים מגדלים בני 4 התכנית כוללת בניה של יחידות דיור 1,100- קומות שיכללו כ 40 אלף שטחי מסחר ותעסוקה. 11- וכ הוועדה המקומית //צל״ש לעירייה: לתכנון ולבנייה בנתניה שוברת שיאים, תכניות פינוי בינוי 9 כשאישרה משפחות 996 חדשות, במסגרתן יזכו בנתניה להתחדש בבית חדש, בבניין חדש עם ממ"ד מרפסת, חניה, מעלית ותשתיות חדשות. אושרה תכנית מתקרבת לחולון: // התחדשות עירונית במתחם יצחק שדה, הממוקם בסמוך למרכזו של היישוב אזור. תחום התכנית משתרע 460- דונם וכולל כיום כ 45- על פני כ יחידות דיור, שיפונו לטובת בנייתן של דירות חדשות במבנים הנעים 1,100- כ קומות. 25- ל 9 בין שר בשורה לאלפי משפחות: // הפנים חתם על הצו לקידום בנייה של דירות במתחמים מועדפים 8,800- כ לדיור בערים יוקנעם, רחובות וחולון. הצו מאפשר להתחיל בהליך מהיר תוכניות של פינוי-בינוי להקמה של דירות חדשות בשלוש הערים, 6,140- כ דירות חדשות ביקנעם. 2,700- ו יחידות דיור חדשות בפתח 1,230 // 20- התקדמות משמעותית ב תקווה: פרויקטים להתחדשות עירונית של חברת קטה גרופ בפתח תקווה. תחל 2026 החברה מכריזה כי עד שנת בבניית הדירות בעיר, לאחר החלטת ועדה להיתר.

עוזרים לזולת מרגש: קבוצת הכדורגל הפועל"ספיישל״ רמת גן גבעתיים, שמשחקים בה בני נוער עם מוגבלויות, חגגה את סוף העונה בנוכחותם של הספונסרים המאמצים את הקבוצה כבר שנתיים, חברת קונטמפו החזקות. שחר רז, בעלי החברה, ליווה את הקבוצה במשחקיה במשך העונה, והעניק אות הוקרה לשחקנים.

הפועל "ספיישל״ רמת גן גבעתיים. צילום: דדי ברק

צילום: יח"צ

צילום: יח"צ

/ 3 /

07.07.23

נדל"ן מדיה

מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי-טפחות | דרור פלדמן

דורית גבאי/ רו"ח מומחית במיסוי מקרקעין

האם זה הזמן לרכוש דירה ולהתחייב למשכנתה?

דירה במתנה להורים? לא אם תשאלו את רשות המסים

שוק הדיור למגורים עובר בשנה האחרונה שימ נויים משמעותיים. סביבת הריבית הנמוכה ששררה בישראל במשך כעשור תדלקה את הביקושים לדירות – וכתוצאה מכך, גם למשכנתאות. בשני התחומים נרשמו שיאים של פעילות, כשגם מחירי הדירות המאמירים לא ציננו את השוק. אלא, שהזמנים השתנו, וכמקובל בעולם הפועל במחזוריות, לאחר תקופה ארוכה של שפל, מגיעה הגאות – המגמה התהמ פכה והריבית החלה לעלות. ולא סתם לעלות, בחדות ובקצב מואץ. וכך, רוכשים פוטנציאליים מצאו את עצמם בבעיה לא פשוטה: כעת, אלו לא רק מחירי הדירות שיקרים, אלא גם הריבית על המשכנתה שקפצה, והפכה את נטל ההחזר החומ דשי לאתגר מורכב. המשמעות של השינוי הקיצוני הזה באה לידי ביטוי בירידה חדה בזמן קצר במספר העסקאות לרכישת דירות ובביצועי שוק נ � , יותר ויותר א 2022 המשכנתאות. החל מהרבעון השלישי של שים קיבלו החלטה להמתין עם חלום הדירה, עד שאי-הוודאות במשק תתחיל להתבהר. אלא, שאם נשפוט על-פי הגידול במספרן של הבקשות החמ דשות למשכנתאות המגיעות אלינו – עושה רושם כי בשבועות האחרונים, משהו מתחיל להשתנות. זוגות צעירים חוזרים לבחון את האלטרנטיבות השונות: מחירי השכירות שרק ממשיכים לעלות מול מהלכי שיווק של קבלנים – ומגיעים למסקנה שאולי הגיע הזמן לרדת מהגדר. גם הבנקים מתאימים את תמהילי ההלוואות לכל לקוח באופן ספציפי, על מנת שיוכל לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך כל שנות ההלוואה. בנוסף, אנחנו, במזרחי-טפחות, מציעים "משכנתה בקצב שלך" – מסלול שמייצר התאמה מיטבית בין היכולות הכלכליות של הרוכשים בכל שלב מחייהם, ובין ההחזר החודשי. אז האם הגיע הזמן לקנות דירה ולהתחייב למשכנתה? כמובן שלשאלה הזו אין תשובה אחת המתאימה לכולם. להערכתי, הציפייה לירידה משמעותית במחירי הדירות בטווח הבינוני היא ציפיית שווא, בעוד אנו עדים לירידה משמעותית בהתחלות הבניה, דבר שיוביל בעתיד למחסור בדירות והיצע מצומצם. הריביות במסלולי המשכנתה עלו כאמור, אך רבים יופתעו לגלות כי הריביות לטווח הארוך כיום אינן גבוהות בראיה רב שנתית. עם זאת, השיקול המרכזי למשקי בית הוא סכום ההחמ זר החודשי. הבעיה היא שבשל העלייה במחירי הדירות חלה עלייה משמעותית בגובה המשכנתה הממוצעת, העומדת היום מיליון שקל. עלייה זו הביאה לגידול משמעותי בגובה 1 על ההחזר החודשי, שיכול להוות חסם לרכישת נכס. ללקוחות שבוחנים כיום את האפשרויות העומדות בפניהם, אני מדגיש את חשיבות התאמת ההחזר החודשי ליכולת משק הבית הן בטווח הקצר והן הארוך – תוך התחשבות בהוצאות עתידיות. כמו כן, חשוב מאוד שתמהיל המשכנתה יכלול לוח החזרים גמיש המתאים את עצמו לצרכי הלקוחות ויכולותיהם.

הענקת מתנה של נדל"ן ידועה כדרך לתכנון מס. לפעמים, המתנה המועברת היא אכן לטובת המקבל בלבד, ולעתים יוצרת יתרון מס למעביר. רשות המיסים בודקת לעומק את נושא המתנות וחושדת בדבר הכוונה האמיתית של הענקת המתנה. במילים אחרות, למה שא’ ייתן במתנה לב’ דירה או מגרש? מה יוצא לו מזה? במקרים מסוימים נמצאים החשדות הללו מבוססים – והמתנות, מהיבט המס, מבוטלות. כלומר, רשות המיסים קובעת כי המתנה היא העברה מלאכותית ויש להתעלם ממנה, למרות שמבחינה חוזית ולפי הדין הכללי, הכל בתוקף. לחוקי המס, יש כללי משחק שונים, ובכוחם להביא להתעלמות מנימ סוחים ומחוזים שאין ביסודם טעם כלכלי. אז מתי נותנים מתנה? קשת האפשרויות רחבה. הנה כמה מהן: הורים יכולים לעזור לילדם ולרכוש מכספם דירה שלמה, או לממן ומעלה, וזה נעשה 50% לו חלק מרכישתה. ברגע שהיקף המימון הוא במשך שלוש שנים שקדמו לרכישת הדירה, הדירה נחשבת “דירת מתנה". במצב כזה, הרוכש הוא הילד, ומס הרכישה מחושב לפי מצבו ביום הרכישה. כך, שאם זו דירתו היחידה, הוא נהנה ממדרגות מוטבות מיליון שקל אין מס רכישה). 1.9 - ונמוכות יותר (עד כ בנוסף, קיימת אפשרות שההורים מעבירים קרקע במתנה, והילד 50% בונה עליה את ביתו. ככל ושווי הקרקע ביום סיום הבניה מהווה משווי הבית הגמור, יראו בקרקע הזו כבית שניתן במתנה. זה מאוד חשוב כשמדובר בדירות מגורים; כידוע, לדירת מגורים שנמכרת יש מסלול ייחודי המאפשר למכור כ-"מוכר דירה יחידה", ולקבל פטור ממס שבח על הרווח שנוצר מעמ ליית השווי של הדירה. החוק מגביל מכירות של דירות מתנה כאלה, וקובע שכדי לא לשלם מס ולהיות פטור ממס שבח במכירתה, על המקבל לגור בדירה הנדונה שלוש שנים, או אם לא גר בדירה, לחכות ארבע שנים. רק אז יש זכאות לפטור ממס שבח. ההמתנה הזו מכונה בחוק “תקופת צינון" ומטרתה למנוע העברת דירות בבעלות הורים לילדיהם, במטרה להפוך את מכירתן לפטומ רות ממס – עקב העובדה שכאשר הדירות נמכרות על ידי ההורים, הן חייבות במס. מבחינת מתנות של ילדים להוריהם, זה פחות נפוץ ומובן לעיכול מבמ חינת הטעם הכלכלי שבדבר, למרות שיש מקרים בהם זה מבוסס טעם כלכלי ורצון אמיתי לעזור. אולם, במקרים כאלו, נדלקת נורה אדומה – וכאשר המתנות הן מאח לאח, הנורה מתפוצצת מרוב שהיא לוהטת. וקובע כי מתנות כאלו בין אחים 2013- לכן, החוק בנושא תוקן ב מחויבות במס שבח מלא, והפטור ניתן במקרים בהם הנכס המועבר מאח לאח התקבל במתנה מההורים או מהסבא/סבתא במתנה או בירושה. מאותה נקודת מבט – לצורכי חיסכון במס רכישה על השקעה ותוך ניסיון להימנע מתשלום מס, בני משפחה פועלים לרשום דירות על שם קרוביהם. במצבים אלו נבחנת הלכה למעשה התנהגות בעל הדירה (זה שהיא רשומה על שמו) והתנהגות המשקיע (זה שמימן את הרכישה), ולפיה מחליט מנהל מיסוי מקרקעין אם המתנה אמיתית ואם לא, יתמ קנו את שם הרוכש, ויושת מס רכישה גבוה על ההורים.

מתקיימת הדרכה מיוחדת בזום 30.7- ב בנוגע למתנות. פרטים נוספים באתר

האמור אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן הלוואה כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

doritgabay.com

/ 4 /

צילום: אילן בשור

צילום: פרג

07.07.23

נדל"ן מדיה

בעלים- אורן כהן גרופ | אורן כהן

מומחית להשקעות נדל"ן בישראל | שרון דידי

מה נוכל לעשות היום - כדי לעזור לילדינו לרכוש דירה מחר?

בפרויקט בוטיק יוקרתי בבניין היסטורי לשימור בשכונת רחביה מ"ר עם מרפסת גג 250 בירושלים, נמכר לאחרונה פנטהאוז בשטח פ � מיליון שקל. הדירות ב 17 - שקל למ"ר 68,000 במחיר המשקף רויקט נמכרו ברמת מעטפת, והקונים ישלימו את עבודות הפנים. מ"ר על 620 , ברחוב יהודה פינת יששכר נמכר בית פרטי ישן מיליון שקל. 17.25־ מ"ר, הכולל שתי חניות ומחסן, ב 720 מגרש של הבית נמצא בשכונת בקעה, המאופיינת בבתים פרטיים לשימור מ"ר 500 או בשיכונים ישנים. הנכס שנמכר הוא נכס פינתי הכולל מ"ר מרתף. הבית אותו מכרנו מיועד לשימור ויש לו 120־ עילי ו זכויות בנייה נוספות. מ"ר 180 בקטמון הישנה נמכר בית בודד לשימור בשטח בנוי של מיליון שקל. 20 במחיר האם אלו עסקאות חריגות במציאות הנוכחית? ח � השנים הא 25 שוק היוקרה של הבירה, בו אנו מתמחים במשך רונות, מושך מאז ומתמיד את עילית עשירי העולם היהודי ומאופיין בציבור דתי וחרדי בעל הון, שמחפש נכסים בירושלים. בימים אלו מדברים על שוק היוקרה התל אביבי כעל משכנם של עשירי העולם. זה אולי נכון, אבל עבור עשירי העולם היהודי – אין ולא יהיה תחליף לבירת ישראל. כאן רוצים עשירי העולם היהודי לבנות בית, ולכאן מכוונים את תפילותיהם יהודים מכל קצוות תבל פעמים ביום. 3 המחירים מגיעים לרמות שיא גם ברמה עולמית, עם מוקדי המשיכה שנה. 3,000- הדתיים והלאומיים בעיר הנצח, שקיימת כבר יותר מ שוק הנדל"ן היוקרתי בירושלים מבוסס על מיקום גיאוגרפי, שכונות מבוקשות וקהילות הומוגניות – והקונים, המגיעים מעילית אצולת הממון היהודית ברחבי העולם, הם ברובם אנשי עסקים או בנים למשפחות עשירות, שמחפשים את המשכן הייחודי שלהם בעיר הקודש, לצד אנשים הדומים להם מבחינה דתית ותרבותית. הנכסים הנרכשים בעשור האחרון בעיר הם כבר לא דירות נופש קטנות לימי החגים, אלא בתי מידות, דירות פאר, פנטהאוזים או בנייני בוטיק יוקרתיים – שיוכלו לשמש גם כמשכן של קבע לתקומ פות ארוכות, או ליום שבו יעשו עליה לארץ הקודש. בשנה האחרונה, ובעקבות התמורות הכלכליות בעולם, אנחנו מזהים מגמה חדשה ומעניינת בקרב לקוחותינו, שאותם אנחנו מלווים במשך שנים ארוכות: קרנות השקעה בשליטתם משמשות להעברת כספים בסכומים גדולים לארץ, לצורך השקעות עתידיות בנדל"ן, פיזור סיכונים ורצון לפתח שלוחה עסקית גם בישראל. חטיבת הפרויקטים של המשרד סיימה בשנה האחרונה את שיווקם ד � פרויקטי יוקרה בעיר – זאת, בזמן שפרויקטים יוקרתיים ח 5 של שים נמצאים כבר בקנה ועתידים לצאת לשיווק בחודשים הקרובים. אז לשאלה בכותרת, שוק היוקרה של הבירה ממשיך לשגשג וימשיך שנה. 3,000- עוד שנים ארוכות. הסיבות לכך, כאמור, בנות יותר מ האם שוק היוקרה של הבירה ממשיך לשגשג גם במציאות הנוכחית?

דירה לכל ילד בישראל: האם החלום הולך ומתמ רחק? נתחיל עם קצת פסיכולוגיה יהודית. בתור עם שעבר לא מעט תלאות בדרך לארץ הקודש, ארץ ישראל, הרעיון של ישוב קבע הוא רצון עז ושורשי שמקורו בהישרדות שלנו כעם. ואכן, אנחנו יכולים לראות שהמטרה הראשונה של זוגות צעירים אחרי החתונה היא לרכוש דירה, להקים משפחה ולבנות בית בישראל. במצב של היום, הזוגות הצעירים הופכים בעל כורכם למשקימ עי נדל"ן, כיוון שהרבה פעמים אין ביכולתם לרכוש דירה בעיר בה הם רוצים לגור, קרוב להורים ולחברים, ולכן ברוב המקרים הם רוכשים בפריפריה ומשכירים. נכון, יש כאלו עם מזל שזכו בתכניות ההגרלה של המדינה באזור המרכז והצליחו לרכוש במחיר שפוי. עם זאת, כשזה נוגע לעתידם של מרבית הזוגות הצעירים בישראל, המילה "מזל" היא בעייתית בפני עצמה. אנחנו מתחילים 50 כשאנחנו ההורים מגיעים לסביבות גיל לחשוב על העתיד. פתאום המושג "פנסיה" קרוב אלינו מאי פעם (אדבר על זה בטור הבא), אנחנו מסתכלים על הילדים שכבר הופכים לאנשים גדולים וחושבים – איך נוכל לעזור להם במצב הנוכחי, של מחירים שרק עולים ועולים? הנה כמה דברים שתוכלו לעשות כבר היום: תכנון פיננסי נדל"ני תכנון במטרה לעזור לילדים שלנו לרכוש דירה בעתיד. במימ לים אחרות, להצמיד את הכסף שלנו היום למדד הנדל"ן – כך ערך הכסף ישמר בהתאם לערך הנדל"ן בישראל לאורך השנים. . לצורך כך, צריך 18 החוק בישראל מאפשר לרכוש דירה בגיל ש � מערך הדירה לפחות, והשאר נלקח כמ 25% הון עצמי של יכול להגיע להון עצמי כ"כ 18 כנתה. מצד שני, איך ילד בגיל גבוה ולקבל משכנתה? ופה הדבר היפה: ולא צריך בשלב 18 , הילד בן 45 תחשבו עלינו כהורים בני זה דירה, רוב הסיכויים שהוא עדיין גר בבית. כבר בשלב הזה

נוכל לעזור לילד עם ההון העצמי לרכישת דירה, ולשמש כערבים של הילד לרכישת דירה בבנק לשם לקיחת המשכנתה. מה נשיג ממהלך כזה? כשהערך של הדירה יעלה, כך גם תעלה "ההשקעה" של ההון העצמי שחסמ כנו לטובת העתיד של הילד. כלומר, אם הגדרתי שקל, (הון עצמי 500,000- שאני עוזרת לילד שלי ב מיליון 2 המאפשר כיום לרכוש דירה במחיר של עד

הטיפ שלי: אל תמתינו לקנות נדל"ן, תקנו נדל"ן ותמתינו.

שקל), הערך שלהם יגדל עם השנים, וישמשו אותו לרכישת דירה משלו כעבור כעשור, מבלי להשקיע הון עצמי נוסף. מצד שני, אם הייתי מחכה עשור כדי להביא לו את הסכום הזה, סביר להניח שלא הייתי יכולה לרכוש את אותה הדירה בהון העצמי הזה, והייתי צריכה הרבה יותר. שורה תחתונה, תכנון פיננסי נדל"ני נכון בשלב הנכון בחיים מאפשר להורים לסייע לילדיהם לרכוש דירה בישראל. זיכרו – .2030- לא נוכל לעשות ב 2023- מה שאנחנו יכולים לעשות ב

orencohengroup.com

אורן כהן גרופ היא קבוצת נדל"ן המתמחה בשוק מגורי היוקרה הירושלמי, ומלווה משפחות, משקיעים ותושבי שנה. 25- חוץ מכל רחבי העולם כבר למעלה מ

sharon-didi.co.il

/ 5 /

Q Elite Beauty צילום: אינגה

צילום: יח"צ

07.07.23

מנכ"ל ובעלים | דרור אוהב ציון חברת שיווק הנדל"ן דרא נדל"ן מדיה

חברת קו ישר מהנדסים | יעקב שוחט

משהו חדש ולא מוכר מתחיל // פרויקט פינוי בינוי - מבט מצד הדיירים

שיווק הקרקעות של המדינה במכרזי מחיר מטרה מציב בין שיווק דירות לזכאים לבין שיווק בשוק 80:20 יחס של החופשי. כלומר, כמעט בכל מכרז מאפשרת המדינה למכור מהדירות לכלל האוכלוסייה בשוק החופשי, בעוד 20% רק מהדירות משווקות לזכאים במחיר מסובסד הנמוך 80%- ש ממחיר השוק. אני סבור כי ביחס זה יש עיוות וחוסר צדק כלפי אוכלוסיה גדולה של משפרי דיור או משקיעים, המקופחים על ידי הממ דינה ולא מקבלים הזדמנות שווה לדירה חדשה. ראשית, היקף הדירות המוצעות לשוק החופשי בכל פרויקט לא מאפשר היצע מספיק של יחידות דיור, ואם המדינה משמ ווקת כיום כמעט רק מכרזי מחיר מטרה, המשמעות היא מחמ סור חמור בדירות לפלח זה של האוכלוסייה. מה גם, שפלח משפרי הדיור והמשקיעים גדול בהרבה מאוכלוסיית הזכאים, בלבד מכלל הציבור. 12%- שלפי הערכות בשוק נאמדת בכ הנותרים, להם לא מגיעה 88% אז נשאלת השאלה – מה עם 50:50 הזדמנות? אני סבור שהמדינה צריכה לשקול יחס של בין הדירות שיוצעו לזכאים בכל פרויקט (מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכו'), לבין כמות הדירות שיהיה ניתן לשווק בשוק החופשי. כך, ניתן יהיה לדאוג לפלח גדול יותר מהאוכלוסייה, שלא לדבר על ההשפעה של המהלך על השוק כולו. זה מחבר אותנו לעיוות נוסף של מכרזי המדינה. בגלל החומ מהפרויקט לזכאים ולמכור בשוק החופשי 80% בה לשווק , יזמי הנדל"ן משאירים לעצמם לשווק רק דירות 20% רק מיוחדות, שהן מן הסתם גם יקרות יותר, כדי למקסם תקבומ לים מהפירורים שהותירה להם המדינה. כתוצאה מכך, הממ לאי הזמין של דירות חדשות למשפרי הדיור או המשקיעים מוגבל מאוד וכולל רק דירות יקרות מאוד, בעוד הם נתקלים חדרים "רגילה". 5 או 4 במחסור חמור בדירת ואם במשפרי דיור עסקינן, הם בכלל צריכים למכור את הדירה שלהם לפני שהם רוכשים חדשה, וזה מחבר אותנו לשוק היד שנייה. אני תוהה מדוע המדינה לא מייצרת מנגמ נון סבסוד בסגנון מחיר למשתכן גם בשוק היד שנייה? למה להגביל את הזכאים לרכישת דירה חדשה ויקרה יותר, בהיצע מצומצם ובאזורים מוגבלים? מדוע לא לאפשר להם לרכוש דירות יד שנייה במחיר מסובסד? זה יפיח רוח חדשה בשוק היד השנייה, יאפשר לרוכשים לקבל דירה בתוך חודשים ולא שנים, ויכניס תנועה לשוק המדשדש וישחרר את הפקק. גם משקיעי הנדל"ן הם אוכלוסיה שהמדינה חייבת לקחת בחשבון. צריך לזכור כי המשקיעים הם אלה שמשכירים דימ רות למי שידו אינו משגת לרכוש, והמחסור בדירות להשכרה שאנו רואים בשנים האחרונות עקב הדרת המשקיעים, הביא לעליית מחירי השכירות, הנמשכת בימים אלו ממש. אז מה משיגה המדינה במדיניות הנוכחית? לא יותר מידי. אפשר וצריך להשיג הרבה יותר. מכרזי הקרקעות של המדינה מעוותים - ומקפחים חלק גדול מרוכשי הדירות

כמו כל דבר חדש, גם פרויקט פינוי בינוי מתחיל בהתרגשות גדולה אך גם בחששות רבים מצד הדיירים. החלומות על דירה חדשה ומרווחת עומדים להתגשם, אבל

איתם מתעוררים הספקות וחוסר הוודאות. איש זקן וחכם אמר לי פעם: “אל תחשוש מהעתיד, תדאג לו". וזה גם הטיפ שלי לדיירים הניצבים לקמ ראת פרויקט פינוי בינוי. חברת ניהול המפקחת על הבנייה מטעם הדיירים, היא הדרך הטובה ביותר של הדיירים לדאוג לעתיד ולאינטרסים האישיים שלהם. המעורבות של חברת הניהול מתחילה עוד לפני תחילת בניית הפרויקט ההנדסי. חברת הניהול מגמ בשת את שלבי הבנייה יחד עם הדיירים וסוללת ערוצי תקשורת פתוחים בינם לבין היזם. באמצעות קיום פגישות קבועות ודיונים פתוחים, חברת הניהול מאתרת קשיים העלולים לצוף במהלך הבנייה וממ תאמת ציפיות, תוך כינון בסיס של אמון בין הצדדים המעורבים בפרויקט ושמירה על האינטרסים של הדיירים בפרויקט. לחברת הניהול יש משימות רבות וחשובות למלא בשלבים הראשונים של הפרויקט. במטרה לשמור על מערכת יחסים הוגנת ומאוזנת בין הדיירים והיזם, החמ ברה בוחנת בקפידה את סעיפי החוזה, עוקבת אחר היבטים פיננסיים, מבטיחה עמידה בדרישות החוק, ובעיקר - יוצרת לדיירים שקט נפשי שימשיך לאורך כל שלבי הפרויקט. דבר חשוב נוסף שעושה חברת הניהול הוא ליווי הדיירים בהכנת המפרט הטכני, ושילוב הערות שיהיו חלק מההסכם עם היזם לתכנון הפרויקט. לאחר הכנת המפרט הטכני, תדאג חברת הניהול לאשר את תוכניות הבנייה לצורך הגשתן לרשות המקומית לשם קבלת היתר בנייה, לא לפני הצגת התכניות לדיירים לשם אישורן - שכן, כפי שאמרתי, הדיירים לפני הכול. כעת, כשכל הצדדים מוכנים ומסכימים, ניתן לעבור לשלב האחרון והמרכזי - הפיקוח על הבנייה והבימ צוע. בשלב זה, חברת הניהול תוודא כי הכול מתנהל על פי ההסכם ובהתאם לתוכניות המאושרות. צוות מומחים מטעם חברת הניהול יהיה נוכח באתר לכל אורך הבנייה, ויעקב מקרוב אחר ההתקדמות, האיכות והעמידה בלוחות הזמנים, תוך מזעור בעיות ועיכומ בים פוטנציאליים. לסיכום, מתחילת התהליך ועד קבלת המפתח – חברת הניהול דואגת לאינטרסים של הדיירים אל מול היזם, מספקת תמיכה מקיפה, ובעיקר – מאפשרת להם לישון טוב בלילה, עד הכניסה לדירה החדשה והמרווחת.

yaacovshochat@gmail.com

www.dara.co.il

/ 6 /

צילום: באדיבות המצולם

צילום: דנה תמרי

07.07.23

נדל"ן מדיה

KDC | שותף מייסד משרד עוה"ד כהן-קצב, קרן, דהן ושות | עו"ד רועי דהן

ברגע שתבינו אותה, תפסיקו לפחד ממנה: רישום הערת אזהרה

החשש והפתרון: הסעיפים שחובה לכלול בהסכם מול היזם כאשר מדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו בהתחדשות עירונית, קיים חשש מובן בקרב בעלי הזכויות מפני רישום הערת אזהרה לטובת חברה יזמית. בשלב זה, חשוב לי לחדד כי במימ דה שקובעים הוראות מתאימות בהסכם, רישום הערת אזהרה אינו מזיק, אלא יכול רק להועיל ולקדם את הפרויקט. להלן הסעיפים שחובה לכלול בכל הסכם: רישום הערת אזהרה יבוצע רק לאחר קבלת הסכמה וחתימה של רוב המינימלי מבעלי הזמ כויות על ההסכם מול היזם. בטרם רישום הערות אזהרה לטובת החברה היזמית וכתנאי לרישומן, יימסר לעוה"ד המייצג את בעלי הזכויות ייפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערות האזהרה בצירוף פרוטוקול דירקטוריון החברה, חתומים על ידי החברה היזמית ומאומתים על נוטריון. ייפוי הכח הנ"ל, יאפשר לעוה"ד המייצג את בעלי הזכויות למחוק את הערות האזהרה במידה שההסכם יבוטל, או במידה שהיזם מפר את הוראות ההסכם. בנוסף, חובה לכלול הוראות בהסכם המסדירות את אופן קבלת הסכמת היזם לביצוע עסקאות במקרקעין לאחר רישום הערת האזהרה ואת המועדים בהם מחויב היזם לתת את הסכמתו לביצוע העברת זכויות בדירות הבעלים (במקמ רה של מכירת הדירה במהלך הפרויקט לצד ג’). יש לכלול הוראה מפורשת בהסכם אשר תעניק לעוה"ד המייצג את בעלי הזכויות את הסמכות למחוק את הערות האזהרה, ולהשתמש בייפוי הכח במידה שהיזם לא יקיים את ההוראות הנ"ל. לסיכום, לאחר שליוויתי וייצגתי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אשר חלקם אוכלסו ועמ ברו את התהליך מתחילתו ועד סופו, ראיתי לא מעט מקרים בהם חוסר ידע והבנה של שלבים מסוימים בתהליך גרמו לבעלי הדירות לחשוש מעט, בעיקר כשמדובר על צעד מחייב כמו רימ שום הערת אזהרה. לכן, כמו בכל שלב בייצוג בעלי הזכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אין להקל ראש בנושא הערות האזהרה ולבצע עבודה יסודית ומקצועית, תוך הקפדה על כלל הפרטים, בשלב כתיבת ההסכם ובטרם רישום הערות האזהרה, והכל כדי להבטיח כי המסע של בעלי זכויות אל עבר ביצוע פרויקט התחדשות עירונית יהיה בטוח ושקט.

עירונית מול יזם. מטרה שנייה – להגדיר מול מי בעל הזכות במקרקעין מבצע עסקה ובכך להגן על המוטב שלטובתו נרשמת הערת אזהרה, ולמנוע מצב של התקשרות בעסקה נוגדת עם מספר גורמים בו זמנית על ידי בעל הזכות המקרקעין. רשם המקרקעין לא יאשר ללא הסכמת מוטב הערת האזהרה שום עסקה נוגדת, כל עוד הערת אזהמ רה בטאבו אינה מוסרת. בפרויקטים של התחדשות עירונית, הערת האזהרה נרשמת לטובת החברה היזמית איתה התקשרו בעלי הזכויות בהסכם, כדי להתריע לציבור על העסקה, להבטיח שבעלי הזכויות שחתמו על הסכם הפינוי בינוי או התמ"א לא ימכרו את הדירה שלהם לרוכשים אשר לא מעוניינים בפרויקט ומסרבים לחתום על ההסמ כם מול היזם, וכן כדי להגן על הפרויקט מפני סיכונים שונים, כגון: עיקולים, פשיטת-רגל, פירוק (אם בעל הזכות הינו תאגיד) המאוחרים לרישום הערת האזהרה. לאחר רישום הערת האזהרה, לא תהיה מניעה לרשום הערת אזהרה נוספת\סותרת, אך לא יהיה ניתן לבצע העבמ רת זכויות בנכס מבלי שתתקבל הסכמת מוטב הערת האזהרה, כלומר היזם איתו התקשרו בעלי הזכויות לביצוע הפרויקט. על מנת להגן על בעלי הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית, ובכדי למנוע מצב שבו הם כבולים תחת הערת אזהרה, חובה לקבוע בהסכם את המועד שבו נאפשר ליזם לרשום הערת האזהרה. לרוב, נרצה לאפשר ליזם לרשום הערת אזהרה רק לאחר שהצליח להחתים שיעור מינימאלי של בעלי דירות על הסכם לביצוע הפרויקט. הגבלה זו נועדה להבטיח כי הערת האזהרה נרשמת רק כאשר ישנה היתכנות מעשית וחברתית מצד בעלי הזכויות לקיומה של עסקה עם אותה חברה יזמית, ולמנוע מצב שבו היזם הצליח להשיג הסכמה לפרויקט רק מבעלי הזכויות בפרויקט, שכן אז 10% על ידי נרשמת הערת אזהרה על הזכויות של אותם בעלי זכויות שנתנו הסכמה, בעוד שרוב בעלי הזכויות מעוניינים לבחור ביזם אחר שיוביל את הפרויקט. רישום הערת אזהרה בפרויקט התחדשות עירונית

כל מי שהייתה לו נגיעה אי פעם העולם הנדל"ן וההתחדשות העירונית ככל הנראה מכיר את המושג “רישום הערת אזהרה". עם זאת, ההיכרות עם המושג בדרך כלל נשארת באזור השלום שלום ואל תבוא לי בחלום, כשחלק גדול מבעלי הדירות בהתחדשות עירונית אינם מבינים את המשמעות האמיתית והחשיבות הגבוהה העומ מדת מאחורי המילים המעט מלחיצות האלה. הערת אזהרה היא פעולה הכרחית וחשומ בה בפרויקט התחדשות עירונית, שמצד אחד מחייבת את בעלי הדירות לביצוע הפרויקט, אך גם מגנה עליהם ממכירת זכויותיהם בפרויקט לבעלי זכויות סרבנים, או חלילה מהטלת עימ קולים מאוחרים שעלולים לעכב את הפרויקט. אז הגיע הזמן להכיר אותה לעומק, להבין את החשיבות שלה בעסקאות של התחדשות עירונית, ולהפסיק לפחד ממנה: מי את, הערת אזהרה? הערת אזהרה היא פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין בנוגע להתחייבות של בעלי זכויות במקרקעין לבצע עסקה או להימנע מביצוע עסקה במקרקעין. בפרויקטים ארוכים ומסובכים כמו התחדשות עירונית, הנושא של רישום הערת אזהרה מעט מורכב יותר. היות שמדובר בעסקת מקרקעין שאורכת זמן רב וכוללת מספר רב של בעלי זכויות, במסגרתה מתחייב היזם לקדם את הליכי התכנון ולאחר מכן לבנות בניין חדש או בניינים חדשים חלף הבניינים הישנים בתהליך שלוקח מספר שנים, הערת האזהרה נועדה לאפשר קידום מוצלח של הפרויקט ולהבטיח את התחייבותם של בעלי הדירות לביצוע העסקה מול היזם בהתאם להמ סכם שנחתם מול היזם עד להשלמת העסקה. מהן המטרות של רישום הערת אזהרה? להערת אזהרה שתי מטרות עיקריות: מטרה ראשונה – להזהיר ולהתריע כל הממ תעניין במקרקעין, כי כבר קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות לעשות בהם עסקה, באמצמ עות עיון בנסח הטאבו, הפתוח לכלל הציבור. הערת אזהרה יכולה להירשם בדבר עסקת מכר, רישום משכנתה, כינוס נכסים, צו הריסה או במקרה שלנו בשל חתימה על עסקת התחדשות ידע הוא כוח: מהי הערת אזהרה?

www.kdc-law.co.il

/ 7 /

07.07.23

נדל"ן מדיה

שנים בלבד: כשנכנסים אל תוך 4- מפלסים תת קרקעיים ב 5- מטר גובה ו 300 , קומות 60 הקרביים של הבניין החכם בעולם, שנמצא (איך לא) ביפן - נותרים עם פה פעור ועיניים // נדל״ן מדיה מזוגגות. וזו רק ההתחלה - חכו שתשמעו עד כמה הוא ירוק גדול ביפן: מה הופך את הבניין הזה לחכם בעולם?

צילום: נדל"ן מדיה

צילום: נדל"ן מדיה

Photo: Jo, wikimedia

דרך מסננות מים ירוקות למערכות האויר של הבניין. כל המערכות, התשתיות והמכונות כפומ לות - כך שאם מכונה אחת יוצאת מכלל פעומ לה השניה מתחילה לפעול אוטומטית. במרתף הבניין ישנה מערכת, או יותר ראוי יהיה לומר - מפעל קטן, המשמש למחזור פסולת והפיכתה לגז מתאן, שאיתו משתמשים למערכת החשמל ומיזוג האוויר של הבניין. הבניין מייצר מדי טון (!!) פסולת של מזון, שאותה הופכים 2 יום 10 ליטר של גז, וכיווץ הפסולת לכדי 2500- ל ק”ג בלבד. וכן, פאנלים סולאריים מחפים חלק מהקירות, לשם ייצור אנרגית לתאורת הבניין. על מנת להתגבר על תנודות הקומות העמ ליונות בעתות של רוחות טייפון חזקות, הותמ מערכת של משקולות תלויות, 56 קנו בקומה טון, אשר מאזנות את 100 כל אחת שוקלת כוחות הרוח ומפחיתות למחצית את השפעתן על תזוזות רום הבניין. בקומות העליונות של ) ישנו פטיו – גן פתוח לאוויר, 58-60( הבניין אשר מוגן מרוחות על ידי זכוכיות היקפיות. אז מה למדנו? ישראל אמנם סטארט-אפ ניישן, אבל הדרך עוד ארוכה.

כאופציה, בזמן שאצלנו עוד מדברים על תמ”א. ולא רק זה, המגדל גם יכול לפעול על גז, שיאפשר את הפעלת המגדל בחשמל תחת ו � שעות. של 72 רעידת אדמה חזקה למשך של שה ימים שלמים. 30 בכל רגע נתון מסתובבים בתוך הבניין אלף עובדים ועוד אלפי מבקרים. תארו לכם, משהו כמו אצטדיון בלומפילד בדרבי תל אביבי. מסעדות, מזנונים ובתי אוכל וכ- 60- בבניין כ אנשי תחזוקה. בניין של עירוב שימושים: 500 מסחר, מגורים, משרדים ובית מלון. הבניין עצמאי לחלוטין, מכל הבחינות. הוא בעל מתודולוגיית בניה ותפעול אקולוגי של ע � מטר מתחת למגדל, כשמ 25 מחזור, בעומק ליה רצפת זכוכית. בנוסף, הבניין כולל בריכות איגום למי הגמ שמים העצומים, ושימוש בהם כמחזור מים לשירותים המוצעים בכל קומות הבניין, וכן מערכות אוורור וסינון של אוויר נקי שעובר כאילו זה לא מספיק: הוא גם הבניין הירוק בעולם

במהלך הביקור בעיר אוסקה, השלישית בגומ מיליון תושבים, 2.7- דלה ביפן, עם למעלה מ הגענו למפלצת הזו שזכתה, ולא בחסד, לשני תארים מפוארים בהחלט: הבניין הגבוה ביפן והחכם בעולם. וכן, גם אחד היפים שיש. מטר 300 , קומות 60 - Abeno Harukas מגדל מפלסים תת קרקעיים, 5- גובה מעל פני האדמה ו אלף מ”ר בנוי. כשנכנסנו אל תוך הקרביים 306 שלו נותרנו פעורי פה וחסרי מילים – כמובן, גם מתחושת העוצמה שהוא נוסך עליך, הפאר והטכנולוגיה המתקדמת שגורמת לך להרגיש כאילו הכל אפשרי – אך בעיקר לנוכח השאלה, האם זה אפשרי גם אצלנו? האם אי פעם תוכל להיבנות מפלצת כזו גם בסטארט-אפ ניישן הקטנטנה שלנו במזרח התיכון? ביפן, המגדל המרהיב הזה נבנה תוך ארבע שנים – כמה זמן זה ייקח אצלנו? בהתחשב שנים, 4- בעובדה שרק להוציא היתר לוקח כ במקרה הטוב. אפילו לא צריך לציין שהקשתות והמשקולות שלו מאפשרות גמישות תחת רעידה כבדה, ככה שקריסת הבניין (טפו טפו טפו) כלל לא נלקחת

/ 8 /

07.07.23

נדל"ן מדיה

היזמים רואים אופק? כך מסירים חסמים בתכנון ובנייה אירוע מיוחד של נדל”ן מדיה חיבר בשיח פתוח בין צמרת מערכת התכנון והבניה בישראל ובין יזמים בכירים ועסק בשאלות הרות הגורל: איך מסירים חסמים בירוקרטיים, // ליעד וכניש מפחיתים את הרגולציה ומקצרים את משך הזמן להוצאת ההיתר

צילום: נדל"ן מדיה

מיליוני שקלים רק מדוחות חניה, 200- עלה מ הכל הולך להשתנות ואנחנו חייבים להיערך לזה כבר ממחר בבוקר". איך מחסלים את הבירוקרטיה? “אנחנו שמחים לעשות מפגש נוסף בין מחומ ללי השינויים, ובשביל זה אנחנו פה. אז איך מחסלים את הבירוקרטיה בישראל?” פתח עופר פטרסבורג עם השאלה המרכזית בחלק הבא של האירוע – והעביר את המיקרופון בין צמרת התכנון והבנייה בישראל. יו”ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן, שהיה הראשון לדבר במסגרת הפאנל המרתק עם הכותרת “ מדיניות דיור לאומית – מסתכלים קדימה”, התייחס לזמן הארוך של הוצאת היתר בנייה בישראל וסיפר על שורה של תיקוני חקימ קה משמעותיים שקידם ויקודמו במטה התכנון הלאומי, במטרה לפשט ולקצר את הליכי התכנון. לדבריו, אחד ההישגים הגדולים בתחום הוא מסלול “מורשה להיתר”, ובו אדריכלים מורשים יוכלו לחתום על בקשות להיתרי בנייה, במקום הוועדה המקומית. למעשה, מורשה להיתר נכנס בנעליה של רשות הרישוי, החל מהגשת הבקשה להיתר ועד למתן תעודת גמר, כאשר שלב המידע מהווה נדבך מרכזי ביצירת וודאות

באירוע חם במיוחד בהפקת נדל”ן מדיה ) בבית 27/6 ,’ שהתקיים בשבוע שעבר (יום ג ציוני אמריקה בתל אביב, נערך שיח פתוח בין צמרת מערכת התכנון והבנייה בישראל, ובין יזמים בכירים – שבאו בין היתר כדי לשמוע על הנושא שמעסיק אותם הרבה יותר ממה שהם היו רוצים, ולהשמיע את דעתם על הבירוקרמ טיה והרגולציה בענף התכנון והבנייה בישראל. האירוע נפתח עם דוד יהלומי, המנכ"ל הנכנס של הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל, שדיבר על תכנון בר קיימא ועסק בשאלה כיצד הטכנולוגיה הולכת לשנות את העולם בכלל ואת עולם הבנייה והתכנון בישראל בפרט. "הכל הולך להשתנות, כל מה שאנחנו חושבים שהולך להיות בעתיד הרחוק - לא יהיה בעתיד הרחוק, אלא בעתיד הקרוב. אנחנו מתכננים את הערים על פי התפיסה של הצרכים כפי שאנחנו מכירים אותם היום והם הולכים להשתנות כי הטכנולוגיה הולכת לשנות. ככל שנקדים לאמץ אורח חיים בר קיימא, כך נצמצם את הפער בין התכנון למציאות". "כך זה גם היה עם המכוניות החשמליות," אז מה צופה לנו עתיד התכנון והבנייה בישראל?

המשיך יהלומי, "עד לפני כעשור אף אחד לא האמין שזה משהו שהולך להפוך למציאות בזמן ומעלה, 2035 הקרוב, מומחים דיברו על שנת והנה, קם אילון מאסק והוכיח לכולם שהם טומ עים, שמבחינת טכנולוגיה העתיד הרחוק מעבר לפינה, ויש להתכונן אליו בהתאם". לדבריו, "אנחנו מתכננים את הערים על פי התפיסה של הצרכים כפי שאנחנו מכירים אותם היום והם הולכים להשתנות כי הטכנולוגיה הולכת לשנות. ככל שנקדים לאמץ אורח חיים בר קיימא, כך נצמצם את הפער בין התכנון למציאות. אנחנו צריכים לתכנן היום את מה שנכון לא לעוד שנה שנתיים אלא לשלושת העשורים הקרובים. אין לי ספק שכמות הממ אחוזים עקב 90- כוניות בכביש הולכות לרדת ב המכוניות האוטונומיות, והמעופפות, שיגיעו גם הן. אנחנו מתכננים כבישים וגשרים והכל כאילו מספר המכוניות על הכביש הולכות לגמ דול, זה בדיוק ההפך. המכונית החשמלית גם הולכת לשנות את הערים שלנו, היום כבישים מרכזיים שמלאים בפיח הם הנדל"ן של מחר, כשהכבישים האלו יהיו נקיים מזיהום ומרעש הם יהפכו לנדל"ן יוקרתי". "גם שיטת המיסוי צריכה להשתנות מהסיבה הזו בדיוק. כיום, עיריית תל אביב מכניסה לממ

/ 9 /

07.07.23

נדל"ן מדיה

צילום: נדל"ן מדיה

והפרשנויות על כל תכנית עולים לנו בזמן מיותר. בניו יורק זה לא ככה, הכל שם הרבה יותר פשוט וברור. אנחנו מדינה קטנה, אין סיבה שיהיה כאן כל כך מסובך. שקיפות ופשטות פותרים הכל וכמה שיותר נוריד חזיתות, עם כמה שפחות מחלוקות - כך ייטב עבור כולנו". נתנאלה ולדמן, מנהלת פיתוח עסקי בקבוצת מכלול, השתתפה גם היא במפגש החשוב ובחרה לדבר על החשיבות של בחירת גוף המימון כדי לעבור את תקופת הבניה בצורה חלקה, בימים אלו – בהם הפך המימון לנושא מרכזי אצל יזמים וקבלנים, עקב סביבת הריבית הגבוהה שהשתנתה מקצה לקצה תוך שנה אחת בלבד. פרויקטים, חלקם של 334 “אנחנו מלווים היום החברות הגדולות במשק הישראלי, ואנחנו רואים את ההבדלים בין הערים. המורכבות והסיבוך שעובר היזם עד שהוא מגיע לגוף המימוני הוא כמו שבעת מדורי גהינום. זהו מצב בלתי נסבל עבור יזמים. אנחנו כגוף מימוני נעשה ככל יכולתנו כדי להקל על היזם ולצמצם את התסכול שהוא מגיע איתו, אבל ראשי הרשויות והמדינה חייבים לפעול כדי לפשט את הדברים, במיוחד בסביבת הריבית של היום שגם ככה מקשה על היזמים".

במקביל למתווה שיהיה גם כלכלי ליזמים. בסיום דבריו הכריז אלמליח כי “אנחנו עובדים על כתיבת חוק התכנון והבניה מחדש. נעשה את זה בצורה יסודית, יהיו שולחנות עגולים”.

לתהליך. המסלול כיום וולנטרי, אך מנובמבר יהפוך להיות חובה. משמעות הרפורמה 2024 היא קיצור משמעותי מאוד בזמן הוצאת היתר ש � חודשים, לאחר שמתייתרים ה 6 בנייה לכ לבים של קליטת הבקשה ובדיקת הבקשה מול הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה. צעד משמעותי נוסף עליו דיבר הרב אלמ נתן הוא שינוי חישוב השטחים בפרויקטים לפי נפחי הבינוי, כאשר תבוטל החלוקה בין “שטח עיקרי” ל-”שטח שירות”. מדובר בחלק בו מודדים כל שטח בתוכנית ומגדירים אותו – והוא נחשב כשלב הארוך ביותר בהליך בקשת ההיתר. ביטול החלוקה היא דרמטית שכן היא את משך הזמן להוצאת היתר. 80%- תקצר ב עובדים על כתיבת חוק התכנון והבניה מחדש מנכ”ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, התייחס להישג הגדול מבחינתו שעבר בחוק ההסדרים, והוא הקמת רשות רישוי ארצית שתהיה אחראית בין השאר על מתן רישוי לפרויקטים לאומיים, בהם רכבות קלות, מסילות רכבת, מטרו, תחנות כוח, מתקני התפלה, ותשתיות תומכות פיתוח מגורים, ועוד. לדבריו, “הרשות לא באה להחמ ליף את הרשות המקומית, אבל בהחלט איפה שתוכניות יתקעו אנחנו נדאג שיקודמו באממ צעות רשות הרישוי ונוציא היתר”. אלמליח הוסיף שאחת המשימות המרכזיות שמתמודד איתן היום מינהל התכנון היא התמ שתיות. מינהל התכנון מוביל היום לצד התומ כנית האסטרטגית לדיור, תוכנית אסטרטגית לתשתיות שתיתן מענה לתכנון תשתיות בטווח המיידי, הבינוני והארוך. בהמשך לשאלה על קידום המטרו, ענה אלמליח “ממשיכים לתכנן את המטרו כרגיל”. החלטה דרמטית עליה הודיע אלמליח בממ סגרת האירוע, כחלק מההתמודדות עם הליכי התכנון, היא שתוכנית שלא תקודם במסגרת חודשים בוועדה המחוזית - תועבר לוועדה 18 מיוחדת במטה מינהל התכנון. כמו כן, חשף אלמ מליח שנעשית חשיבה עם משרד האנרגיה לשימ לוב מתקנים פוטו וולטאי ואגירה מעל בניינים

זה לא לוח מבוכים ודרקונים - זו הדרך לרישוי בישראל

"לא, זה לא לוח של מבוכים ודרקונים, זו הדרך שיזמים וקבלנים צריכים לעבור כדי להגיע מתב"ע לרישיון בניה", כך פתח יגאל צ'ודנר מנכ"ל נתיבי הקמה, העוסקת בניהול תהליכי רישוי, את דבריו במהלך הפאנל, תוך כדי שהצביע על התרשים המסובך שהוצג על המסך, "אם אנחנו מדברים על זה עד היום שנה וכלום לא השתנה, יש פה בעיה 30 כבר באמת מורכבת". לשאלה האם יש משהו לעשות כבר היום כדי להקל על הליך הרישוי, השיב כי "מדובר במצב מורכב, וביחד נוכל לעשות הרבה יותר דברים מאשר בנפרד. מצד שני, יש מספר דברים שהמ רשויות יכולות כבר להגיב ולשנות. ראשית, על הרשויות לעבור תהליך של קוסטיומיזציה. לא צריך יותר מארבע שורות כדי להבין אילו מגבמ לות חלות על המגרש. הוויכוחים האין-סופיים

במבוכי הבירוקרטיה

איור: נתיבי הקמה

/ 10 /