נדל"ן מדיה | 07.07.23
07.07.23
מנכ"ל ובעלים | דרור אוהב ציון חברת שיווק הנדל"ן דרא נדל"ן מדיה
חברת קו ישר מהנדסים | יעקב שוחט
משהו חדש ולא מוכר מתחיל // פרויקט פינוי בינוי - מבט מצד הדיירים
שיווק הקרקעות של המדינה במכרזי מחיר מטרה מציב בין שיווק דירות לזכאים לבין שיווק בשוק 80:20 יחס של החופשי. כלומר, כמעט בכל מכרז מאפשרת המדינה למכור מהדירות לכלל האוכלוסייה בשוק החופשי, בעוד 20% רק מהדירות משווקות לזכאים במחיר מסובסד הנמוך 80%- ש ממחיר השוק. אני סבור כי ביחס זה יש עיוות וחוסר צדק כלפי אוכלוסיה גדולה של משפרי דיור או משקיעים, המקופחים על ידי הממ דינה ולא מקבלים הזדמנות שווה לדירה חדשה. ראשית, היקף הדירות המוצעות לשוק החופשי בכל פרויקט לא מאפשר היצע מספיק של יחידות דיור, ואם המדינה משמ ווקת כיום כמעט רק מכרזי מחיר מטרה, המשמעות היא מחמ סור חמור בדירות לפלח זה של האוכלוסייה. מה גם, שפלח משפרי הדיור והמשקיעים גדול בהרבה מאוכלוסיית הזכאים, בלבד מכלל הציבור. 12%- שלפי הערכות בשוק נאמדת בכ הנותרים, להם לא מגיעה 88% אז נשאלת השאלה – מה עם 50:50 הזדמנות? אני סבור שהמדינה צריכה לשקול יחס של בין הדירות שיוצעו לזכאים בכל פרויקט (מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכו'), לבין כמות הדירות שיהיה ניתן לשווק בשוק החופשי. כך, ניתן יהיה לדאוג לפלח גדול יותר מהאוכלוסייה, שלא לדבר על ההשפעה של המהלך על השוק כולו. זה מחבר אותנו לעיוות נוסף של מכרזי המדינה. בגלל החומ מהפרויקט לזכאים ולמכור בשוק החופשי 80% בה לשווק , יזמי הנדל"ן משאירים לעצמם לשווק רק דירות 20% רק מיוחדות, שהן מן הסתם גם יקרות יותר, כדי למקסם תקבומ לים מהפירורים שהותירה להם המדינה. כתוצאה מכך, הממ לאי הזמין של דירות חדשות למשפרי הדיור או המשקיעים מוגבל מאוד וכולל רק דירות יקרות מאוד, בעוד הם נתקלים חדרים "רגילה". 5 או 4 במחסור חמור בדירת ואם במשפרי דיור עסקינן, הם בכלל צריכים למכור את הדירה שלהם לפני שהם רוכשים חדשה, וזה מחבר אותנו לשוק היד שנייה. אני תוהה מדוע המדינה לא מייצרת מנגמ נון סבסוד בסגנון מחיר למשתכן גם בשוק היד שנייה? למה להגביל את הזכאים לרכישת דירה חדשה ויקרה יותר, בהיצע מצומצם ובאזורים מוגבלים? מדוע לא לאפשר להם לרכוש דירות יד שנייה במחיר מסובסד? זה יפיח רוח חדשה בשוק היד השנייה, יאפשר לרוכשים לקבל דירה בתוך חודשים ולא שנים, ויכניס תנועה לשוק המדשדש וישחרר את הפקק. גם משקיעי הנדל"ן הם אוכלוסיה שהמדינה חייבת לקחת בחשבון. צריך לזכור כי המשקיעים הם אלה שמשכירים דימ רות למי שידו אינו משגת לרכוש, והמחסור בדירות להשכרה שאנו רואים בשנים האחרונות עקב הדרת המשקיעים, הביא לעליית מחירי השכירות, הנמשכת בימים אלו ממש. אז מה משיגה המדינה במדיניות הנוכחית? לא יותר מידי. אפשר וצריך להשיג הרבה יותר. מכרזי הקרקעות של המדינה מעוותים - ומקפחים חלק גדול מרוכשי הדירות
כמו כל דבר חדש, גם פרויקט פינוי בינוי מתחיל בהתרגשות גדולה אך גם בחששות רבים מצד הדיירים. החלומות על דירה חדשה ומרווחת עומדים להתגשם, אבל
איתם מתעוררים הספקות וחוסר הוודאות. איש זקן וחכם אמר לי פעם: “אל תחשוש מהעתיד, תדאג לו". וזה גם הטיפ שלי לדיירים הניצבים לקמ ראת פרויקט פינוי בינוי. חברת ניהול המפקחת על הבנייה מטעם הדיירים, היא הדרך הטובה ביותר של הדיירים לדאוג לעתיד ולאינטרסים האישיים שלהם. המעורבות של חברת הניהול מתחילה עוד לפני תחילת בניית הפרויקט ההנדסי. חברת הניהול מגמ בשת את שלבי הבנייה יחד עם הדיירים וסוללת ערוצי תקשורת פתוחים בינם לבין היזם. באמצעות קיום פגישות קבועות ודיונים פתוחים, חברת הניהול מאתרת קשיים העלולים לצוף במהלך הבנייה וממ תאמת ציפיות, תוך כינון בסיס של אמון בין הצדדים המעורבים בפרויקט ושמירה על האינטרסים של הדיירים בפרויקט. לחברת הניהול יש משימות רבות וחשובות למלא בשלבים הראשונים של הפרויקט. במטרה לשמור על מערכת יחסים הוגנת ומאוזנת בין הדיירים והיזם, החמ ברה בוחנת בקפידה את סעיפי החוזה, עוקבת אחר היבטים פיננסיים, מבטיחה עמידה בדרישות החוק, ובעיקר - יוצרת לדיירים שקט נפשי שימשיך לאורך כל שלבי הפרויקט. דבר חשוב נוסף שעושה חברת הניהול הוא ליווי הדיירים בהכנת המפרט הטכני, ושילוב הערות שיהיו חלק מההסכם עם היזם לתכנון הפרויקט. לאחר הכנת המפרט הטכני, תדאג חברת הניהול לאשר את תוכניות הבנייה לצורך הגשתן לרשות המקומית לשם קבלת היתר בנייה, לא לפני הצגת התכניות לדיירים לשם אישורן - שכן, כפי שאמרתי, הדיירים לפני הכול. כעת, כשכל הצדדים מוכנים ומסכימים, ניתן לעבור לשלב האחרון והמרכזי - הפיקוח על הבנייה והבימ צוע. בשלב זה, חברת הניהול תוודא כי הכול מתנהל על פי ההסכם ובהתאם לתוכניות המאושרות. צוות מומחים מטעם חברת הניהול יהיה נוכח באתר לכל אורך הבנייה, ויעקב מקרוב אחר ההתקדמות, האיכות והעמידה בלוחות הזמנים, תוך מזעור בעיות ועיכומ בים פוטנציאליים. לסיכום, מתחילת התהליך ועד קבלת המפתח – חברת הניהול דואגת לאינטרסים של הדיירים אל מול היזם, מספקת תמיכה מקיפה, ובעיקר – מאפשרת להם לישון טוב בלילה, עד הכניסה לדירה החדשה והמרווחת.
yaacovshochat@gmail.com
www.dara.co.il
/ 6 /
צילום: באדיבות המצולם
צילום: דנה תמרי
Made with FlippingBook Digital Publishing Software