The Capital Letter Magazine
יצירתיות פיננסית כיצד יזמי התחדשות ההתחדשות העירונית יכולים לשרוד בסביבת השוק הנוכחית?
מיקי ברגר
סמנכ"ל ליווי פיננסי, רובי קפיטל
תכנונם הם עמלו במשך שנים. כיצד בכל זאת יזמי ההתחדשות העירונית יכולים לשרוד בסביבת השוק הנוכחית? הגמישים לחזית עד לא מכבר יזמי הנדל"ן בכלל והעוסקים בתחום ההתחדשות העירונית בפרט, התמודדו עם דיסוננס: מצד אחד, הרצון למכור כמה שיותר דירות בפריסייל, ומצד שני, הנטייה לדחות את המכירות לשלבים המתקדמים יותר בפרויקט, כאשר מחיר השוק של הדירות עשוי להיות גבוה יותר. כיום המציאות שונה. בסביבת הריבית הנוכחית, וכשברור לכל כי מחירי כפי שקרה 20%- הדירות לא יזנקו בשנה הקרובה ב , על היזמים “להחליף דיסקט" ולהפנים: טובה 2021 ב ציפור אחת ביד משתיים על העץ. בשפת הנדל"ן: מוטב למכור דירות היום, וכמה שיותר, גם במחיר של רווחיות נמוכה יותר מזו שקיוו לה בתחילת הדרך. אחרי הכל, בתקופה שבה הכסף יקר, גם הערך של הורדת הסיכון הוא משמעותי הרבה יותר. אחרי שהבנו מה צריכה להיות המטרה הראשית, נעבור לפרקטיקה: איך למכור דירות בשוק עומד? ניצול הכלי הבנקאי יזמים רבים מבקשים להקל על רוכשים פוטנציאליים ולדרוש מהם בתחילת הדרך חלק קטן מסכום המכירה
העלאות הריבית במהלך השנה החולפת והמלחמה שפרצה בסופה האטו במידה ניכרת את הפעילות בשוק הנדל"ן והציבו את יזמי ההתחדשות העירונית מול אתגרי מימון מורכבים: מצד אחד, הם נדרשים לספק לגופי האשראי מנה גדושה יותר של מכירות מוקדמות (פריסייל) שתבטיח כי יעמדו בעלויות המימון הגבוהות וייהנו מהתזרים הדרוש לביצוע הפרויקט. מצד שני, הם פועלים בשוק שבו המכירות נמצאות בשפל לאורך שנים. אל מול תנועת המלקחיים הכואבת הזו נאלצים היזמים להעניק הנחות משמעותיות לרוכשים או הטבות אחרות הקשורות בתנאי הרכישה או המיסוי. עבור רבים מהם, בעיקר אלה החסרים עתודות מזומנים, מצב זה אינו יכול להאריך ימים וביניהם יש מי שניצבים כיום מול סכנה של ממש באשר להמשך פעילותם. המחסור החמור בכוח האדם בענף הבנייה כתוצאה ישירה של המלחמה בדרום והמצב הביטחוני הנפיץ החמירו את מצבם של השחקנים בשוק. משמעותו המיידית היא התארכות הפרויקטים למשך פרק זמן לא ידוע. מטבע הדברים, התפתחות זו הביאה גם לגידול בעלויות הביצוע שכן התחרות על עובדי הבניין מתעצמת ואלו דורשים שכר גבוה יותר, ואף לגידול בעלויות המימון. במציאות כה מעורערת, יזמים נדרשים למקוריות רבה על מנת להשאיר את ראשיהם מעל המים, לרוב באופן ששוחק את רווחיות הפרויקטים שעל
12
Made with FlippingBook flipbook maker