The Capital Letter Magazine

בחירה מוקפדת של גופי המימון במציאות הקיימת בענפי הנדל"ן והבנייה, בה פרויקטים רבים מתארכים ומתייקרים, יזמים רבים מוצאים עצמם מסתכנים במצב של הפרת הסכם, מול הרוכשים ומול גופי המימון כאחד. לכן יש חשיבות יתרה בבחירה מושכלת בגוף המימון שאיתו בוחרים לצאת למסע. לצד גופי מימון המשיתים קנסות על כל איחור והפרה, ולו הקטנים ביותר, ישנן חברות אשראי שבתקופה זו

הכולל. פרקטיקה זו מעלה שאלות באשר ליכולתם של אותם יזמים לממן את שלב הביצוע. הפתרון במקרה זה מגיע מכיוון בלתי צפוי: הבנקים למשכנתאות. אלה מעניקים הלוואות היוון באופן שהופך אותם עצמם למי שנושאים בעלויות הגישור הזה. גופי המימון החוץ בנקאי החזקים טווים שיתופי פעולה עם הבנקים הגדולים הפועלים בענף המשכנתאות ומשיגים ללקוחותיהם הסדרי הלוואה בתנאים מיטיבים. כך, כשהיזם יוצא למכירה מוקדמת של הדירות בפרויקט, הוא יכול להציע

בוחרות כמדיניות שלא לעמוד מול לקוחותיהן על קוצו של יו״ד, ולבחון כל מקרה לגופו. הודות לכך יזמים המשרתים בימים אלה במילואים, למשל, יכולים לזכות להבנה ולשיתוף פעולה במקרה הצורך מצד הגוף המממן את פעילותם, לבטח אם קיימת בין הצדדים הערכה הדדית והיכרות ממושכת. מובן שבהשוואה לבנקים, לגופי המימון החוץ-בנקאיים יש יותר גמישות במקרים בהם צריך לסטות

לרוכשים הפוטנציאליים עסקה 20%-15% שבמסגרתה הם יעמידו בלבד מההון העצמי שלהם, כשאת יתרת התזרים לצורך ביצוע הפרויקט יעמיד הבנק. עסקה משולשת זו יוצרת מצב אופטימלי לכל הצדדים המעורבים: הרוכשים נמנעים מלקחת על עצמם הוצאות מימון משמעותיות במהלך חיי הפרויקט, ונהנים מסבסוד מלא של הריבית בתקופה

יזמים רבים מוצאים עצמם מסתכנים במצב של הפרת הסכם, מול הרוכשים ומול גופי המימון כאחד. לכן יש חשיבות יתרה בבחירה מושכלת בגוף המימון שאיתו בוחרים לצאת למסע

זו והבנקים נהנים משטף של לווים חדשים בימים שבהם אגפי המשכנתאות ריקים. היזמים, מצידם, זוכים בכלי שיווקי חזק ויעיל מחד, ומבטיחים לעצמם תזרים שוטף במהלך כל חיי הפרויקט מאידך. בנוסף, הריבית על משכנתה נמוכה משמעותית מזו של כל הלוואה אחרת שהם היו נוטלים בשוק הפרטי.

מעט מהמדיניות הרשמית ולבוא לקראת הלקוחות, אם זה בדרישת ההון העצמי או בשיעור המכירות המוקדמות. מכל מקום, מבחינת היזמים עצמם, ברור שאין פתרון קסם, זולת בחינה קפדנית של גוף המימון אותו הם בוחרים, והיכרות מעמיקה כמה שיותר עם האנשים שעומדים מאחוריו.

13