נדל"ן מדיה | 27.10.23

27.10.23

נדל"ן מדיה

לפקיעת תוקפם של הסכמי הארגון וכן הטלת חובת שקיפות, זמינות והוגפ נות על המארגנים. על פי חוק המארגנים, מארגן הפפ רויקט חייב לכנס את בעלי הדירות לאספה, בה יחשוף את כל עיקרי תנאי ההתקשרות עימו, עיקרי ההספ כם והחוק, מה שכר הטרחה שישולם לו וכו'. רק לאחר שבעלי הדירות מקפ בלים הסבר מפורט, מארגן העסקה ראשי להחתים אותם על הסכם כתוב. ההסכם, על פי החוק, חייב לכלול לופ חות זמנים לקידום העסקה עם יזם, כאשר המארגן חייב להציג התקדמות ועמידה בלוח הזמנים לפי השלבים השונים של הפרויקט. כמו כן, ההספ כם מחויב להיות מתורגם לכל השפות במידת הצורך. במקרה שבו מארגן הפרויקט לא עומד בלוחות הזמנים, מבוטל ההספ כם בין המארגן לבעלי הדירות, ללא כל פיצוי למארגן; במקרים שבהם נפגע בעל דירה מאי קיום הוראות חוק המארגנים, הממונה על חוק הרפ שות להתחדשות עירונית רשאי לתת אישור לבעל דירה כי הסכם הארגון פקע בשל אי-עמידה בתנאים הקבופ עים בחוק; לסיכום, נוכחתי להבין כי מארגפ ני פרויקטים מקצועיים ומסודרים מסוגלים לסייע רבות בקידום הפפ רויקט. עם זאת, גם ההפך נכון, ולצפ ערי נאלצתי לסייע במקרים שבהם "מאכערים" מלאי אינטרסים, שהפ ציגו את עצמם כמארגנים, פגעו אנופ שות ביכולת לקדם פרויקטים וכבלו אליהם את בעלי הדירות. ההמלצה שלי – לפני שאתם חותמים עם מאפ רגני הפרויקטים, תתייעצו עם עורך דין הבקיא בייצוג בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית.

רגנות החברתית, קיימת צורת התארפ גנות שכיחה יותר, בה דווקא החברות היזמיות הן אלה אשר פונות לבעלי הדירות במתחמים המאותרים כפופ טנציאלים, ומעניינים אותם בקידום הפרויקט. בפרויקטים אשר בוחרים להתארגן בדרך זו, יכולים בעלי הדיפ רות לראות התקדמות מהירה ומעופ דדת מההתחלה, משום שהיזם בפפ רויקט כבר מעוניין בפרויקט, דבר שמצביע על היתכנות כלכלית ותכנופ נית גבוהה, תוך קיצור לוחות הזמנים בבחירת היזם. התארגנות מטעם הרשות המוניציפ פלית: צורת ההתארגנות השלישית היא התארגנות בה מובילה הרשות המקומית את הפרויקטים, תוך שהיא מסמנת את המתחמים הרלוונטיים והחשובים עבורה לקידום של התחפ דשות עירונית, ולעיתים אף מקדמת במסגרתם תכניות פינוי בינוי במספ לול הרשויות, המתוקצב על ידי הרפ שות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. היתרון בקידום פרויקטים בעזרת הרשות המוניציפ פלית נמצא דווקא בהליכי הבירוקפ רטיה ולעיתים מהווה חיסרון – מצד אחד, נחסך לא מעט זמן בתהליכי בחינה של המתחם בשלבים הראשופ נים וכן בקידום הליכי התכנון, ומצד שני – תהליך רתימת בעלי הדירות ובחירת היועצים והיזם יכול להתבצע באיטיות המאפיינת את הבירוקרטיה ברשויות. הכירו את חוק המארגנים והשפעתו על בעלי הדירות נחקק חוק 2017 כאמור, בשנת המארגנים, אשר מטרתו להסדיר את הסכמי הארגון בפרויקטים של התחפ דשות עירונית. השפעתו המרכזית של החוק היא הגדרה של לוחות הזמנים

פרמטרים חשובים: • ראשית, חשוב להבין כי מדובר באנשי מקצוע המתמחים בקידום של מתחמי התחדשות עירונית ובעלי ניפ סיון עבר מוכח ומוצלח בתחום ארגון הפרויקטים; • שנית, מארגני פרויקטים מנהלים את יומם בתקשורת שוטפת ואינטנסיפ בית עם בעלי הדירות, ומונעים על ידי דרייב פנימי, אסרטיביות, אורך רוח ויכולת שכנוע, אשר יצליחו לסחוף את בעלי הדירות אל עבר מסע ההתחדפ שות העירונית; • לבסוף, יש לבחון את יכולות התפ קשורת והשקיפות של מארגני הפפ רויקט, בין אם באמצעות מערכות טכנולוגיות מתקדמות למתן עדכונים וריכוז מסמכים באמצעים דיגיטליים, ובין אם באמצעי התקשורת הרגילים – וואטס-אפ, מייל, טלפון, ופגישות פרונטליות. כאשר ניגשים למלאכת התארגנות של פרויקט התחדשות עירונית, חשוב להכיר את שלושת סוגי ההתארגנויות המרכזיות – התארגנות חברתית, התארגנות יזמית והתארגנות מטעם הרשות המוניציפלית. לכל אחד מסופ גי ההתארגנויות ישנה השפעות רבות ומגוונות על המשך קידום הפרויקט; מונעת על ידי התארגנות חברתית: בעלי הדירות, אשר זיהו את ההיתכנות לקידום פרויקט במתחם. במקרה כזה, ניתן להבין כבר בתחילת התהליך כי ההיתכנות החברתית במתחם גבוהה – בעלי הדירות אסרטיביים ובעלי רצון עז לקדם את הפרויקט. א � לעומת ההת התארגנות יזמית: חברתית, יזמית והרשות המקומית – מהם סוגי ההתארגנויות הקיימות?

www.kdc-law.co.il

/ 14 /