הבמה המרכזית של הנדל"ן 26.12.25

נדל"ן מדיה 2026- תחזית ל ההתחדשות העירונית מפסיקה לרוץ ומתחילה לחשוב 26.12.25

האם הענף נכנס סוף-סוף לשלב הבשלות שלו, או שמדובר בסינון טבעי שיותיר רק את מי שמבין את כללי המשחק החדשים? עו"ד קרן בלחרסקי, שותפה-מייסדת , מביטה קדימה – )KCB( במשרד קרן כהן בלחרסקי ושות' ומשרטטת את מפת הדרך לשנה הקרובה

חדשות: יזמים שמגיעים עם מעטפת משפטית-כלכלית שמנהלת אי-ודאות מראש, ולא מגיבה אליה בדיעבד, זוכים לפתרונות מימון יצירתיים, שמותאמים לשלבים השונים של הפרויקט ולרוח התקופה. פחות שחקנים, יותר כוח ביצוע כשמחברים את כל זה יחד, קשה להתעלם מהמגמה הברורה: הענף הולך לקונסולידציה – חברות בוטיק רבות יתקשו לעמוד בדרישות ההון, הרגולציה והמימון, וייכנסו למיזוגים, רכישות או שיתופי פעולה. במקביל, נראה יותר פרויקטים שמובלים על ידי קואליציות של יזמים גדולים, שמחלקים ביניהם סיכונים, ידע ויכולות ביצוע – בעיקר במתחמים מורכבים ובהיקפים גדולים. לא במקרה, יותר ויותר יזמים בוחרים לפתח יכולות : השליטה בתכנון, In-house ביצוע במימון ובביצוע הופכת לכלי אסטרטגי בהתמודדות עם תנודתיות השוק. השורה התחתונה ברורה: מי שמבין את כללי המשחק החדשים יוכל להוביל. מי שימשיך לעבוד לפי מה שעבד לפני שנתיים – פשוט יישאר מאחור.

אינן תוספת נחמדה, אלא תנאי בסיס. לצד זה אנחנו רואים שילוב עמוק יותר של קיימות, יותר פרויקטים מעורבי שימוש ותפיסות קהילה שמבקשות לייצר מרחב חיים אמיתי, לא רק בניין חדש. החיבור בין רשויות, יזמים ובעלי דירות הופך להכרח תפעולי, ומי שיודע לעבוד עם דאטה, ולשמור כמובן על אמון לאורך חיי הפרויקט – מצליח לייצר יציבות גם כשהמציאות משתנה. כללי המשחק נכתבים מחדש השינוי לא נעצר בתכנון. גם במישור המשפטי אנחנו רואים תזוזה עמוקה: הפסיקה בשנים האחרונות מחדדת מחדש את גבולות הסבירות. היטלי השבחה, חישובי כדאיות והליכים מול דיירים סרבנים כבר לא נבחנים אוטומטית. המפקחים אינם חותמת גומי, וטענות סרבנות שמתקבלות בפועל משנות מסלולים של פרויקטים שלמים. זה לא רק שינוי משפטי – זו קביעה בפועל של מדיניות. אותה גישה מחלחלת גם לעולם המימון. גופי המימון זהירים יותר, חשדניים יותר, ודורשים לראות תכנון בשל, חלוקת סיכונים חכמה ויכולת ביצוע מוכחת. אבל דווקא בתוך הזהירות הזו נפתחות אפשרויות

כבר 2026 ההתחדשות העירונית של לא נראית כמו הענף שהכרנו לפני שנתיים-שלוש. היא פחות נלהבת, פחות אימפולסיבית, ובעיקר הרבה יותר מודעת לעצמה. זה כבר לא עולם של פתרונות קסם, אלא של החלטות מדויקות, ניהול סיכונים והבנה עמוקה שמדובר במסע ארוך, מורכב ורב-שכבות. מהניסיון שלי, המעבר הזה לא קורה בבת אחת, אבל הוא קורה כמעט בכל פרויקט. כאלה שלא נבנים נכון מהבסיס פשוט נעצרים בדרך. פרויקטים שלא כוללים מנגנוני התאמה, חלוקת סיכונים מאוזנת ושקיפות אמיתית מול בעלי הדירות, מגלים מהר מאוד שהמציאות חזקה יותר מכל מצגת. כשאין יותר מודל שעובד לכולם העידן שבו אפשר היה "להריץ"פרויקט לפי מודל שעבד במקום אחר, בעיר אחרת או בתקופה אחרת – הסתיים. היום כל פרויקט הוא תפירה אישית: מדיניות עירונית שונה, פסיקות שממשיכות להתחדד, כלכלה תנודתית ויזמים שנדרשים ליכולת הכלה ולנשימה ארוכה. אין כאן קיצורי דרך, וכל ניסיון לייצר אותם פשוט מתנגש בקיר. בתוך המורכבות הזו, מתחזקת מגמה ברורה: שקיפות, מדידה ודיגיטציה כבר

עו"ד קרן בלחרסקי, שותפה-מייסדת

: KCB במשרד "ההתחדשות

העירונית כבר לא מחפשת פתרונות קסם – אלא דיוק, עומק ושליטה"

www.kcb.co.il

/ 9 /

צילום: אייל לייבל