הבמה המרכזית של הנדל"ן 26.12.25

26.12.25 26.12.25 עופר פטרסבורג עורך ראשי

הבמה המרכזית מבית נדל"ן מדיה רשומות 165,000 | ל מגזין הנדל"ן הדיגיטלי הנפוץ בישרא

אחרי שנה שנפתחה במלחמה ונסגרה בקיפאון, מסמנת את רגע האמת של שוק הדיור: בין תיקון 2026 עמוק להתנפלות הבאה. הנתונים, הפרשנויות והאנשים שמאחורי הפרויקטים שמעצבים את המחר 2025 מהדורה מהודרת ומורחבת לסוף שנת

ישראל פסטרנק מנכ"ל שירי עצמון / עיצוב ליעד וכניש / כתיבה ועריכה

תוכן פרסומי הוא על אחריות המפרסם ומטעמו | המערכת אינה אחראית לתוכן הפרסומי | המגזין כולל, בין השאר, מידע פרסומי, לרבות תכנים שנוסחו בשיתוף גורמים מסחריים ועל אף היותם גורמים מקצועיים אינו בגדר ייעוץ או המלצה

26.12.25

נדל"ן מדיה

טור דעה של עופר פטרסבורג

מתקתקים שבוע

השוק מחכה לנפילה האם היא תגיע ב- 2026

האם המחירים בשוק הדיור הישראלי באמת בדרך למטה כפי שרבים מייחלים, או שאנחנו בעיצומו של תיקון כואב שיסתיים בהתנפלות הבאה? עופר פטרסבורג מנתח שנה של ציפיות, אכזבות ונתונים סותרים – ומנסה להבין לאן הולך הקטר של המשק

freepik : צילום

/ 2 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

חודשים. היתר בנייה? 32 הממוצע התארך לכ כשלוש שנים בממוצע. לפני שני עשורים זה לקח חודשים ספורים. המשמעות ברורה: השוק מלא בדירות "בדרך", אבל דל בדירות מוכנות. הלחץ לא נעלם, הוא פשוט נדחה לרגע המסירה. ואז מגיעה המדינה. שנה חדשה נפתחת – ובלי 25 שום בשורה אמיתית. מס רכוש, שחזר אחרי שנה, הוא הבשורה האחרונה. מיסוי על קרקע פנויה, לא מתוך תפיסה תכנונית ארוכת טווח, אלא מצורך מיידי: צמצום גירעון וצמא לתקציבים אחרי המלחמה. פתרון קצר טווח, שמעמיק חוסר ודאות במקום לייצר יציבות. מבצעים כן מזיזים שוק "דירות לא נמכרות" הפך לפזמון קבוע. אבל בשטח רואים משהו אחר: מבצעים עובדים. טרייד-אין, מימון נדיב, הטבות שלא נראו כאן שנים. הקבלנים מבינים שאין דרך אחרת. הציבור, מצידו, כבר לא קונה בלי חשבון. זהו שוק של צרכנות זהירה, של בדיקות עומק ושל חישוב כדאיות מחדש. המספרים מדברים בעד עצמם: באוקטובר עסקאות בשוק החופשי – ירידה 3,639 בוצעו רק 1,100- בחודש אחד. פחות מ 40% של כמעט דירות חדשות נמכרו. גם המשקיעים, גם זוגות צעירים וגם משפרי הדיור – כולם נסוגים. חלקם אפילו מצמצמים, עוברים לדירות קטנות וזולות יותר. אז לאן זה הולך? הריבית הגבוהה, אי-הוודאות הכלכלית ויוקר המחיה מרחיקים רוכשים מכל הסוגים. גם גל העלייה הגדול עוד לא כאן. התחזית אינה שחורה, אבל היא מחייבת התאמה. חברות קטנות, בעיקר בהתחדשות עירונית, יתקשו לשרוד. הגדולות יתחזקו. השוק יתנקז לגופים יציבים יותר. ובסוף, כמו תמיד, הנדל"ן יחזור להיות הקטר של המשק. השאלה היחידה היא כמה זמן ייקח עד שהציבור יחליט לרדת מהגדר, וכמה זה יעלה לו להמתין "עוד קצת".

זו לא הייתה שנה רגילה בשוק הדיור. ההיצע גדל, הביקוש נחלש, והציבור יושב על הגדר – עייף, זהיר ובעיקר מאוכזב. כולם חיכו לירידות מחירים, והן אכן הגיעו. אבל לא בקצב, לא בעוצמה ולא בעומק שרבים קיוו להם. מי שמחכה לקריסה דו-ספרתית מגלה בינתיים מציאות אחרת: שוק שמתקן את עצמו לאט, בזהירות, ובעיקר בלי דרמות גדולות. על פניו, זה נראה כמו מהלך טבעי. מחירי הדירות הגיעו לרמות גבוהות מדי, והשוק היה חייב לעצור לרגע. בשנות הגאות דירות נמכרו 90- כמעט בלי מחשבה, כמו מוצרי מדף. מבצעי הפכו לנורמה, והכניסה לשוק נראתה קלה 10 מתמיד. לשלם עשרה אחוזים? אין בעיה. הבעיה החלה מאוחר יותר, כשהגיע הזמן להשלים את היתרה – דווקא כשהמחירים כבר בירידה. אז התברר שלא כולם בנויים לזה. וכאן מגיעה השאלה הגדולה באמת: לא כמה ירדו המחירים, אלא מתי יתהפך הכיוון. הרגע שבו השוק יאותת שהירידות מאחורינו, והמחירים מתחילים לעלות. ההיסטוריה מלמדת שכשהרגע הזה מגיע – הציבור לא מחכה. הוא מתנפל. זו דרכו של שוק הדיור הישראלי. הרבה דירות, מעט פתרונות הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספרים סיפור כפול. מצד אחד, החלה 2025 לספטמבר 2024 בין אוקטובר 31.5% אלף דירות – זינוק של 81 בנייתן של כ לעומת השנה שקדמה. אחרי קיפאון, מלחמה וחוסר ודאות, שוק הבנייה מתעורר. תל אביב והמרכז מובילים, אבל גם בפריפריה נרשמות קפיצות חדות. 84 במקביל מתפרסם הנתון המטלטל: כ אלף דירות לא מכורות – שיא היסטורי, פי שניים בתוך חמש שנים. תל אביב בראש, עם המשבר הגדול ביותר שלה. אבל כאן צריך לדייק: רבות מהדירות עדיין בשלבי תכנון ובנייה, הן לא באמת "מחכות לקונה". מצד שני, הבירוקרטיה חונקת. משך הבנייה

/ 3 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

האם קרקעות "תקועות" הן בעיה, או דווקא ההזדמנות הגדולה הבאה של שוק הדיור? ליאור ברדוגו, מייסד ובעלים של קבוצת ברדוגו, על המהלך שהפך קרקע JOY LIVING חומה פרטית בכפר סבא למתחם מגורים חדשני לסטודנטים- כשקרקע שאיש לא רצה הופכת לבשורה עבור הדור הצעיר

במקביל לאותו קיפאון תכנוני, מצוקת הדיור של הסטודנטים בישראל רק החריפה. מחירי השכירות האמירו, היצע המעונות נותר מצומצם, ואלפי צעירים נאלצו להתפשר על איכות החיים, על המיקום ועל תנאי מגורים בסיסיים. החיבור בין שני העולמות האלה הוליד אצלי שאלה אחת פשוטה: מה אם הפתרון לבעיה אחת מסתתר דווקא בלב הבעיה השנייה?

בשוק הנדל"ן הישראלי יש לא מעט שטחים שרבים מעדיפים להתעלם מהם, כאילו אינם קיימים כלל על המפה. קרקעות חומות פרטיות הן הדוגמה הבולטת לכך: קרקעות שיועדו לצורכי ציבור, אך במשך שנים נתפסו כ"שטח מת" – כזה שכמעט בלתי אפשרי לממש בו מגורים, מסחר ואפילו לא פארק. בעיניי, דווקא במקום שבו אחרים מוותרים מראש, מתחילות ההזדמנויות האמיתיות.

שטח מת שמתעורר לחיים כפר סבא – JOY LIVING כך נולד פרויקט יזמי ראשון מסוגו בישראל, שממיר קרקע חומה פרטית, שבעבר נחשבה חסרת היתכנות, למתחם מגורים ייעודי לסטודנטים. מדובר דונם, שעליו תוכננו 6- בשטח של כ חמישה בניינים בני תשע קומות, עם יחידות דיור קטנות ומרוהטות, 370 כ לצד שטחים משותפים, שימושים נלווים ותשתיות שמותאמות לאורח החיים של סטודנטים.

3Dvision : הדמיות

/ 4 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

3Dvision : הדמיות

סביבה שתומכת בלימודים, בעבודה ובחיים עצמם. JOY לכן, התפיסה שעומדת מאחורי היא של מגורים כמרחב שלם: LIVING חללי לימוד משותפים, אזורי עבודה, מתקני ספורט, ושירותים יומיומיים בקומת הקרקע. המטרה היא לצמצם את התלות בנסיעות, לחזק חיי קהילה, ולהציע מודל מגורים שמותאם לעולם שבו גבולות בין לימודים, עבודה וחיים אישיים הולכים ומיטשטשים. במבט רחב יותר, פרויקטים כאלה יכולים גם להשפיע על שוק השכירות הכללי. אם סטודנטים יבחרו במתחמים ייעודיים, הלחץ על דירות רגילות במרכזי הערים עשוי לפחות.

אבל מעבר למספרים, מדובר בתקדים תכנוני. הוכחה לכך שקרקע שבעבר נתפסה כבעיה יכולה להפוך למשאב עירוני – כזה שמשרת גם את הרשות המקומית, גם את האוכלוסייה הצעירה וגם את העיר כולה. המיקום, בסמיכות למרכז כפר סבא ולצירי תחבורה אזוריים, לא יוצר "בועה" מנותקת, אלא משתלב במרקם העירוני הקיים. לא רק דירה – קהילה אחד הלקחים המרכזיים של השנים האחרונות הוא שצעירים, ובמיוחד סטודנטים, לא מחפשים רק ארבעה קירות. הם מחפשים חוויה. קהילה.

לראות פוטנציאל במקום שאחרים ויתרו כשנכנסנו לקרקע הזו, לא מעט אנשים אמרו לי בפשטות: "אין מה לעשות איתה". אבל עבורי זה היה אתגר, וגם הזדמנות – להתמודד עם כשל תכנוני שנמשך שנים, ובו בזמן לייצר פתרון אמיתי למצוקה בוערת של דור שלם. קבוצת ברדוגו פועלת כבר יותר משני עשורים בתחומי המגורים, המסחר והדיור להשכרה, והפרויקט הזה מצטרף לשורה של יוזמות שבהן נדרש טיפול מורכב במקרקעין. אם המהלך בכפר סבא יצליח, והוא כבר מעורר עניין בענף, הוא עשוי לשנות את האופן שבו יזמים, רשויות ומערכת התכנון מסתכלים על קרקעות חומות: לא כעל מכשול, אלא כעל חלק מהפתרון.

ליאור ברדוגו, מייסד ובעלים של קבוצת ברדוגו: "עבורי זה היה אתגר, וגם הזדמנות – להתמודד עם כשל תכנוני שנמשך שנים, ובו בזמן לייצר פתרון אמיתי למצוקה בוערת של דור שלם" צילום: אוהד דיין

bardugo-group.co.il

/ 5 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

איך מניעים שוק בקיפאון? כך ניתן להשיב את החמצן לענף הנדל"ן זו בעיקר שאלה של גישה: האם נתייחס למצב כמשבר או כהזדמנות לפתיחה מחודשת? פולי טטרו,

שותף ומייסד טופ קפיטל, מציג מבט אופטימי על הדרך לצאת מהקיפאון ולבנות שוק יציב ובריא

freepik : צילום

freepik : צילום

/ 6 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

40 הארכת תקופת המשכנתה ל- • שנה – מהלך שמתכתב עם המציאות שבה השכר הממוצע כבר אינו תואם את עלויות המגורים. המכנה המשותף למהלכים הללו הוא תפיסת עולם שמבינה שמימון אינו עוד "מוצר בנקאי", אלא מנוף חברתי כלכלי שמאפשר למשק לנוע קדימה, מקל על משפחות, פותח אפשרויות ליזמים ומייצר שוק שחוזר לנשום. מקבלי ההחלטות נמצאים בצומת מכריע: הם יכולים להיות הכוח שמאיץ את השוק או המחסום שמקפיא אותו. האחריות על כתפיהם ברורה: להתאים את הרגולציה ליכולת הכלכלית של הציבור, להפחית חסמים ודרישות הון מיותרות, ולהאריך תקופות החזר כך שהעומס על אלפי משפחות יפחת משמעותית. בנוסף, נדרשת הנהגה שמבינה את חשיבות הוודאות ופועלת לצמצום עיכובים תכנוניים ורגולטוריים. יזמים ומשקיעים יודעים לעבוד גם בשוק מאתגר, אך דרושים להם כיוון ברור והחלטות עקביות. בלעדיהם, הכסף אמנם קיים אך אינו מגיע למקומות שבהם הוא נדרש. בסופו של דבר, ענף הנדל״ן איננו רק מספרים. הוא נוגע בחיים עצמם: בזוגות שממתינים לדירה ראשונה, במשפחות שמבקשות יציבות, ביזמים שרוצים לבנות, ובמשק שיש לו פוטנציאל אדיר לצמוח. כדי להגיע לשם נדרשת יצירתיות, הנהגה אחראית ושיתוף פעולה רחב. רגע לפני שהקיפאון הופך לשגרה, זו ההזדמנות לשנות כיוון ולהחזיר את החמצן לשוק. מה מקבלי ההחלטות צריכים לעשות עכשיו?

מותאמים למציאות המאתגרת. הם אלו שמאפשרים ליזמים להמשיך לפעול באמצעות גמישות וחשיבה מחוץ לקופסה – גישה שהשוק זקוק לה יותר מתמיד. התמונה בשטח מורכבת: אזרחים רוצים לרכוש דירה, יזמים רוצים לבנות ולפתח, אך התנאים אינם מאפשרים לשום צד לממש את רצונותיו בבטחה. רבים בענף מסכימים כיום כי האיום המשמעותי איננו דווקא ירידת מחירים, אלא עצירה מוחלטת – מצב שבו מלאי הדירות הקיים תקוע על המדף, ובו אפילו התחלות בנייה חדשות הופכות לבלתי אפשריות. בתנאים הללו, כשהמדינה אינה מספקת את הסיוע הנדרש, האחריות עוברת אל שחקני השוק, ובתוכם לגופי המימון – שנדרשים לשמור על דופק ולמנוע מהענף להיעצר. המפתח להתנעת הענף שוק בקיפאון אינו זקוק לפחד – הוא זקוק לחמצן. כדי לחדש תנועה, יש לנקוט כמה צעדים מרכזיים: המשך הפחתת הריבית – מהלך • שיחזיר נגישות לאשראי ויקל על רוכשי הדירות. הפחתת דרישת ההון העצמי לדירה • ואף פחות, 20%- ל 25%- ראשונה – מ בכפוף לחיתום תקין; צעד שיכול לקרב זוגות צעירים לחלום הדירה.

ענף הנדל"ן נמצא בתקופה לא פשוטה, אך הפתרונות הנכונים נמצאים בהישג יד. הם מתחילים ברגולציה מקלה, ממשיכים בראייה מאקרו כלכלית רחבה, ונשענים על מנהיגות אמיצה שמביטה קדימה ולא פועלת מכוח האינרציה. כיום, כשהמשפחות בישראל נאבקות לצמצם פערי הון, היזמים זוחלים במבוכי הרשויות ועלויות הבנייה ממשיכות לטפס – ברור מאי פעם שהבעיה אינה חוסר ביקוש, אלא חוסר יכולת (או רצון) לממש אותו. כדי להחזיר צמיחה אחראית לענף, נדרש שילוב של החלטות כלכליות חכמות, תכנון מדויק ושיתוף פעולה בין כלל השחקנים, עסקיים וציבוריים כאחד. במהלך השנתיים האחרונות חווה הענף האטה חריגה: עלויות בנייה שמטפסות, ריבית גבוהה שמכבידה על רוכשי ובעלי דירות, תקופות ביצוע שמתארכות ועוד. כל אלה יצרו מציאות חדשה של סיכון ענפי, שמערערת את היסודות עליהם נשען השוק למעלה משני עשורים. כאשר אין תכנון ארוך טווח ואין סדרי עדיפויות ברורים מצד המדינה וגורמי הרגולציה, נוצר חלל מסוכן: האירועים "מסתדרים" מעצמם – אך אינם מנוהלים באמת. הציבור משלם את המחיר, והיזמים מאבדים את מרחב הפעולה בענף שהופך מורכב ומסוכן יותר. לצד זאת, חשוב לציין כי דווקא הגופים החוץ-בנקאיים נמצאים בחוד החנית של מתן פתרונות יצירתיים, פולי טטרו, מנכ"ל ומייסד טופ קפיטל: "הגופים החוץ-בנקאיים הם אלו שמאפשרים ליזמים להמשיך לפעול באמצעות גמישות וחשיבה מחוץ לקופסה – גישה שהשוק זקוק לה יותר מתמיד"

צילום: רענן כהן

topcapital.co.il

/ 7 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

3Dvision : הדמיה

ירושלים של מעלה הפרויקט שמביא את 21- קריית יובל למאה ה במקום ארבעה שיכונים ישנים בשכונת קריית יובל, 24- ו 10 קבוצת רייק תקים שני בניינים מרשימים בני קומות • חדר כושר, חללי עבודה משותפים ופנטהאוזים עם בריכות פרטיות – כך נראה העתיד של אחת השכונות הוותיקות והאהובות בבירה

מסחר שישרתו את תושבי הסביבה, הכל במרחק הליכה מהרכבת הקלה שעוברת בשדרות הרצל ומגיעה ישירות למרכז העיר. "אנחנו מאמינים שקריית יובל נמצאת בעיצומה של פריצה אדירה קדימה", אומרים בקבוצת רייק. "הפרויקט הזה לא רק מחליף בניינים ישנים, הוא מחזיר לשכונה את מעמדה כשכונה מובילה באחת הערים היפות בעולם, עם רמת חיים, נוחות ונוף שאין שני להם". העתיד כבר כאן קריית יובל נמצאת בלב מהפכה עירונית: הרחובות טהון והנטקה מתרחבים לקראת מעבר הרכבת הקלה, והמרחב כולו משנה את פניו. פרויקט בורוכוב משתלב באותה תנופה עירונית, ומעניק לשכונה זריקת מרץ של איכות, עיצוב וחדשנות. אם עד לפני עשור נחשבה קריית יובל לשכונה וותיקה עם פוטנציאל ועתיד מבטיח – היום היא כבר שם. הפרויקט החדש של קבוצת רייק הוא כנראה ההוכחה המרשימה ביותר לכך.

בפרויקט התחדשות עירונית שעתיד להפוך את אחד מצירי השכונה המרכזיים למתחם מגורים חדשני עם ניחוח ירושלמי קלאסי. שיכונים מתחלפים בבניינים נוצצים הפרויקט של קבוצת רייק, המתוכנן בצומת הרחובות בורוכוב וקליינמן, כולל פינוי של ארבעה בנייני שיכון ישנים דירות, ובמקומם ייבנו שני 48 ובהם קומות והשני בן 10 מגדלים: אחד בן דירות חדשות, לצד 185 קומות וסך 24 חזית מסחרית פעילה וחניון תת-קרקעי מודרני. תמהיל הדירות מגוון מדירות חדרים ועד פנטהאוזים רחבי ידיים 3 עם בריכות פרטיות. האווירה הצעירה לא נעצרת בדירות עצמן. הפרויקט של רייק נדל"ן מקבוצת אספן גרופ מביא לשכונה הוותיקה שפה אדריכלית חדשנית עם לובאים מרווחים ומעוצבים, חדר כושר מתקדם, חדר יוגה, חללי עבודה משותפים ומתחם וולנס לרווחת הדיירים. הבניינים יתוכננו עם שטחי ציבור נרחבים, חנייה ומחסנים, וגם שטחי

קריית יובל תמיד הייתה שכונה עם נשמה ירושלמית אמיתית. השכונה הוותיקה שבדרום-מערב העיר, שנוסדה מטר 810 על רכס בגובה 1954 ב- אלף 23 מעל פני הים ומונה כיום כ תושבים, נחשבת במשך עשורים לאחת האהובות בבירה בזכות הנוף הפתוח, האווירה הקהילתית והקרבה להדסה עין כרם וליציאה לתל אביב. בשנים האחרונות היא הופכת למוקד מסחרר של התחדשות עירונית: עיריית ירושלים מקדמת בה עשרות פרויקטים , הרחובות 38 של פינוי-בינוי ותמ"א מתמלאים במנופים והרכבת הקלה מתקרבת לפתח הבניינים. עם סיום כל התוכניות צפויה אוכלוסייתה כמעט להכפיל את עצמה ולמשוך אלף תושבים חדשים, 20 למעלה מ רובם משפחות צעירות ומשפרי דיור שמבקשים להישאר בעיר במחירים נגישים ואורח חיים עדכני, תוך שמירה על האווירה הירושלמית שאין שני לה. אחד הפרויקטים המרכזיים בגל ההתחדשות הוא של רייק נדל"ן מקבוצת אספן גרופ, שמובילה את . מדובר 49-55 פרויקט בורוכוב

raykgroup.com

/ 8 /

נדל"ן מדיה 2026- תחזית ל ההתחדשות העירונית מפסיקה לרוץ ומתחילה לחשוב 26.12.25

האם הענף נכנס סוף-סוף לשלב הבשלות שלו, או שמדובר בסינון טבעי שיותיר רק את מי שמבין את כללי המשחק החדשים? עו"ד קרן בלחרסקי, שותפה-מייסדת , מביטה קדימה – )KCB( במשרד קרן כהן בלחרסקי ושות' ומשרטטת את מפת הדרך לשנה הקרובה

חדשות: יזמים שמגיעים עם מעטפת משפטית-כלכלית שמנהלת אי-ודאות מראש, ולא מגיבה אליה בדיעבד, זוכים לפתרונות מימון יצירתיים, שמותאמים לשלבים השונים של הפרויקט ולרוח התקופה. פחות שחקנים, יותר כוח ביצוע כשמחברים את כל זה יחד, קשה להתעלם מהמגמה הברורה: הענף הולך לקונסולידציה – חברות בוטיק רבות יתקשו לעמוד בדרישות ההון, הרגולציה והמימון, וייכנסו למיזוגים, רכישות או שיתופי פעולה. במקביל, נראה יותר פרויקטים שמובלים על ידי קואליציות של יזמים גדולים, שמחלקים ביניהם סיכונים, ידע ויכולות ביצוע – בעיקר במתחמים מורכבים ובהיקפים גדולים. לא במקרה, יותר ויותר יזמים בוחרים לפתח יכולות : השליטה בתכנון, In-house ביצוע במימון ובביצוע הופכת לכלי אסטרטגי בהתמודדות עם תנודתיות השוק. השורה התחתונה ברורה: מי שמבין את כללי המשחק החדשים יוכל להוביל. מי שימשיך לעבוד לפי מה שעבד לפני שנתיים – פשוט יישאר מאחור.

אינן תוספת נחמדה, אלא תנאי בסיס. לצד זה אנחנו רואים שילוב עמוק יותר של קיימות, יותר פרויקטים מעורבי שימוש ותפיסות קהילה שמבקשות לייצר מרחב חיים אמיתי, לא רק בניין חדש. החיבור בין רשויות, יזמים ובעלי דירות הופך להכרח תפעולי, ומי שיודע לעבוד עם דאטה, ולשמור כמובן על אמון לאורך חיי הפרויקט – מצליח לייצר יציבות גם כשהמציאות משתנה. כללי המשחק נכתבים מחדש השינוי לא נעצר בתכנון. גם במישור המשפטי אנחנו רואים תזוזה עמוקה: הפסיקה בשנים האחרונות מחדדת מחדש את גבולות הסבירות. היטלי השבחה, חישובי כדאיות והליכים מול דיירים סרבנים כבר לא נבחנים אוטומטית. המפקחים אינם חותמת גומי, וטענות סרבנות שמתקבלות בפועל משנות מסלולים של פרויקטים שלמים. זה לא רק שינוי משפטי – זו קביעה בפועל של מדיניות. אותה גישה מחלחלת גם לעולם המימון. גופי המימון זהירים יותר, חשדניים יותר, ודורשים לראות תכנון בשל, חלוקת סיכונים חכמה ויכולת ביצוע מוכחת. אבל דווקא בתוך הזהירות הזו נפתחות אפשרויות

כבר 2026 ההתחדשות העירונית של לא נראית כמו הענף שהכרנו לפני שנתיים-שלוש. היא פחות נלהבת, פחות אימפולסיבית, ובעיקר הרבה יותר מודעת לעצמה. זה כבר לא עולם של פתרונות קסם, אלא של החלטות מדויקות, ניהול סיכונים והבנה עמוקה שמדובר במסע ארוך, מורכב ורב-שכבות. מהניסיון שלי, המעבר הזה לא קורה בבת אחת, אבל הוא קורה כמעט בכל פרויקט. כאלה שלא נבנים נכון מהבסיס פשוט נעצרים בדרך. פרויקטים שלא כוללים מנגנוני התאמה, חלוקת סיכונים מאוזנת ושקיפות אמיתית מול בעלי הדירות, מגלים מהר מאוד שהמציאות חזקה יותר מכל מצגת. כשאין יותר מודל שעובד לכולם העידן שבו אפשר היה "להריץ"פרויקט לפי מודל שעבד במקום אחר, בעיר אחרת או בתקופה אחרת – הסתיים. היום כל פרויקט הוא תפירה אישית: מדיניות עירונית שונה, פסיקות שממשיכות להתחדד, כלכלה תנודתית ויזמים שנדרשים ליכולת הכלה ולנשימה ארוכה. אין כאן קיצורי דרך, וכל ניסיון לייצר אותם פשוט מתנגש בקיר. בתוך המורכבות הזו, מתחזקת מגמה ברורה: שקיפות, מדידה ודיגיטציה כבר

עו"ד קרן בלחרסקי, שותפה-מייסדת

: KCB במשרד "ההתחדשות

העירונית כבר לא מחפשת פתרונות קסם – אלא דיוק, עומק ושליטה"

www.kcb.co.il

/ 9 /

צילום: אייל לייבל

26.12.25

נדל"ן מדיה

הדמיה: א.סטודיו | סנדרין

השינוי מתחיל מבפנים: המרכז הישן בבאר שבע – מעיר את העיר לעתיד בירת הנגב נכנסת לעידן חדש של התחדשות עירונית, שבו השקעה עירונית ממוקדת וגל כניסה של יזמים מובילים פותחים חלון הזדמנויות נדיר לשדרוג שכונות ותיקות • יחידות דיור ברחבי העיר, 4,000- אורון נדל"ן, שמקדמת כיום פרויקטים בהיקף של כ עומדת בחזית המהפכה וממחישה את הפוטנציאל העצום הטמון בבירת הנגב

ההתחדשות העירונית, שהחלה כצעדים נקודתיים, התגבשה בשנים האחרונות לתנופה רחבה: העירייה מובילה מדיניות ברורה של חידוש השכונות הישנות, התשתיות משתדרגות, ורוח חדשה נכנסת למרכז ההיסטורי של העיר. לראשונה מזה שנים, נדמה שבאר שבע לא רק מתפתחת בשוליים – היא מתחדשת מבפנים.

אחרי שנים שבהן המרכז הוותיק של באר שבע איבד מכוחו, העיר הדרומית משנה כיוון – והפעם בקצב שבלתי אפשרי להתעלם ממנו. רחובות מרכזיים כמו שדרות רגר, סנדרין והשלום, שבעבר סימלו קיפאון שנמשך שנים, הופכים מחדש למוקדי התעניינות של יזמים, של תושבים צעירים ושל משקיעים שמזהים שינוי שמתרחש בזמן אמת.

תנופה שמגיעה מכל הכיוונים ההתעוררות בשכונות הוותיקות אינה עומדת לבדה. היא מושתתת על מהלך רחב הרבה יותר שמתרחש בעיר: פיתוח אזורי תעסוקה מתקדמים, הקמת קריית התקשוב של צה"ל, הרחבת מוסדות ההשכלה הגבוהה ושדרוג מערכות התחבורה. כל אלה מתחברים ליצירת אקו-סיסטם עירוני חדש, שמביא לעיר קהלים צעירים

/ 10 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

הדמיה: אורון נדל"ן | מבצע נחשון

הדמיה: בר לוי אדריכלים | מתחם סיאטל

מטרופולינית שמושכת אליה אוכלוסייה איכותית, מעניקה הזדמנויות חדשות ומציעה איכות חיים נוספת לדור הבא של בירת הנגב. זו, על פי החזון של ראש העיר של באר שבע, רוביק דנילוביץ. המשך המגמה בקצב הנוכחי יבטיח כי המרכז הישן לא יהיה עוד זיכרון נוסטלגי על ימים יפים יותר, אלא הלב הפועם של עיר חדשה שמרימה ראש, מתחדשת, וממציאה את עצמה מחדש.

חדשות. 130 יח"ד והקמה של יח"ד 77 שדרות רגר ומתתיהו: • חדשות. 487 מתפנות לטובת שדרות רגר ושיפר-ברנפלד (עם • יח"ד ובנייה של 182 אביסרור): פינוי חדשות. 1,200- כ רחוב סיאטל: פרויקט בהיקף • יח"ד. 975 כ- יח"ד. 574 מבצע נחשון: תוספת של • מעבר להיקפם, הפרויקטים הללו משקפים יכולת יישומית רחבה הנשענת על תכנון סדור והיכרות עמוקה עם אזורי הפעילות בדרום. אורון נדל"ן, הפועלת כחלק מקבוצת תשתיות וביצוע גדולה, מחזיקה את המשאבים הנדרשים להובלת מתחמים מורכבים ולהוצאתם לפועל ברמה גבוהה. ההשקעה הנרחבת של יזמים ומוסדיים בעיר, אשר תואמת את החזון שמוביל ראש העיר רוביק דנילוביץ, מרמזת על מה שיקרה כאן בעשור הקרוב: באר שבע צועדת לעבר מעמד חדש – מעיר פריפריאלית לעיר העתיד של באר שבע כבר כאן

ומקצועיים ומחזיר לה את תחושת האטרקטיביות שאבדה במשך שנים. בתוך המגמה הזו נכנסת לתמונה זירה יזמית חזקה. בין החברות הבולטות שפועלות בזירה הזו היא אורון נדל"ן, זרוע הייזום של קבוצת "אורון אחזקות והשקעות". החברה, שמקורה בדרום ונחשבת לאחת מחברות התשתית והביצוע המשמעותיות בישראל, הפכה לשחקן מרכזי בגל ההתחדשות. עם יחידות דיור 4,000- תוכניות כוללות לכ חדשות במתחמים שונים ברחבי העיר, היא מציבה סטנדרט חדש של עשייה ומובילה מהלכים שמשנים את פני האזורים הוותיקים. מיזם אחר מיזם: העיר מקבלת צורה חדשה היקפי הפרויקטים שאורון נדל"ן מקדמת בעיר ממחישים היטב את עוצמת המגמה: יח"ד ישנות 91 • מתחם סנדרין: דירות חדשות 702 שמתפנות לטובת במגדלים ובבניינים מודרניים לצד מסחר. 18 : הריסה של 67 • רחוב השלום

הדמיה: בר לוי אדריכלים | רגר

www.oron-group.co.il

/ 11 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

freepik : צילום

מעבר לפינה: 202 6 בין עצירה לבנייה מחדש

המכירות כמעט ונעצרו, התחלות הבנייה צנחו, יזמים שחיקו את רזרבות המזומנים שהחזיקו לשעת חירום, והיכולת של משפחות לרכוש דירה נשחקה מול ריבית גבוהה, החזרי משכנתה מנופחים ועליית יוקר המחיה. במקביל, המדינה עצמה נשאבה להוצאות עתק על המלחמה, והאווירה הכללית הייתה של צמצום, זהירות

שוק הנדל"ן הישראלי מזכיר לי שוב ושוב ספינה ענקית. כבדה, מורכבת, רב-מערכתית. גם כשהים סוער והכיוון מסוכן – היא ממשיכה לשוט. שינוי מסלול של ספינה כזו הוא תהליך איטי, רצוף התנגדויות, שדורש אורך רוח ויד יציבה על ההגה. , הספינה 2024-2025 בשנים הזו החלה לסטות למסלול בעייתי:

לאן הולך שוק הנדל"ן ומה תפקיד המימון בתקופה של חוסר ודאות, התחדשות עירונית ובנייה מחדש? רו"ח אריק גולדיאן, יו"ר ובעלים חברת בונוס, על השנה שבה ייקבע כיוון השוק

/ 12 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

ערבויות צד ג' וערבויות דיגיטליות – מהלך שיצר תחרות אמיתית בענף שהיה סגור שנים. כחברה פרטית עם הון עצמי גבוה, יש לנו גם את היכולת להגיב במהירות ולבנות פתרונות מימון יצירתיים, מותאמים לשטח ולא רק לאקסלים. אם יש משהו שאני מצפה לראות , זה שילוב בין יציבות מחודשת 2026- ב להתאוששות מדורגת. הריביות צפויות לרדת, הביטחון יתחזק והביקוש יחזור, אבל לא בבת אחת. ליזמים ייקח זמן להתאושש אחרי שנים של שחיקת רזרבות ומחסור במזומנים. הצורך הלאומי בהתחדשות עירונית לא הולך לשום מקום. להפך, הוא רק מתעצם. המדינה תצטרך להמשיך לשחרר חסמים, לייצר תמריצים, ולפתוח את שוק המימון לתחרות אמיתית. ומה יידרש מהיזמים ומהגופים המלווים? סבלנות, דיוק בהוצאות, ניהול סיכונים אחראי, ובעיקר – גופי מימון שמבינים את המציאות בשטח, ולא רק את התיאוריה. בזמן שהספינה הגדולה משנה כיוון, מישהו חייב להחזיק את ההגה בדיוק על הנקודה. בעיניי, זו אחריות משותפת של המדינה ושל הגופים הפיננסיים. לאפשר ליזמים להמשיך לנוע קדימה גם כשהים סוער. זו האחריות, זו המחויבות וזו המשימה תהיה שנה 2026 . שנה 18 שלנו כבר של בנייה מחדש – פיזית וכלכלית, ואנחנו בבונוס נהיה שם, עם אחריות, יצירתיות ויכולת להפוך את המימון לכלי שמייצר עתיד. :2026- מבט ל התאוששות מדורגת

הפער הזה הולך ומתרחב, ומשקף בעיה מבנית עמוקה בענף: זמני ביצוע שמתארכים, עלויות קבלן שעולות, ושחיקה מתמשכת ברווחיות של פרויקטים קיימים. במקביל, תחום ההתחדשות העירונית תופס נתח הולך וגדל משוק הבנייה. חלק משמעותי מהדירות החדשות בישראל כבר נבנה במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א, מגמה שמסמנת מעבר מהתחדשות נקודתית למדיניות 2025- תכנונית לאומית. בישראל של , התחדשות עירונית היא כבר 2026 לא "סקטור", היא תשתית לאומית. חיזוק מבנים, הוספת ממ"דים ומיגון הפכו מצורך הנדסי למציאות יומיומית. הפער שבין תכנון למימון אחד החסמים הגדולים בענף נמצא בפער שבין אישור תב"ע לבין קבלת היתר בנייה. לעיתים מדובר בשנתיים ואף יותר, שבהן היזם נדרש להשקיע סכומים משמעותיים: פינוי דיירים, תשלומים ליועצים, ניהול הליכים תכנוניים – וכל זה ללא חמצן פיננסי אמיתי. כאן נכנס אחד השינויים המשמעותיים שבונוס הובילה בשנים האחרונות: מימון מקדמי לפרויקטי פינוי-בינוי כבר חתימות. 67%- לאחר אישור תב"ע ו זהו מנגנון שמייצר יציבות, מאפשר המשכיות ומקטין את הסיכון בתקופה הארוכה שבין רעיון לביצוע. לצד זאת, בונוס הייתה החברה הפרטית הראשונה שקיבלה רישיון להנפקת ערבויות חוק מכר לתמ"א , ומציעה אותן בעלויות נמוכות 38/1 משמעותית מהמקובל בשוק. בנוסף, החברה מחזיקה ברישיון מלא להנפקת

וחוסר ודאות. ובתוך כל זה, דווקא ברגעים הקשים, נרשמו גם סדקים ראשונים של תקווה: חזרת המשק לפעילות מלאה, ירידה בעוצמת הלחימה, ונקודות אור אנושיות שהזכירו לכולנו שהחיים והכלכלה יודעים גם להתאושש. האופטימיות אולי לא חזרה במלואה, אבל חזרה היכולת לחשוב קדימה, לבנות מחדש, ולדבר שוב על עתיד. במציאות כזו, הדבר הראשון שנדרש הוא אורך רוח. יזמים צריכים זמן, אוויר לנשימה ובעיקר גישה למזומנים. בלי מימון מותאם אין תכנון, אין שיווק, אין היתר – ואין בנייה. הנתונים הרשמיים של הלמ"ס מספרים סיפור ברור: מספר הדירות שנמצאות בבנייה פעילה ממשיך לעלות, אך קצב גמר הבנייה אינו מדביק את קצב התחלות הבנייה. רו"ח אריק גולדיאן, יו"ר ובעלים בונוס: "בלי חמצן פיננסי אמיתי, גם יוזמות שרוצות לצאת לדרך נתקעות בין רגולציה, מימון וסביבת ביקושים מאתגרת" כשהשוק עוצר: המימון הופך לחמצן

צילום: יונתן בוגר

bonuss.finance

bonuss.co.il

/ 13 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

#4 חלק | המדריך המלא להתחדשות עירונית

חתימות, אישורים והמעבר מהבטחות על הנייר למציאות בשטח: עו"ד אור קרן, שותף , מגיש עבורכם את החלק הרביעי בסדרת KDC | ' ומייסד משרד כהן קצב קרן דהן ושות "המדריך המלא להתחדשות עירונית לבעלי הדירות" – שבו אתם מתקרבים צעד נוסף ומשמעותי בדרך להגשמת החלום הרגע שבו החלום עובר מהבטחות להתחייבויות

של בעלי הדירות. להבין אותו לעומק פירושו להבין את עתיד הפרויקט כולו. חשוב לוודא שההסכם כולל ערבויות ובטוחות חזקות כמו ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות בדק, ערבות רישום, ערבות מיסוי וערבות לניהול הליכים משפטיים, בלעדיהן אין לפרויקט בסיס יציב באמת. בנוסף, יש לקרוא בקפידה את המפרט הטכני ולוודא שכל פרט בדירה החדשה מופיע במדויק ובכתב, החל מהממ"ד והמרפסת ועד לריצוף ולכלים הסניטריים וכן גם השטחים המשותפים. גם לוחות הזמנים חייבים להיות ברורים: מועד אישור התכנית, מועד הוצאת ההיתר, מועד הפינוי, תחילת הבנייה, אורך התקופה בדיור חלופי ותאריך המסירה. לצד זאת, יש לוודא שהתמורה לדיירים מוגדרת באופן חד-משמעי: גודל הדירה, ההצמדות, הקומה, הכיוונים, ותוספות אפשריות. לבסוף, הסכם טוב חייב לכלול מנגנוני שקיפות ובקרה, כגון ועדת היגוי ודיווחים תקופתיים מהיזם לדיירים. זהו בדיוק מה שהופך הסכם מנקודת תורפה לנקודת חוזק.

לגרום לעיכובים, לסכסוכים, ולעיתים אף להפלת הפרויקט כולו. אז כיצד לוודא שהפרויקט שלכם ממשיך קדימה בבטחה ועל בסיס תשתית משפטית יציבה? לפניכם שלושה עקרונות חשובים שיסייעו לכם לעבור את השלב הזה בהבנה, בבהירות ובביטחון, עד הרגע שבו תגיעו לוועדות התכנון ולשלב קבלת ההיתר. הסכם הפינוי-בינוי הוא לא עוד מסמך טכני – הוא מנגנון הפעולה של הפרויקט כולו. כל זכות, כל הגנה וכל התחייבות מופיעות בו, והוא זה שיקבע אם הפרויקט יעמוד על רגליים יציבות. בין המרכיבים שחייבים להופיע באופן חד וברור: הסכם הפינוי-בינוי הוא למעשה החוקה של הפרויקט, מסמך אחד שמאגד בתוכו את כל הזכויות, ההתחייבויות, לוחות הזמנים וההגנות ההסכם הסופי: החוקה של הפרויקט

אחרי שלמדתם בחלקים הקודמים על התארגנות נכונה, בחירת אנשי מקצוע ומכרז היזמים, מגיע רגע האמת של כל פרויקט התחדשות עירונית: המעבר מהדיבורים אל השטח. זהו השלב שבו נדרשות חתימות, מתקבלות החלטות מהותיות, והדיירים נדרשים להתמודד עם מסמכים שמעצבים את העתיד של הנכס היקר ביותר שלהם. לצד ההתרגשות הגדולה, הפחד לטעות או לפספס סעיף משמעותי הוא טבעי ומוכר במעמד זה – בעיקר כשפער קטן בין מה שנאמר לבין מה שנכתב עלול להפוך לנקודה כואבת בהמשך. בדיוק כמו בכל אחד מהשלבים הקודמים, גם כאן הידע הוא הכוח. לאורך מאות פרויקטים שליוויתי, שלב המו"מ והחתימות תמיד היה נקודת המפנה: הרגע שבו ההבטחות מקבלות ניסוח מחייב, וכל מנגנון, מערבויות ועד חלוקת החניות, הוא קריטי להצלחת הפרויקט. טעויות בשלב הזה עלולות

כהן | KDC עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד קצב קרן דהן ושות': "ניהול נכון, שמבוסס על אמון ותקשורת ברורה, הוא מה שמאפשר להמשיך להתקדם גם כאשר הדרך מורכבת" צילום: יח"צ

/ 14 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

freepik : צילום

רוב מיוחס, שלב החתימות: חששות ומה שמחבר ביניהם רגע החתימה הוא לרוב הנקודה המאתגרת ביותר מבחינה פסיכולוגית בפרויקט. הסיבה היא שגם כאשר הכול ברור על הנייר, עדיין מדובר בהחלטה כבדה המשפיעה על הנכס הכלכלי החשוב ביותר שלכם ועל תחושת הוודאות האישית. בשלב זה על הדיירים להבין כי נדרש מבעלי הדירות 2/3 רוב מיוחד של מבעלי הדירות 60% במתחם ולפחות בכל בית משותף כדי להגיע לרוב המיוחס. ההחתמה חייבת להתבצע באופן מסודר ושקוף: כינוס אספת דיירים, הפצת עיקרי עסקה, הצגת ההסכם המלא, מענה לשאלות ומתן זמן סביר לעיון במסמכים במועדים שקבועים בתקנות. בשלב זה יצופו חששותיהם של בעלי דירות רבים, שבטעות יוכרו כ"סרבנים". כאן חשוב לי לומר: מניסיוני לאורך השנים, דיירים סרבנים אינם בהכרח מתנגדים, לעיתים מדובר בחששות טבעיות כתוצאה מחוסר ידע או רגש שעולה על פני השטח ומקשה על החתימה. לכן, התמודדות נכונה מבוססת על סבלנות, שקיפות והנגשת הפרויקט בגובה העיניים אשר מסייע להסיר חסמים. כאשר הרוב המיוחס מושג, החוק מאפשר לקדם את הפרויקט ולהתמודד עם סרבנות גם בבית המשפט במידת הצורך. בסופו של דבר, איסוף חתימות איננו הליך טכני – הוא תהליך של בניית אמון, וכאשר הוא מתבצע נכון, הוא מייצר קרקע יציבה להמשך.

שבו היוזמה מפסיקה להיות רעיון ומתחילה להתגבש לתהליך רשמי ומנוהל: מסמכים חתומים, עבודת יועצים, דיונים מקצועיים והחלטות שמקדמות אתכם קדימה. בשלב הזה דיירים רבים חווים הצפה של מידע ולעיתים גם חשש טבעי, ולכן חיוני לפעול מתוך שיתוף, שקיפות וליווי מקצועי הדוק. ניהול נכון, שמבוסס על אמון ותקשורת ברורה, הוא מה שמאפשר להמשיך להתקדם גם כאשר הדרך מורכבת. מניסיוני, זה שלב שמחייב מנהיגות ואחריות. כשבעלי הדירות פועלים יחד, בהבנה ובנחישות, הם מניחים בסיס יציב שממנו הפרויקט יכול לצמוח. התחדשות עירונית היא מסע שמתחיל בחזון, מתממש דרך החלטות אמיצות, ומסתיים בבית חדש, בטוח ומוגן שהדיירים יכולים להיות גאים בו. בשלב הזה נפתחת הדלת לעבודה המעשית, ולרגעי ההצלחה שיבואו אחריה. וכשאתם מצוידים בידע הנכון ובמעטפת מקצועית חזקה, הדרך אולי ארוכה, אבל היא בהירה, בטוחה ובעיקר אפשרית.

עם השגת הרוב המיוחס, הפרויקט נכנס לשלב הארוך והמורכב ביותר: מסלול הוועדות. כאן התכנית עוברת שורה של בדיקות, דיונים, דרישות תיקון והתאמות, עד לאישור הסופי. הדרך כוללת: • הגשת התב"ע לוועדה המקומית עם כלל היועצים. • דיונים מקצועיים, דרישות תיקון והמלצת הרשות המקומית. • העברה לוועדה המחוזית, דיון בהתנגדויות, והענקת תוקף לתכנית. • ורק אז – הגשת בקשה להיתר בנייה ותחילת הדרך לפינוי ולבנייה בפועל. כדי לקדם את השלב הזה ביעילות נידרש לתיאום מוקדם מול הרשות, הגשה של התכניות בצורה מדויקת אשר נשענת על נתונים, ומעורבות של הדיירים כשותפים פעילים, ולא כקהל פסיבי. הגעתם לנקודת האל-חזור וזה גם המקום שבו מתחיל להיבנות הפרויקט שלכם. בכל פרויקט שליוויתי, שלב החתימות והמעבר לוועדות סימן את קו פרשת המים – הרגע

בירוקרטיה, בדרך לוועדות: תכנון ומה שביניהם

kdc-law.co.il

/ 15 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

הקרן החדשה מימון מאפשר: שתחזיר את שוק השכירות לחיים בזמן שפרויקטים של דיור להשכרה נתקעים על הנייר ואינם יוצאים לדרך, מודל מימוני חדש מבקש לחלץ את השוק מהקיפאון • אורי פז, בעלים ומנכ"ל מכלול מימון ושותף לקרן מוסדית חדשה שהוקמה בימים אלו, מציג פתרון פיננסי שעשוי לשנות את כללי המשחק

freepik : צילום

על כן, הוצע לבחון הפחתה בשיעור הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח הנדרש במתחמי מגורים חדשים. המבנה המימוני הקיים דורש רמות הון עצמי לא יעילות ליזמים ויחסי כיסוי שמקשים על קידום הפרויקטים כאמור. התשואה משכירות בישראל נמוכה ונעה סביב שלושה אחוזים. בתקופת ההנבה (השלב שלאחר סיום הבנייה) אורי פז, בעלים ומנכ"ל מכלול מימון: "הקרן מציעה פתרון מימוני חכם ויצירתי שמאפשר לנו לעזור הן ליזם והן למערכת הבנקאית לקדם ולהוציא לפועל פרויקטים אלו"

מצד אחד, המדינה משווקת קרקעות ומקדמת תוכניות כמו "דירה להשכיר". מצד שני, המודל הכלכלי שעל פיו אמורים הפרויקטים לפעול פשוט לא מחזיק מים. התוצאה היא שפרויקטים מאושרים לא יוצאים לדרך, קרקעות נותרות ללא בנייה, והיעד הלאומי נותר לצערנו הרב, על הנייר.

במשך למעלה מעשור מדינת ישראל עושה מאמצים גדולים במטרה לנסות ולקדם את שוק השכירות ארוכת הטווח. הכוונה נכונה, הצורך ברור, וההגדרה – משימה לאומית – מוצדקת. אבל בשטח, השוק כמעט ואינו מתרומם. הפער בין המאמצים והפעולות שנעשים לבין המציאות הכלכלית הוא לא מקרי, ואינו נובע מהיעדר ביקוש. להפך. מדובר בשוק עם ביקושים גבוהים, אך כזה שנתקע פעם אחר פעם על אותה אבן נגף: מימון ודרישה לרמות גבוהות של הון עצמי. יזמים המעוניינים להקים פרויקטים ייעודיים להשכרה מוצאים את עצמם לאחרונה כלואים בין הפטיש לסדן.

צורך בפתרונות מימון מותאמים לסוג הנכס

לאחרונה חזר הנושא למרכז הבמה, על רקע טיוטת חוק ההסדרים. זאת, לאור העובדה שכמות לא מבוטלת של מכרזי דיור להשכרה לא צלחו עקב היעדר לכאורה של היתכנות כלכלית.

צילום: מכלול מימון

/ 16 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

ופיננסים ומכלול מימון. הקרן נועדה לתת מענה בדיוק לנקודת הכשל שמונעת מהשוק להתקדם: הפער בין דרישות ההון העצמי הגבוהות ויחס הכיסוי של הבנקים לבין התשואות שמאפיינות את שוק השכירות בישראל. הקרן תאפשר ליזמים לפעול בשיעורי הון עצמי יעילים, הדומים לאלה הנהוגים ביזמות קלאסית, ובכך תסייע להחזרתם לשוק של פרויקטים שנתקעו רק בגלל היעדר מימון מתאים ויזמים שנרתעו מהתחום בשל הדרישות המכבידות. דיור להשכרה ארוכת טווח נועד לתת מענה לשכבות רחבות בחברה הישראלית, שאין ביכולתן לרכוש דירה או לחילופין לאפשר את הגמישות הנדרשת בכל הקשור למגורים בהתאם לשלבי החיים. מודל השכירות שעובד בהרבה מאוד מדינות בעולם יכול וצריך לעבוד גם בישראל. אנו רואים כבר היום עלייה בשיעור המתגוררים בשכירות בקרב האוכלוסייה בישראל, כך שהביקוש גדול. הקרן החדשה היא כאמור דוגמה לשיתוף פעולה אחר: כזה שמחבר בין יזמים, מערכת בנקאית וגופים מוסדיים סביב אינטרס משותף – כלכלי, חברתי ולאומי גם יחד. במשך שנים מימנו במכלול מאות פרויקטים למגורים בשוק החופשי, כאשר אנו מלווים יזמים משלב התכנון ועד המפתח. החבירה לשותפים לטובת הקמת הקרן, שתאפשר מימון פרויקטים של דיור להשכרה, היא המשך טבעי והתפתחות עסקית חשובה. דיור להשכרה ארוכת טווח הוא אינטרס לאומי

צילום: דורון לצטר | שותפים ומנהלי הקרן – מימין לשמאל: רו"ח גיל ציק, רו"ח נודרי זיזוב, עו"ד אריאל שימקביץ

כמי שחיים את שוק הנדל"ן הישראלי על כל היבטיו, הבנו שאת חוקי הכלכלה לא ניתן לשנות, אבל כן ניתן להתאים אליהם פתרונות. הפתרון אינו בהגדלת סובסידיות או בהקלות זמניות, אלא ביצירת שכבת מימון משלימה – כזו שפותרת את הכשל שמונע מהשוק להתקדם ומאפשרת ליזמים לפעול בשיעורי הון עצמי הנהוגים ביזמות קלאסית. מתוך ההבנה הזו, הקמנו שותפיי ואני קרן ייעודית למימון פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח – הראשונה מסוגה בישראל. הקרן, בהיקף של מיליון שקל, מציעה פתרון 400 כ מימוני חכם ויצירתי, המהווה מעין "בריח משולש" שמאפשר לנו לעזור, הן ליזם והן למערכת הבנקאית, לקדם ולהוציא לפועל פרויקטים אלו. את הקרן הקמנו מכלול מימון בשותפות עם רו"ח נודרי זיזוב, רו"ח גיל ציק ועו"ד אריאל שימקביץ, אשר מביאים עמם ניסיון ומוניטין רב שנים בתחומי הנדל"ן והמימון מגופים מובילים בישראל, והם גם אלה שינהלו את הקרן בפועל. בנוסף, בקרן משקיעות, בחלקים שווים, כלל ביטוח

תשואה כזו אינה מספיקה כדי לכסות את תשלומי הקרן והריבית על המימון הבנקאי. המודלים הבנקאיים הקלאסיים, המבוססים על יחסי כיסוי ומקור החזר מהנכס עצמו ואשר עובדים היטב בפרויקטים למכירה או בנדל"ן מניב מסחרי, אינם מותאמים ואינם יעילים בדיור להשכרה ארוכת טווח. בהתאם, הבנקים דורשים מיזמים המעוניינים לקדם פרויקט, להעמיד שיעורי הון עצמי גבוהים הנעים בין כאשר עבור מרבית היזמים 50-60% (ובוודאי יזמי מגורים קלאסיים) זו דרישה בלתי אפשרית, שמביאה את היזמים לעמדת המתנה ואי קידום הפרויקטים, או לחילופין הכנסת שותף או מכירה. התוצאה של העשור האחרון ברורה: למרות שיווק של עשרות אלפי יחידות דיור ייעודיות להשכרה, בפועל הוקמו רק אלפים בודדים. פרויקטים נתקעו, קרקעות לא פותחו, והמדינה לא הצליחה לייצר שוק שכירות משמעותי באמת. המפתח ליצירת שוק שכירות ארוך טווח – מימון מאפשר

michlol-fin.co.il

/ 17 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

כך אפשר לבנות מהר ולהישאר מדויק

איך מפתחים שיטת עבודה שמאפשרת

צמיחה מהירה בלי לאבד שליטה? ארז אביב, מנכ"ל ובעלים של אביב אורבן,

על קבלת החלטות, סטנדרטים גבוהים ובררנות בפרויקטים

בענף שבו נוכחות תקשורתית רועשת הפכה כמעט לחלק בלתי נפרד מהמודל העסקי, אביב אורבן בחרה לפעול אחרת. בלי קמפיינים גדולים ובלי הצהרות מנופחות, החברה פועלת כבר יותר מעשור בייזום פרויקטי נדל"ן, התחדשות עירונית ופינוי בינוי, עם אלפי יחידות דיור בצנרת ובעיקר עם תפיסת עבודה ברורה של איך נכון לעבוד.

| מעוז אביב, תל אביב הדמיה: אנדו סטודיו

/ 18 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

SYL הדמיה: יגאל לוי | רמתיים, הוד השרון

מואץ, עם פעילות שמתרחבת בקצב גבוה יחסית לענף. בתוך המציאות הזו, החברה פיתחה שיטת עבודה שמאפשרת לה להגיב מהר, לפעול במקביל בכמה חזיתות, ולשמור על שליטה מלאה בתהליך. "אנחנו יודעים לעבוד מהר כשצריך", אומר ארז אביב, מנכ"ל אביב אורבן: "אנחנו לא מנסים להמציא את הענף מחדש. אנחנו פשוט בוחרים לפעול בו אחרת: בשקט, במהירות ובהוגנות"

השילוב בין ניסיון מצטבר של שנים לבין חשיבה תפעולית הייטקיסטית יצר גישה ברורה: אחריות ועמקות מצד אחד, ודחף מתמיד לייעל, לחדד ולהאיץ תהליכים מהצד השני. לא רדיפה אחרי נפח, אלא עבודה עם סטנדרטים ברורים ויכולת לקבל החלטות מדויקות לאורך זמן. שיטה שעובדת אחרת הגישה הזו נולדה מתוך עבודה יומיומית בשטח: מול דיירים, בעלי קרקע, אנשי נדל"ן ומערכות תכנון מורכבות, ומתוך הבנה שהתחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה הן תהליך ארוך, רגיש ורווי נקודות חיכוך. במציאות כזו, סופרלטיבים לא מקצרים לוחות זמנים, כותרות לא בונות אמון, והבטחות לא פותרות מחלוקות. מה שכן עושה את זה: זמינות, קבלת החלטות מהירה ושמירה על סטנדרטים גבוהים. אביב אורבן נמצאת בתהליך צמיחה

ארז אביב, מנכ"ל ובעלים, מדבר על נדל"ן פחות דרך סיסמאות ויותר דרך שיטה. איך עובדים במהירות תפעולית בלי לאבד שליטה, איך שומרים על קשר אישי גם כשהפעילות מתרחבת, ואיך בונים אמון בשוק שבו המושג הזה נשחק לא פעם. מבחינתו, הגודל אינו יעד, אלא תוצאה טבעית של עבודה מדויקת – כזו שיודעת גם לעצור, לברור ולהגיד "זה לא מתאים לנו". לצד זה עומד גם הסיפור המשפחתי: שלושה דורות בענף הנדל"ן. הסב משה אביב ז"ל הניח את היסודות, האב דורון אביב ואחותו דפנה הר לב ביססו והרחיבו, והדור השלישי, ארז אביב, בחר להמשיך את הדרך – צעד אחר צעד. ארז התחיל בעבודה בשטח, עבר דרך אתרי הבנייה, ובחר להכיר את המערכת מבפנים. "רציתי להבין אותה באמת", הוא אומר. "אי אפשר לנהל אנשים אם לא חווית את התפקיד שלהם".

צילום: ניר יצחקי

/ 19 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

ארז. "ולהגיב מהר גם כשצריך להגיד שהעסקה לא מתאימה לנו". תשובות ניתנות בזמן קצר, מתוך כבוד לזמן של הצד השני ומתוך הבנה שגם החלטה שלילית היא חלק משירות מקצועי. עיקרון נוסף שעליו החברה אינה מתפשרת הוא אמינות. "אנחנו לא מבטיחים משהו שאנחנו לא יודעים לקיים", מספר ארז, "גם אם זה אומר לוותר על עסקה". לא מעט פרויקטים, הוא מספר, חזרו אליהם לאחר שנה או שנתיים, אחרי שהבטחות שניתנו על ידי מתחרים התבררו כלא ריאליות. "בסוף הדיירים ובעלי הקרקע מבינים שעמידה בהתחייבויות שווה יותר ממטר או שניים בתמורה, זה הבסיס לכל שותפות". עקרונות שמתורגמים לביצוע הגישה הזו באה לידי ביטוי בפרויקטים עצמם. ברמת השרון, למשל, חזרה החברה לבניין שנבנה לפני כחמישה עשורים על ידי הסב, משה אביב. הדיירים פנו מיוזמתם, ובתוך מספר חודשים בודדים נבחרה 100% אביב אורבן פה אחד, עם חתימות כבר במפגש הראשון. בלי סחבת ובלי רעש: עבודה צמודה, ליווי אישי ונוכחות מלאה של הנהלת החברה לאורך כל הדרך. אותה תפיסה ניכרת גם בגישה של החברה למושג 'יוקרה'. "יוקרה היא לא רק תג מחיר", הוא מבהיר, "אלא תכנון מדויק ונכון, חומרים איכותיים והשתלבות נכונה בסביבה שמספרת את הסיפור הנכון והמתאים לפרויקט". כך, לצד פרויקטים במרכז תל אביב, פועלת החברה גם באזורים שאינם נתפסים כיוקרתיים באותו סטנדרט

הדמיה: איבולב מדיה | עיצוב מילבאואר אדריכלים רנדר | יפת, תל אביב-יפו

אקסל". ארז, שלמד גם תסריטאות לצד לימודים אקדמיים, מתאר את הנדל"ן כתהליך עם התחלה, אמצע וסוף. "אני מנסה לדמיין את האנשים שיגורו בפרויקט בעוד עשר שנים – שואל את עצמי האם יהיה להם טוב, האם ירגישו שעשו החלטה נכונה; אם אני לא מצליח לראות את זה, כנראה שהפרויקט הזה לא מתאים לנו". הגישה הזו מסבירה גם את הוויתורים שהחברה עושה לעיתים. "אנחנו רוצים ליהנות מהדרך. כסף הוא חלק מהמשוואה, אבל הוא לא המנוע. זמן, אמון והאנשים שאתה עובד מולם, אלה המשאבים הכי יקרים שיש". בעיניו, במיוחד בהתחדשות עירונית, הזמן הוא גורם קריטי. "בעלי הדירות והקרקעות רוצים להרגיש ביטחון ולראות את הבית שלהם קם. זה שיקול אמיתי". "בסוף", מסכם אביב, "אנחנו לא מנסים להמציא את הענף מחדש. אנחנו פשוט בוחרים לפעול בו אחרת: בשקט, במהירות ובהוגנות. נדל"ן זה קודם כל אנשים. אם שוכחים את זה, מאבדים את הדרך".

תכנוני וביצועי שהיא ידועה בו. באחד מפרויקטי הפינוי בינוי הגדולים בתל אביב הועדף מרווח ציבורי וסביבה ירוקה על פני מיצוי זכויות, משום שזה היה נכון ואפשרי. בפרויקט אחר בתל אביב, שונו הלוביים והשטחים הציבוריים גם אחרי שכל הדירות נמכרו, פשוט משום ש"השטחים הציבוריים לא סיפרו את הסיפור של הפרויקט בדרך שרצינו". "התחדשות עירונית היא דרך לשמר את הקהילה הקיימת, והזדמנות לשלב איתה קהילה חדשה. בפרויקטים שלנו אנחנו יודעים לספק את הצרכים לשתי הקהילות ולדעת לחבר ביניהם", אומר ארז. גם האיתנות הפיננסית של החברה מאפשרת לה לפעול בלי לחץ ובכך לקבל החלטות ארוכות טווח. סיפור לפני אקסל מעבר לשיטה ולתהליכים, עומדת באביב אורבן גם תפיסת עולם אישית יותר. "אנחנו משלבים ידע עמוק עם תחושות בטן", אומר אביב. "לא כל החלטה מתקבלת רק על סמך

/ 20 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

על רקע רבעון חזק: הכשרה ביטוח מציגה בשורה לשוק הנדל"ן מאחורי נתוני השיא שפרסמה החברה לרבעון השלישי מסתתר מהלך אסטרטגי רחב ומתוכנן מראש: כניסה עמוקה לשוק המימון וההשקעות בנדל"ן - שמזרימה הון חדש לענף ועשויה להשפיע על מאזן הכוחות בו

השקעות והחזקות בנדל"ן מניב וקרקעות בהשבחה; פעילות משלימה בשוק העובדים הזרים, המספקת תשתית משמעותית לפרויקטי בנייה רחבי היקף. לדברי גורמים בחברה, המטרה היא הפיכת הכשרה לשחקנית מוסדית משמעותית בשוק הנדל"ן, עם חיבור טבעי בין חוסן פיננסי לבין ביקוש גובר בשוק להון חוץ-בנקאי. 36- נתוני שיא: נכסים ב מיליארד שקל והון עצמי מזנק הנתונים ברבעון השלישי מצביעים מיליארד 36 : על מגמת צמיחה יציבה שקל סך נכסי החברה – עלייה של 13.9%- לעומת הרבעון הקודם ו 5.4% מיליון שקל 502.1 ; מתחילת השנה מיליון בסוף 429.1 הון עצמי, לעומת ; שיפור בביטוח חיים וחיסכון ארוך 2024 מיליון שקל); שיפור נוסף 30.6- טווח (כ מיליון שקל); מוצר 3.3- בביטוח כללי (כ רושם שנת שיא BEST INVEST הדגל מיליארד שקל – 4.2- עם גיוסים של כ לעומת אשתקד, 14.9%- זינוק של כ בהכנסות דמי 28.4%- ועלייה של כ הניהול. מירון מסביר כי "שינוי אופק הדירוג מהווה חותמת איכות ומבטא את אמון השוק בחברה ובשינוי שאנו מובילים. 2025 השיפור המשמעותי בשנת תוך בנייה ומיסוד פעילויות חדשות הוא האינדיקציה המובהקת ביותר לפוטנציאל העצום של הכשרה" . בענף מעריכים כי התרחבות אקטיבית של גוף ביטוחי מוסדי נוסף לשוק עשויה להגביר תחרות, להאיץ פרויקטים ולספק ליזמים כלים פיננסיים רחבים יותר בתקופה שבה המערכת הבנקאית פועלת בזהירות.

משמעותי ברווחיות, בנכסים ובהלימות ההון של החברה. לדברי מנכ"ל הכשרה ביטוח, שמעון מירון, מדובר בצעד טבעי: "כחלק מיישום האסטרטגיה לצמיחה, הרחבנו את הפעילות גם לעולם הקבלנים, הגדלנו את מערך הסוכנויות, הרחבנו את ההשקעות בעולם האשראי ונכנסנו לתחומי פעילות חדשים. תנופת העשייה שלנו נובעת מהחיבור בין מצוינות למחויבות". מגמה של התרחבות הרחבת הפעילות היא חלק ממגמה רחבה יותר של כניסת גופי מימון חוץ בנקאיים לענף הנדל"ן, במטרה להגדיל תחרות מול הבנקים ולהציע ליזמים מסלולי מימון גמישים ומהירים יותר. בהכשרה מציינים כי החברה כבר מחזיקה בנכסים מניבים בהיקף של מאות אלפי מטרים בפריסה ארצית, ומעתה תעמיק פעילות בתחומים כמו: מימון פרויקטים וליווי קבלנים; ערבויות מכר; אשראי ופתרונות מימון ליזמים;;

הכשרה ביטוח, שבבעלות אלי אלעזרא, מפרסמת את תוצאות הרבעון השלישי, שהיה מהחזקים בתולדותיה – ברווח הכולל והגעה 63% עם זינוק של מיליון שקל לפני מס בתשעת 106.2- ל החודשים הראשונים של השנה. לצד הנתונים המרשימים, החברה מציגה מהלך אסטרטגי מרכזי להמשך: העמקת פעילותה בתחומי הבנייה, המימון וההשקעות בנדל"ן. המהלך מגיע במקביל להחלטת חברת מידרוג לשדרג את אופק הדירוג של הכשרה מ"יציב" ל"חיובי", על רקע שיפור שמעון מירון, מנכ"ל הכשרה ביטוח: "כחלק מיישום האסטרטגיה לצמיחה, הרחבנו את הפעילות גם לעולם הקבלנים, הגדלנו את מערך הסוכנויות,

הרחבנו את ההשקעות

בעולם האשראי ונכנסנו לתחומי פעילות חדשים"

hcsra.co.il

צילום: יונית אגרון

/ 21 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

צילומים: באדיבות החברה

מאחורי הקלעים של אתרי הבנייה מסתתר סעיף יקר במיוחד: המבנים הזמניים • היחידה להשכרת מבנים ניידים מציגה מודל ליסינג תפעולי למכולות ימיות שמבטיח לחסוך לקבלנים מאות אלפי שקלים בפרויקט, לשפר את התזרים, לצמצם התעסקות לוגיסטית – ולהחזיר את הפוקוס לניהול וביצוע הסעיף שהקבלנים מפספסים: כך ניתן לחסוך מאות אלפים בכל אתר בנייה

ובסיומו – מחזיר אותם ללא צורך באחסון, שיפוץ או שינוע. אפילו טרייד-אין על מכולות קיימות נמצא על השולחן. מעבר לחיסכון הישיר, יש כאן גם יתרון תזרימי ברור: אין השקעה הונית גדולה, אין פחת ואין הפתעות. במקום זאת – הוצאה חודשית קבועה, מוכרת לצורכי מס, עם אפשרות להזדכות על מע"מ. עבור קבלנים, המשמעות היא פחות התעסקות לוגיסטית ויותר מיקוד בניהול הפרויקט עצמו. "הרעיון הוא לפשט. הקבלן מקבל מבנים חדשים ומוכנים לכל אתר, יודע בדיוק מה העלות החודשית, ולא צריך להתעסק בשינוע, בשיפוצים או באחסון בין פרויקטים. זה מאפשר לו להתמקד בניהול האתר ובביצוע, ולא בלוגיסטיקה. האפקט בשטח משמעותי, כשמוציאים את המבנים הזמניים החוצה, מרוויחים גם חיסכון, גם שליטה וגם שקט תפעולי", מסכם סגל.

"במבט ראשון, רכישת משרד ממכולה נראית זולה יותר מהשכרתו. אלא שהשוואה כזו מתעלמת משורה ארוכה של עלויות נלוות: שינוע בין אתרים, שיפוץ והתאמה מחדש, אחסון בשטחי לוגיסטיקה, פחת, תיקונים וכוח אדם ייעודי. ככל שמספר הפרויקטים גדל – כך גם ההוצאה", מסביר גיל סגל, מנהל היחידה להשכרת מבנים ניידים. הפתרון? מעולם הרכב כאן נכנס מודל חדש יחסית לענף: ליסינג תפעולי למכולות ימיות. במקום להחזיק מלאי מבנים, קבלנים יכולים להוציא את כל תחום המבנים הזמניים למיקור חוץ – ולקבל מכולות חדשות, נקיות ומוכנות לשימוש לכל אתר, לתקופה מוגדרת מראש. המודל, שמציעה "היחידה להשכרת מבנים ניידים", פועל בדומה לליסינג תפעולי בעולם הרכב: הקבלן מקבל את המבנים בתחילת הפרויקט, נהנה משירות ותחזוקה לאורך התקופה,

כאשר הדיון הציבורי בענף הבנייה מתמקד בעלויות חומרי הגלם, במחסור בכוח אדם ובקצב התחלות הבנייה, סעיף אחד נותר לרוב מחוץ לאור הזרקורים – המבנים הזמניים באתרי הבנייה. משרדים, חדרי ישיבות, מחסנים, שירותים ומקלחות, המבוססים ברובם על מכולות ימיות, הפכו לסטנדרט תפעולי. אלא שהאופן שבו הם מנוהלים מייצר לחברות הקבלניות עלויות כבדות, לעיתים מבלי שהן נותנות על כך את הדעת. המודל הנפוץ כיום מבוסס על רכישת מכולות, אחסונן בין פרויקט לפרויקט, שיפוץ והתאמה מחדש, ושינוע לאתר הבא. בפועל, מדובר במערך לוגיסטי שלם: שטחי אחסון ייעודיים, עבודות פיתוח, גידור ופיקוח, צוותי תחזוקה וקבלני משנה. כל אלה מצטברים להוצאה משמעותית עבור תחום שאינו בליבת הפעילות של החברות הקבלניות.

the-unit.co.il

/ 22 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

איך מקצרים תהליכים בלי סיסמאות ובלי "יהיה בסדר"? עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד אלי תוסייה-כהן ושות' המייצג בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית, מסביר למה חלק גדול מהעיכובים מתחיל בכלל אצל היזמים ואיך הופכים ודאות לשיטת עבודה משבר לוחות הזמנים בהתחדשות עירונית האמת הכואבת על מי שמעכב

סקרים לא בזמן, בקבצים לא בפורמט, או עם דו"חות שאינם תואמים שלב תכנוני. ואז אומרים שהוועדה מעכבת, למרות שהבעיה היא התאמה והבשלה. נקודת כשל גדולה לא פחות יושבת בתוך הסכם הפינוי-בינוי. כשאין בחוזה מנגנון של שלבים ברורים (מועדי הגשת תכנון, תנאי סף, דיון, היתר), ההתקדמות הופכת לעניין של שיקול דעת. כך, יזם שמנהל עשרות מתחמים עלול פשוט להזיז משאבים לפרויקט אחר, במידה ואין סנקציה אמיתית או חובת דיווח והיצמדות ללוח זמנים. התוצאה מוכרת לכולנו: חוסר ודאות, אובדן זמן, ושחיקה מתמשכת של אמון הדיירים. וכשאין אמון – גם החלטות פשוטות נגררות. מה צריך לקרות כדי לקצר? בירושלים, 5 בפרויקט האחלמה שבו משרדנו מייצג את בעלי הדירות, יושמה גישה הפוכה שמוכיחה כי אפשר אחרת: תכנון בשל ומותאם מדיניות, תיאום הדוק עם שולחנות עבודה תכופים, ומנגנוני בקרה שמייצרים יעדים ודיווחים שוטפים שהיזם מחויב אליהם. התוצאה: אישור תוכנית בתוך חודשים, וגיבוש בקשה להיתר 16 בתוך חודשים ספורים לאחר מכן, עד לשלב ליווי בנקאי, בחירת דירות והיערכות לביצוע עם אישור התנאים. זה לא "מזל". זו שיטה.

יש רגעים שבהם הענף כולו מתכנס סביב מילה אחת: זמן. כולם מדברים על ועדות עמוסות, רגולציה, רמ"י, מחסור בכוח אדם ברשויות המקומיות. הכול נכון. אבל אחרי שנים של ליווי מתחמים, הלקח הכי פחות פופולרי שלי הוא גם הכי חשוב: חלק גדול מהעיכובים לא נופל מהשמיים – הוא נולד מתכנון לא בשל ומתהליך לא מנוהל. כשמגישים לוועדה תכנון שלא יושב על המדיניות המקומית, כשחסרים מסמכים, כשנדרשות סטיות מהותיות או כשהיועצים "לא מדברים זה עם זה" – לא צריך לחכות לדיון כדי להבין את הסוף: דחיות, דרישות תיקון, השלמות, וחזרה לשולחן השרטוט. חודשים נשרפים עוד לפני שהפרויקט באמת התחיל לזוז. יזמים רבים מגיעים עם תפיסה של "שיטה אחת לכל הארץ". בפועל, לכל ועדה מקומית או מחוזית יש כללים, דגשים, רגישויות ומדיניות תכנון משלה. כשלא מתאימים מראש את החומר לוועדה הרלוונטית, נוצרת שרשרת טעויות צפויה: מגישים מוקדם מדי, עם

freepik : צילום

כדי לקצר לוחות זמנים, לא מספיק "לייעל יזמים". צריך גם צעדים מערכתיים: צמצום תחנות בדיקה, סט מסמכים אחיד, גבולות ברורים לתיקונים, הגשה דיגיטלית מלאה שמזהה חוסרים בזמן אמת ולא אחרי חודשים, ובעיקר תגבור כוח האדם במוסדות התכנון – עם דגש על תקנים לבוחני תוכניות. בסוף, גם דיירים וגם יזמים מחפשים את אותו הדבר: ודאות. כשהדייר יודע מה מצופה ומה קורה בכל שלב, נוצרת שקיפות שמייצרת אמון וקצב עבודה. המסר פשוט: הפתרון האמיתי נמצא בשילוב של תכנון מקצועי ומותאם, חוזים שמייצרים מחויבות אמיתית, ורגולציה יעילה שמאפשרת עבודה רציפה. כששלושת אלה עובדים יחד התחדשות עירונית לא חייבת להימרח עשור. היא יכולה להתקדם מהר, לטובת הדיירים, היזמים והמדינה.

עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד אלי תוסייה-כהן ושות': "בסוף, גם דיירים וגם יזמים מחפשים את אותו הדבר: ודאות"

צילום: נתי נאות כהן

toussia-cohen.com

/ 23 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

מעגל החיים של רמי לוי, מהשוק הירושלמי הצפוף ועד להובלת פרויקטי נדל"ן יוקרתיים, הוא סיפור ישראלי מעורר השראה. הוא התחיל את דרכו כיזם צעיר בדוכן משפחתי קטן בשוק מחנה יהודה והפך לאחד מאנשי העסקים הבולטים במדינה, תוך שהוא שומר על עקרונות של הגינות, שירות לציבור ואחריות בשכונת VISION חברתית. היום, כשהוא מוביל את פרויקט המגורים היוקרתי רובע וינר החדשה בירושלים הערכים האלו ממשיכים להנחות אותו בכל צעד רמי לוי בונה את החזון החדש למגורים בבירה

viewpoint : הדמיה | פרויקט ויז'ן בירושלים, של רמי לוי נדל"ן

/ 24 /

נדל"ן מדיה

26.12.25

ארמון הנציב; ובמקביל גם פרויקט יחידות דיור. 80 נוסף בראש העין עם "כשאני בונה בירושלים זה אישי", אמר לוי באחת ההזדמנויות. "אני לא עושה רק עסק – אני יוצר בית לאנשים, קהילה, עתיד". : פרויקט עם חזון VISION פרויקט הדגל הנוכחי של לוי הוא , המוקם בימים אלה ברובע וינר VISION – שכונה חדשה ופורצת דרך במערב הדמיה: רן לוי פלוס | פרויקט ויז'ן בירושלים, של רמי לוי נדל"ן

לתעשייה, לתחום התקשורת ובעיקר – לעולם הנדל"ן. את צעדיו הראשונים בענף עשה כבר לפני כשלושה עשורים, כשהוא מביא עמו חשיבה יצירתית, ראייה רחבה ונכונות להתפתח אל מעבר למוכר. בהדרגה הפך לשחקן מרכזי גם בזירה זו, עם מגוון פרויקטים רחב והולך. בשנים האחרונות מיקד את פעילות היזמות שלו במקום שאליו הוא קשור יותר מכל – ירושלים. בעיר שבה גדל, בנה וממשיך לפעול, הוא מקדם PRIME שורה של פרויקטים למגורים: יח"ד; 268 בהולילנד עם Jerusalem פרויקט מגורים במתחם הרכבת עם יחידות דיור; מלון הרכס – פרויקט 180 יחידות בטיילת 20 בוטיק יוקרתי בן

רמי לוי נולד וגדל בירושלים, בן למשפחה מסורתית. בתחילת שנות השמונים הוא עשה את צעדיו הראשונים בעולם העסקים, עם דוכן קטן לממכר מוצרי צריכה בשוק מחנה יהודה. שם, בין הדוכנים ההומים, התחדדה אצלו התובנה שתלווה אותו לאורך כל דרכו: הצלחה אמיתית מתחילה ביצירת ערך לצרכן – מחירים הוגנים, שירות אמין ונגישות מלאה. מתוך הגישה הזו נולד המותג "רמי לוי שיווק השקמה", שהפך ברבות השנים לרשת ארצית משמעותית ולכוח ששינה את כללי המשחק בשוק הקמעונאות בישראל. עם הפריצה הגדולה בענף הקמעונאות, לוי לא הסתפק במה שכבר השיג. הוא הרחיב את פעילותו

רמי לוי: "אני רוצה שכל מי שרוכש ממני דירה ידע שהוא קונה מרמי לוי הירושלמי, שאפשר לסמוך עליו" צילום: יח"צ

/ 25 /

26.12.25

נדל"ן מדיה

הדמיה: רן לוי פלוס | פרויקט ויז'ן בירושלים, של רמי לוי נדל"ן

לבין תחושת בית חמה. הסלוגן של הפרויקט, "חיים היום את המחר", מסכם את המהפכה שעובר האזור – מאזור תעשייה לשכונת מגורים ותעסוקה בסטנדרט חדש וגבוה. "אנחנו מכירים את השוק ואת מה שירושלמים באמת צריכים – איכות חיים עם ביטחון, קהילתיות וקִרבה לכל השירותים", אומר אמציה אהרונסון, אדריכל הפרויקט, בעל משרד אדריכלות ירושלמי ותיק מהמוכרים בארץ, אשר בנה שורה ארוכה של מבנים בעיר. "הקהילתיות היא לב הפרויקט", הוא מוסיף. לדבריו, "מועדוני הדיירים בכל בניין מאפשרים מפגשים, אירועים ויצירת קשרים. זהו מודל מגורים שמבין שאיכות חיים נמדדת לא רק בנוחות פיזית אלא גם בחיבורים חברתיים". VISION שיטת הבנייה בפרויקט מיישמת שיטות חדשות ואיכותיות בתחום הבנייה העירונית, עם דגש על התאמה לאקלים ההררי של ירושלים. בחירת שיטת החיפוי היבש, לעומת

לתחנת הרכבת הקלה ובמרחק קצר מצירי תחבורה מרכזיים כמו כביש בגין – מאפשר גישה נוחה למוסדות חינוך, לתנועות נוער ולמרכזי קניות, ומעניק לדיירים חיבור ישיר לכל מה שחשוב ביום-יום. בתוך הרובע עצמו נהנה הפרויקט מנוף פתוח ומרהיב. "הבניינים יושבים כמעט על קו הרכס", מסביר אמציה אהרונסון. "זה מבטיח נוף פנורמי הן מזרחה למדבר יהודה והן מערבה אל קו הנוף המדהים של ירושלים – נוף שמחבר את הדיירים אל נופי הארץ ואל המקומות המשמעותיים ביותר בבירה". רובע וינר מושך אליו תושבים ותיקים וחדשים, חילונים ודתיים-לאומיים, ומשפחות מירושלים וממחוצה שמבקשות להישאר קרוב לעיר. המגוון הזה יוצר אופי קהילתי ייחודי ושילוב נדיר בין סביבה אורבנית מתקדמת קהילה ואקלים ירושלמי: יותר מסתם מתחם מגורים

ירושלים. הפרויקט מיישם חזון של סביבת מגורים עוטפת, נגישה ונוחה, המותאמת לאורח החיים בירושלים, ומציע שילוב מיטבי של מגורים איכותיים ופתרונות קהילתיים, מפרטים ברמה גבוהה ונוף מרהיב הצופה אל ירושלים ומדבר יהודה. יחידות דיור בגדלים 298 הוא כולל חדרים, מיני פנטהאוזים 3-5 שונים של ופנטהאוזים מרהיבים מפוארים ומרווחים, בעלי מפרט בנייה יוקרתי 30 ביותר. הבניינים יתנשאו לגובה של קומות ויכללו מגוון שירותים לדיירים, בהם מעונות יום, גני ילדים, בית כנסת, חדרי כושר וחדר דיירים, פארק צמוד עם גישה ישירה מהבניינים ללא חציית כבישים, שטחי מסחר, חניה תת-קרקעית חכמה ושירותי ניהול מתקדמים – כל מה שצריך לחוויית מגורים מודרנית ונוחה. המיקום של הפרויקט בלב רובע וינר החדש – נקודה אסטרטגית בין דרך חברון לדרך בית לחם, בסמוך

/ 26 /