הבמה המרכזית של הנדל"ן 26.12.25

26.12.25

נדל"ן מדיה

חודשים. היתר בנייה? 32 הממוצע התארך לכ כשלוש שנים בממוצע. לפני שני עשורים זה לקח חודשים ספורים. המשמעות ברורה: השוק מלא בדירות "בדרך", אבל דל בדירות מוכנות. הלחץ לא נעלם, הוא פשוט נדחה לרגע המסירה. ואז מגיעה המדינה. שנה חדשה נפתחת – ובלי 25 שום בשורה אמיתית. מס רכוש, שחזר אחרי שנה, הוא הבשורה האחרונה. מיסוי על קרקע פנויה, לא מתוך תפיסה תכנונית ארוכת טווח, אלא מצורך מיידי: צמצום גירעון וצמא לתקציבים אחרי המלחמה. פתרון קצר טווח, שמעמיק חוסר ודאות במקום לייצר יציבות. מבצעים כן מזיזים שוק "דירות לא נמכרות" הפך לפזמון קבוע. אבל בשטח רואים משהו אחר: מבצעים עובדים. טרייד-אין, מימון נדיב, הטבות שלא נראו כאן שנים. הקבלנים מבינים שאין דרך אחרת. הציבור, מצידו, כבר לא קונה בלי חשבון. זהו שוק של צרכנות זהירה, של בדיקות עומק ושל חישוב כדאיות מחדש. המספרים מדברים בעד עצמם: באוקטובר עסקאות בשוק החופשי – ירידה 3,639 בוצעו רק 1,100- בחודש אחד. פחות מ 40% של כמעט דירות חדשות נמכרו. גם המשקיעים, גם זוגות צעירים וגם משפרי הדיור – כולם נסוגים. חלקם אפילו מצמצמים, עוברים לדירות קטנות וזולות יותר. אז לאן זה הולך? הריבית הגבוהה, אי-הוודאות הכלכלית ויוקר המחיה מרחיקים רוכשים מכל הסוגים. גם גל העלייה הגדול עוד לא כאן. התחזית אינה שחורה, אבל היא מחייבת התאמה. חברות קטנות, בעיקר בהתחדשות עירונית, יתקשו לשרוד. הגדולות יתחזקו. השוק יתנקז לגופים יציבים יותר. ובסוף, כמו תמיד, הנדל"ן יחזור להיות הקטר של המשק. השאלה היחידה היא כמה זמן ייקח עד שהציבור יחליט לרדת מהגדר, וכמה זה יעלה לו להמתין "עוד קצת".

זו לא הייתה שנה רגילה בשוק הדיור. ההיצע גדל, הביקוש נחלש, והציבור יושב על הגדר – עייף, זהיר ובעיקר מאוכזב. כולם חיכו לירידות מחירים, והן אכן הגיעו. אבל לא בקצב, לא בעוצמה ולא בעומק שרבים קיוו להם. מי שמחכה לקריסה דו-ספרתית מגלה בינתיים מציאות אחרת: שוק שמתקן את עצמו לאט, בזהירות, ובעיקר בלי דרמות גדולות. על פניו, זה נראה כמו מהלך טבעי. מחירי הדירות הגיעו לרמות גבוהות מדי, והשוק היה חייב לעצור לרגע. בשנות הגאות דירות נמכרו 90- כמעט בלי מחשבה, כמו מוצרי מדף. מבצעי הפכו לנורמה, והכניסה לשוק נראתה קלה 10 מתמיד. לשלם עשרה אחוזים? אין בעיה. הבעיה החלה מאוחר יותר, כשהגיע הזמן להשלים את היתרה – דווקא כשהמחירים כבר בירידה. אז התברר שלא כולם בנויים לזה. וכאן מגיעה השאלה הגדולה באמת: לא כמה ירדו המחירים, אלא מתי יתהפך הכיוון. הרגע שבו השוק יאותת שהירידות מאחורינו, והמחירים מתחילים לעלות. ההיסטוריה מלמדת שכשהרגע הזה מגיע – הציבור לא מחכה. הוא מתנפל. זו דרכו של שוק הדיור הישראלי. הרבה דירות, מעט פתרונות הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספרים סיפור כפול. מצד אחד, החלה 2025 לספטמבר 2024 בין אוקטובר 31.5% אלף דירות – זינוק של 81 בנייתן של כ לעומת השנה שקדמה. אחרי קיפאון, מלחמה וחוסר ודאות, שוק הבנייה מתעורר. תל אביב והמרכז מובילים, אבל גם בפריפריה נרשמות קפיצות חדות. 84 במקביל מתפרסם הנתון המטלטל: כ אלף דירות לא מכורות – שיא היסטורי, פי שניים בתוך חמש שנים. תל אביב בראש, עם המשבר הגדול ביותר שלה. אבל כאן צריך לדייק: רבות מהדירות עדיין בשלבי תכנון ובנייה, הן לא באמת "מחכות לקונה". מצד שני, הבירוקרטיה חונקת. משך הבנייה

/ 3 /