הבמה המרכזית של הנדל"ן 26.12.25

נדל"ן מדיה

26.12.25

איך מקצרים תהליכים בלי סיסמאות ובלי "יהיה בסדר"? עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד אלי תוסייה-כהן ושות' המייצג בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית, מסביר למה חלק גדול מהעיכובים מתחיל בכלל אצל היזמים ואיך הופכים ודאות לשיטת עבודה משבר לוחות הזמנים בהתחדשות עירונית האמת הכואבת על מי שמעכב

סקרים לא בזמן, בקבצים לא בפורמט, או עם דו"חות שאינם תואמים שלב תכנוני. ואז אומרים שהוועדה מעכבת, למרות שהבעיה היא התאמה והבשלה. נקודת כשל גדולה לא פחות יושבת בתוך הסכם הפינוי-בינוי. כשאין בחוזה מנגנון של שלבים ברורים (מועדי הגשת תכנון, תנאי סף, דיון, היתר), ההתקדמות הופכת לעניין של שיקול דעת. כך, יזם שמנהל עשרות מתחמים עלול פשוט להזיז משאבים לפרויקט אחר, במידה ואין סנקציה אמיתית או חובת דיווח והיצמדות ללוח זמנים. התוצאה מוכרת לכולנו: חוסר ודאות, אובדן זמן, ושחיקה מתמשכת של אמון הדיירים. וכשאין אמון – גם החלטות פשוטות נגררות. מה צריך לקרות כדי לקצר? בירושלים, 5 בפרויקט האחלמה שבו משרדנו מייצג את בעלי הדירות, יושמה גישה הפוכה שמוכיחה כי אפשר אחרת: תכנון בשל ומותאם מדיניות, תיאום הדוק עם שולחנות עבודה תכופים, ומנגנוני בקרה שמייצרים יעדים ודיווחים שוטפים שהיזם מחויב אליהם. התוצאה: אישור תוכנית בתוך חודשים, וגיבוש בקשה להיתר 16 בתוך חודשים ספורים לאחר מכן, עד לשלב ליווי בנקאי, בחירת דירות והיערכות לביצוע עם אישור התנאים. זה לא "מזל". זו שיטה.

יש רגעים שבהם הענף כולו מתכנס סביב מילה אחת: זמן. כולם מדברים על ועדות עמוסות, רגולציה, רמ"י, מחסור בכוח אדם ברשויות המקומיות. הכול נכון. אבל אחרי שנים של ליווי מתחמים, הלקח הכי פחות פופולרי שלי הוא גם הכי חשוב: חלק גדול מהעיכובים לא נופל מהשמיים – הוא נולד מתכנון לא בשל ומתהליך לא מנוהל. כשמגישים לוועדה תכנון שלא יושב על המדיניות המקומית, כשחסרים מסמכים, כשנדרשות סטיות מהותיות או כשהיועצים "לא מדברים זה עם זה" – לא צריך לחכות לדיון כדי להבין את הסוף: דחיות, דרישות תיקון, השלמות, וחזרה לשולחן השרטוט. חודשים נשרפים עוד לפני שהפרויקט באמת התחיל לזוז. יזמים רבים מגיעים עם תפיסה של "שיטה אחת לכל הארץ". בפועל, לכל ועדה מקומית או מחוזית יש כללים, דגשים, רגישויות ומדיניות תכנון משלה. כשלא מתאימים מראש את החומר לוועדה הרלוונטית, נוצרת שרשרת טעויות צפויה: מגישים מוקדם מדי, עם

freepik : צילום

כדי לקצר לוחות זמנים, לא מספיק "לייעל יזמים". צריך גם צעדים מערכתיים: צמצום תחנות בדיקה, סט מסמכים אחיד, גבולות ברורים לתיקונים, הגשה דיגיטלית מלאה שמזהה חוסרים בזמן אמת ולא אחרי חודשים, ובעיקר תגבור כוח האדם במוסדות התכנון – עם דגש על תקנים לבוחני תוכניות. בסוף, גם דיירים וגם יזמים מחפשים את אותו הדבר: ודאות. כשהדייר יודע מה מצופה ומה קורה בכל שלב, נוצרת שקיפות שמייצרת אמון וקצב עבודה. המסר פשוט: הפתרון האמיתי נמצא בשילוב של תכנון מקצועי ומותאם, חוזים שמייצרים מחויבות אמיתית, ורגולציה יעילה שמאפשרת עבודה רציפה. כששלושת אלה עובדים יחד התחדשות עירונית לא חייבת להימרח עשור. היא יכולה להתקדם מהר, לטובת הדיירים, היזמים והמדינה.

עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד אלי תוסייה-כהן ושות': "בסוף, גם דיירים וגם יזמים מחפשים את אותו הדבר: ודאות"

צילום: נתי נאות כהן

toussia-cohen.com

/ 23 /