הבמה המרכזית של הנדל"ן 10.5.24

10.5.24

נדל"ן מדיה

בשנה האחרונה – וכשההיצע קטן, מחירי השכירות עולים. המשקיעים מוציאים את הכסף שלהם מהמדינה לחו"ל והמדינה מפסידה שוב. עסקאות קומבינציה הן המפלט האחרון? תחום נוסף שהושפע מקצב העלייה המהיר בשווי הקרקעות, הן עסקאות הקומבינציה שאורכות זמן רב בהשב וואה לעסקאות מכר סטנדרטיות. גם ההתחדשות העירונית מאפשר ליזב מים יותר אורך נשימה. דווקא פה הביב רוקרטיה עובדת למענם. ראול סרוגו אמר לאחרונה בנושא: "בענף הבנייה והתשתיות יש "גיים צ'יינג'ר", והוא הריבית הגבוהה של בנק ישראל. ככל שהריבית עולה, הנטל עולה משמעותית ופרויקטים נוב תרים בחוסר כדאיות כלכלית, סיכון הקבלנים גבוה מאוד ולכן הם לא משב תתפים במכרזים. הפתרון נמצא ביב צירת תמריצים לקבלנים לבנות יותר. על המדינה ליזום עסקאות חילוף (קוב מבינציה) שיתניעו את הבנייה והתשב תיות ויניבו עשרות אלפי דירות לדיור בר השגה. בנוסף, חייבת המדינה לדאוג לרשת בטחון בדמות הבטחה כי הממשלה תרכוש דירות שיזמים לא יצליחו למכור, בדגש על פריפריה" עם זאת, גם בעסקאות קומבינציה יש סכנה: במקרים רבים, בעלי הקרב קע חתמו על עסקאות אטרקטיביות, אך לא שיערו שכעבור מספר שנים (לעיתים אף שנה או שנתיים) שוויה של הקרקע יאמיר בעשרות אחוזים ועמו גם היטלי ההשבחה אשר תדב רוש הרשות המקומית. מדוע התנוב דות בשווי הקרקעות מקשות על עסב קאות קומבינציה וחושפות את היזמים להיטלי השבחה גבוהים במיוחד?

+freepik : צילום

שאף הוא אורך מספר שנים. למעשה, יעברו לא מעט שנים, ולעיתים למעלה ס � שנים, ממועד החתימה על הה 5 מ כם ועד להוצאת היתר בנייה וחלוקת היחידות בין בעל הקרקע לבין הקבלן. אז מה היא, אם כן, החשיפה של הצב דדים בעסקה מעין זו? לדברי עו"ד נתן, חשיפה מובנית אחת היא בקביב עת שיעורי הקומבינציה, וזו חשיפה הן של בעל הקרקע והן של הקבלן. שינויים בשווי הקרקעות משפיעים על שיעורי הקומבינציה באופן שבו ככל ששווי הקב רקע עולה – כך יחס הקומבינציה לטוב בת בעל הקרקע צריך לגדול, ולהיפך. על מנת להתגבר על חשיפה זו ולב מעשה להגן על התמורה שנקבעה בהסכם, מסבירה עו"ד נתן, מקובל לקבוע בהסכם מנגנון לפיו שיעורי הקומבינציה יקבעו או יותאמו רק בסב מוך להוצאת היתר בניה לקרקע, או לקבוע מנגנון שייצר התאמה בין התב מורה שמקבל בעל הקרקע לבין השיב נוי בשווי הקרקע.

עסקת קומבינציה היא עסקת מכר חלקי, במסגרתה מוכר בעל הקרב קע חלק מהקרקע שברשותו לקבלן, כאשר במקום לקבל בגין החלק הנמב כר תמורה במזומן, הקבלן בונה עבור בעל הקרקע יחידות (מגורים/מסחר/ משרדים) על חלק הקרקע שנותר ברב שותו. פרויקט פינוי-בינוי הוא דוגמה לעסקת קומבינציה שכולנו מכירים. "לרוב, מבחינת התמורה שבעל הקב רקע מקבל, עסקת קומבינציה תהיה עדיפה לבעל קרקע על פני מכירת הקרקע במזומן, שכן בעסקת קומביב נציה בעל הקרקע מקבל נכס נדל"ן ששוויו עשוי לעלות במשך השנים ויכול להניב בעתיד תשואה", מסבירה עוב רכת הדין יעל נתן, שותפה במחלקת נדל"ן, תשתיות ומימון פרויקטים במב שרד עו"ד פירון. יחד עם זאת, עסקת קומבינציה היא עסקה ארוכת טווח. בחלק לא מבוב טל מהמקרים, העסקה כוללת הליך של אישור תכנית (לשינוי ייעוד/ הגדב לת זכויות בנייה) ולאחר אישור התוכב נית ישנו הליך של הוצאת היתר בנייה

/ 5 /