הבמה המרכזית של הנדל"ן 10.5.24

10.5.24

נדל"ן מדיה

היזמים התזרים הוא המלך. אם רק לפני שלוש שנים יזם היה מעדיף להשאיר דירות על המדף ולהמתין, מתוך ידיעה שמחיר הכסף שלו הוא נמוך מאוד, כעת תכנון תזרימי הפך להיות שיקול מרכזי מאוד במערכת קבלת ההחלטות של היזם. הוא יעי דיף לתת הטבות שונות ולהציג התי קדמות לבנקים המממנים, להפחית נטל מימון, ובאופן כללי לא להיקלע למצב שבו אין מספיק תזרים חופשי. יחד עם זאת, מרבית היזמים מעריי כים כי שוק הנדל"ן במגמת עלייה משמעותית בשנים הקרובות, ולכן יפעלו במשורה במכירת דירות במי בצעים מסוג זה, מאחר והם יודעים כי כל דירה שהם ימכרו היום מחירה יעלה משמעותית בהמשך. "הפעילים המתוחכמים יותר בשוק הנדל"ן ידעו להשאיר גם כסף בצד להזדמנויות בשוק היד השנייה", מציין גולדשטיין. "משקיעים רבים אשר השקיעו בנדל"ן בעשור האחרון, נתקלו גם הם בבעיות תזרים עקב התייקרות ההחזר על המשכנתאות, ששינתה עבורם את המודל העסי קי להשקעה, והפכה עבורם את יחס הסיכון/סיכוי לפחות אטרקטיבי". "ואם נחזור לדירות יד ראשונה: הצורך של הפעילים בענף בתזרים ובעמידה מול דרישות המממנים, מוי ביל בנוסף להטבות בתנאי המימון, לסוג נוסף של הטבות המאפשרות רכישת דירה בהנחה: "רוכש שמעוניין בסוג כזה של עסקאות, צריך לחפש אותן באופן אקטיבי. זו לא תהיה העי סקה הסטנדרטית של רוכש שנכנס למשרד מכירות ומקבל הנחה, אלא של רוכש מתוחכם, סבלני, שהגדיר לעצמו את היעד, ופועל להשיגו. אבל

כאמור, ומכאן סביר שהזוג לא יצטי רך להוסיף הון עצמי מעבר לתשלום שקל". 200,000 – הראשון ששילם "ההטבות שמציעים הקבלנים והיזי מים לרוכשים בנוגע לתנאי התשלום הן כבר בגדר פרקטיקה נפוצה בענף, ומרבית הקבלנים עברו לעבוד בשיי טה זאת, שהולכת ומעמיקה: מהטי ט � , ניתן לראות גם ה 80/20 בות של , בתוספת הטבות כמו 90/10 בות של פטור מהצמדה למדד וכדומה. ההטי בות הנ"ל אכן משפיעות על השוק, ומתבטאות בנתוני הלמ"ס בעלייה משמעותית בעסקאות יד ראשונה לעומת שוק היד השנייה שממשיך את מגמת הדשדוש של השנים האחרונות".

מחיר המכירה", מבהיר גולדשטיין. "גם הרוכש כמובן נהנה, במיוחד אם הוא מעריך כי מחירי הנדל"ן ימי שיכו ויעלו. לצורך הדוגמה: זוג צעיר מיליון שקל יכול 2 שרוכש דירה ב ה � , וצריך ל 75% לקבל מהבנק מימון 500 , כלומר 25% ביא הון עצמי של אלף שקל. בנוסף, הוא צריך לשלם ת � הצמדה למדד על יתרת ה 40% מורה, פלוס ריבית על המשכנתה על החלק היחסי שישלם לאורך הבנייה. עם זאת, כאשר אותו זוג רוכש דירה כ � , וצפי הא 90/10 במסגרת מבצע שנים, הזוג משלם 3 לוס הוא בעוד כ- , במקרה הנ"ל 10% מקדמה של מ � אלף שקל, והיתרה ללא הצ 200 דה למדד. ככל ומחירי הנדל"ן יעלו לשנה ביום האכלוס, 5% בממוצע שקל", 2,300,000 שווי הדירה יהיה ממשיך גולדשטיין. "כלומר, הרוי כש מרוויח מארבעה כיוונים: עליית ה � אלף שקל; חסכון ב 300 שווי בסך צמדה למדד; חיסכון בתשלום ריבית על המשכנתה לאורך תקופת הבי נייה; ביום המסירה שווי הנכס עולה

עבור היזמים: התזרים הוא המלך

בנוסף להטבות מימון, היזמים גם הם מנסים להיות במצב בו הם מקי צרים את משך המימון הבנקאי ומעי ניקים הנחות שונות על מנת לקדם את הפרויקטים. "בתקופה זו עבור

freepik : צילום

/ 12 /