נדל"ן מדיה | 16.06.23

16.06.23

נדל"ן מדיה

KDC | שותף מייסד משרד עוה"ד כהן-קצב, קרן, דהן ושות | עו"ד אור קרן

עד קבלת המפתח: כך תפעלו נכון בשלבים האחרונים של פרויקט התחדשות עירונית

שקשור לשמירה והגנה על בעלי הדירות ולכן יש לדאוג לליווי משפטי צמוד, מקצועי וייסודי.

אנו שמחים להזמינכם לאירוע הריסת הבניין הישן שלכם" – אין ספק, זוהי אחת ההודעות המפ רגשות שבעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית יכול לקבל. היא מסמנת את סופו של תהליך ארוך ומייגע – ותחילתה של תקופה חדשה ומפ רגשת, שגם היא, יכולה להיות ארוכה ומייגעת, אם לא פועלים נכון. למרות התחושה שאין כוח בעולם שיכול למנוע את הצלחת הפרויקט, מהניסיון שלנו למדנו כי רק דבר אחד בטוח בפרויקט התחדשות עירונית – והוא שאסור לנוח על זרי הדפנה; נכחנו במספר רב של טקסי הריסת בניין מרפ שימים ומרגשים, בהם היסטוריה ונוסטלגיה נערמים בתוך הר של שברי בניין – שהופך מהר מאד לאושר וציפייה לדירה החדשה. עם זאת, על אף האופוריה המובנת שאופפת את האוויר – חשוב לזכור כי המלאכה עדיין בעיפ צומה. כך תעשו הכל נכון בשלבים האחרונים של פרויקט התחדשות עירונית, ועד קבלת המפתח: שלב הקצאת הדירות החדשות מגיע מיד לאחר החלטת הרשות המקומית לאשר את היתר הבפ נייה בתנאים ואישור תוכנית העיצוב האדריפ כלית. בשלב זה, בעלי הדירות צריכים לבחור את דירתם החדשה, בהתאם להסכם עליו חתמו. שימו לב כי חשוב לייצר מנגנון הקצאת דירות ישים וברור, המוסכם על כלל בעלי הדירות. הדירות נבחרו? מצוין; כעת יוזמנו בעלי הדיפ רות הנרגשים לביצוע שינויים פנימיים בדירה החדשה, ככל שירצו בכך, בסיסיים ללא עלות כפי שנקבע בחוזה, וכן אפשרויות לשדרוג לדירה בעלת שווי גבוה יותר בפרויקט. שלב זה יאפפ שר לכם לייצר את חווית המגורים המותאמת לצרכים האישיים שלכם. שלב הקצאת הדירות החדשות ושדרוג

שלב הפינוי: מסירת הדירות הישנות ליזם

יש גוף מימון תקין אשר עומד בהוראות החוק ומנפיק את כלל הערבויות הנדרשות? כלל בעלי הדירות חתמו על מסמכי הליווי הבנקאי? מצוין. כעת, יוציא היזם את הודעת הפינוי לבעלי הדיפ רות, כאשר הנוהג הוא שתקופת הפינוי נעה בין ימים. 90-120 בשלב תקופת הפינוי יש כמה נקודות חשופ בות שעל בעלי הדירות לבצע כדי שיוכלו להפ תפנות בבטחה: קודם כל, יש לפנות לכלל הספקים ולרשות המקומית לשם סגירת כל החשבונות השוטפים: ארנונה, מים, חשמל, וכו’; בנוסף, טרם מסירת המפתחות ליזם, יש לוודא כי ב"כ בעלי הדירות מקבל לידיו הנאמנות את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, את ערבות דמי השכיפ רות לתקופת הבנייה ולא פחות חשוב – פוליסת ביטוח לביצוע העבודות. מרגע מסירת הדירה ליזם מתחיל הליך ביפ שנים. תקופת הביצוע מלאה 3-5 צוע ארוך של בחשיפות וסיכונים, ולכן, שימו לב כי רק לאחר שהבנק המלווה מסר את כלל הערבויות והביפ טחונות, ניתן למסור את הדירות הישנות ליזם. על אף האופוריה הטבעית שלאחר הריסת המפ בנים – חשוב לזכור כי גם בתקופת הביצוע, אתם עדיין הבעלים של הקרקע ויש לכך משמעות. המשמעות הראשונה והחשובה היא לוודא כי המפקח של הפרויקט מגיע למתחם הפרויקט לפחות פעם בשבוע, ומגיש תמונת מצב לבעלי הדירות על התקדמות הבנייה בהתאם להיתר הבנייה ועל פי לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם. המשמעות השנייה היא נזיקית. במידה ולא הונפקה פוליסת ביטוח מחברת הביטוח של היזם, אשר בעלי הדירות רשומים כמוטבים בה, גם בעלי הדירות, כבעלי הקרקע, עלולים למצוא את עצמם חשופים לתביעות מצדדי ג’, כמו תאונות עבודה באתר, שמתרחשות לצערנו לעתים קרובות מדי, וכו’. תקופת הביצוע: לפקח, לבטח ולשמור על קשר

freepik : צילום

השלב האחרון והמרגש: מסירת הדירות החדשות

בשעה טובה, הגענו לרגע הגדול של מסירת הדירות החדשות. אפשר לחגוג, אך עדיין לא לפתוח שמפניות. בשלב מסירת הדירות החדשות יש לוודא כי כלל הדירות נמסרות בנוכחות בעל הדירה ומפקח הבעלים. לאחר בדיקת הדירה על ידי המפקח, יימסר לבעל הדירה והיזם פרוטוקול מסירה המפרט את כל הליקויים שעל היזם לתקן (ככל שקיימים). נוסף על כך, בעת מסירת הדירות החדשות, היזם ידרוש לקבל בחזרה את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה ואת הערבות להבטחת תשלום דמי השכירות. שימו לב! החזרת הערבויות ליזם תתבצע אך ורק במקביל לקבלת מכתב החרגה סופי ובלתי מותנה מהבנק המלווה, המופנה לבעל הדירה, בו הבנק המלווה מאשר באופן רשמי שהדירה החדשה שנמסרה מוחרגת מהשעבוד של הבנק המלווה וכי לבנק אין כל טענה או דרישה מהפ בעלים, בקשר לדירה שנמסרה. כמו כן, יש לוודא כי היזם מפקיד בנאמנות אצל עורך הדין המייצג את בעלי הדירות – שתי ערביות חשובות: ערבות הבדק וערבות הרישום. ערבות הבדק ניתנת כבטוחה לכך שהיזם יתקן את הליקויים בשנת הבדק, ערבות הרישום ניפ תנת כבטוחה לכך שהיזם יבצע את רישום הבית המשותף בצורה תקינה. הנושא נבדק? מצוין. כעת ניתן להחזיר ליזם את ערבויות חוק המכר ודמי השכירות, לקבל את המפתח, להיכנס לדירה החדשה בשמחה, וכמובן – לפתוח את השמפניות, שהמתינו בדיוק לרגע הזה.

שלב החתימה על מסמכי הליווי הבנקאי

רגע לפני שהשופלים מתחילים במלאכת ההריפ סה של הבניין הישן, מגיע השלב החשוב ביותר בפרויקט – חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי. בשלב זה נוצר קשר ראשון בין בעלי הדירות לבין גוף המימון אשר יעניק את הליווי הפיננסי לפרויקט. לשלב לזה משמעות מכרעת בכל מה

www.kdc-law.co.il

/ 8 /

צילום: יח"צ