נדל"ן מדיה | 16.06.23

16.06.23

נדל"ן מדיה

חברת קו ישר מהנדסים | יעקב שוחט

טל אלדרוטי

מגירושין למקרקעין // גישת המשפט השיתופי מתגלה כיעילה גם בסכסוכי נדל"ן

freepik : צילום

גישת המשפט השיתופי, המתבצעת על ידי הליך גישור בין הצדדים, התפתחה כרעיון יעיל ביישוב סכסוכי משפחה וגירושין, ובשנים האחרונות קנתה לעצמה אחיזה גם בתחום הסכסוכים העסקיים, ביניהם גם בתחומי הנדל"ן. לעומת הגישה האדוורסרית (יריבותית), הנתפשת כגישה השלטת כיום, ומושתתת על עקרונות של יריבות ולעומתיות, מאבק בין עמדות, וחלוקה בין מנצחים מול מפסידים – הגישה השיתופית מקדמת עקרונות של הכרה והבנת הצדדים את הצרכים והאינטרסים של הצד השני, תוך חתירה בהסכמה לאיתור אינטרסים משותפים או משלימים; הגישה השיתופית דוגלת בשיח משתף, מתוך רצון להגיע לפתרון יציב שיוצר רווח הדדי רחב ככל הניתן ולאו דווקא פשרה לשמה. עולם הנדל"ן מורכב ומאופיין בממשקים רבים. לעיתים מדובר בעסקה בודדות ולעיתים בהתקשרות ארוכת טווח ומורכבת. ריבוי ממשקים זה מביא למערכת של התקשרויות, הבנות והסכמים בין הגורמים השונים בעסקה. בשל העובדה כי מדובר בענף דינמי ומשתנה תדיר, מתחוור לעיתים לצפ דדים כי המציאות בשטח שונה מכפי שחזו תחילה. מצב זה מהווה כר נרחב לחילוקי דעות ולעמדות מנוגדות בין הצדדים. לרוב, למחלוקות אלה נילווה תג מחיר של סכומי כסף גבוהים מאוד, המאפיינים את ענף הנדל"ן. ככל שלא יצליחו הצדדים ליישב ביניהם את המחלוקת – היא תחריף, תעלה בסולם העוצמה ותהפוך לסכסוך, המתגלגל בדרך כלל לכדי הליך משפטי ארוך, יקר ומייגע. בנקודה זו חשוב שהעוסקים בענף יכירו את החלופה של פתרון הסכסוך בגישה השיתופית באמצעות הליך גישור פרגמטי על ידי מגשר, וכן את היתרונות שהוא מציע, כגון: הליך חסוי ומהיר, שיח משתף וקשוב לצד האחר, תוך שליטה והסכמה הדדית על התוצאה. בנוסף, התהליך מאפשר לזהות ולטפל בהשלכות מס ושיפ קולים פיננסיים אחרים, שאולי לא יובאו בבית המשפט, וכן לחשוף מידע פיננסי רגיש מול המגשר בלבד, הדבר אינו מתאפ פשר בהליך המשפטי המקביל שהוא פומבי וחשוף לעיני כל. לסיכום, בחירה במסלול הגישה השיתופית במקום התפ נהלות במסלול התנצחות רגיל לא מתאים לכל מקרה, שכן הוא מצריך מהמעורבים בו מחויבות ורצון אמיתי לסיים את המחלוקת בהסכמה ובאופן המיטבי ביותר לכל הצדדים, תוך הסכמה לפשרות, מה שלא מתאים בסכסוכים טעונים מאד. עם זאת, יתרונות הגישה עולים על חסרונותיה, ובהחלט יש מקום כי תגדל המודעות אליה בקרב העוסקים בענף הנדל"ן – ויורחב השימוש בה. טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי לשעבר, משמש כיום כמיישב סכסוכים בהליכי גישור ובוררות, יועץ ומלווה בעסקאות נדל"ן מורכבות, דירקטור בחברות ובגופים פיננסיים.

תיאום תכנון בשלב הראשוני // המפתח להצלחה של כל פרויקט

כל פרויקט בנייה מהווה פעילות עסקית מורפ כבת, הכוללת אתגרים בכל תחום: החל מסופ גיות תכנוניות, הנדסיות ורגולטוריות, דרך סוגיות בנושא תקציב וניהול הפרויקט. בדרך כלל, חברת ניהול פרויקטים מטפלת בסוגיות

האלו מטעם היזם. כנציגתו של היזם בשטח, חברת הניהול מתאמת את התפ כנון בין כל גורמי המקצוע בשלב הראשוני של הפרויקט, כולל תאום מפרט מכר דירות ועד הוצאת היתר בנייה ומכפ רז קבלני, ומוודאה כי הפרויקט עומד ביעדי התכנון, לוחות הזמנים והתקציב, תוך פיקוח שוטף בזמן ביצוע הפרויקט. ביצוע תיאום תכנון בשלב הראשוני של הפרויקט, הידוע גם בתור השלב הקריטי – הוא המפתח להצלחת הפרויקט. כאשר תיאום התכנון אינו מתבצע בצורה בשלב זה, או לא מתבצע כלל שלא נדע – פרויקטים יכולים בקלות לחרוג מהתקציב, להחמיץ מועדים ולגרום להסתבכות בזמן ביצוע הפרויקט, העלולה להביא להוצאות לא מתוכננות, וכן ליפ רידה באיכות הביצוע. במילים אחרות, מכירים מגדל בבל? בדיוק זה. תיאום תכפ נון בשלב הראשוני של הפרויקט מסייע לכלל בעלי המקצוע בפרויקט הבנייה לדבר באותה השפה, ומבטיח שכולם יהיו באותו “העמוד". כך, באמצעות איחוד ותיאום בין כלל בעלי המקצוע בשלב הראשוני, ניתן לזהות בעיות פוטנציאליות ולטפל בהן בשלב מוקדם – לפני שהן הופכות לבעיות גדולות. כמו כן, כחלק מתהליך תיאום התכנון בשלב הראשוני, במטרה לחסוך זמן יקר – מנהל הפרויקט יהיה מעורב באופן ישיר בכל הנוגע לתהליכים מול ועדות התכנון, העיריות, תאגידי המים, כיבוי אש, פיקוד העורף ורשויות נוספות. למעשה, מנהל הפרויקט יהווה נקודת מפגש מרכזית ובלפ עדית בין היזם ובין הרשויות הרלוונטיות, ויוביל את תהליכי הרישוי לפרויקט ותאום התכנון במקביל. לסיכום, תיאום תכנון בצורה נכונה ובשלב הנכון – מפחית את הסיכון לעיכובים יקרים, הוצאות לא מתוכננות וכאבי ראש בזמן ביצוע הפרויקט. כשכולם עובדים מאותה תוכנית ומדברים את אותה השפה, באופן טבעי פוחתים הסיכויים לטעויות שנוצרות כתוצאה מחוסר בתקשורת ואי הבנות. אמרתי כבר מגדל בבל?

/ 6 /

צילום: באדיבות המצולם