ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

42 2024 יוני 573 ידע למידע

לשלם מס רכישה, ואילו חלקו האחר שולם בגין עליית מחירי הדירות לדיור בר-השגה, עלייה שבגינה אין לשלם מס רכישה. אין מדובר בהסכמים סטנדרטיים בין שני צדדים סטנדרטיים. העירייה פועלת במקרה דנן בשלושה כובעים שונים: כבעלת המקרקעין, כאחראית על התכנון בעיר, לרבות אישור התב"ע, וכאחראית לספק דיור בר-השגה, לרבות קביעת המחיר שבו יימכרו הדירות שנבנו לצורך כך. במקרה הרגיל, כשאדם קונה מקרקעין, הוא קונה אותם לרבות כל הזכויות העתידיות שנובעות מהם ולרבות הכוח להחליט על גורלם. למעשה, מבחינה מהותית, במסגרת ההסכם המקורי העירייה השאירה בידיה חלק מן הזכויות שבמקרקעין – את הזכויות העתידיות ואת הזכות לקבוע את מחיר הדירות לדיור בר-השגה. כלומר, העוררת לא רכשה את המקרקעין על כל הנובע מהם, אלא את המקרקעין עם "גיבנת", כאשר חלק מן הזכויות נשארו אצל העירייה. העירייה הייתה ונותרה בעלת הזכויות העתידיות במקרקעין, היא שלטה בהן והיא קבעה אם העוררת תוכל לקבל אותן. מבחינה מהותית, הדבר דומה לחכירה של העוררת את המקרקעין, מבלי שנקבע במסגרת תנאי החכירה כי לחוכר מוקנות גם הזכויות העתידיות. ככלל, בחכירה של מקרקעין, וכל עוד לא מוסכם אחרת, החוכר מקבל לידיו את הזכויות הנוכחיות על המקרקעין על פי תנאי חוזה החכירה, אך לא את הזכויות העתידיות. גם מבחינה קניינית, במועד קבלת הזכויות הנוספות העוררת טרם הייתה הבעלים הרשומים של המקרקעין, אלא העירייה.

חדשה שבמסגרתה רכשה העוררת זכויות במקרקעין. לטענת העוררת, העירייה מכרה לה את מלוא זכויות הבעלות במקרקעין בהסכם המקורי. לעירייה לא נותרו זכויות כלשהן במקרקעין שהיא יכולה למכור, ומכאן שהשומה החדשה שהוצאה על ידי המנהל אינה יכולה להתקיים ודינה בטלות. אין להביא בחשבון שינויים המאוחרים ליום המכירה. לעמדת המנהל, התוספת להסכם היא חוזה חדש. במסגרת ההסכם המקורי מכרה העירייה קרקע עם מגבלה, ומשהסכימה להסיר את המגבלה, הרי נוצרה עסקה חדשה עם תמחור חדש המגלם את הערך הנוכחי של המקרקעין. במסגרת התוספת להסכם מכרה העירייה זכויות נוספות הקשורות בשימוש במקרקעין ומגדילות את ערכם, זכויות שהעירייה לא מכרה במסגרת ההסכם המקורי. בית המשפט פסק: כב' השופטת י' סרוסי פסקה כי יש לקבל את הערר בחלקו. השאלה העומדת לדיון היא מה דינם של התוספת להסכם והתשלום ששולם במסגרתה בסך של ש"ח – האם מדובר בתשלום 14,600,000 עבור עסקה חדשה שבמסגרתה רכשה העוררת את המקרקעין, כשיטת המנהל, או שמא הבעלות במקרקעין הייתה ונשארה של העוררת, והתשלום מהווה חלף היטל השבחה, כפי שטוענת העוררת. נקבע כי חלק מן התשלום שבתוספת להסכם אכן שולם עבור זכויות חדשות במקרקעין, וכנגדו יש