ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

36 2024 יוני 573 ידע למידע

החיסכון במס בעקבות המבצעים במכירת דירות עו"ד יוני כהן

תשלום ראשון על חשבון הדירה בשיעור , תשולם 80% בלבד וכל היתרה, 20% של ללא ריבית והצמדה בעת מסירת הדירה. בחישוב קל ניתן לראות כי ההנחה הגלומה במחיר הדירה עשויה להגיע לכמה מאות אלפי ש"ח. כך לדוגמה, חברה יזמית המעניקה לרוכש, באמצעות הבנק המלווה, משכנתה בסך של מיליון ש"ח לארבע שנים ללא ריבית 1.5 לשנה מדובר 7% - הרי בריבית שוק של כ- ש"ח. משום 400,000 בהטבה ששוויה מעל כך, במקרה של רכישת דירה בסכום של שלושה מיליון ש"ח, גלומה כאן הטבה מימונית נסתרת - באופן ששווי הדירה מיליון ש"ח, והרוכש משלם 2.6 הוא רק ש"ח, המגולגלים אליו על ידי 400,000 עוד היזם כדי לכסות את ההטבה המימונית שהוא כביכול העניק לרוכש. הרוכש אם כן, לא באמת נהנה מההטבה המימונית שלכאורה קיבל ברכישת הדירה, שהרי הוא משיב ליזם את מחיר ההטבה, בכך שהיא מתומחרת במחיר הדירה, כך מיליון ש"ח עבור 2.6 שבפועל הוא שילם

הריביות הגבוהות במשק הביאו להאטה בשוק הנדל"ן. אם בעבר זוג צעיר שרכש דירה היה זכאי למשכנתה בשיעור של עד , ובשל הריביות הנמוכות עמד בנקל 75% בהחזרי המשכנתה, היום, כאשר ריבית , הרי ההחזרים 6% הפריים מגיעה ל בגין המשכנתה מתייקרים וציבור רוכשי הדירות ממתין עם רכישת הדירה לתקופה שבה הריבית תהיה זולה יותר. היזמים מצידם מגבירים את מאמצי השיווק באופן מתוחכם, כדי שמחד גיסא יוכלו להפחית במחיר הדירה ולהפוך את העסקה לאטרקטיבית יותר, ומאידך גיסא הדבר לא ייתפס בציבור כתחילתו של עידן ירידת מחירי הנדל"ן, שככדור שלג עשוי לגרום להם נזק לטווח הארוך. בעבר נחשפנו למבצעים שבהם רוכש דירה קיבל מכונית במתנה, או שהיזם שילם עבורו את מס הרכישה. היום אנו עדים למבצעים מתוחכמים יותר, שבהם מוצעת הנחה מימונית המגולמת במחיר הדירה, כגון משכנתה ללא ריבית למספר שנים, או - כאשר הרוכש משלם 20/80 רכישה בתנאי

הכותב - מומחה במיסוי מקרקעין ממשרד מאיר מזרחי ושות עורכי דין