ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

108 2024 פברואר 569 ידע למידע

מיסוי מכירת בית שנבנה על ידי אביו של קונה הקרקע שהוא קבלן בנייה השאלה:

?

אדם קנה קרקע, ואביו, שהוא קבלן, בנה לו בית על הקרקע בחינם. הוא מוכר את הבית - כיצד יחושב מס השבח? אם זו דירה יחידה והוא גר בבית או השכיר את הבית במשך שנה וחצי ואז מכר, כיצד יחושב מס הרכישה? עו"ד חיה זילברברג משיבה: נקדים ונציין כי מנתוני השאלה עולה האפשרות כי רשות המיסים תמסה את מכירת הבית כעסקה פירותית ולא הונית (עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי) וזאת מכיוון שאביו של המוכר הוא קבלן במקצועו והוא זה שבנה עבור המוכר את הבית, וכן לאור העובדה כי הבית היה בבעלות המוכר תקופה יחסית קצרה (שנה וחצי) טרם הוצע למכירה. במקרה כזה ייתכן שהמכירה לא תמוסה במיסוי מקרקעין אלא אצל פקיד השומה לפי פקודת מס הכנסה, וכן יחול מע"מ במכירתה. חשוב לציין שחסרים נתונים בשאלה על מנת להכריע בעניין זה, כגון – מה גילו ומהו הרקע של הבן, כמה זמן חלף מאז רכישת הקרקע על ידי הבן, האם הרכישה מומנה מכספי האב וכו'. בכל מקרה, ככל שהמכירה תמוסה על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- "), מס שבח יוטל על השבח - הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת החוק (להלן: " 1963 שווי הרכישה. לחוק אשר קובע כדלקמן: 39 מהשבח ניתן לנכות הוצאות בהתאם לסעיף לשם קביעת השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או " ." במכירתה... אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה לענייננו, במקרה שבו הבן קיבל את כספי הבנייה במתנה והשתמש בכספים אלו כדי לבצע את הבנייה, והחשבוניות בגין זאת הופקו על שמו, אזי לא צריך להיות קושי בניכוי ההוצאות על פי חשבוניות אלו על ידי הבן (המוכר) מהשבח במכירת הדירה. לעומת זאת, אם החשבוניות בגין הבנייה יצאו על שם האב, ייתכן שיהיה קושי בניכוי ההוצאות במכירת הדירה על ידי הבן. !

המשיבה - עו"ד חיה זילברברג, ממשרד מאיר מזרחי ושות'