ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2023 אוגוסט 563 ידע למידע 81

החכירה עולה כי הבניין לא כולל דירת מגורים בקומת המרתף; כי הנכס נבנה כחלק מקומת המרתף מבלי שהוא נכלל בהיתר הבנייה, וכי הוא מוגדר כמרתף. הנכס לא 2011 בהסכם התמ"א משנת הוגדר דירת מגורים בבניין, ואף היה ברור לצדדים כי נדרשת "הכשרה" של הנכס כדירת מגורים. לפי היתר הבנייה שניתן דירות, והנכס 16 לתוכנית התמ"א, בבניין אינו בא בכללן. במסגרת העתירה המנהלית שהגישו החברות היזמיות ביחס לסירוב לבניין, הן טענו 4 העירייה להעניק טופס במפורש כי: "במבנה קיים מרתף המשמש שנה. על 20 כחלל מגורים מזה למעלה מ פניו, המרתף לא הוסדר ברישוי מעולם...". החברות היזמיות הגישו 2022 בשנת בקשה לשימוש חורג בנכס כמשרד, כאשר ב"שימוש הנוכחי" צוין כי הוא "מרתף". סביר להניח כי אם היה מדובר בדירת מגורים לא הייתה מוגשת בקשה לשימוש חורג כמשרד. יתרה מזו, נקבע כי בהיתר הבנייה מסומן כי חלל המגורים חסום, כלומר, לא ניתן לעשות בו שימוש. העורר טוען כי הנכס קיים ולא אטום, ושרק הכניסה אליו נחסמה. בית המשפט העיר כי אין כל רלוונטיות להבחנה אם הנכס נאטם לחלוטין, נאטם בחלקו או רק נחסם. החשוב הוא שלא ניתן לעשות בו שימוש, בוודאי שלא למגורים, בהתאם להיתר הנוכחי. אילו היה מדובר בדירה, לא היה כל צורך לחסום או לאטום אותה כך שניתן להיכנס אליה רק דרך החלון, וגם לא היה כל צורך לבקש לעשות בה שימוש חורג כמשרד. ניסיונו של העורר להבחין בין

לטענת העורר הנכס הוא דירת מגורים בהתאם למבחן התכנוני. בתוכנית היתר הבנייה של התמ"א, שאושרה על ידי רשויות התכנון, מאופיין הנכס כ"חלל מגורים". הנכס שימש למגורים בפועל משך עשרות שנים באזור מגורים מובהק ובבניין המשמש למגורים. הנכס נרכש כדירת מגורים ומס הרכישה דווח ושולם כדירת מגורים. לעמדת מנהל מיסוי מקרקעין, העורר לא זכאי ליהנות מחישוב ליניארי מוטב הואיל והנכס אינו עונה להגדרת דירת מגורים. השימוש שנעשה בו למגורים מנוגד לייעוד התכנוני הקבוע בהיתר הבנייה. משלל הראיות שהוצגו עולה כי מעולם לא הותר שימוש למגורים בנכס. בית המשפט פסק: כב' השופטת י' סרוסי פסקה כי יש לדחות ) 1073/20 את הערר. בהלכת שטיין (ע"א נקבע כי על מנת שמוכר ייהנה מחישוב המס הליניארי המוטב הקבוע בסעיף ) לחוק, על הנכס הנמכר להיות 2 א(ב 48 דירה שמיועדת למגורים לפי כל דין. כלומר, לא די בכך שהנכס שימש למגורים בפועל, אלא שהמגורים צריכים להיות כדין, ובין היתר, לפי דיני התכנון והבנייה. עוד נפסק שם כי בנסיבות מיוחדות ובמקרים נדירים יהיה מקום להחריג נכסים מסוימים מן הכלל האמור. בעניין דנן, אין מחלוקת כי הנכס שימש למגורים. עם זאת, השאלה היא האם המגורים היו כדין, כלומר, האם ייעודו התכנוני של הנכס הוא למגורים. מהיתר הבנייה המקורי של הבניין ומשטר