ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

70 2023 אוגוסט 563 ידע למידע

דיווחו העוררים למשרדי 20.9.2016 ביום המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) על רכישת דירת מגורים והצהירו כי הדירה שרכשו תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת, וכי הם מתחייבים למכור את דירתם הנוספת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ולפיכך ביקשו לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה. שומתם העצמית של העוררים בגין רכישת ש"ח. 32,024 הנכס הועמדה על סך של בהמשך מכרו העוררים את דירתם הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק. המשיב לא הוציא לעוררים שומה לפי מיטב השפיטה בתוך שמונה חודשים ממועד שומתם העצמית. נשלחה החלטה על תיקון 30.4.2020 ביום שומה, אלא שכותרתה הייתה "פירוט נימוקים לקביעת שומת מס רכישה לפי א(א) ברכישת 79 מיטב שפיטה לפי סעיף זכות במקרקעין". בהחלטה ציין המשיב כי השומה בגין הנכס תוקנה לרכישת קרקע, לאחַר בחינה מחודשת ובדיקה של היתר הבנייה, כמו גם ביקור שערך המשיב במקום, ובו הסתבר כי הדירה נהרסה. נוסף על כך ציין המשיב כי ייבדק נושא הטלת קנס גירעון, וזאת לאור העובדה כי הבית שנרכש בהסכם המכר – נהרס. לאחר תיקון השומה, העמיד המשיב את ש"ח. 139,800 סכום מס הרכישה על סך של הוגשה השגה על החלטתו 7.8.2020 ביום של המשיב לתקן את השומה. בהשגה העלו העוררים טענות באשר להחלטת המשיב

כי כלל לא עניינה אותם אפשרות המגורים בו כפי שהוא. נוסף על כך עלה כי הרוכש היה יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה שהיה לו ידע מוקדם בדבר זכויות הבנייה במקום, והיה מודע לפוטנציאל הבנייה במקום. מהאמור עולה כי רכישת דירת מגורים, אשר הכוונה היא להרוס אותה ולבנות תחתיה דירה אחרת למגורים, לא תיחשב דירת מגורים המזכה בשיעורי מס רכישה מופחתים, זאת להבדיל מרכישה של דירה וביצוע שיפוץ, ואפילו נרחב, בה. לעניין זה לא ברור מהו הגבול שלאחריו עלול מנהל מיסוי מקרקעין לטעון כי שיפוץ של דירה עולה לכדי בנייה של דירה חדשה, כיצד ייבחן הדבר, וסביר כי יובאו בחשבון עלות השיפוץ, טיב השיפוץ, כגון בניית יסודות חדשים או מעטפת חדשה, ועוד. הנה, גם ברכישת דירת מגורים שכל הכוונה לגור בה אך הדבר דורש בנייה מחדש, "סוף מעשה במחשבה תחילה" מפאת היבטי המיסוי. לאור זאת קבעה השופטת וינשטיין כי המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע על ידי העוררים ולא רכישה של דירת מגורים למטרת מגורים בה. נחתם הסכם מכר 31.8.2016 ביום בין שמואל ואביהו גרוברמן (להלן: "המוכרים") לבין העוררים (בני הזוג יוסף ואלונה אזריאל), למכירת בית מגורים בקריית ביאליק (להלן: "הנכס") תמורת ש"ח. 2,330,000 סך של