ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2023 אוגוסט 563 ידע למידע 69

דליה פרידמן נ' 278/84 (ע"א למגורים מנהל מס שבח מקרקעין). על פי רוב נבחנת מהות הזכות במקרקעין במועד העסקה. בעוד בחינת היסוד האובייקטיבי קלה יותר לביצוע, שכן הדירה עצמה נבחנת מבחינה פיזית, מתעורר קושי לאמוד את קיומו של היסוד הסובייקטיבי בדבר הכוונה של הרוכש להשתמש בדירה למגורים לאחר רכישתה. הדבר נעשה באמצעות מסכת ראיות שתעמוד בכל עניין לגופו. אזריאל 32808-02-21 אזריאל (ו"ע בעניין ואח נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן נקבע כי במקום שבו ,)29.5.2023 ביום מתברר כי הכוונה המקורית של הרוכש ברכישת הדירה - שענתה על הגדרת דירת מגורים מבחינה פיזית, הייתה שלא לגור בה אלא להרוס אותה, אף שבמועד הרכישה עצמו הדירה עדיין עומדת על תילה, יהיה בכך כדי לקבוע כי אין מדובר ברכישה של דירת מגורים המזכה בשיעורי מס רכישה מופחתים אלא ברכישה של זכות מקרקעין שאינה דירת מגורים. הסממנים שעשויים להצביע על כוונתו הסובייקטיבית של הרוכש שלא לגור בדירה אלא להרוס אותה, הם בין השאר פעולות שמבצע הרוכש בסמיכות למועד רכישת הנכס ומבטאות את כוונותיו לגבי הנכס הנרכש. כך למשל, מתן הצהרה מפורשת שהזכות במקרקעין תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת, או לחלופין, אי מתן הצהרה שכזאת, הוצאת היתר בנייה והכנת תוכניות לשם בנייה על גבי המקרקעין

תקופה ארוכה בטרם נעשה הסכם המכר ואף בסמוך לרכישה, והתמורה המשולמת (ו"ע לעומת שווי המקרקעין ללא המבנה טובה נס נ' מנהל מיסוי 9750-12-11 . נוסף על כך מקרקעין מחוז ירושלים) נבחן פרק הזמן שבין מועד הרכישה למועד ההריסה של הדירה. לכאורה חלוף זמן רב ממועד הרכישה עד להריסתה יכול להעיד כי הכוונה הייתה שהדירה תשמש למגורים, אולם אין מדובר במבחן שנים שניתן לכמת אותו אלא יש להכריע על פי השכל הישר, ניסיון החיים ונסיבות המקרה. כך גם לא ניתן לקבוע היכן הוא הגבול, ובתוך כמה זמן על הדירה לעבור לשימוש למגורים בפועל. לכאורה גם חלוף שנים רבות ממועד הרכישה עד למעבר למגורים בפועל יכול להצביע שאין מדובר בכוונה שהדירה תשמש למגורים, אולם מצד שני, כאשר הרוכשת היא סטודנטית שמצהירה שתעבור לגור בדירה רק כאשר תסיים את לימודיה וניתן להתרשם מכנותה, די יהיה בכך כדי לקבוע שמדובר בדירה שמיועדת לשמש למגורים. בעניין אזריאל דובר ברכישה של בית מגורים ישן ובמצב מוזנח שאיש לא התגורר בו במשך חודשים רבים לפני המכירה. המוכרים היו יורשים שלא התגוררו בו מעולם. מבדיקה מקדימה שנערכה טרם הרכישה התברר כי מדובר בנכס שיש להרוס אותו ולבנות אחר במקומו, ולא נעשתה כל בדיקה בדבר האפשרות לשפץ את הנכס. יתרה מכך, התברר כי הרוכשים כלל לא בחנו את הבית מבפנים אלא הסתפקו במבט מבחוץ ויש בכך כדי להעיד