ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2023 יולי 562 ידע למידע 81

הרכישה. על מנת לקבוע עמידה במבחן הסובייקטיבי, על ועדת הערר להשתכנע כי כוונת הרוכש במועד הרכישה הייתה להתגורר בדירת המגורים הנרכשת, ולקבוע כי קיימות ראיות מהימנות לכוונתו זו, בלא שנמצא מקום להטיל בהן ספק. מאידך גיסא, כאשר מסכת הראיות המונחות בפני ועדת הערר מוכיחה כי כוונתו המקורית של הרוכש במועד הרכישה הייתה להרוס את דירת המגורים ולא להשתמש בה לצורכי מגורים, גם כאשר בפועל הנכס טרם נהרס – אזי לא ניתן יהא לקבוע כי התקיימו תנאיו של המבחן הסובייקטיבי. בעניין דביר נקבע כי: 6584-05-21 ב-ו"ע "המועד שצריך להיבחן אינו המועד בו ניתנו מלוא האישורים ותכנית ההריסה מומשה, אלא המועד בו ברור מה הנתיב בו בחרו העוררים לפסוע. הפסיעה בנתיב – בדמות פעולות של ממש מסוג הכנת תכנית מדידה והגשת הבקשות המתאימות, מלמדת על הכוונה הברורה להרוס את הבית..." ממכלול הפסיקה אשר עסקה בבחינת המרכיב הסובייקטיבי עולה כי העמידה על כוונתו של הרוכש היא עניין מורכב ותלוי בנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה לגופו. על ועדת הערר להפעיל שכל ישר והגיון בריא בבואה לבחון את הראיות המונחות בפניה. עוד ברור כי לא ניתן בהכרח לדבוק במועד הרכישה כמועד שבו מתגבש היסוד הסובייקטיבי, ויש מקום להגדיל את רדיוס הבחינה על ציר הזמן, לעיתים לפעולות שבוצעו לפני יום העסקה ולעיתים לבחינת פעולות שבוצעו לאחר יום העסקה.

הבית, אין בה כדי להעיד על כוונתם להרוס את הבית ביום החתימה על עסקת המכר. לעמדת המנהל, כפי שקבעה ההלכה, רכישת בית, הריסתו ובניית בית אחר תחתיו, לא תיחשב "דירה המיועדת למגורים" לפי לחוק, ועל כן על הרוכש לשלם מס 9 סעיף רכישה לפי המהות הכלכלית של העסקה. העוררים לא שיפצו את הבית הישן ואף לא בנו בית חדש אלא הרסו את הבית ובנו בניין בן חמש דירות, אשר חלקן נמכרו לבני משפחתם. בית המשפט פסק: כב' השופטת א' וינשטיין פסקה כי יש (א) לחוק מיסוי 9 לדחות את הערר. סעיף מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין (ג) 9 יהא הרוכש חייב במס רכישה, וסעיף לחוק קובע שיעורי מס מיוחדים לרוכש דירת מגורים. העוררים מבקשים ליהנות משיעור המס בגין רכישת דירת מגורים יחידה. דירת (ג) לחוק כדירה 9 מגורים מוגדרת בסעיף אשר משמשת או תשמש בעתיד למטרות (ג) מציע כחלופה גם 9 מגורים. דהיינו, סעיף נכסים אשר לגביהם כוונתו הסובייקטיבית של הרוכש היא לשימוש למטרות מגורים. ההלכה הפסוקה הוסיפה וקבעה כי כוונת הרוכש נאמדת באמצעות שני אלמנטים הבוחנים את היסוד האובייקטיבי ואת היסוד הסובייקטיבי במועד הרכישה. קיים קושי משמעותי לאמוד ולקבוע את כוונת הרכישה הסובייקטיבית של הרוכש במועד