ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2023 יוני 561 ידע למידע 47

. כפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה 2 2,354,900 לא יעבור את התקרה של ש"ח (התקרה נכונה עד לתאריך , להלן: "תקרת הסעיף"). 15/01/2024 ראוי לציין כי כתלות בנתוני הדירה ושווי "זכויות הבנייה" ייתכנו מצבים שבהם הפטור יהיה מלא, או חלקי, או שכלל לא יוענק פטור בגין "זכויות הבנייה". להשלמת התמונה על מתווה הסעיף, להלן תיאור של שלושה מצבים אפשריים: פטור מלא בגין "זכויות הבנייה", פטור חלקי בגין "זכויות הבנייה" וחיוב במס שבח בגין כל "זכויות הבנייה". דוגמה ראשונה – פטור מלא בגין "זכויות הבנייה" 1,200,000 שווי דירת המגורים היחידה – ש"ח. שווי דירת המגורים היחידה (ללא זכויות . הסכום נמוך מהתקרה 1,000,000 בנייה) – מיליון ש"ח, ולכן הדירה פטורה. 4.846 בסך ש"ח. 200,000 שווי "זכויות הבנייה" – ז': 49 בחינת הפטור לפי הוראות סעיף התנאי הראשון בסעיף מתקיים: שווי הזכויות נמוך מכפל שווי הדירה (ללא הזכויות). התנאי השני בסעיף מתקיים: כפל שווי מיליון ש"ח, 2 הדירה (ללא הזכויות) הוא סכום שנמוך מהתקרה בסעיף. מכאן שזכויות הבנייה פטורות במלואן.

כי לפני מכירת הדירה (ואולי אף לפני פרסומה), רצוי לבדוק אם לדירה מוצמדות "זכויות בנייה" ומה שוויין. רק אחר בירור סוגיה זו, ניתן לנסות ולהעריך אם יחול מס שבח ומה יהיה סכומו. לאחר הבירור והחישוב, המוכר יהיה מודע לחבות המס הצפויה ויוכל להעריך כמה ניתן לדרוש בגין הדירה, וכמה יוותר בידיו לאחר תשלום המס. נשאלת השאלה, ובצדק, האם מכירת דירה יחידה אשר מוצמדות לה "זכויות בנייה" תביא תמיד לחיובן במס שבח? והתשובה היא – לא, לא תמיד. ובכן, כיצד נדע מתי כן ומתי לא? נקבע כי כדי 6/98 בהוראת ביצוע מס שבח למנוע התדיינויות על סכומי מס זניחים 10% אזי כל עוד "זכויות הבנייה" הן עד ש"ח (לפי 100,000 מהשטח הבנוי או עד הנמוך מביניהם), הן לא תחויבנה במס שבח. ואולם, גם לאחר הוראה זו לא נסתם הגולל, כיוון שהמחוקק, באמצעות סעיף ז' לחוק מיסוי מקרקעין, איפשר לבעלי 49 דירות (זולות יחסית) ליהנות מפטור ממס שבח (מלא או חלקי) גם אם מוצמדות להן "זכויות בנייה". ז' לחוק מיסוי מקרקעין 49 הוראות סעיף קובעות כי "זכויות הבנייה" תהיינה פטורות ממס שבח אם וכאשר: . שוויין של "זכויות הבנייה" נמוך מכפל 1 שווי הדירה (ללא "זכויות הבנייה").