ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

2023 אפריל 559 ידע למידע 173

"המוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם ... זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה, ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי... והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל". [ההדגשות כאן ולהלן אינן במקור – ח"ג] החוק אינו נוקט הגבלה קבועה על גובה הכנסות שכר הדירה, אך ברור שגם עניין זה כפוף לסבירות ולתנאי השוק. אם הכנסות שכר הדירה המשולמות גבוהות ממחירי השכירות באותו אזור – יהיה המנהל רשאי להגדיר סעיף זה כ"עסקה מלאכותית", ולראות בכך קלדרון תמורה עודפת מעל "תקרת השווי" ולהוציא שומה בגין סכומים אלו. בפסק דין )) שפורסם 5.3.2023( קלדרון ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב 19-04-15379 (ו"ע החודש, ניסה המשיב לטעון כי תקופת החזר השכירות שנקבעה בחוזה ארוכה מדי, וכספים אלו מהווים למעשה תמורה נוספת: "המשיב שב ומדגיש את היחסים המיוחדים הקיימים בין הבעלים מחד ובין היזם לסיכומי המשיב). אכן, במקרה של יחסים 40 ו- 21 מאידך (וראו, בין היתר, סעיפים מיוחדים או יחסי שליטה בין הצדדים לעסקה, עשויים להיקבע תנאים שהם נוחים יותר, נדיבים יותר או מקלים יותר מאלה שהיו נקבעים בין צדדים בלתי קשורים. למשל, ניתן לסבור כי יזם שהוא צד קשור עשוי להסכים לתקופה ארוכה יותר של תשלום דמי שכירות מהתקופה הנדרשת באופן אובייקטיבי) בהקשר זה יוער כי בהליך ".₪ 5,000 דנן, המשיב לא תקף את גובה דמי השכירות החודשיים – בהקשר זה עולה סוגיה נוספת והיא בעניין סיווג ההכנסה מדמי השכירות. האם מדובר בחלק מהתמורה בהסכם הפינוי-בינוי (תמורה הונית), או שתשלום הפסד הכנסות השכירות צריך להיות ממוסה כהכנסות שכירות לפי הפקודה (הכנסה פירותית). בעניין קלדרון נמנע בית המשפט מלהכריע בסוגיה זו וקבע: "יובהר כי פסק דין זה כי איננו נוגע לנושא המיסוי הפירותי של החזרי דמי השכירות שנתקבלו מידי היזם (היבט שעלה במהלך הדיון) וועדת הערר איננה מוסמכת לדון בסוגיה זו." לכאורה ניתן לטעון שיש להתייחס לסכום שהתקבל עבור הפסד השכירות בתקופת הבנייה דין הפיצוי כדין הפירצה כהכנסות שכירות. זאת לאור העיקרון המיסויי הידוע, לפיו " ." שהוא בא למלא