ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

2023 אפריל 559 ידע למידע 171

רכישת זכויות באיגוד שהתקשר בהסכם 38 להתחדשות עירונית מסוג תמ"א השאלה:

?

מחברה שחתמה על חוזה לפינוי בינוי מול 50% חברה מעוניינת לרכוש הדיירים (עדיין לא התקבל היתר בנייה). החברה מעוניינת (משיקולים חוזיים מהמניות ירשם בנאמנות אצל המוכרת. כרגע החברה 20% מול הדיירים) שסך אינה איגוד מקרקעין, לפיכך לא אמורה להיות השפעת מס בהעברת המניות לנאמנות (לפי פרק נאמנויות). ואולם בעוד כשנה יתקבל היתר בנייה והחברה תהפוך לאיגוד מקרקעין. האם בעת המעבר לאיגוד תחול חשיפה למיסוי מקרקעין? נוסף על כך, האם יחול מס שבח ורכישה בעת העברת המניות מהנאמנות לחברה בעתיד, כאשר תהיה איגוד? עו"ד יוני כהן משיב: נדונה השאלה האם רכישת זכויות באיגוד שהתקשר ] 1 [ בפסק דין איווגה וטרם התקיימו התנאים 38 בהסכם להתחדשות עירונית מסוג תמ"א המתלים בו, מהווה רכישת "זכות במקרקעין" כהגדרת מונח זה בסעיף לחוק מיסוי מקרקעין. במסגרת פסק הדין הכריע כב' השופט שמואל 1 מהווה דחייה 38 בורנשטיין כי דחיית "יום המכירה" בעסקאות תמ"א מהותית, ולכן, וככל שטרם התקיימו התנאים המתלים בהסכם התמ"א, היזם שהתקשר עם בעלי הזכויות במקרקעין אינו מחזיק ב"זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק. משכך, ניתן לטעון על פי פס"ד איווגה שכל עוד לא הגיע יום המכירה (אי התקיימותם של התנאים המתלים בהסכם הפינוי-בינוי וכשהיזם טרם עלה הקרקע) אין מדובר בזכויות במקרקעין ולפיכך לא מדובר באיגוד מקרקעין, כך שהעברת הזכויות בפרויקט לא אמורה להקים חבויות במס שבח ו/או רכישה. ואולם מניסיוננו רשות המיסים לא מקבלת את פס"ד איווגה, שאינו מהווה הלכה מחייבת, ונוהגת למסות המחאת עסקאות של התחדשות עירונית בהתאם לתמורה הכספית שמשולמת ומשקפת את שווי החברה, וזאת כאמור כל עוד יום המכירה בעסקה לא התגבש.

הערת המשיב: אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין - מרכז 60313-05-17 ו"ע ] 1 [

המשיב – ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין