ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2023 פברואר 557 ידע למידע 75

הרסו את הלולים בסמוך למכירה. בית המשפט קבע כי לולי התרנגולים שהוסבו אינם מהווים דירות מגורים על אף השימוש בפועל למגורים. כן נקבע כי המבחן האובייקטיבי כולל גם את מצבו התכנוני של הנכס. בנסיבות המקרה לא ניתן היה להכשיר את הסבת הלול ליחידות מגורים, ולכן לא התקיים מבחן פוטנציאל השימוש למגורים, כמו גם התכלית הסוציאלית של הפטור. בפסק דין זה בית המשפט הכריע במשתמע כי המבחן התכנוני הוא מבחן סף עצמאי. ), הכריעה 34577-08-17 בעניין גיא (ו"ע ועדת הערר כי נכס ששימש למגורים וכלל את המתקנים הנדרשים לצורך כך, אינו עומד בהגדרת דירת מגורים, בשל העובדה כי היתר הבנייה לנכס לא כלל שימוש למגורים, והשימוש שהותר בו הוא כמחסן וחדר כביסה. יצוין כי בעניין גיא הוגש הליך פלילי בגין השימוש מגורים והניסיונות להכשיר את שימושו למגורים לא צלחו. מספר חודשים לאחר שניתן פסק הדין בעניין גיא, ניתן פסק הדין נשוא רשימה זו, ). במקרה 52894-03-17 בעניין שטיין (ו"ע זה קיבלה ועדת הערר, באותו הרכב שדן בעניין גיא, הכרעה שונה, בהתבסס על השוני הנסיבתי. בעניין שטיין, הדירה כללה מתקנים למגורים ונעשה שימוש למגורים. בשלב מסוים, לאחר שנים רבות של שימוש בנכס, גילה המוכר כי היה 1945 היתר הבנייה של הדירה משנת ל"מחסן, גרז' ושטח פתוח בין עמודים". עם זאת, הדירה נרשמה בטאבו כדירת מגורים, שולמה ארנונת מגורים, העיריה לא רשמה

כל המתקנים הפיסיים הדרושים לצורך השימוש למגורים, כמו מטבח, אמבטיה ושירותים. עם השנים הורחב המבחן האובייקטיבי והחלו להיבחן כלל נסיבות הנכס, לרבות תוכניות הבנייה, סביבת הנכס ומועד בנייתו. ) הלך בית 1046/12 בעניין חכים (ע"א המשפט העליון צעד נוסף וקבע כי המבחן האובייקטיבי כולל גם פרמטרים נוספים מעבר למבחן הפיזי: אופי הנכס, תוכניות הבינוי, הייעוד התכנוני, והאם לפי טיבו יש בנכס פוטנציאל למגורי קבע. בעניין חכים נקבע כי לא התקיים בנסיבות המקרה (דירת נופש) המבחן של פוטנציאל למגורי קבע, שכן הייעוד התכנוני של דירת הנופש מחייב שימוש לרווחת הציבור במשך מרבית ימות השנה, כך שבפועל עשה בית המשפט לראשונה שימוש במבחן הייעוד התכנוני כדי לשלול את ההגדרה של דירת מגורים מהנכס. מאחר שבעניין חכים לא התגוררו הנישומים בפועל בנכס במרבית ימי השנה, שכן דובר בדירת נופש, הדגש בפסק הדין היה על שאלת התקיימותו של המבחן החלופי בהגדרת דירת מגורים, שעניינו – האם הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה. מבחן הייעוד התכנוני הפך לאחר הלכת חכים למבחן שגור בפסיקה. כך למשל, ) העוררים 44579-08-14 בעניין גבאי (ו"ע מכרו שלוש יחידות ששימשו למגורים אחרי שהיו בעבר לולי תרנגולים. רמ"י התנגדה להסבה של הלולים למגורים והמוכרים