ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

76 2023 פברואר 557 ידע למידע

לסווג את הדירה כדירת מגורים, שכן במקרה כזה יש "התנגשות חזיתית" עם עקרון שלטון החוק, שלא כמו במקרה של חריגת בנייה, כשהשימוש למגורים מותר על פי דין. לכאורה, על פי הבחנה זו, היה אמור כבוד השופט כשר לדחות את הערר, שכן בנסיבות המקרה היתר הבנייה לא התיר שימוש למגורים. למרות זאת, הצטברות הנסיבות במקרה דנן הובילה את בית המשפט למסקנה שונה, ואלו הנסיבות שפירט כבוד השופט כשר: הנכס ממוקם באזור מגורים ונמצא בתוך בניין מגורים; הנכס שנה; 70- שימש בפועל למגורים במשך כ לא הועלתה לאורך השנים כל טענה כנגד השימוש בנכס למגורים; בעת רכישת הנכס היו המוכרים תמי לב ולא העלו בדעתם כי השימוש בנכס למגורים הוא שלא כדין ואף שילמו מס רכישה לפי שיעור של דירת מגורים; גם במהלך שנות המגורים בדירה שמרו המוכרים על תום ליבם ואף שילמו ארנונה לפי תעריף למגורים; ניתן היה להכשיר את השימוש בדירה למגורים בלא צורך בעריכת שינויים או ניוד זכויות. בשל הצטברות נסיבות אלו קבע כבוד השופט כשר כי התגבש החריג הנדיר המצדיק מתן הטבת מס לדירת מגורים מזכה במקרה דנן, אף על פי שהשימוש למגורים היה שלא כדין. כבוד השופט סולברג קיבל את הנמקתו של כבוד השופט כשר, אך הוסיף לה נדבך נוסף שעניינו אינטרס ההסתמכות. כבוד השופט סולברג הפנה לכך שכבר במועד רכישת

הערה על שימוש חורג, ולא הפעילה אמצעי אכיפה כנגד שימוש זה. שופטי הרוב בוועדת הערר קבעו כי המבחן התכנוני אינו מהווה מבחן סף עצמאי בהגדרת דירת מגורים, וכי בהתחשב בתום הלב ברכישה, רישום בטאבו כדירה, והשלמת רשויות התכנון עם השימוש למגורים, יש לסווג את הנכס כדירת מגורים. מנהל מיסוי מקרקעין הגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינה של ועדת הערר. לאחר בחינת ההיסטוריה החקיקתית והתכלית של קיום שלטון החוק, הגיע בית המשפט העליון למסקנה כי שימוש בנכס למגורים שנעשה בניגוד לייעוד התכנוני של הנכס, שולל, באופן עקרוני, את מעמדו של הנכס כדירת מגורים. כלומר, החלופה בהגדרת דירת מגורים שעוסקת בשימוש בפועל למגורים, פורשה על ידי בית המשפט העליון כמחייבת שהשימוש למגורים יהיה מותר על פי דין, דהיינו תואם את ייעוד הנכס לפי דיני התכנון והבנייה, לרבות כקבוע בהיתר הבנייה. בית המשפט הבחין בין מקרה שבו היתר הבנייה אינו למגורים, לבין מקרה שבו היתר הבנייה הוא למגורים אך בוצעה . כבוד השופט כשר חריגת בנייה בדירה קבע כי במקרה כזה, הכלל הוא שיהיה ניתן להכיר בדירה כדירת מגורים. לעומת זאת, במקרה שבו השימוש למגורים הוא זה שמגלם את הפרת הדין - כלומר, נעשה בניגוד להיתר הבנייה, התוצאה תהיה (למעט מקרים חריגים) כי לא יהיה ניתן