ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס ערך מוסף מאמרים

2022 נובמבר 554 ידע למידע 77

בתקופה של שוק מחירי דירות שנוסק לשמיים, אי עמידה באחד משלושת התנאים - נניח בתנאי השני - יביא ליצירת אירוע מס בתחילת תקופת ההשכרה. כלומר חבות במס עסקאות בנקודת זמן מוקדמת, ופטור כולל ממע"מ עסקאות בעת מכירה עתידית בפועל של הדירה (הטענה אינה נקייה מספקות, וישנה טענה נוגדת, אבל…). תוצאה זו אף מופיעה במפורש במשפט האחרון של העמדה. הנקודה השלישית היא הפרקטית והחשובה מכל: הטיוטה קובעת ברישה שלה קביעה קיצונית ומרעישה - כי גם מי שבונה דירות מגורים במטרה ברורה מלכתחילה להשכירן בהשכרה פטורה (שלא לפי חוקי העידוד), רשאי לקזז מס תשומות בעת רכישת המקרקעין ובניית הדירות, וכשיתחיל להשכיר בהשכרה פטורה, יחול עליו שימוש עצמי, קרי יראו אותו כאילו מכר את הדירות, ויחויב במס עסקאות לפי שווי הדירות במועד תחילת ההשכרה. קביעה זו בעמדה היא פרקטית מאוד, באשר היא חוסכת לרשויות ולעוסקים ויכוח על הכוונה הנפשית והכלכלית של העוסק בעת הרכישה והבנייה – האם התכוון להשכרה פטורה או האם למכירה חייבת, מה גם שהיא מעשירה את קופת המדינה בהתקיים שוק עולה, כפי שתואר לעיל. לדעתנו, בנקודה זו חלה בעמדה טעות מהותית:

. ההשכרה במחירי שוק. 2 . לא הוקנו לשוכר זכויות אחרות 3 במקרקעין המושכרים, לבד מזכות השכירות. נתייחס עתה לטיוטת העמדה של מע"מ בנושא זה, ונעיר שלוש הערות: האחת, לשונית - העמדה קובעת כי בהשכרה פטורה למגורים (שלא על פי חוקי העידוד), ישנו אירוע מס של שימוש עצמי, חודש ככל שיתקיימו 24 אלא שהוא נדחה ל- שלושת התנאים (שפורטו לעיל). הראשון שבהם הוא שההשכרה תהיה חודש. 24 לתקופה מצטברת של פחות מ- והרי ניתוח לוגי פשוט של האמור בטיוטה בנקודה זו הוא כי יחול אירוע מס דחוי חודש, ככל שתקופת ההשכרה 24 בחלוף חודש. 24 הייתה פחותה מ- מובן ש"לא לכך התכוון המשורר", וככל חודש, אין 24 שתקופת ההשכרה פחותה מ- אירוע מס כלל. ראוי שנוסח בניית הכלל ותנאיו בטיוטת העמדה יעברו עיצוב מחודש בנקודה זו. השנייה – הצדקת האמור בטיוטה ב"מחשבה זדונית תכנונית" שלנו: כפי שקובעת התקנה וכך גם מתואר בטיוטת העמדה, ככל שלא יתקיימו שלושת התנאים שלעיל, לא יחול החריג השלישי כלל, קרי - יחול שימוש עצמי מיד בתחילת ההשכרה הפטורה למגורים.