ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס הכנסה פסקי דין

2022 נובמבר 554 ידע למידע 37

וחמש שנים... לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור..." לחוק מיסוי מקרקעין). אלא 1 (סעיף שמבחינה לשונית - חוק העידוד מדבר על "בעל בניין להשכרה". הוא אינו נוקט לשון של מי שהוא "בעל זכות במקרקעין" בבניין להשכרה. "בעל בניין להשכרה" אינו מוגדר כמי שלו "זכות במקרקעין". המונח "זכות במקרקעין" שעליו נסמכים המשיבים כלל לא נזכר בקשר לזכאות . חוק העידוד אף 1 להטבות מכח פרק שביעי אינו מפנה במישרין להוראות חוק מיסוי מפנה 1 מקרקעין. למעשה, פרק שביעי דווקא להוראות פקודת מס הכנסה לשם פרשנות מונחים הנזכרים בו. נוסף על כך, חוק העידוד מקנה ל"בעל בניין להשכרה" הטבות מתחומים שונים ולא רק מתחום מיסוי המקרקעין. בכלל זה ניתנות הטבות מתחום מס ההכנסה. אכן, במקום שבו בעל הבניין קנה את זכויותיו בבניין בעסקה שאינה עולה כדי רכישת "זכות במקרקעין" כמשמעה בחוק מיסוי מקרקעין לא תקום חבות במס מכוח הוראות חוק זה. אלא שאין בכך כדי לשמוט את הטעם וההצדקה ליתן ל"בעל בניין להשכרה" הטבות מתחומי מס אחרים, ובפרט מס הכנסה, כאשר מדובר במי שהקים את הבניין ומחזיק לאורך זמן ניכר בזכות הכלכלית המהותית להשכיר את יחידותיו וליהנות מפירות ההשכרה, וכאשר יש בכך כדי לקדם את תכלית החוק לעידוד בנייה להשכרה. עמדת המשיבים מביאה לצמצום מעגל הזכאים להטבות לפי חוק העידוד רק למי שקמה להם מלכתחילה חבות

להטבות כ"בעל בניין להשכרה". יתר על כן, לחוק העידוד 1 הטבות המס בפרק שביעי נועדו לתמרץ בנייה של בניינים להשכרה למגורים, והשאלה היא מה הפרשנות הנכונה של "בעל בניין להשכרה" שיש בה כדי לקדם תכלית זו. יש לתת את הדעת על מתכונת הפעולה שנבחרה - הסכם זיכיון . אין מדובר בקבלן מבצע שכל D.B.O.T תפקידו לבנות את הבניין. מדובר בגורם פרטי שנדרש לתכנן, לממן ולהקים את המבנים ובהמשך לתפעל אותם, להשכיר ולתחזק לאורך תקופה משמעותית - קרוב לעשרים וחמש שנים. יש ערך בתמרוץ גורם כאמור - שהוא עמוד התווך של פרויקט המעונות להשכרה - כדי שישקיע את משאביו דווקא באפיק זה של השכרה למגורים על פני אפיקי השקעה אחרים, ובאופן שיוכל לאפשר לגורם הציבורי, כאן -העירייה, להוציא לפועל פרויקטים מעין אלה בתנאים מיטביים ובאורח שיהיה כדאי כלכלית. פרשנות ולפיה בעל זיכיון - שחלקו בפרויקט אינו צדדי, נקודתי או קצר-טווח אלא להיפך, הוא מי שלוקח את הפרויקט על כתפיו מראשית ועד אחרית ומי שלו הזכויות הכלכליות בו לאורך זמן - ייחשב "בעל בניין להשכרה" ויזכה להטבות הקבועות בחוק, מתיישבת היטב עם תכלית החוק לעידוד בנייה להשכרה. יתרה מזו, נקבע כי חוק מיסוי מקרקעין קובע חבויות במס הקמות בעת מכירת "זכות במקרקעין" (מס שבח ומס רכישה לחוק). "זכות במקרקעין" 9 ו- 6 לפי סעיף מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כ"בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים