ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

2022 נובמבר 554 ידע למידע 135

אישור פרטני - מתאים גם במכירת קרקע, או במכירה של יחידות המתבצעת זמן רב לאחר סיום הפרויקט. החיסרון הוא שיש לבקש אישור מיוחד בגין כל מכירה ומכירה. להרחבה בסוגי האישורים, התנאים השונים לקבלת אישור בכל אחד מהמסלולים, שיקול הדעת של מפקח המס, היקף המחזור הכספי והיקף עלויות הבנייה הנדרש של החברה, , העוסקת בנושא זה. 2021/8 הוראת ביצוע מס הכנסה מספר מומלץ לעיין ב חלק מהמטרות בפרסום הוראת הביצוע היה לפשט ולייעל את הטיפול באישור קבלת , מתוך שהוחלט להקל בתנאים לקבלת אישורים באמצעות מתן אישור 50 הפטור לפי סעיף כללי ו/או אישור לפרויקט. במקרה הנדון בשאלה נראה לכאורה כי אכן מדובר בפעילות עסקית, במיוחד כשהשואל ציין שמדובר בהגשת תוכניות בנייה, בנייה בפועל, ובמכירה למאות לקוחות. עם זאת, השואל לא פירט אם מדובר בנישום יחיד או בחברה, אם מדובר במכירת יחידות גמורות בפרויקט העתידי שבונה הנישום או במכירת יחידות קרקע, ושאלות נוספות. מדובר בחלק מהתבחינים ומהתנאים המוגדרים בהוראת הביצוע, עם קריטריונים נוספים. חודשים או עד שלושה 12 ניתן לפנות למנהל מס שבח ולבקש להקפיא את השומה (עד חודשים, תלוי בנסיבות שלא פורטו בשאלה). במהלך תקופה זו ניתן לשכנע את פקיד , ואף להפקיד ערובה או לשלם את סכום המס 50 השומה בצורך בהפקת אישור לפי סעיף לצורך כך. באישור לפרויקט לכל אורך חיי הפרויקט בקשר לגובה הערובה קובעת הוראת הביצוע: " משווי מחזור המכירות המשוער של הפרויקט לפני 1.5% תידרש ערובה בגובה של ממחזור המכירות 3 מע"מ, ובמקרה של יחיד ו/או חברה משפחתית, גובה הערובה הינו % ." המשוער של הפרויקט לפני מע"מ ) אכן צודק השואל. אף על פי שהקרקע הוגדרה כרכוש קבוע במועד 2 (ב)( 5 בקשר לסעיף רכישתה, הרי מאחר שייעודה שונה למלאי עסקי בתוך פחות מארבע שנים, יש לבצע שינוי ייעוד מרכוש קבוע למלאי עסקי. החוק פוטר העברה מסוג זה וקובע שאין מדובר במכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ושעלות המלאי לאחר שינוי הייעוד תיקבע לפי יתרת שווי הרכישה של הרכוש הקבוע: "שאדם... שהפך זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין שהן נכס קבוע בעסקו, למלאי עסקי שבעסקו... לא חלפו ארבע שנים כאמור, לא יראו את ההעברה כמכירה ויראו את עלות המלאי העסקי " כיתרת שווי הרכישה של הזכות.