ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

82 2022 אוקטובר 553 ידע למידע

לצורך הוכחת תום הלב בקביעת התמורה החוזית, וברי כי לצורך זה נדרשת עדותם של הצדדים לעסקה, וההימנעות מהעדתם - פועלת לחובת הנישום. מן הכלל אל הפרט, נקבע כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת להתקיימותו של התנאי בדבר קביעת התמורה החוזית בתום לב. בנסיבות שבהן המנהל הציג חוות דעת שמאית מטעמו בדבר שווי השוק של הנכס מושא הערר, התומכת בהחלטתו בהשגה לפיה שווי המכירה יועמד על שלושה מיליון ש"ח (לכל הפחות), והעורר לא הציג חוות דעת שמאית נגדית ואף בחר שלא לחקור את השמאי מטעם המנהל - אזי המנהל יצא ידי חובתו והרים את הנטל המונח על פי דין על כתפיו בעניין הוכחת שווי השוק - אשר, כאמור, בפועל אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים. יש לבחון האם העורר עמד בנטל הראיה המונח על כתפיו כי יש לקבל את השווי ההסכמי כחריג לעיקרון שווי השוק. נוכח העובדה כי קיים פער גדול בין שווי המכירה המוצהר לשווי השוק, הרי מתקיימת החזקה העובדתית ולפיה התמורה ההסכמית לא נקבעה בתום לב. העורר לא הרים את נטל הראיה ולא הצליח לסתור את החזקה כי התמורה בהסכם המכר נקבעה שלא בתום לב. לא העורר ולא העד מטעמו צירפו לתצהירם את אותו פלט מאתר העסקאות של רשות המיסים, שעליו נטען שהסתמכו, ולפיו עסקה בחלקה סמוכה וכמעט זהה בגודלה נמכרה תמורת ש"ח. יתרה מכך, על אף 700,000 סך של שעו"ד ויינברג הוא זה שנטען כי ייצג את העורר בעסקת המכר של הנכס - לא הוגש

תום לב, ובמקרה דנן - העורר לא סתר את החזקה האמורה ועל כן יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לשווי השוק. בית המשפט פסק: כב' השופטת א' וינשטיין פסקה כי יש 1 לדחות את הערר על כל חלקיו. סעיף לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את המונח "שווי של זכות פלונית". הגדרה זו קובעת את עקרון שווי השוק בתור הכלל המנחה בקביעת שוויה של זכות במקרקעין, קרי - השווי שניתן לצפות לו במכירה על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, כאשר השווי ההסכמי הוא החריג לכלל. התמורה החוזית תתקבל כשווי המכירה של זכות במקרקעין ככל שיתקיימו שלושה תנאים: הראשון - כי הסכם המכר נערך בכתב; השני - כי התמורה נקבעה בתום לב; והתנאי השלישי הוא כי התמורה החוזית לא הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. ההלכה הפסוקה קבעה זה מכבר כי הנטל להוכיח את שווי השוק מוטל על כתפי המנהל, אך הנטל להוכיח את התקיימותם של כל שלושת התנאים לעיל במצטבר, לצורך תחולת החריג לכלל של שווי המכירה - מונח על כתפי הנישום. עוד נקבע זה מכבר בפסיקתו של בית המשפט העליון כי נוצרת חזקה, הניתנת לסתירה, בדבר חוסר תום לב בקביעת השווי ההסכמי, במקום שבו קיים פער ניכר בין שווי השוק לבין התמורה החוזית. הנטל לסתור את החזקה האמורה, הנוצרת כאשר קיים פער משמעותי בין שווי השוק לבין התמורה החוזית - מונח על כתפי הנישום והוא נדרש להביא ראיות ועדים