ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2022 ספטמבר 552 ידע למידע 47

גם אם הזכות נמכרת כאשר יש עוד שנתיים לתום תקופת החכירה, עדיין נמכרת זכות במקרקעין. נציין כי עמדת רשות המיסים, 7453/22 כפי שעולה מהחלטת מיסוי שניתנה לאחרונה, היא שונה, שכן בהחלטה זו ניתן משקל ליתרת תקופת החכירה במועד שבו נרכשו זכויות במקרקעין המוחכרים, לצורך הקביעה אם מדובר בעסקה במקרקעין. כב' השופט קירש מציין כי אין מניעה לכך שזכויות במקרקעין לגבי אותו נכס יימצאו בידי יותר מאדם אחד ברגע נתון. במקרה זה, ממשלת ישראל הייתה הבעלים והשוכרת של המקרקעין במועד רכישת המניות, אך אין בכך כדי לשלול את קיומן של זכויות חכירה בידי מחצית היובל. כן נקבע כי כל עוד האופציה לא מומשה על ידי המדינה, הזכות הבסיסית נותרה בידי מחצית היובל. מסקנה זו אינה תלויה במידת ההסתברות של מימוש האופציה, ורק במקרה קיצוני ומובהק ביותר ייתכן שניתן יהיה לומר כי קיום האופציה לרכישת זכות מרוקן את הזכות מתוכן ומראש מפקיע את הזכות מידי המחזיק הפורמלי. מכל מקום נקבע כי העוררת לא הוכיחה את מידת ההסתברות למימוש האופציה. מעבר לכך, ועדה הערר קבעה כי לא ניתן לקבל את טענת העוררת ולפיה הזכויות שבידי מחצית היובל הן זכויות פיננסיות בלבד ואינן זכויות במקרקעין לאור היקף שליטתה של המדינה בהן. מבחינה עובדתית, השליטה במקרקעין הייתה

במקרקעין, ויש לגרוע את שוויין מהשווי לצורך החיוב במס רכישה. לטענת העוררת, זכויותיה של מחצית היובל ביחס לקומות הראשונות הן זכויות כספיות בלבד והבעלות בהן היא של המדינה. אותן זכויות לא עברו לידיה של מחצית היובל כאשר זכתה במכרז, או לחלופין, הוחזרו מיד לידי המדינה, וזאת לאור היקף השליטה של המדינה בהן. נוסף על כך טענה העוררת כי סבירות מימוש 2017 האופציה גבוהה מאוד, בוודאי בשנת (מועד רכישת המניות) ומשנותרו מעט 20 שנים למימושה. גם לא סביר כי אחרי שנות שכירות, המדינה תחפש מקום חלופי. לעומת זאת טען מנהל מיסוי מקרקעין כי הסכם החכירה שריר וקיים ויש להביא בחשבון את כלל התקופות הנקובות בו. האופציה שניתנה למדינה לרכישת זכויות החכירה של מחצית היובל בקומות הראשונות אינה מבטלת את זכות החכירה של מחצית היובל, ומכל מקום, האופציה לא מומשה נכון למועד רכישת המניות. בית המשפט דחה את הערר. לעמדתו, זכויות מחצית היובל בקומות הראשונות מהוות זכויות במקרקעין. למחצית היובל 25 זכויות חכירה לתקופה העולה על שנים וזאת ביחס לכל קומות הבניין, כולל הקומות הראשונות. בהערת אגב מציין כבוד השופט קירש שנים 25 כי חכירה לתקופה הארוכה מ- היא בבחינת זכות במקרקעין במהלך כל תקופת קיומה, ללא קשר לתקופה שנותרה להשלמת תקופת החכירה, כך שלעמדתו,