ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

2022 ספטמבר 552 ידע למידע 171

(א) לחוק מע"מ, 28 , במועד העלייה של היזם על הקרקע כמצוות סעיף 1976 התשל"ו- והיא תהיה בת ניכוי על ידו לצורכי מס תשומות. (בניגוד לפרויקטים של מתחמי פינוי בינוי), 38 . חשוב לשים לב - בפרויקטים של תמ"א 2 במסגרת הטבות המס הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין, לא ניתן לקבל דירה חדשה במבנה אחר של היזם אלא רק במבנה הנבנה במקום המבנה המקורי שנהרס. הסיבה לכך היא שמדובר בעסקה המוגדרת כקומבינציה חלקית. קרי, המקרקעין שעליהם נבנות דירותיהם החדשות נותרים בבעלות הדיירים והם מקבלים מהיזם שירותי בנייה בלבד. מכירת הדירה במלואה וקבלת דירה חלופית אחרת בפרויקט אחר תהיה חייבת במיסי מקרקעין מלאים (שבח ורכישה) ובמע"מ עבור מכירת שירותי הבנייה. כלומר, בגין קבלת הדירה החלופית במבנה אחר, יהיה היזם חייב במס הכנסה ובמע"מ, והדייר יידרש לשלם מס שבח עבור מכירת הדירה המקורית ומס רכישה עבור הדירה החדשה. היזם יידרש בכל מקרה להוציא חשבונית עצמית בגין עסקת אקראי ויוכל לנכותה לצורכי מס תשומות. . היזם חייב במס רכישה בגין רכישת זכויות הבנייה הבלתי ממומשות של הדיירים, הן 3 מכוח תמ"א והן מכוח תב"ע – בין שמדובר בעסקת תמ"א חיזוק ובין שמדובר בעסקת תמ"א הריסה ובנייה. לחוק מיסוי מקרקעין קובע הטבות מס לדיירים המוכרים זכויות בנייה 5 . פרק חמישי 4 ליזם במסגרת פרויקט תמ"א. ככל שהתמורה שהדיירים מקבלים במסגרת העסקה מ"ר לשטח 25 עומדת בתקרה הקבועה בפרק, וכוללת בעיקר תוספת בנייה של עד המקורי של דירת הדייר, הרי הדייר יהיה פטור באופן מלא ממס שבח בגין מכירת הזכויות ליזם ומס רכישה בגין קבלת המטרים הנוספים לדירתו. תמורה לדייר במזומן או בעלויות בנייה העולה על התקרה האמורה הקבועה בפרק תהא חייבת במס. כן ראו אשר מפרטת לגבי הוצאות כרוכות נוספות 10/2009 הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין במסגרת שירותי הבנייה של קבלן התמ"א. לחוק מיסוי מקרקעין אינן 5 למען השלמת התמונה נציין כי נכון להיום הוראות פרק חמישי . כלומר, לכאורה, 2021 בתוקף, שכן מדובר בהוראת שעה אשר הוגבלה בזמן עד לתום שנת נכון להיום אין כלל הטבות מס לדיירים המוכרים ליזם זכויות במסגרת פרויקטים של תמ"א. עם זאת, תוקפן של הוראות הפרק צפוי להיות מוארך, רטרואקטיבית, עד מאי . הצעת חוק בעניין ממתינה לקריאה שנייה ושלישית בכנסת. 2026