ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

52 2022 אפריל 547 ידע למידע

הנכס הנמכר, שהוא השווי שיש לצפות לו במכירה של אותה זכות במקרקעין בין מוכר מרצון לקונה מרצון. לצורך קביעת שווי השוק של נכס קיימות שתי גישות עיקריות: . גישת ההשוואה - ולפיה שווי השוק 1 נקבע בהתבסס על עסקאות בנכסים דומים בסביבת הנכס המסוים הנמכר, תוך ביצוע התאמות שונות המתחייבות מהבדלים שבין הנכס הנמכר לבין הנכסים מושא עסקאות ההשוואה. . גישת החילוץ/ הגישה השיורית - 2 ולפיה יש לחלץ את שווי הקרקע מערכו של בניין שנבנה על שטח דומה, על ידי הפחתת הוצאות הבנייה, רווח קבלני, הוצאות פיתוח ועוד. בית המשפט קבע כי במקרקעין שבענייננו קיימות זכויות בנייה נוספות הן מכוח התב"ע, החלה על המקרקעין, והן מכוח . לפיכך, קיים בסיס ראייתי 38 תמ"א לעמדת המנהל ולפיה קיימות זכויות בנייה נוספות בנכס, ומכאן עובר הנטל אל גליקמן להוכיח כי קיומן של זכויות בנייה נוספות אלו לא השפיעו על שווי המכירה. בבחינת המישור הסובייקטיבי נקבע כי גליקמן היה מודע לקיומן של זכויות הבנייה הנוספות, ואף היה מודע למטרת הרכישה של הנכס על ידי החברה הרוכשת. יתרה מזאת, גליקמן הוא עורך דין בהשכלתו ובהכשרתו, וממילא יוצג בהסכם התמ"א ובהסכם המכר על ידי אחיו, עו"ד זיו גליקמן, כך שחזקה על גליקמן שהיה בידו

גליקמן נהג בחוסר תום לב שעה שדיווח הצהרה כוזבת ביודעין והסתיר את קיומו של הסכם התמ"א. נוסף על כך נטען כי אין להתיר בניכוי שכר טרחה רעיוני של עו"ד גליקמן. לחלופין נטען כי מדובר בשכר טרחה גבוה מהמקובל, וכן כי אין להתיר בניכוי את דמי התיווך בהיעדר ראיה לתשלום. ז לחוק מיסוי מקרקעין עוסק 49 סעיף במצב שבו שווי המכירה הושפע מזכויות בנייה קיימות או צפויות, והוא מאפשר פיצול רעיוני בין התמורה ששולמה עבור דירת המגורים ובין התמורה ששולמה עבור זכויות הבנייה. החוק מעניק פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים כפוף לתנאים (ראו ב' לחוק). פטור זה מיועד 49 א' ו- 49 סעיפים לדירת מגורים בלבד, וכל יתר הזכויות אשר אפשר וקיימות במקרקעין מושא המכירה – חייבות במס. המחוקק הסמיך את המנהל לבחון עסקה של מכירת דירת מגורים מזכה, אשר לדעת המנהל התמורה ששולמה בעדה הושפעה מקיומן של זכויות נוספות – קיימות או עתידיות, ולערוך "פיצול רעיוני" בין התמורה ששולמה עבור דירת המגורים, שלה יינתן הפטור ממס על פי החוק, לבין התמורה ששולמה עבור זכויות הבנייה הנוספות, החייבות בתשלום מס שבח. הגדרת "שוויה של זכות נמכרת" מצויה לחוק, והיא קובעת מבחן 1 בסעיף אובייקטיבי המבטא את שווי השוק של