ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2022 אפריל 547 ידע למידע 51

זהירות במכירת דירה שיש לה זכויות בנייה מכוח תב"ע או תמ"א עו"ד רו"ח רמי אריה

(הריסה ובנייה 38/2 נחתם הסכם תמ"א מחדש) עם חברת הבנייה יוזמה אלונים, אולם ההסכם לא מומש בסופו של דבר. גליקמן מכר את הנכס 2018 לפיכך, בשנת לחברת שדות פיתוח בע"מ בתמורה לסך של כארבעה מיליון ש"ח. גליקמן דיווח למיסוי מקרקעין על העסקה, וציין כי מלוא שווי המכירה מיוחס לדירה, וכי אין זכויות בנייה נוספות בנכס. גליקמן ביקש למסות את מלוא שווי המכירה על פי חישוב ליניארי מוטב, בהתאם לסעיף ) לחוק מיסוי מקרקעין. 2 א(ב 48 במסגרת הערר טען גליקמן כי יש לייחס את מלוא שווי המכירה שהוצהר לדירת המגורים בלבד, וכי יש להתיר לנכות מהשבח שכר טרחה רעיוני של אחיו, עו"ד משווי העסקה, 1% זיו גליקמן, בשיעור של ש"ח שנטען ששולם 93,600 ודמי תיווך בסך לצורך עסקת המכירה. מנגד טען המנהל כי שווי הדירה נמוך משמעותית משווי המכירה המוצהר וכי השווי הושפע בעיקר מזכויות הבנייה הקיימות במקרקעין. כמו כן, נטען כי

בעת מכירת דירת מגורים רגילה לכאורה, עלולה לקרות תאונת מס כאשר אין מודעות לעובדה שיש לדירה זכויות בנייה נוספות מכוח תכנית בניין עיר (להלן: "תב"ע") או מכוח תכנית מתאר ארצית (להלן: "תמ"א"), היות שלגביהן אין פטור ממס שבח במכירה. כאשר יש לדירה הנמכרת זכויות בנייה נלוות, יש לערוך פיצול רעיוני של שווי מכירת נכס המקרקעין שהושפע מקיומן של זכויות הבנייה הנוספות, בין היתר בשל . כמו כן, אין 38 זכויות על פי תב"ע או תמ"א להתיר בניכוי שכר טרחת עורך דין רעיוני, שלא שולם בפועל, ואין להתיר בניכוי דמי תיווך בהיעדר ראיה לתשלום ההוצאה. סוגיה זו של פיצול רעיוני של שווי מכירה ואי התרת ניכוי הוצאות, נדונה בבית 35231- המשפט המחוזי בעניין גליקמן (ו"ע , פז שמואל גליקמן נ' מנהל מיסוי 10-19 .)18.7.2021 מקרקעין חיפה, ניתן ביום ירשו גליקמן ואחיו נכס 2013 בשנת מקרקעין בחיפה הכולל דירת מגורים מ"ר, הבנויה 82 צמודת קרקע בשטח של 2014 מ"ר. בשנת 688 על קרקע בשטח של

הכותב - עו"ד רו"ח רמי אריה הוא שותף בכיר במשרד משרד עו"ד דורון, טיקוצקי, נס, קנטור, .www.ralc.co.il גוטמן, עמית גרוס ושות 'והעורך של אתר מיסים ועסקים