ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2022 פברואר 545 ידע למידע 75

רווחי. מכל מקום, רווחיות הפרויקט אינה רלוונטית לשאלה שבמחלוקת, לפיה יש להטיל מס רכישה על שווי המקרקעין שבידי ברגסון עובר לרכישת המניות על ידי העוררת, ככל שמדובר ב"איגוד מקרקעין". משכך נפסק כי במועד רכישת מניות על ידי העוררת, בחודשים 7 ו- 5 ברגסון 5 , היו בידי ברגסון 2017 יולי-ספטמבר "זכויות במקרקעין". לפיכך רכישת 7 ו מניותיהן בידי העוררת מהווה "פעולה באיגוד" החייבת במס רכישה. (ב) לחוק קובע כי 9 יתרה מזו נקבע כי סעיף שווי המכירה לצורך חישובי מס הרכישה ברכישת מניות באיגוד מקרקעין ייקבע בהתאם לשווי המכירה שהיה נקבע במכירת הזכות במקרקעין עצמה, דהיינו, שווי המקרקעין ברוטו לפני ניכוי התחייבויות 1210/16 לרכישת המקרקעין. בע"א בעניין בריטיש ישראל קבע בית המשפט העליון ששווי המקרקעין לעניין תשלום מס הרכישה יהיה לפי שווי המקרקעין 24436- ולא שווי המניות. בעניין אום (ו"ע ) נקבע כי בעסקאות שנעשו בכתב 10-18 ושהתמורה בהן נקבעה בתום לב ובהיעדר יחסים מיוחדים, יקבע השווי בהתאם לתמורה החוזית, ואילו כאשר תנאי זה לא מתקיים - יקבע השווי בהתאם לשווי שוק שבין מוכר מרצון לקונה מרצון. ניתן להתחקות אחר שווי המקרקעין גם מהתמורה החוזית עבור המניות, שנקבעה במחיר של קונה מרצון למוכר מרצון, בצירוף ההתחייבויות שהתחייבה בהן העוררת באמצעות החברה הנרכשת, לשיפוץ הדירות של בעלי הדירות. העוררת

כי בפועל עסקאות התמ"א בוטלו, ויתרה מכך, מדובר בטענה לא הגיונית, שכן זכויות במקרקעין אינן צצות יש מאין. אם לטענת העוררת לא היו בידי חברת ברגסון זכויות במקרקעין בעת רכישת מניותיה על ידי העוררת, מאין צצו אותן זכויות מאוחר יותר? מדוע, אם כן, לא דיווחה חברת ברגסון בשלב מאוחר יותר על רכישת הזכויות? עוד נקבע כי היום שבו נתנה הוועדה את החלטתה וחתמה עליה הוא יום נתינת ההיתר והוא גם "יום לתקנות 59 המכירה" לעניין החוק. תקנה התכנון והבנייה (רישוי בנייה) קובעת כי "תקופת תוקפו של היתר היא שלוש שנים מיום שניתן...". העוררת טוענת שהיום שבו נמסר ההיתר לידיו של בעל ההיתר הוא היום שבו ניתן ההיתר, אולם התקנה נוקטת לשון "ניתן" ולא "נמסר". אין כל זכר בתקנות למסירת היתר הבנייה והחתמת בעל הרישיון על קבלתו. ברור כי אם אין מגבלת זמן לאיסוף ההיתר - הרי יש בכך פתח למניפולציה ולהארכת מועד שלא מן העניין בידי בעל ההיתר היכול להמתין עם איסוף ההיתר ולמעשה להאריך את תוקפו ללא מגבלת זמן. בהמשך אף נדחתה טענת העוררת כי אם ייקבע שהמדובר ב"פעולה באיגוד מקרקעין", ויושת מס רכישה בהתאם לשומת המנהל, הדבר יסב נזק כלכלי כבד מנשוא לחברות שממילא הפרויקטים שלהן אינם רווחיים במידה מספקת. העוררת לא הוכיחה שהפרויקט אינו כלכלי, יתירה מזו, מדוח אפס שצורף לחוות דעתו של השמאי , עולה כי מדובר בפרויקט 7 לגבי ברגסון