ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס ערך מוסף מאמרים

2022 ינואר 544 ידע למידע 69

: 2016 אירועים נוספים שקרו בסמוך ועד ● נחתם הסכם לפינוי דייר מוגן בתמורה ש"ח. 950,000 ל- ● המערערת חתמה על הסכם שירותי ניהול ותכנון עם אורבן לצורך הוצאת 3,000,000 היתר בנייה, כנגד סכום של ש"ח, אשר ישולם מההכנסות הראשונות של המערערת. ● התקשרה המערערת בהסכם 2014 ב אופציה למכירת שתי דירות הגג (מתוך 13 חמש הדירות שרכשה) בתמורה ל מיליון ש"ח. תקופת האופציה הייתה לארבעה חודשים, והיא הוארכה כמה פעמים, תוך העלאת מחיר התמורה. ● הוגשה בקשה להיתר בנייה. ● נמכרו שני המחסנים תמורת חצי מיליון ש"ח. ● האופציה לדירות הגג סוחרה, ולבסוף מומשה על ידי קבוצת משקיעים, בכ מיליון ש"ח. 17 ● בסיכום כספי של המאורעות, נצמח מיליון 13 למערערת רווח של יותר מ ש"ח, בתקופה של כשלוש שנים. ● בנסיבות אלו קבע המנהל כי פעילותה של המערערת עולה כדי עסק, חייב אותה במס עסקאות על הכנסותיה (ב), קרי 5 (על הדירות הוחל סעיף חבות במע"מ רק על הרווח ולא על כלל תמורת המכר). המערערת טוענת שפעילותה אינה מעסק.

עיקר טענות המערערת ניתוח מבחני עסק על ידי המערערת

● טיב הנכס – היחידות נרכשו במטרה להשכירן, כמו גם דירות שייבנו לאחר מימוש אחוזי בנייה נוספים. ● ככל שתחויב במס עסקאות יש לקזז את מס התשומות שלא נוכה, במיליוני ש"ח. ● תדירות העסקאות – לא ניתן ליישם את מבחן התדירות בנסיבות שבהן נאלצה לבצע מימוש מהיר ומוקדם מהצפוי. ● אופן המימון – עקב סירוב הבנקים להעמדת מימון, נאלצה לפנות למימון חוץ בנקאי בריבית לא כלכלית. ● מבחן המומחיות – רק לוי היה בעל מומחיות. שאר בעלי המניות – לא. ● מבחן הטיפוח, ההשבחה, היזמות והשיווק – הדירות לא הושבחו טרם מכירתן, וודאי לגבי הדירות שנמכרו ראשונות. ● פינוי דייר מוגן אינו השבחה אלא צעד הכרחי בדרך לבניית דירות נוספות. ● פעולות שיווק – בעת מכירת דירות בחיפזון כה רב נדרש שיווק. ● מבחן ה"על" – המערערת הוקמה לצורך רכישה ובנייה של דירות להשכרה לטווח ארוך. קשיי מימון הובילו אותה לזנוח את תוכנית הבנייה ולסיים את פעילותה אגב