ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

64 2021 דצמבר 543 ידע למידע

הסכם חתם נרקיס על " 2016 בשנת " עם ענבל אור (להלן: "אור") השקעה בקשר לפרויקט נדל"ן ברמת גן, שבמסגרתו ש"ח 7,500,000 התחייב להעביר סך של בתמורה להשבת ההשקעה באותה השנה ש"ח. 2,000,000 בתוספת רווחים בסך של להבטחת תשלום החוב מסרה אור שטר ביטחון וכן ארבעה נכסים כבטוחות להסכם ההשקעה, ביניהם מיני פנטהאוז בפרויקט נדל"ן בתל אביב. לטענת נרקיס, כחודש לאחר חתימת הסכם ההשקעה, הוא צפה כי אור לא תעמוד נערך 29.2.2016 בהסכם ועל כן ביום ביניהם הסכם מכר (מתלה) ביחס לזכויות במקרקעין בפרויקט בתל אביב תמורת ש"ח, ככל שאור לא תעמוד 7,500,000 .31.5.2016 בהחזר ההתחייבות עד ליום . ביום 2.3.2016 ההסכם נחתם ביום נרשמה הערת אזהרה לטובת 3.3.2016 נרקיס. מכרה אור את אותן 3.3.2016 ביום הזכויות במקרקעין בתל אביב לצד ג' מיליון ש"ח. לטענת נרקיס, 7.5- בתמורה ל לאור העסקאות הנוגדות, וכדי לצמצם את עם 2017 הסיכונים הכלכליים, חתם בשנת צד ג' על הסכם גישור שקיבל תוקף של פסק מיליון ש"ח, 2.25 דין, ולפיו ישלם סך של בתמורה לביטול רישום הערת האזהרה שנרשמה לטובת צד ג'. נוסף על כך, נרקיס הסכים לפרוע, על חשבונו, את מלוא חובותיה של אור כלפי הבנק המובטחים על ידי משכנתאות שהיו

רשומות על זכויותיה במקרקעין ועמדו על מיליון ש"ח. 2.5 מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השומה העצמית שהוגשה, וקבע כי לצורך חישוב מס רכישה, הממכר הוא דירת מגורים ולא קרקע. המנהל קבע את שווי המכירה לצורך חישוב ש"ח. 16,190,013 מס הרכישה על סך של לעמדתו, השווי המשקף את הנכס הבנוי הוא לפי כלל העלויות שבהן נשא נרקיס, כולל השלמת הבנייה כחלק אינטגרלי מהעסקה. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשני נושאים כדלקמן: האם לצורך חישוב מס הרכישה רכש . 1 נרקיס קרקע או דירת מגורים? לעמדת נרקיס, נוכח לשון הסכם המכר ובשל העובדה שבעת החתימה על הסכם המכר העורר לא רכש את הזכויות וההתחייבויות הנובעות מהסכם השיתוף ולא היה חלק מהסכם השיתוף, הרי רכש קרקע ולא דירה. מנגד, לעמדת המנהל, נרקיס נכנס בנעלי המוכרת בכל הקשור בזכויותיה במקרקעין, ועל כן רכש דירת מגורים לחוק. 69 לאור תיקון מהו שווי הרכישה לעניין מס . 2 הרכישה? לטענת נרקיס, שווי הרכישה עומד מיליון ש"ח בהתאם 7.5 על סך של