ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2021 ספטמבר 540 ידע למידע 75

לא נמצא כל ביסוס לטענתם זו של העוררים, אשר למעשה מרוקנת מתוכן את סעיף ז' לחוק 49 ז'. נקודת המוצא של סעיף 49 היא כי משהוכח קיומן של זכויות בנייה נוספות, חזקה היא ששווי המכירה הושפע מקיומן ויש למסות את מכירתן בנפרד ממיסוי מכירת דירת המגורים. העובדה כי ) לחוק קובע כי יתרת סכום 4() ז'(א 49 סעיף שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים ) לו (פטור 3(-)1( הפטורים ממס לפי ס"ק דירת מגורים מזכה) תיחשב דמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווייה הוא חלק יחסי מהשווי הכולל, הן לעניין שווי הרכישה והן לעניין שווי המכירה, וזאת לצורכי ייחוס הניכויים והתוספות, אינה יכולה בשום אופן להוביל למסקנה כי הערכת שוויין של זכויות הבנייה הנוספות נעשית בסוף, בנפרד ורק אם נותרת יתרת שווי מכירה. אם יש זכויות בנייה נוספות והן השפיעו על שווי המכירה – ברי כי יש להן שווי. קביעת שוויין של הזכויות נוספות אינה נעשית במנותק ובאופן שיורי, כטענת העוררים, אלא נעשית במסגרת של בחינה כוללת של העסקה והערכת השווי של כלל חלקיה. העוררים לא נהגו כך. שמאי העוררים הונחה להתעלם מהמכלול של העסקה וצמצם עצמו לקביעת שווייה של הדירה בלבד. נקבע כי שווי המכירה בעסקה מושא הערר דנן הושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות, ולמעשה זכויות הבנייה הנוספות הן הגורם המכריע לקביעת השווי של הנכס. כפי שנקבע לעיל, העוררים לא עמדו בבחינת עניינם בהיבט הסובייקטיבי, שכן

אמינה ואף הופרכה לחלוטין ועל כן היא נדחית. במקום שבו ברור כי קיימות זכויות בנייה נוספות בנכס, ומדובר בתוספת זכויות משמעותית ולחלוטין לא זניחה, הרי עמידתם של העוררים על טענתם ולפיה מלוא שווי המכירה צריך שייוחס לדירת המגורים היא תמוהה ומוקשית, בלשון המעטה. נוסף על האמור, נקבע כי ועדת הערר שיקפה בפני העוררים במהלך דיון ההוכחות את עמדתה ולפיה בנסיבות האמורות לא ניתן לקבל את הערר, שכן ברור כי העסקה הושפעה מקיומן של זכויות נוספות. העוררים לא שעו להמלצות ועדת הערר ובחרו לנהל את הערר עד תום. לעניין זה יינתן כמובן משקל בפסיקת ההוצאות בסוף פסק הדין. יש להבהיר כי הטיעון שהועלה על ידי העוררים בהקשר זה אינו מקובל. לפי ז' לחוק, 49 גישת העוררים, על פי סעיף בעת ביצוע הפיצול הרעיוני בין שווי דירת המגורים לבין שוויין של הזכויות הנוספות, יש לקבוע את שווי דירת המגורים "בהתעלם מזכויות הבנייה", במנותק מכל הקשר של העסקה - משווי זכויות הבנייה, משווי השוק והמחיר הכולל ששולם. לא נמצאה ולו אסמכתה אחת בפסיקה ולפיה הפיצול הרעיוני של שווי המכירה לפי סעיף ז' וקביעת שווי דירת המגורים לעומת 49 שווי יתרת הזכויות הקיימות בנכס, ייעשה כך, "בעיניים קשורות", בלא בחינה כוללת של נסיבות עריכת הסכם המכר, בלא התייחסות לזכויות בנייה נוספות, שאין מחלוקת שקיימות.