ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

158 2021 יוני 537 ידע למידע

) בסעיף קטן זה – 1( ) "(ג

בנין" - בנין שבנה בעלו ואשר משך בנייתו עולה על שנה;

...

נישום שיש לו הכנסות מבנין יחולו לגביו הוראות אלה: )2(

(א) בשנת המס הראשונה שבה היה הבנין ראוי לשימוש, ידווח הנישום על כל ההכנסות שהיו לו מהבנין עד לאותה שנת מס ובאותה שנת מס, ובכל שנת מס שלאחר מכן ידווח על ההכנסות שהיו לו מהבנין באותה שנת מס; (ב) לענין קביעת הכנסתו החייבת של נישום ממכירת חלק מבנין ראוי לשימוש, יובא בחשבון חלק מעלות הבנין כולו כיחס חלקו של השטח שנמכר באותה שנת מס לשטח הבנין כולו, כפי שהוא מפורט בהיתר הבניה שניתן לגביו על פי חוק התכנון, ובלבד ששטחי חניה שנמכרו לא ייכללו לענין זה בשטח שנמכר; (ג) הפסד מבנין לא יובא בחשבון לענין קביעת ההכנסה החייבת בשנות מס שלפני שנת המס שבה היה הבנין ראוי לשימוש." "...ערך יחידת-העבודה נקבע לפי סכום ההוצאות שהוציא הנישום באותה יחידה. בסכום ההוצאות שהוציא הנישום כוללים את כל ההוצאות הישירות והעקיפות עבור הפרויקט, לרבות עלות הקרקע במבנה שהקבלן הוא בעליו. מאחר שהבסיס לחישוב הינו הוצאות המותרות בניכוי, מובן שאין לכלול בחישוב של ערך יחידת-העבודה הפרשות חשבונאיות שאינן מותרות בניכוי. לאור האמור לעיל מובן, שבשעה שבונה הנישום מבנה במסגרת עסקת קומבינציה, סכום ההוצאות ליחידת-עבודה שיובא בחשבון הינו ההוצאה בפועל שהושקעה בפרויקט ולא שווי הרכישה לעניין מס-רכישה (שאינו משקף, לעניין הזקיפה, הוצאה שהוצאה בפועל)." השאלה הראשונה מתייחסת לחישוב הרווח או ההפסד מביצוע השיפוץ לדירות הקיימות. כפי שראינו לעיל, בפסק דין די-רום נקבע שחלק זה של העבודה ימוסה לפי קצב התקדמות העבודות, ככל קבלן מבצע. לשם כך יש לבצע הפרדה בין עלויות הבנייה המיוחסות לחיזוק, שיפוץ והרחבת הדירות הקיימות של הבעלים, לבין העלויות המיוחסות לבניית דירות היזם החדשות. דוח האפס מטעם היזם מציג בדרך כלל את חלוקת עלויות הבנייה לרכיבים השונים. פרשנות רשות המיסים – קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה (החבק) ובחזרה לענייננו – ביצוע התחשיב בפועל