ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

152 2021 מארס 534 ידע למידע

אופן חישוב הרווח במכירת דירת ירושה שעברה ושנהנתה מפטור ממס שבח 38/2 תמ"א כשנתקבלה אצל היורש השאלה: לקוח קיבל דירה בירושה. הירושה פטורה ממס משום שנכנס לנעלי היורש. , כלומר אם לא ימכור אותה עכשיו, אחרי 38 הבניין עובר תהליך של תמ"א התמ"א היא תהיה שווה הרבה יותר. אם אחרי שהוא יקבל את הדירה החדשה מהקבלן שמבצע את התמ"א הוא ימכור את הדירה, האם מס שבח יהיה בעצם , או כשהוא יקבל את הדירה מהקבלן הוא יקבל אותה לפי שווי 0 על כל הרווח כי העלות שמאי ואז הרווח רק על ההפרש? רו"ח עו"ד שניר שער משיב: (הריסה ובנייה). עסקת תמ"א 38/2 מהשאלה עולה כי מדובר בפרויקט תמ"א כאמור היא למעשה עסקת קומבינציה שבה הדיירים מוכרים ליזם חלק 38 מזכויות הבנייה בתמורה לקבלת שירותי בנייה על חלק מהזכויות במקרקעין שלא נמכר על ידם ליזם. ועוד, אני מניח כי בעסקת מכירת זכויות הבנייה ליזם ביקשו וקיבלו את הפטור ממס שבח . כעת, לאחר סיום הבנייה, 1 לג 49 לחוק מיסוי מקרקעין בסעיף 5 הקבוע בפרק חמישי מבקשים היורשים למכור את הדירה החדשה שלא בפטור ממס שבח, ועולה השאלה כיצד יחשבו את הרווח ואת מס השבח. שווי המכירה הוא התמורה החוזית שנקבעת בהסכם המכר עם הרוכש (בהנחה שמדובר בעסקה שאין בה יחסים מיוחדים והעסקה היא במחיר שווי שוק), ומזה יש להפחית את עלויות הבנייה של הדירה כפי שנקבעו בעסקת הקומבינציה עם היזם וכן את שווי הרכישה של הדירה המקורית (כלומר, המוכרים "נכנסים לנעליים" של המורישה לעניין יום ושווי הרכישה). במצב דברים זה, על הרווח הריאלי ניתן לבקש להחיל את הליניאריות המוטבת. להלן 1.7.1975 דוגמה להבהרת הסוגיה. נניח כי המורישה רכשה את הדירה המקורית ביום עם 38/2 שקלים חדשים). נניח כי לימים נחתם הסכם תמ"א 5( לירות 50,000 תמורת 1 לג 49 וביקשו וגם קיבלו פטור ממס שבח לפי סעיף 1.7.2018- יזם, ויום המכירה נקבע ל ש"ח. פרויקט 700,000 לחוק מיסוי מקרקעין. גובה עלויות הבנייה של דירת התמורה היא ש"ח. 2,000,000- ב 1.7.2021 , דירת התמורה נמכרה ביום 2020 התמ"א הושלם בשנת ? !