ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

151

2021 מארס 534 ידע למידע

רו"ח, עו"ד אלי יזרעאלי משיב: ככלל, חברה תיחשב איגוד מקרקעין כאשר מתקיים בעניינה מענה על תנאי (להלן: "חוק 1963- לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1 סעיף מיסוי מקרקעין"): "איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית." בקשר לסעיף שלעיל אציין בהערת אגב כי שאלת סיווג חברה כאיגוד מקרקעין דורשת דיון מעמיק לרבות סקירה מקיפה של דוחותיה הכספיים, וכן בחינת שוויין הריאלי של זכויות המקרקעין שברשות החברה, לעומת סך כל שווי נכסי החברה "האחרים" (מזומנים, מניות, אגרות חוב, ניירות ערך וכו'). הפרקטיקה הנהוגה, כפי שקיבלה ביטוי בבתי המשפט, היא שככל שהיחס בין שווי הנכסים , ניתן לטעון כי 10% האחרים לסך כל שווי הנכסים האחרים ושווי המקרקעין עולה על האיגוד אינו בגדר "איגוד מקרקעין". בענייננו, מנתוני השאלה נראה כי ניתן יהיה לנקוט עמדה כי אין מדובר באיגוד על פי חוק מיסוי מקרקעין. תשובתי מסתמכת על כך כי לחברה אכן יש פעילות עסקית ממשית שאינה קשורה לנכס המניב (תחום המטווחים והקרב מגע) וכי השכרת הדירה היא אכן בגדר פעילות "טפלה" ואף פסיבית לעומת הפעילות העסקית הממשית. לעניין חוב הצדדים הקשורים, לכאורה ניתן להעלות טענה כי על פי ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין אין מדובר בנכס של איגוד, אך מאחר שתכלית החוק היא לא להטיל מס על פעילות עסקית ממשית שאינה מובילה לכניסה להגדרת "איגוד", הרי יש לבחון את החוב (בהנחה שפעילות השותפות זהה לפעילות העסקית הממשית) כחלק מהנכסים האחרים, כמתואר לעיל, ובכך לנקוט עמדה כי החברה יוצאת לכאורה מהגדרת "איגוד". !

המשיב - רואה חשבון ועורך דין, בעל ניסיון ממחלקות מס במשרדי רואי חשבון ועריכת דין גדולים בתחומי המס השונים לרבות מס הכנסה, מיסוי מקרקעין, מיסוי בינלאומי, תכנוני מס, ליווי בדיוני מס עם רשויות המס והמחלקות המקצועיות שברשות המסים. אלי מתמחה בייעוץ וטיפול בסוגיות מיסוי ליחידים וחברות בעיקר בתחום מיסוי ישראל לרבות סוגיות מס של תאגידים גדולים ובינוניים במשק.